Cusset, ville de 13 316 habitants intégrée à l'agglomération de Vichy, offre un compromis entre tranquillité et accès aux services d'un pôle urbain. Son marché immobilier, avec un prix médian à 1 559 €/m², est plus accessible que celui de Vichy même. La commune connaît une légère croissance démographique récente (+5,0 % sur 5 ans) et mise sur un cadre de vie vert (32 km² pour une densité de 416 hab./km²) et un patrimoine historique visible.
Carte du marché immobilier à Cusset
Cusset et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Cusset
7 286 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (58,8 %) et collectif (41,2 %).
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier est majoritairement constitué de maisons individuelles (58,8 %), signe d'un cadre de vie pavillonnaire et familial. Le taux de propriétaires occupants (56,1 %) est solide, assurant une certaine stabilité du voisinage et de la demande. En revanche, la part de logements vacants (8,5 %) et sociaux (21,0 %) indique des micro-marchés distincts : des biens parfois à rénover et un segment social important. L'acheteur type est un ménage sédentaire, plutôt qu'un investisseur purement spéculatif.
Évolution démographique à Cusset
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique forte sur 5 ans : pression sur le parc, demande soutenue, prix plutôt en hausse.
Pyramide des âges à Cusset
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Cusset
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 35,0 %
- Autres sans activité professionnelle 17,0 %
- Employés 16,7 %
- Ouvriers 12,5 %
- Professions intermédiaires 11,2 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 4,2 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 3,1 %
- Agriculteurs exploitants 0,4 %
Profil socio-professionnel marqué par une forte proportion de retraités : marché orienté vers les biens compacts (T2/T3) en rez-de-chaussée et les maisons de plain-pied. Demande locative familiale plus limitée.
Niveau d'études à Cusset
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Cusset
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 482 logements).
- Avant 1919 9,2 % 594 logts
- 1919-1945 11,2 % 725 logts
- 1946-1970 31,3 % 2 027 logts
- 1971-1990 30,5 % 1 979 logts
- 1991-2005 10,6 % 689 logts
- 2006-2019 7,2 % 468 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Cusset
555 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Cusset
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Cusset
Une maison de 100 m² à Cusset coûte environ 170 200 € (prix médian 1 702 €/m²). Avec un apport de 10 %, l'emprunt de 153 180 € sur 20 ans à 3,5 % conduit à une mensualité de 885 € hors assurance. Cela représente environ 51 % du revenu médian mensuel local (1 731 €), un effort important nécessitant souvent deux revenus.
Erreurs à éviter quand on achète à Cusset
- Faire une offre sans avoir vérifié le DPE et son coût de rénovation.
- Ne pas consulter les PPRN actifs sur la zone, notamment pour les crues.
- Sous-estimer le budget chauffage dans un parc souvent énergivore.
- Oublier que 21 % de logements sociaux peuvent influencer l'environnement.
Le saviez-vous ?
- Cusset possède 7 monuments historiques protégés, dont un beffroi.
- La fibre est déployée à 96,3 % et le très haut débit à 100 %.
- L'aéroport de Vichy-Charmeil n'est qu'à 6 km, un atout méconnu.
- L'indice de vieillissement est de 222,8, une population âgée importante.
Performance énergétique du parc à Cusset
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 544 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Cusset: la classe D domine, 12,2 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La performance énergétique dominante du parc est la classe D (204 kWh/m²/an), une moyenne française. Cependant, 12,2 % des logements sont des passoires thermiques (F/G). Pour un acquéreur, cela implique un risque réglementaire croissant : interdiction de location pour les pires d'ici 2028, et obligation de rénovation globale pour tous d'ici 2034. Un bien classé E ou pire nécessitera un budget travaux conséquent, à intégrer dès l'offre d'achat.
Risques naturels et géorisques à Cusset
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-RGA - 26 communes PPRN Approuvé approuvé le 22/08/2008
- PPRN-I - Ruisseaux affluents Allier - Agglomération de Vichy - (7 communes) PPRN Approuvé approuvé le 02/09/2021
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Le principal aléa naturel identifié est un potentiel significatif de radon, gaz radioactif d'origine naturelle. Un dépistage est recommandé à l'achat. La commune est également couverte par deux Plans de Prévention des Risques (PPRN) concernant les ruisseaux affluents de l'Allier et le risque de retrait-gonflement des argiles. La sismicité est faible. Consultez toujours le dossier départemental des risques (DDRM) et le certificat d'urbanisme pour connaître les contraintes exactes du terrain visé.
Cadre de vie à Cusset
Le cadre de vie à Cusset est marqué par un climat tempéré (12,7°C de moyenne) et des précipitations modérées (800 mm/an). La ville est bien reliée : la gare TGV de Vichy est à 2 km, l'aéroport de Vichy-Charmeil à 6 km, et l'autoroute A719 est proche. Les équipements sont nombreux avec 555 commerces et services, 120 établissements de santé et 42 infrastructures sportives, répondant aux besoins quotidiens. Le patrimoine, avec 7 monuments historiques, ajoute au caractère. Cependant, la présence de risques naturels (radon, inondations) encadrés par des PPRN et un score numérique faible (9/100) sont des points d'attention. La connectivité est excellente (fibre à 96,3 %).
Budgets et types de biens disponibles
Pour acheter à Cusset, il faut prévoir un budget médian de 150 000 € environ pour une maison de 88 m² (1 702 €/m²) et 85 000 € pour un appartement de 60 m² (1 413 €/m²). Les prix sont stables dans la fourchette 1 178 – 2 070 €/m². Le marché n'est pas tendu, ce qui laisse du temps pour la négociation. Les délais de vente ne sont pas excessifs, grâce à une activité soutenue (239 transactions/an). Le parc est majoritairement constitué de maisons (58,8 %), mais les appartements représentent 21 % de l'offre.
À qui s'adresse Cusset ?
Cusset s'adresse principalement aux primo-accédants ou aux familles recherchant une maison individuelle à prix modéré, tout en restant proche des emplois et services de Vichy. Les retraités (34,8 % de 60 ans et +) y trouvent également un cadre paisible et bien équipé. En revanche, les chercheurs d'animation urbaine intense ou les profils très exigeants sur le numérique pourront être déçus. La ville convient à ceux qui valorisent la proximité des transports et un accès facile à la nature (l'Allier à proximité).
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix immobilier accessible (médiane à 1 559 €/m²).
- Proximité immédiate de Vichy et de sa gare TGV (2 km).
- Cadre de vie vert avec faible densité (416 hab./km²).
- Équipements et services nombreux (555 au total).
- Très bonne couverture fibre (96,3 %) et THD (100 %).
− À prendre en compte
- Score numérique communal très faible (9/100).
- Présence de risques naturels (radon, inondations).
- Taux de chômage élevé (16,4 %) limitant la dynamique économique locale.
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Cusset est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Cusset
- Climat tempéré : 12,7 °C de moyenne, 800 mm de pluie par an.
- 58,8 % de maisons, cadre de vie pavillonnaire dominant.
- 12,2 % de passoires thermiques (F/G), vigilance nécessaire.
- Équipements nombreux : 18 écoles, 90 commerces, 120 services de santé.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Cusset
Quel budget pour une maison à Cusset ?
Le prix médian des maisons est de 1 702 €/m². Pour une surface médiane de 88 m², le budget médian s'élève donc à environ 150 000 €.
Cusset est-elle bien desservie ?
Oui, la commune est très bien reliée : gare TGV de Vichy à 2 km, aéroport à 6 km et accès rapide à l'autoroute. La couverture très haut débit est de 100 %.
Quels sont les points faibles de Cusset ?
Les principaux points faibles sont un taux de chômage local de 16,4 %, un score numérique très bas (9/100) et l'exposition à certains risques naturels comme le radon.
Vous envisagez d'acheter à Cusset ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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