01 Le parc de logements
Le parc comprend 7 286 logements dont 6 534 résidences principales, 131 résidences secondaires et 622 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 6 534 | 89,7 % |
| Résidences secondaires | 131 | 1,8 % |
| Logements vacants | 622 | 8,5 % |
Parmi les 7 286 logements du parc, 90 % assurent la fonction de résidence principale, contre 2 % de secondaires et 9 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 594 | 9,2 % |
| 1919-1945 | 725 | 11,2 % |
| 1946-1970 | 2 027 | 31,3 % |
| 1971-1990 | 1 979 | 30,5 % |
| 1991-2005 | 689 | 10,6 % |
| 2006-2019 | 468 | 7,2 % |
La période 1946-1970 concentre 31 % du parc, tandis que 9 % datent d'avant 1919 et 7 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 189 | 2,9 % |
| 2 pièces | 707 | 10,8 % |
| 3 pièces | 1 586 | 24,3 % |
| 4 pièces | 1 909 | 29,2 % |
| 5 pièces ou plus | 2 143 | 32,8 % |
Taille moyenne: 4,0 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 33 %, les T1-T2 14 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 7 181 | 7 224 | 7 286 |
| Rés. principales | 6 462 | 6 283 | 6 534 |
| Rés. secondaires | 112 | 139 | 131 |
| Vacants | 607 | 802 | 622 |
Thiers (11 637 hab., à 31 km) présente 43,1 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 669 | 56,2 % |
| Locataires (privé) | 1 423 | 21,8 % |
| Locataires HLM | 1 350 | 20,7 % |
| Logés gratuitement | 92 | 1,4 % |
Structure d'occupation: propriétaires 56,1 %, locataires 42,4 % — la part HLM s'établit à 21 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 861 | 59,1 % |
| Fioul | 572 | 8,8 % |
| Électricité | 1 397 | 21,4 % |
| Gaz bouteille | 51 | 0,8 % |
| Autre (bois…) | 653 | 10,0 % |
Répartition des modes de chauffage: 59 % au gaz de ville, 21 % pour électricité, 10 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 735 |
| 2 à 4 ans | 1 293 |
| 5 à 9 ans | 1 091 |
| 10 ans ou plus | 3 416 |
| Total ménages | 6 534 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 121 |
| Sous-occupation modérée | 1 898 |
| Sous-occupation accentuée | 1 588 |
| Suroccupation modérée | 254 |
| Suroccupation accentuée | 40 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 163 | 17,8 % |
| 1 voiture | 3 432 | 52,5 % |
| 2 voitures ou plus | 1 939 | 29,7 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 18 % sans voiture, 53 % à une voiture et 30 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 61,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 4 724 | 4 274 | 115 | 335 |
| 1975 | 5 235 | 4 705 | 101 | 429 |
| 1982 | 5 932 | 5 323 | 140 | 469 |
| 1990 | 6 161 | 5 449 | 183 | 529 |
| 1999 | 6 588 | 5 894 | 168 | 526 |
| 2006 | 6 778 | 6 219 | 69 | 491 |
| 2011 | 7 181 | 6 462 | 112 | 607 |
| 2016 | 7 224 | 6 283 | 139 | 802 |
| 2022 | 7 286 | 6 534 | 131 | 622 |
Trajectoire de long terme: 4 724 logements en 1968, 7 286 en 2022 (+54 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 766 | 764 | 735 | 696 | 741 | 552 |
| Dont vacants > 2 ans | 315 | 357 | 313 | 292 | 277 | 323 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 24 | 0,7 % |
| Classe B | 51 | 1,4 % |
| Classe C | 1 152 | 31,4 % |
| Classe D | 1 515 | 41,3 % |
| Classe E | 468 | 12,8 % |
| Classe F | 319 | 8,7 % |
| Classe G | 137 | 3,7 % |
Distribution DPE sur 3 666 diagnostics: la majorité se situe en classe D (41 %), avec 33 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 271 | 7,4 % |
| Classe B | 827 | 22,6 % |
| Classe C | 832 | 22,7 % |
| Classe D | 1 039 | 28,3 % |
| Classe E | 333 | 9,1 % |
| Classe F | 287 | 7,8 % |
| Classe G | 77 | 2,1 % |
Répartition climat du parc: D concentre 28 % des diagnostics et 53 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 262 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 204 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 181 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 166 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 160 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 90 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 262 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 90 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 17 |
| Classe B | 30 | 21 |
| Classe C | 276 | 876 |
| Classe D | 422 | 1 093 |
| Classe E | 206 | 262 |
| Classe F | 149 | 170 |
| Classe G | 107 | 30 |
Les maisons affichent une classe dominante D (236 kWh/m²/an), les appartements D (190) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 42 |
| T2 | 280 |
| T3 | 538 |
| T4 | 408 |
| T5+ | 76 |
Faut-il investir à Cusset en 2026 ?
Portée par son intégration à l'agglomération de Vichy et une desserte TGV à 2 km, Cusset affiche une attractivité résidentielle notoire. Cette dynamique se traduit-elle par des opportunités immobilières concrètes en 2026 ? L'analyse des données DVF et des indices territoriaux permet de trancher.
Avec un indice d'attractivité territoriale parmi les 15 % les plus élevés de sa catégorie, Cusset bénéficie d'une dynamique économique et résidentielle qui soutient sa demande locative.
Verdict
➤ Investir ici demande une approche sélective pour capitaliser sur le fort potentiel locatif, en acceptant un marché résidentiel tendu et un parc énergétique à améliorer.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé (9 %)
- ✓ Correction de 2023 puis reprise des prix
- ✓ Attractivité territoriale très forte
- ⚠ Accessibilité très faible pour les acheteurs
- ⚠ Fragilité économique locale (16,4 % de chômage)
- ⚠ DPE médiocre et parc ancien
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 1 559 €/m², Cusset se situe sous la médiane nationale estimée autour de 2 300 €/m².
- Son prix dépasse de 35 % celui de Thiers, mais reste 30 % moins élevé que des communes périurbaines comme Pont-du-Château.
- Son rendement locatif brut (9 %) surpasse largement ceux offerts par les grandes métropoles ou le littoral.
Analyse du marché immobilier à Cusset
Le marché de Cusset est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Cusset
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,0
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée (7/10) : le marché est actif et concurrentiel, avec des délais de vente potentiellement courts.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée (7/10) : le marché est actif et concurrentiel, avec des délais de vente potentiellement courts.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité très faible (1,7/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des ménages locaux, ce qui indique un marché porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité très faible (1,7/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des ménages locaux, ce qui indique un marché porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,6
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (5,6/10) : la demande locative est soutenue par l'attractivité résidentielle et la proximité de Vichy.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (5,6/10) : la demande locative est soutenue par l'attractivité résidentielle et la proximité de Vichy.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
0,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible (0,9/10) : le marché locatif est essentiellement annuel, sans forte composante saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible (0,9/10) : le marché locatif est essentiellement annuel, sans forte composante saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1576,2 — Percentile dept : 81/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 5,3 — Percentile dept : 85/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,8 — Percentile dept : 7/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 5,0 — Percentile dept : 89/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 416,1 — Percentile dept : 98/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 5,3 — Percentile dept : 15/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 50,4 — Percentile dept : 26/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 18,5 — Percentile dept : 1/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 43,8 — Percentile dept : 98/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,8 — Percentile dept : 7/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 5,0 — Percentile dept : 89/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1576,2 — Percentile dept : 19/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,8 — Percentile dept : 7/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 8,5 — Percentile dept : 24/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 416,1 — Percentile dept : 2/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Cusset : opportunités et risques
Investir à Cusset en 2026 se justifie prioritairement pour le rendement locatif brut des appartements, évalué à 9,0 % selon la carte des loyers. Ce taux, nettement supérieur à la moyenne nationale, compense partiellement le faible potentiel de plus-value immédiat et la taxe foncière élevée (47,31 %). Le rendement net estimé à 5,1 % après charges reste compétitif, mais exige une sélection rigoureuse pour éviter les passoires thermiques, qui représentent encore 12,2 % du parc.
La stratégie à privilégier est l'investissement locatif annuel en appartement, ciblant les actifs travaillant à Vichy ou les étudiants, dans un contexte où seulement 8,5 % des logements sont vacants. La faiblesse de la pression touristique (IPTI à 0,9/10) rend les stratégies de location saisonnière peu pertinentes. Il est crucial d'intégrer dans le modèle financier le coût de travaux de rénovation énergétique, la classe D étant dominante.
Enfin, l'horizon d'investissement doit être envisagé au minimum sur le moyen terme (5-10 ans). La dynamique démographique positive récente (+5 % en 5 ans) et la limitation de l'offre neuve sont des atouts, mais la fragilité économique locale constitue un facteur de risque à surveiller, susceptible d'affecter la solvabilité des locataires.
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Données du marché immobilier à Cusset
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Cusset s'établit à 1 554 €, sur la base de 212 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Cusset se positionne dans le top 22 % des communes les plus chères du Allier.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 47,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,1 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Cusset Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Cusset révèle une nette accélération entre 2020 et 2022, avec une hausse de près de 20 % du prix médian selon les données DVF. L'année 2023 a marqué un coup d'arrêt avec une correction à 1 498 €/m², probablement liée au contexte macroéconomique national. La reprise à 1 559 €/m² en 2024 (+4,1 %) suggère une résilience du marché, portée par l'attractivité du territoire. Comparée aux communes voisines, Cusset conserve un prix d'entrée inférieur à la moyenne de l'aire vichyssoise, ce qui maintient un potentiel de valorisation, notamment pour les appartements dont le prix médian (1 430 €/m²) reste très accessible.
Évolution du marché immobilier de Cusset
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 212 transactions en 2025 et affiche une évolution de +21,9 % sur 2021–2025 (prix médian à 1 554 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 212 transactions en 2024, le volume d'échanges à Cusset est solide et stable par rapport à 2023, indiquant un marché liquide. La répartition est quasi équilibrée entre maisons (124 ventes) et appartements (88 ventes), ce qui est atypique pour une commune où les maisons dominent le parc. Le prix moyen global (2 085 €/m²) dépasse significativement le médian (1 559 €/m²), signe que des biens plus cossus ou mieux situés tirent la moyenne vers le haut. Le marché est donc segmenté, avec un cœur de cible accessible autour de 1 178-2 070 €/m² et un segment supérieur plus confidentiel.
Répartition des ventes
58,5 % de maisons et 41,5 % d'appartements parmi les 212 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 58,5 % de maisons et 41,5 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 212 | 124 | 88 |
| Prix médian/m² | 1 554 € | 1 603 € | 1 430 € |
| Prix moyen/m² | 1 720 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 282 | 1 275 € |
| 2022 | 261 | 1 451 € |
| 2023 | 211 | 1 462 € |
| 2024 | 190 | 1 494 € |
| 2025 | 212 | 1 554 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Cusset est atone sur le court terme, avec seulement 2 logements autorisés en 2024. Toutefois, sur les cinq dernières années, 119 logements ont été autorisés, marquant une tendance à la hausse de +23 % par rapport à la période précédente. Cette relative modération de l'offre neuve, couplée à une croissance démographique récente (+5 % sur 5 ans), limite le risque de sur-offre et contribue à soutenir les prix de l'ancien. Elle indique aussi que les réserves foncières sont peut-être limitées, concentrant la pression sur le parc existant, souvent ancien (20,3 % construits avant 1945).
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 48 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 572 autorisations pour 456 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Cusset
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Cusset (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 107 logements autorisés à à Cusset, dont 24 en 2025 (-8 % vs les 5 années précédentes).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Cusset
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Cusset
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (47,31 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net est la vraie rentabilité. À Cusset, il faut immédiatement déduire la taxe foncière, élevée à 47,31 % du revenu cadastral. S'ajoutent les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), les travaux d'entretien annuels (comptez 10 €/m²), et la provision pour vacance, significative avec un taux de logements vacants de 8,5 %. Pour un appartement, le passage d'un rendement brut de 9,0 % à environ 5,1 % net est réaliste. La copropriété, fréquente en ville, génère ses propres charges.
Performance énergétique du parc à Cusset
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 666 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Cusset: la classe D domine, 12,4 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La performance énergétique dominante du parc est la classe D (204 kWh/m²/an), une moyenne française. Cependant, 12,2 % des logements sont des passoires thermiques (F/G). Pour un acquéreur, cela implique un risque réglementaire croissant : interdiction de location pour les pires d'ici 2028, et obligation de rénovation globale pour tous d'ici 2034. Un bien classé E ou pire nécessitera un budget travaux conséquent, à intégrer dès l'offre d'achat.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, avec un loyer médian estimé à 10,6 €/m²/mois, offrent la meilleure rentabilité brute. Les petits segments (studios, T2) de 60 m² en médiane sont les plus adaptés à la demande locale et offrent une liquidité supérieure. Les maisons, moins nombreuses en location, séduisent les familles mais avec un loyer au m² plus faible (8,1 €). Le parc est ancien (20,3 % d'avant 1945), ce qui implique souvent des travaux de rénovation énergétique, d'autant que 12,2 % des logements sont des passoires thermiques (DPE F/G).
Quelles zones cibler à Cusset ?
Le centre-bourg historique, doté de 7 monuments historiques et de commerces, est naturellement attractif pour la location. La périphérie, plus résidentielle, convient aux familles recherchant une maison. La proximité immédiate de la gare TGV de Vichy (2 km) et des axes de communication constitue un atout majeur pour attirer des locataires travaillant dans l'agglomération. Aucune zone en forte développement n'est signalée, la construction neuve étant limitée (119 logements autorisés sur 5 ans).
Calculateur de rendement à Cusset
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Cusset
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants de 8,5 % déjà constaté. Le pouvoir d'achat limité des locataires potentiels rend aussi sensible les hausses de charges. Le parc énergétique, de classe D en moyenne (204 kWh/m²/an), expose à des obligations de rénovation (loi Climat). Enfin, la dépendance économique à Vichy et un taux de chômage élevé représentent un risque structurel sur la solvabilité à long terme. La présence de risques naturels (radon, inondations) doit être vérifiée via les PPRN en vigueur.
Cas pratique : un investissement type à Cusset
Pour un appartement type de 60 m² à Cusset (prix médian 1 413 €/m²), l'investissement s'élève à environ 84 780 €. Avec un loyer de 10,6 €/m², vous percevrez 636 € par mois. Le rendement brut atteint 9,0 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net tombe autour de 5,1 %, soit un revenu locatif net annuel d'environ 4 320 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Cusset
- Négliger la taxe foncière, élevée à Cusset (47,31 %).
- Surestimer le loyer possible sur un marché locatif modeste.
- Oublier de provisionner pour la rénovation énergétique (DPE D dominant).
- Ne pas visiter le bien et le quartier, essentiel pour juger de la demande.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Cusset suit une saisonnalité classique. Le printemps (mars-juin) est la période la plus active, avec plus de biens mis en vente et de visites. Vendre en septembre-octobre peut aussi être efficace, avant la trêve hivernale. Pour les acheteurs, l'hiver (janvier-février) offre moins de choix mais parfois plus de marge de négociation, surtout sur des biens en vente depuis plusieurs mois. Notez que la taxe foncière, due par le propriétaire au 1er janvier, est souvent un motif de vente en fin d'année.
Le saviez-vous ?
- Cusset possède 7 monuments historiques protégés, dont un beffroi.
- La fibre est déployée à 96,3 % et le très haut débit à 100 %.
- L'aéroport de Vichy-Charmeil n'est qu'à 6 km, un atout méconnu.
- L'indice de vieillissement est de 222,8, une population âgée importante.
S'installer à Cusset : cadre de vie et logement
S'installer à Cusset, c'est bénéficier des atouts d'une petite ville bien équipée, intégrée à la couronne de Vichy. Avec 555 équipements recensés par l'INSEE, dont 90 commerces et 120 établissements de santé, la commune offre une autonomie quotidienne rare pour une ville de 13 000 habitants. Son patrimoine, marqué par 7 monuments historiques, et sa desserte par le TGD renforcent son attractivité résidentielle.
Le cadre de vie est toutefois à nuancer. La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) concernant les ruisseaux affluents de l'Allier, et un risque radon significatif est identifié. Par ailleurs, le profil démographique est vieillissant (âge médian de 48,1 ans), ce qui influe sur l'ambiance et la demande pour certains services. La connexion numérique est en revanche excellente, avec une couverture fibre de 96,3 %, un atout pour les télétravailleurs.
Carte du marché immobilier à Cusset
Cusset et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Cusset
Le climat de Cusset est tempéré avec une moyenne annuelle de 12,7 °C et 800 mm de pluie, répartis sur l'année. L'altitude modérée (360 m) apporte une fraîcheur en été et des hivers marqués sans excès. Ce profil convient particulièrement aux personnes recherchant un rythme de saisons bien défini, moins adapté aux sensibilités aux variations hygrométriques. La proximité de Vichy, station thermale, atteste d'un cadre climatique apprécié pour le bien-être.
À qui s'adresse Cusset ?
Cusset s'adresse principalement aux primo-accédants ou aux familles recherchant une maison individuelle à prix modéré, tout en restant proche des emplois et services de Vichy. Les retraités (34,8 % de 60 ans et +) y trouvent également un cadre paisible et bien équipé. En revanche, les chercheurs d'animation urbaine intense ou les profils très exigeants sur le numérique pourront être déçus. La ville convient à ceux qui valorisent la proximité des transports et un accès facile à la nature (l'Allier à proximité).
Avantages et limites à Cusset
✓ Points forts
- Prix immobilier accessible (médiane à 1 559 €/m²).
- Proximité immédiate de Vichy et de sa gare TGV (2 km).
- Cadre de vie vert avec faible densité (416 hab./km²).
- Équipements et services nombreux (555 au total).
- Très bonne couverture fibre (96,3 %) et THD (100 %).
− À prendre en compte
- Score numérique communal très faible (9/100).
- Présence de risques naturels (radon, inondations).
- Taux de chômage élevé (16,4 %) limitant la dynamique économique locale.
Composition du parc immobilier à Cusset
7 286 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (58,8 %) et collectif (41,2 %).
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier est majoritairement constitué de maisons individuelles (58,8 %), signe d'un cadre de vie pavillonnaire et familial. Le taux de propriétaires occupants (56,1 %) est solide, assurant une certaine stabilité du voisinage et de la demande. En revanche, la part de logements vacants (8,5 %) et sociaux (21,0 %) indique des micro-marchés distincts : des biens parfois à rénover et un segment social important. L'acheteur type est un ménage sédentaire, plutôt qu'un investisseur purement spéculatif.
Ancienneté du parc à Cusset
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 482 logements).
- Avant 1919 9,2 % 594 logts
- 1919-1945 11,2 % 725 logts
- 1946-1970 31,3 % 2 027 logts
- 1971-1990 30,5 % 1 979 logts
- 1991-2005 10,6 % 689 logts
- 2006-2019 7,2 % 468 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Cusset
555 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Cusset
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le principal aléa naturel identifié est un potentiel significatif de radon, gaz radioactif d'origine naturelle. Un dépistage est recommandé à l'achat. La commune est également couverte par deux Plans de Prévention des Risques (PPRN) concernant les ruisseaux affluents de l'Allier et le risque de retrait-gonflement des argiles. La sismicité est faible. Consultez toujours le dossier départemental des risques (DDRM) et le certificat d'urbanisme pour connaître les contraintes exactes du terrain visé.
Cas pratique : un achat type à Cusset
Une maison de 100 m² à Cusset coûte environ 170 200 € (prix médian 1 702 €/m²). Avec un apport de 10 %, l'emprunt de 153 180 € sur 20 ans à 3,5 % conduit à une mensualité de 885 € hors assurance. Cela représente environ 51 % du revenu médian mensuel local (1 731 €), un effort important nécessitant souvent deux revenus.
Erreurs à éviter quand on achète à Cusset
- Faire une offre sans avoir vérifié le DPE et son coût de rénovation.
- Ne pas consulter les PPRN actifs sur la zone, notamment pour les crues.
- Sous-estimer le budget chauffage dans un parc souvent énergivore.
- Oublier que 21 % de logements sociaux peuvent influencer l'environnement.
Points clés à retenir à Cusset
- Prix médian à 1 559 €/m², en hausse de 4,1 % en un an.
- Rendement net d'environ 5,1 % après charges et taxe foncière.
- Climat tempéré : 12,7 °C de moyenne, 800 mm de pluie par an.
- Maisons à 1 603 €/m², appartements à 1 430 €/m².
- Taux de vacance de 8,5 % à intégrer dans le calcul de trésorerie.
- 58,8 % de maisons, cadre de vie pavillonnaire dominant.
- Le DPE est devenu un facteur clé de valorisation ou de décote.
- Rendement brut locatif élevé : 9,0 % pour les appartements.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Cusset ?
À Cusset, la valeur d'un bien dépend d'abord de son état énergétique et de son confort moderne. Un DPE A/B peut justifier une prime de 10 à 15 % sur le prix au m² moyen. Ensuite, la proximité des équipements pèse : être à moins de 10 minutes à pied des 18 établissements scolaires, de la gare TGV de Vichy (2 km) ou du centre-ville valorise. Pour une maison, la taille du terrain (la commune s'étend sur 32 km²) et son exposition sont cruciaux. En appartement, l'étage et la vue comptent moins que la qualité de la copropriété et la présence d'un ascenseur.
Estimation indicative d'une maison à Cusset
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
139 860 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise évite deux écueils : une surévaluation qui entraîne une vacance commerciale prolongée (le taux de vacance est déjà de 8,5 % à Cusset) et une sous-évaluation qui génère une perte de valeur. Dans un marché en hausse comme celui de Cusset, fixer un prix juste dès l'annonce permet de capter la demande rapidement et de tirer parti de la dynamique. L'estimation doit intégrer des paramètres spécifiques comme la taxe foncière (47,31 %), la part de logements sociaux (21,0 %) pouvant influer sur l'attractivité d'un quartier, et l'évolution démographique récente (+5,0 % sur 5 ans). Se fier aux données brutes sans expertise locale peut conduire à une erreur coûteuse.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne calculent une moyenne, mais un professionnel local connaît les écarts entre le quartier historique près des 7 monuments protégés et les zones pavillonnaires récentes. Il évalue justement l'impact d'une rénovation récente sur la valeur, ou la décote réelle d'une passoire thermique. Son estimation, argumentée, sert aussi de base de négociation solide avec les acheteurs et leurs banques. Enfin, il anticipe les évolutions du marché local, comme l'effet des 119 logements neufs autorisés ces cinq dernières années sur l'offre.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m², très variable selon les quartiers.
- Croire qu'une rénovation cosmétique compense un mauvais DPE.
- Négliger l'impact des 7 monuments historiques sur le cachet et le prix.
- Oublier de comparer avec le neuf, même rare (2 logements autorisés en 2024).
Investir à Cusset : passer à l'action
Identifier un potentiel est une chose, concrétiser un investissement rentable en est une autre. Les spécificités du parc, les contraintes énergétiques et la négociation requièrent une connaissance fine des micro-secteurs de la commune.
Ces données dressent un portrait du marché, mais la réussite d'un investissement se joue sur le choix précis du bien et du quartier.
Évaluez la valeur réelle d'un bien à Cusset grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 239 ventes réelles de 2024
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Cusset
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Cusset ?
Le prix médian à Cusset est de 1 559 €/m² en 2024. Cependant, le prix moyen est plus élevé (2 085 €/m²), car il est influencé par la vente de quelques biens plus cossus. La majorité des transactions se situent entre 1 178 et 2 070 €/m².
Cusset est-elle plus chère que Vichy ?
Les données DVF indiquent généralement que Cusset est moins chère que sa voisine Vichy, ville thermale réputée. L'écart de prix constitue l'un des principaux attraits résidentiels et investisseurs de Cusset, qui profite de la proximité immédiate des équipements et emplois de Vichy.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Cusset ?
Le rendement locatif brut est très attractif pour les appartements, à 9,0 %. Pour une maison, il est de 5,7 %. Après déduction des charges courantes (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 5,1 % pour un appartement.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Cusset ?
Plusieurs risques sont identifiés : une forte taxe foncière (47,31 %), un parc ancien avec 12,2 % de passoires thermiques (classes F/G), et une exposition à un risque radon significatif. La commune est également couverte par un plan de prévention des risques d'inondation (PPRN).
Le marché est-il dynamique à Cusset ?
Oui, avec 212 transactions en 2024, le marché est actif et liquide. Le volume est stable par rapport à 2023. L'activité est équilibrée entre ventes de maisons (135) et d'appartements (104), signe d'une offre diversifiée qui répond à différentes demandes.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix médian 43 % inférieur à celui de Gerzat et 61 % inférieur à Pont-du-Château pour des indicateurs similaires, Cusset offre un effet de levier significatif pour un investisseur visant la location annuelle.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Cusset.
Communes limitrophes de Cusset
Cusset est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Cusset est une commune accessible — 1 554 €/m² en médiane, +16,1 % par rapport à la moyenne de l'Allier (1 338 €/m²).
Le marché de Cusset connaît une hausse prononcée: +21,9 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. Sur l'ensemble de la période, 1 156 transactions sont recensées par les données DVF. Évolution annuelle récente: +4,0 %.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 1 603 €/m² (surface médiane 90 m²) et celui des appartements à 1 430 €/m² (60 m²). Rapporté au revenu médian de Cusset, un logement de 90 m² (144 270 €) représente 6,9 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 10,6 € (appartements) et 8,1 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 8,9 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Cusset (1,8 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Entre 2021 et 2025, 107 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 83 % des logements autorisés.
Le marché immobilier de Cusset s'interprète dans un contexte plus large — Cusset est une commune d'Auvergne-Rhône-Alpes, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. La géographie joue son rôle: la commune est dans les collines, à une altitude moyenne de 255 m.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).