4 angles pour comprendre le marché immobilier à Dole
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Faut-il investir à Dole en 2026 ?
Ancienne capitale de la Franche-Comté, Dole est une ville moyenne du Jura qui jouit d'une position de carrefour et d'un patrimoine historique riche. Son marché immobilier, marqué par une correction récente des prix et un rendement locatif attractif, suscite l'intérêt. Mais cette dynamique s'inscrit dans un territoire où la fragilité économique est réelle.
Avec un rendement locatif brut de 7,6 %, Dole se classe parmi les marchés les plus rentables de la région, malgré une fragilité économique locale marquée.
Verdict
➤ Investissement locatif rentable en appartement, à condition de sélectionner un bien rénové et bien placé pour compenser les risques économiques locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut attractif sur appartements
- ✓ Correction récente de -5,6 %
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (IAT 7,5/10)
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Fragilité économique avec 13 % de chômage
- ⚠ DPE faible : 5,6 % de passoires thermiques
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 1 844 €/m², Dole reste bien en deçà de la moyenne nationale estimée.
- Elle se positionne dans la moitié supérieure des villes moyennes du Jura pour son attractivité territoriale.
- Le rendement locatif brut (7,6 %) surpasse celui des grandes métropoles de plus de 50 %.
Analyse du marché immobilier à Dole
Le marché immobilier de Dole affiche une pression notable (IPI 5,5/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Dole
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,5
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée : le marché est dynamique, avec un nombre de transactions soutenu, favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée : le marché est dynamique, avec un nombre de transactions soutenu, favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité très faible : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat locale, le marché est porté par les acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité très faible : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat locale, le marché est porté par les acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,7
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée : la demande locative existe, mais elle n'est pas explosive. Privilégiez les biens bien placés et récents.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée : la demande locative existe, mais elle n'est pas explosive. Privilégiez les biens bien placés et récents.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible : peu d'opportunités pour la location saisonnière. Concentrez-vous sur le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible : peu d'opportunités pour la location saisonnière. Concentrez-vous sur le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1846,2 — Percentile dept : 59/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 6,1 — Percentile dept : 72/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 8/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 0,3 — Percentile dept : 54/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 627,4 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 6,1 — Percentile dept : 28/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 41,3 — Percentile dept : 6/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 23,6 — Percentile dept : 0/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 53,9 — Percentile dept : 99/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 8/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,3 — Percentile dept : 54/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 11/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1846,2 — Percentile dept : 41/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 8/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 11/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 8,5 — Percentile dept : 59/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 627,4 — Percentile dept : 0/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Dole : cadre de vie et logement
Avec ses 23 840 habitants, Dole incarne la ville moyenne franc-comtoise, alliant patrimoine historique dense et fonctionnalité d'un pôle de services. Son marché immobilier, accessible avec un prix médian de 1 844 €/m², attire des profils variés, des primo-accédants aux familles en quête d'espace. La commune bénéficie d'une bonne desserte ferroviaire et d'un accès rapide à Besançon, mais son économie locale présente certaines fragilités. Acheter ici, c'est opter pour un cadre de vie agréable sans le surcoût des grandes agglomérations.
Tout savoir pour acheter et vivre à DoleInvestir à Dole : passer à l'action
Les données DVF et les indices composites posent un diagnostic, mais un investissement réussi se joue sur la sélection précise du bien et la négociation. Notre réseau de professionnels implantés à Dole vous aide à identifier les opportunités concrètes et à transformer cette analyse en acquisition rentable.
Ces chiffres dessinent un potentiel, mais son exploitation dépend d'une expertise fine du terrain.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Dole
Quel est le prix immobilier moyen à Dole ?
Le prix médian global à Dole était de 1 844 €/m² en 2024, selon les données DVF. Les appartements se négocient autour de 1 710 €/m² et les maisons à 2 111 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir à Dole ?
Le marché a corrigé de -5,6 % en 2024, offrant un point d'entrée plus favorable. Le rendement locatif brut est attractif (7,6 % sur appartements), mais la fragilité économique locale et la taxe foncière élevée imposent une sélection rigoureuse du bien.
Dole est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Dole est nettement moins chère que Beaune (-52 %) et Pontarlier (-64 %), mais plus chère que Le Creusot (-35 %) et Montbéliard (-20 %), ce qui la positionne comme une valeur intermédiaire dans la région.
Quel rendement locatif espérer à Dole ?
Le rendement locatif brut est d'environ 7,6 % pour les appartements et 6,6 % pour les maisons. Après charges (gestion, vacance, taxe foncière), le rendement net approche 4,2 % pour les appartements.
Quels sont les quartiers à privilégier à Dole ?
Privilégiez les secteurs proches du centre-ville historique, bien desservis en commerces et services, et les zones récentes (constructions après 2006) pour éviter les passoires thermiques. Évitez les zones inondables identifiées par les PPRi en vigueur.
Marché immobilier des communes voisines
Dole affiche un rendement brut de 7,6 %, bien supérieur à Beaune ou Pontarlier pour un prix au m² inférieur de plus de 50 %, offrant un effet de levier significatif sur des indicateurs locatifs similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Dole.
Résumé
Le prix médian de Dole s'établit à 1 776 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles du Jura.
Sur 2021-2025, le prix médian de Dole progresse de +12,5 %, une trajectoire haussière modérée. Au total, 1 981 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année de données traduit une accélération: +3,6 % sur le prix médian.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 1 921 €/m² (surface médiane 92 m²) et celui des appartements à 1 720 €/m² (67 m²). Un bien type de 92 m² revient à environ 176 732 €, soit 8,4 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 10,8 €/m² pour un appartement et 11,5 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 7,5 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 1,9 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 922 logements autorisés au permis de construire à Dole — un rythme moyen de 184 par an, signe d'une dynamique de production soutenue.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Dole est un bourg jurassien. Dole est perchée à 227 m d'altitude, dans un relief de collines, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).