Avec ses 23 840 habitants, Dole incarne la ville moyenne franc-comtoise, alliant patrimoine historique dense et fonctionnalité d'un pôle de services. Son marché immobilier, accessible avec un prix médian de 1 844 €/m², attire des profils variés, des primo-accédants aux familles en quête d'espace. La commune bénéficie d'une bonne desserte ferroviaire et d'un accès rapide à Besançon, mais son économie locale présente certaines fragilités. Acheter ici, c'est opter pour un cadre de vie agréable sans le surcoût des grandes agglomérations.
Carte du marché immobilier à Dole
Dole et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Dole
13 840 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 38,5 % de maisons, 61,5 % d'appartements sur un total de 13 840 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier de Dole est équilibré : 38,5 % de maisons, 46,1 % de propriétaires occupants et une part minime de résidences secondaires (1,9 %). Ce tissu de propriétaires occupants signe un marché ancré et stable. La part de logements sociaux (27 %) et de vacants (8,5 %) reflète une ville moyenne active avec une demande locative structurée. L’acheteur typique est un ménage local, en accession à la propriété ou en recherche de stabilité.
Évolution démographique à Dole
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Population stable sur 5 ans : marché peu spéculatif, à l'équilibre.
Pyramide des âges à Dole
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Dole
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 31,2 %
- Autres sans activité professionnelle 19,1 %
- Employés 15,2 %
- Ouvriers 13,8 %
- Professions intermédiaires 12,3 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 5,8 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,6 %
- Agriculteurs exploitants 0,1 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Dole
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Dole
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 12 261 logements).
- Avant 1919 13,2 % 1 617 logts
- 1919-1945 7,2 % 880 logts
- 1946-1970 29,4 % 3 609 logts
- 1971-1990 30,5 % 3 744 logts
- 1991-2005 11,2 % 1 368 logts
- 2006-2019 8,5 % 1 043 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Dole
1 314 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Dole
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Dole
Une maison de 100 m² à Dole coûte médianement 211 100 €. Cela représente environ 10 années de revenu médian local (21 070 €). Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à 4 % génère une mensualité hors assurance d’environ 1 50 €. Ajoutez environ 15 000 € de frais de notaire pour le budget total.
Erreurs à éviter quand on achète à Dole
- Oublier de vérifier le zonage du PPRi inondation sur le bien.
- Ne pas consulter le DPE avant de faire une offre.
- Ignorer l’état des parties communes dans les copropriétés anciennes.
- Sous-estimer les frais de rénovation dans l’ancien (20,4 % avant 1945).
Le saviez-vous ?
- Dole compte 50 monuments historiques protégés, dont la collégiale.
- La gare de Dole est à 0,6 km du centre, celle du TGV à 42,5 km.
- L’aéroport de Dole-Tavaux n’est qu’à 7,3 km du centre-ville.
Performance énergétique du parc à Dole
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 8 532 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Dole: majorité classée C, part de passoires thermiques à 5,7 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc dolois présente un bilan énergétique plutôt bon, avec une classe C dominante (182 kWh/m²/an). Seuls 5,6 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F/G). Ce chiffre, inférieur à la moyenne nationale, réduit le risque réglementaire immédiat. Cependant, pour les biens les plus anciens, anticipez les travaux de rénovation exigés par la loi Climat (interdiction de location des passoires dès 2025 et 2028).
Risques naturels et géorisques à Dole
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Dole est soumise à un aléa sismique faible et un potentiel radon faible. Deux plans de prévention des risques inondation (PPRi) sont actifs : Moyenne Vallée du Doubs et Basse Vallée de Loue. Consultez systématiquement le zonage du bien. La commune a connu 13 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement pour inondations. Ces contraintes, bien cartographiées, influencent l’assurabilité et peuvent imposer des normes constructives spécifiques.
Cadre de vie à Dole
Le cadre de vie dolois est marqué par un climat continental tempéré (11,6°C de moyenne) et des précipitations annuelles de 1 023 mm. La ville, à 227 m d'altitude, s'étire le long du Doubs et du canal. Son riche patrimoine (50 monuments historiques) offre un cachet certain. Les services sont complets avec 1 314 équipements, dont 230 commerces, 450 établissements de santé et 88 équipements sportifs. L'accessibilité est un atout : gare en ville, TGV à 42,5 km et aéroport à 7,3 km. En revanche, le score numérique municipal est faible (7/100) et la fibre ne couvre que 68,2 % du territoire. La commune est soumise à des risques d'inondation (PPRi).
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 62 m², il faut prévoir environ 106 000 € (1 710 €/m²). Une maison de 99 m² demande un budget médian de 209 000 € (2 111 €/m²). Les prix s'échelonnent largement : 25 % des biens se vendent sous 1 459 €/m², et 25 % au-dessus de 2 476 €/m². Le temps de vente peut être légèrement allongé du fait d'un marché en repli (-5,6 %) et d'un taux de logements vacants de 8,5 %. Le parc est globalement énergétiquement correct (classe C dominante, 182 kWh/m²/an), limitant les mauvaises surprises sur les factures.
À qui s'adresse Dole ?
La commune s'adresse en priorité aux primo-accédants et jeunes actifs, séduits par des prix d'entrée abordables et la connectivité ferroviaire. Les familles y trouvent des maisons avec jardin (38,5 % du parc) et une offre scolaire dense (36 établissements). Les retraités, qui représentent 33,6 % de la population, apprécient la tranquillité et les services de santé. En revanche, les grands mobiles ou les profils recherchant une vie nocturne animée pourront être en décalage. L'âge médian de 47,1 ans reflète cette attractivité pour les quinquagénaires et plus.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Patrimoine historique riche avec 50 monuments protégés.
- Accessibilité optimale : gare en ville, TGV et aéroport proches.
- Offre de services complète (1 314 équipements, santé, éducation).
- Parc immobilier majoritairement de classe énergétique C.
- Prix d'entrée inférieurs à ceux de Beaune ou Pontarlier.
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (13 %) et économie locale fragile.
- Risques d'inondation (PPRi) sur certains secteurs.
- Couverture fibre limitée (68,2 %) et faible score numérique.
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Dole est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Dole
- Climat tempéré avec 11,6°C de moyenne et 1 023 mm de pluie.
- Parc immobilier stable : 46,1 % de propriétaires occupants.
- DPE majoritairement de classe C, seulement 5,6 % de passoires.
- Ville bien équipée avec 1 314 équipements et 36 écoles.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Dole
Quel budget pour acheter une maison à Dole ?
Le prix médian des maisons est de 2 111 €/m². Pour une surface médiane de 99 m², le budget médian s'élève à 209 000 €. 141 maisons ont été vendues en 2024.
Dole est-elle adaptée aux familles avec enfants ?
Oui, la commune dispose de 36 établissements scolaires, de 88 équipements sportifs et loisirs, et d'un parc de logements composé à 38,5 % de maisons, souvent avec jardin.
Quels sont les points faibles de vivre à Dole ?
Les principaux inconvénients sont un taux de chômage de 13 %, une exposition à des risques d'inondation (PPRi actifs) et une couverture numérique perfectible (fibre à 68,2 %).
Vous envisagez d'acheter à Dole ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
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