Le marché immobilier de Cusset affiche une valorisation intermédiaire dans son bassin de vie, avec un prix médian global de 1 559 €/m² selon les données DVF 2024. Sur un an, les prix ont progressé de +4,1 %, signe d'une dynamique positive portée par la proximité de Vichy. Les 239 transactions enregistrées révèlent un marché actif, où les maisons individuelles (135 ventes) dominent légèrement les appartements (104 ventes).
Comment se porte le marché immobilier à Cusset
Avec 239 transactions enregistrées en 2024, Cusset présente un volume d'échanges soutenu pour une commune de 13 316 habitants. La tendance annuelle est positive (+4,1 %), indiquant une demande solide. Le parc immobilier, composé à 58,8 % de maisons, oriente naturellement le marché : le prix médian des maisons atteint 1 702 €/m² pour une surface médiane de 88 m², contre 1 413 €/m² pour les appartements (60 m² médians). La fourchette interquartile (1 178 – 2 070 €/m²) montre une dispersion des prix contenue, typique d'un marché relativement homogène. Comparé aux voisines, Cusset se situe au-dessus de Thiers (1 011 €/m²) mais en deçà de Riorges (2 099 €/m²), confirmant son positionnement d'accessibilité dans l'aire urbaine de Vichy.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La hausse de +4,1 % sur un an à 1 559 €/m² confirme une résilience dans un contexte national tendu. Cette dynamique positive s'inscrit dans une attractivité retrouvée de l'Auvergne et de la proximité de Vichy. Cependant, avec un revenu médian local de 20 770 €, le pouvoir d'achat immobilier reste sous tension. Le marché n'est pas en surchauffe, mais à un point d'équilibre. Pour un vendeur, le moment est favorable ; pour un acheteur, la négociation reste possible sur les biens présentant des faiblesses (DPE, vétusté).
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Cusset
Le marché est équilibré entre maisons (56,5 % des ventes) et appartements (43,5 %). La forte proportion de propriétaires occupants (56,1 %) et le faible taux de résidences secondaires (1,8 %) indiquent un marché principalement porté par la résidence principale. L'acheteur type est donc souvent un ménage local ou régional, en recherche d'accession à la propriété. Le revenu médian local étant de 20 770 €, l'effort d'accession représente 4,1 années de revenus pour un appartement type et 7,2 années pour une maison.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est plutôt en faveur des vendeurs, soutenu par la hausse des prix et une demande stable. Toutefois, le taux de logements vacants (8,5 %) et la construction neuve modeste (2 logements autorisés en 2024) évitent une tension excessive. La vente n'est pas instantanée mais reste facilitée par la position géographique attractive, à seulement 2 km de la gare TGV de Vichy. L'indice de pression immobilière (IPI) de 7/10 sur l'échelle villagesfrancais.fr confirme une demande soutenue mais gérable.
Dernières ventes enregistrées à Cusset
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Cusset
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Cusset
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Cusset
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Cusset (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 119 logements autorisés à à Cusset, dont 2 en 2024 (+23 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Avec seulement 119 logements autorisés sur cinq ans, dont 2 en 2024, l'offre neuve est très limitée à Cusset. Cette faible production (+23 % par rapport aux cinq années précédentes mais sur une base faible) ne risque pas de saturer le marché. Elle indique une pression constructive modérée, souvent liée à la disponibilité du foncier ou aux priorités communales. Pour l'acheteur, cela signifie que la concurrence avec le neuf est faible, et que la valeur du parc ancien bien entretenu est préservée.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Cusset suit une saisonnalité classique. Le printemps (mars-juin) est la période la plus active, avec plus de biens mis en vente et de visites. Vendre en septembre-octobre peut aussi être efficace, avant la trêve hivernale. Pour les acheteurs, l'hiver (janvier-février) offre moins de choix mais parfois plus de marge de négociation, surtout sur des biens en vente depuis plusieurs mois. Notez que la taxe foncière, due par le propriétaire au 1er janvier, est souvent un motif de vente en fin d'année.
Le saviez-vous ?
- Cusset possède 7 monuments historiques protégés, dont un beffroi.
- La fibre est déployée à 96,3 % et le très haut débit à 100 %.
- L'aéroport de Vichy-Charmeil n'est qu'à 6 km, un atout méconnu.
- L'indice de vieillissement est de 222,8, une population âgée importante.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Cusset
- Prix médian à 1 559 €/m², en hausse de 4,1 % en un an.
- Maisons à 1 702 €/m², appartements à 1 413 €/m².
- Rendement brut locatif élevé : 9,0 % pour les appartements.
- Coût d'un bien type : 84 780 € (appart) / 149 776 € (maison).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Cusset
Quel est le prix moyen au m² à Cusset ?
Le prix médian global à Cusset est de 1 559 €/m² (DVF 2024). Il varie selon le type : 1 702 €/m² pour une maison et 1 413 €/m² pour un appartement.
Les prix sont-ils en hausse à Cusset ?
Oui, les prix ont augmenté de +4,1 % sur un an, selon les données DVF. Cette croissance place Cusset dans une dynamique positive portée par son attractivité résidentielle.
Combien de temps pour vendre un bien à Cusset ?
Le marché est actif avec 239 transactions annuelles. La proximité de Vichy et la demande pour les maisons (135 ventes) facilitent la vente, sans tension excessive grâce à un taux de vacance de 8,5 %.
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