Côté prix, Cusset est une commune accessible — 1 559 €/m² en médiane, +16,5 % par rapport à la moyenne de l'Allier (1 338 €/m²). La fourchette centrale des ventes s'étale de 1 178 à 2 070 €/m², signe d'un marché hétérogène où la localisation et l'état du bien pèsent lourd.
Le marché de Cusset connaît une hausse prononcée: +20,6 % sur le prix médian entre 2020 et 2024. Sur l'ensemble de la période, 1 325 transactions sont recensées par les données DVF. Évolution annuelle récente: +4,1 %.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 1 702 €/m² (surface médiane 88 m²) et celui des appartements à 1 413 €/m² (60 m²). Rapporté au revenu médian de Cusset, un logement de 88 m² (149 776 €) représente 7,2 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 10,6 € (appartements) et 8,1 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 9,0 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Cusset (1,8 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Entre 2020 et 2024, 119 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 74 % des logements autorisés.
Le marché immobilier de Cusset s'interprète dans un contexte plus large — Cusset est une commune d'Auvergne-Rhône-Alpes, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. La géographie joue son rôle: la commune est dans les collines, à une altitude moyenne de 360 m.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).
4 angles pour comprendre le marché immobilier à Cusset
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Faut-il investir à Cusset en 2026 ?
Portée par son intégration à l'agglomération de Vichy et une desserte TGV à 2 km, Cusset affiche une attractivité résidentielle notoire. Cette dynamique se traduit-elle par des opportunités immobilières concrètes en 2026 ? L'analyse des données DVF et des indices territoriaux permet de trancher.
Avec un indice d'attractivité territoriale parmi les 15 % les plus élevés de sa catégorie, Cusset bénéficie d'une dynamique économique et résidentielle qui soutient sa demande locative.
Verdict
➤ Investir ici demande une approche sélective pour capitaliser sur le fort potentiel locatif, en acceptant un marché résidentiel tendu et un parc énergétique à améliorer.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé (9 %)
- ✓ Correction de 2023 puis reprise des prix
- ✓ Attractivité territoriale très forte
- ⚠ Accessibilité très faible pour les acheteurs
- ⚠ Fragilité économique locale (16,4 % de chômage)
- ⚠ DPE médiocre et parc ancien
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 1 559 €/m², Cusset se situe sous la médiane nationale estimée autour de 2 300 €/m².
- Son prix dépasse de 35 % celui de Thiers, mais reste 30 % moins élevé que des communes périurbaines comme Pont-du-Château.
- Son rendement locatif brut (9 %) surpasse largement ceux offerts par les grandes métropoles ou le littoral.
Analyse du marché immobilier à Cusset
Le marché de Cusset est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Cusset
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,0
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée (7/10) : le marché est actif et concurrentiel, avec des délais de vente potentiellement courts.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée (7/10) : le marché est actif et concurrentiel, avec des délais de vente potentiellement courts.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible (1,7/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des ménages locaux, ce qui indique un marché porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible (1,7/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des ménages locaux, ce qui indique un marché porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,6
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (5,6/10) : la demande locative est soutenue par l'attractivité résidentielle et la proximité de Vichy.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (5,6/10) : la demande locative est soutenue par l'attractivité résidentielle et la proximité de Vichy.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
0,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible (0,9/10) : le marché locatif est essentiellement annuel, sans forte composante saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible (0,9/10) : le marché locatif est essentiellement annuel, sans forte composante saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Cusset : cadre de vie et logement
Cusset, ville de 13 316 habitants intégrée à l'agglomération de Vichy, offre un compromis entre tranquillité et accès aux services d'un pôle urbain. Son marché immobilier, avec un prix médian à 1 559 €/m², est plus accessible que celui de Vichy même. La commune connaît une légère croissance démographique récente (+5,0 % sur 5 ans) et mise sur un cadre de vie vert (32 km² pour une densité de 416 hab./km²) et un patrimoine historique visible.
Tout savoir pour acheter et vivre à CussetInvestir à Cusset : passer à l'action
Identifier un potentiel est une chose, concrétiser un investissement rentable en est une autre. Les spécificités du parc, les contraintes énergétiques et la négociation requièrent une connaissance fine des micro-secteurs de la commune.
Ces données dressent un portrait du marché, mais la réussite d'un investissement se joue sur le choix précis du bien et du quartier.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Cusset
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Cusset ?
Le prix médian à Cusset est de 1 559 €/m² en 2024. Cependant, le prix moyen est plus élevé (2 085 €/m²), car il est influencé par la vente de quelques biens plus cossus. La majorité des transactions se situent entre 1 178 et 2 070 €/m².
Cusset est-elle plus chère que Vichy ?
Les données DVF indiquent généralement que Cusset est moins chère que sa voisine Vichy, ville thermale réputée. L'écart de prix constitue l'un des principaux attraits résidentiels et investisseurs de Cusset, qui profite de la proximité immédiate des équipements et emplois de Vichy.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Cusset ?
Le rendement locatif brut est très attractif pour les appartements, à 9,0 %. Pour une maison, il est de 5,7 %. Après déduction des charges courantes (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 5,1 % pour un appartement.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Cusset ?
Plusieurs risques sont identifiés : une forte taxe foncière (47,31 %), un parc ancien avec 12,2 % de passoires thermiques (classes F/G), et une exposition à un risque radon significatif. La commune est également couverte par un plan de prévention des risques d'inondation (PPRN).
Le marché est-il dynamique à Cusset ?
Oui, avec 239 transactions en 2024, le marché est actif et liquide. Le volume est stable par rapport à 2023. L'activité est équilibrée entre ventes de maisons (135) et d'appartements (104), signe d'une offre diversifiée qui répond à différentes demandes.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix médian 43 % inférieur à celui de Gerzat et 61 % inférieur à Pont-du-Château pour des indicateurs similaires, Cusset offre un effet de levier significatif pour un investisseur visant la location annuelle.
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