01 Le parc de logements
Le parc comprend 13 840 logements dont 12 396 résidences principales, 267 résidences secondaires et 1 177 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 12 396 | 89,6 % |
| Résidences secondaires | 267 | 1,9 % |
| Logements vacants | 1 177 | 8,5 % |
Parmi les 13 840 logements du parc, 90 % assurent la fonction de résidence principale, contre 2 % de secondaires et 9 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 617 | 13,2 % |
| 1919-1945 | 880 | 7,2 % |
| 1946-1970 | 3 609 | 29,4 % |
| 1971-1990 | 3 744 | 30,5 % |
| 1991-2005 | 1 368 | 11,2 % |
| 2006-2019 | 1 043 | 8,5 % |
La période 1971-1990 concentre 31 % du parc, tandis que 13 % datent d'avant 1919 et 9 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 474 | 3,8 % |
| 2 pièces | 1 615 | 13,0 % |
| 3 pièces | 3 164 | 25,5 % |
| 4 pièces | 3 278 | 26,4 % |
| 5 pièces ou plus | 3 866 | 31,2 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,9 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (31 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 12 973 | 13 307 | 13 840 |
| Rés. principales | 11 569 | 11 708 | 12 396 |
| Rés. secondaires | 171 | 181 | 267 |
| Vacants | 1 233 | 1 418 | 1 177 |
À 87 km, Le Creusot (20 509 hab.) enregistre 35,2 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 717 | 46,1 % |
| Locataires (privé) | 3 167 | 25,5 % |
| Locataires HLM | 3 261 | 26,3 % |
| Logés gratuitement | 251 | 2,0 % |
La répartition du parc occupé: 46,1 % de propriétaires, 51,9 % de locataires, dont 26 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 8 660 | 69,9 % |
| Fioul | 581 | 4,7 % |
| Électricité | 2 129 | 17,2 % |
| Gaz bouteille | 79 | 0,6 % |
| Autre (bois…) | 947 | 7,6 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (70 %), 17 % pour électricité et 8 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 656 |
| 2 à 4 ans | 2 781 |
| 5 à 9 ans | 2 411 |
| 10 ans ou plus | 5 548 |
| Total ménages | 12 396 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 474 |
| Sous-occupation modérée | 3 496 |
| Sous-occupation accentuée | 2 826 |
| Suroccupation modérée | 666 |
| Suroccupation accentuée | 55 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 539 | 20,5 % |
| 1 voiture | 6 731 | 54,3 % |
| 2 voitures ou plus | 3 125 | 25,2 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 20 % sans, 54 % à une voiture, 25 % multi-motorisés. Par ailleurs, 57,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 9 151 | 8 198 | 151 | 802 |
| 1975 | 10 540 | 9 649 | 206 | 685 |
| 1982 | 11 175 | 9 846 | 199 | 1 130 |
| 1990 | 11 585 | 10 494 | 321 | 770 |
| 1999 | 12 259 | 10 933 | 264 | 1 062 |
| 2006 | 12 529 | 11 316 | 199 | 1 015 |
| 2011 | 12 973 | 11 569 | 171 | 1 233 |
| 2016 | 13 307 | 11 708 | 181 | 1 418 |
| 2022 | 13 840 | 12 396 | 267 | 1 177 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 9 151 à 13 840 logements, soit +51 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 335 | 1 402 | 1 378 | 1 145 | 1 173 | 928 |
| Dont vacants > 2 ans | 441 | 451 | 485 | 391 | 382 | 466 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 47 | 0,6 % |
| Classe B | 352 | 4,1 % |
| Classe C | 4 078 | 47,8 % |
| Classe D | 2 657 | 31,1 % |
| Classe E | 915 | 10,7 % |
| Classe F | 356 | 4,2 % |
| Classe G | 127 | 1,5 % |
Le graphique décompose les 8 532 diagnostics par étiquette énergétique: 48 % en C, 52 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 606 | 7,1 % |
| Classe B | 1 179 | 13,8 % |
| Classe C | 4 292 | 50,3 % |
| Classe D | 1 465 | 17,2 % |
| Classe E | 671 | 7,9 % |
| Classe F | 269 | 3,2 % |
| Classe G | 50 | 0,6 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (50 %), 71 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 217 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 174 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 177 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 170 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 135 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 98 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 217 kWh/m²/an, contre 98 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 119 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 34 | 13 |
| Classe B | 63 | 289 |
| Classe C | 317 | 3 761 |
| Classe D | 340 | 2 317 |
| Classe E | 234 | 681 |
| Classe F | 154 | 202 |
| Classe G | 64 | 63 |
Performance comparée: maisons classées D (218), appartements classés C (176), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 121 |
| T2 | 505 |
| T3 | 1 291 |
| T4 | 1 127 |
| T5+ | 196 |
Faut-il investir à Dole en 2026 ?
Ancienne capitale de la Franche-Comté, Dole est une ville moyenne du Jura qui jouit d'une position de carrefour et d'un patrimoine historique riche. Son marché immobilier, marqué par une correction récente des prix et un rendement locatif attractif, suscite l'intérêt. Mais cette dynamique s'inscrit dans un territoire où la fragilité économique est réelle.
Avec un rendement locatif brut de 7,6 %, Dole se classe parmi les marchés les plus rentables de la région, malgré une fragilité économique locale marquée.
Verdict
➤ Investissement locatif rentable en appartement, à condition de sélectionner un bien rénové et bien placé pour compenser les risques économiques locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut attractif sur appartements
- ✓ Correction récente de -5,6 %
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (IAT 7,5/10)
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Fragilité économique avec 13 % de chômage
- ⚠ DPE faible : 5,6 % de passoires thermiques
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 1 844 €/m², Dole reste bien en deçà de la moyenne nationale estimée.
- Elle se positionne dans la moitié supérieure des villes moyennes du Jura pour son attractivité territoriale.
- Le rendement locatif brut (7,6 %) surpasse celui des grandes métropoles de plus de 50 %.
Analyse du marché immobilier à Dole
Le marché immobilier de Dole affiche une pression notable (IPI 5,5/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Dole
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,5
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée : le marché est dynamique, avec un nombre de transactions soutenu, favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée : le marché est dynamique, avec un nombre de transactions soutenu, favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité très faible : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat locale, le marché est porté par les acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité très faible : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat locale, le marché est porté par les acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,7
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée : la demande locative existe, mais elle n'est pas explosive. Privilégiez les biens bien placés et récents.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée : la demande locative existe, mais elle n'est pas explosive. Privilégiez les biens bien placés et récents.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible : peu d'opportunités pour la location saisonnière. Concentrez-vous sur le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible : peu d'opportunités pour la location saisonnière. Concentrez-vous sur le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1846,2 — Percentile dept : 59/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 6,1 — Percentile dept : 72/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 8/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 0,3 — Percentile dept : 54/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 627,4 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 6,1 — Percentile dept : 28/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 41,3 — Percentile dept : 6/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 23,6 — Percentile dept : 0/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 53,9 — Percentile dept : 99/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 8/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,3 — Percentile dept : 54/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 11/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1846,2 — Percentile dept : 41/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 8/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 11/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 8,5 — Percentile dept : 59/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 627,4 — Percentile dept : 0/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Dole : opportunités et risques
Investir à Dole en 2026 présente un intérêt principalement pour l'investisseur en location annuelle, attiré par un rendement brut élevé sur les appartements. La correction des prix de l'ordre de 10 % depuis le pic de 2022 offre une marge de négociation. Néanmoins, cette rentabilité apparente est à recalculer au net : la taxe foncière, l'une des plus fortes du département à 51,76 %, les frais de gestion et une vacance locative estimée à 8 % réduisent le rendement net à environ 4,2 %.
Le risque majeur réside dans la fragilité du tissu économique local, avec un taux de chômage de 13 % et un revenu médian modeste (21 070 €). La demande locative est donc portée par des populations souvent précaires, ce qui peut impacter la solvabilité. Par ailleurs, la loi Climat et Résilience impose un calendrier de rénovation énergétique strict : les 5,6 % de passoires thermiques (F/G) identifiées dans le parc devront être rénovées sous peine d'interdiction de location, un coût à anticiper.
La stratégie gagnante consiste à cibler des appartements de taille modérée (autour de 60 m²), bien situés près des commerces et des services, et si possible déjà rénovés ou construits après 2006 (8,5 % du parc). Il faut éviter les biens énergivores et les quartiers les plus éloignés du centre, où la liquidité à la revente pourrait être plus faible. L'horizon d'investissement doit être au minimum de 5 à 7 ans pour absorber les frais et espérer une éventuelle plus-value.
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Données du marché immobilier à Dole
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier dolois affiche une correction nette de -5,6 % sur un an, ramenant le prix médian à 1 844 €/m², un niveau proche de celui de 2020. Cette baisse, constatée dans les données DVF 2024, intervient après le pic spéculatif de 2022 et pourrait représenter un point d'entrée intéressant. Toutefois, elle s'accompagne d'une baisse du volume des transactions (-19 % en un an), signe d'un marché qui se normalise après des années très actives.
La structure des ventes révèle une dualité forte entre maisons et appartements. Ces derniers, avec un prix médian de 1 720 €/m², constituent le cœur du marché locatif et représentent les deux tiers des transactions. Cette prédominance est cohérente avec un parc comptant 27 % de logements sociaux et une population locataire majoritaire. Leur rendement brut attractif de 7,6 % constitue un argument puissant, même s'il faut le nuancer par la taxe foncière élevée (51,76 %) et la part non négligeable de logements anciens.
Comparé à son environnement régional, Dole se positionne comme une valeur intermédiaire. Son prix au m² est inférieur de 52 % à celui de Beaune, ville touristique, mais supérieur de 20 % à celui de Montbéliard. Cet écart de valorisation, couplé à une attractivité territoriale très élevée (indice IAT 7,5/10) due à ses équipements et sa gare, suggère un potentiel de rattrapage à moyen terme, sous réserve d'une amélioration de la situation économique locale.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Dole Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le prix médian du m² à Dole a connu une trajectoire volatile sur les cinq dernières années, selon les données DVF. Après une baisse en 2021, un pic net a été atteint en 2022 à 2 025 €/m², suivi d'une correction de -8,9 % sur les deux années suivantes. Cette évolution en dents de scie reflète un marché réactif aux cycles économiques nationaux. En 2024, le prix médian s'établit à 1 844 €/m², en recul de 5,6 % sur un an. Comparé aux communes voisines, Dole reste bien plus accessible que Beaune (+52 %) ou Pontarlier (+64 %), mais affiche une valorisation supérieure à Montbéliard (-20 %). Pour un acheteur en 2026, la tendance récente à la baisse ouvre une fenêtre d'opportunité, à condition d'anticiper une possible stabilisation.
Évolution du marché immobilier de Dole
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 379 transactions en 2025 et affiche une évolution de +12,5 % sur 2021–2025 (prix médian à 1 776 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières basées sur les données 2024 révèlent des profils distincts. L'acquisition d'une maison type (99 m²) représente 9,9 années de revenu médian local, un effort conséquent. Pour un appartement type (62 m²), cet effort tombe à 5 années. Le rendement brut locatif est de 6,6 % pour les maisons et de 7,6 % pour les appartements. Toutefois, le rendement net est rogné par des charges réelles : après déduction d'une vacance locative estimée à 8 %, de frais de gestion à 12 % et d'une taxe foncière élevée (51,76 %), il approche 4,2 % net pour les appartements. Un investisseur devra donc financer un effort mensuel résiduel après perception du loyer, sauf avec un apport conséquent.
Acheter vs Louer — appartement 67 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 379 transactions ont été enregistrées à Dole, selon la DGFiP, en baisse de 19 % par rapport à 2023. Le marché est nettement orienté vers la location, avec 241 ventes d'appartements (surface médiane 62 m²) contre 141 maisons (surface médiane 99 m²). Cette structure reflète la composition du parc, où les logements sociaux représentent 27 %. Le prix médian des appartements (1 720 €/m²) est inférieur de 19 % à celui des maisons (1 921 €/m²), illustrant une demande pour les petits surfaces, adaptées aux étudiants et jeunes actifs. Le volume d'activité, bien qu'en repli, reste soutenu, indiquant un marché liquide. Le profil des biens vendus est souvent ancien (20,4 % d'avant 1945), ce qui implique une vigilance accrue sur l'état et la performance énergétique.
Répartition des ventes
36,4 % de maisons et 63,6 % d'appartements parmi les 379 transactions enregistrées.
Sur 379 transactions enregistrées, 36,4 % portent sur des maisons (1 921 €/m²) et 63,6 % sur des appartements (1 720 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 379 | 138 | 241 |
| Prix médian/m² | 1 776 € | 1 921 € | 1 720 € |
| Prix moyen/m² | 1 993 € | ||
| Surface médiane | – | 92 m² | 67 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 426 | 1 579 € |
| 2022 | 433 | 1 765 € |
| 2023 | 392 | 1 787 € |
| 2024 | 351 | 1 714 € |
| 2025 | 379 | 1 776 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Dole est vigoureuse, selon les données SITADEL. Sur les cinq dernières années, 714 logements ont été autorisés, avec une tendance en hausse de +66 % par rapport à la période précédente. Rien qu'en 2024, 117 permis ont été délivrés. Cette accélération répond à une pression démographique modérée mais réelle (+0,3 % sur 5 ans) et à une demande locative soutenue dans une commune où 46,1 % seulement des habitants sont propriétaires. Cette offre neuve, souvent mieux notée au DPE, pourrait à terme exercer une pression concurrentielle sur l'ancien, notamment les passoires thermiques. Elle indique aussi des zones en cours d'urbanisation, potentiellement attractives pour les nouveaux résidents, mais elle nécessite de surveiller le risque de sur-offre si la croissance démographique venait à ralentir.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
2 980 logements autorisés cumulés, 1 436 commencés: la dynamique récente affiche 576 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Dole
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Dole (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Dole: 922 logements autorisés sur 5 ans, 288 pour la dernière année (+122 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Dole
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Dole
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (51,76 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,1 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net à Dole chute d’environ 3,4 points par rapport au brut pour un appartement, pour atteindre 4,2 %. Cette baisse s’explique par la taxe foncière locale, élevée à 51,76 %, les charges de copropriété, les frais de gestion et une provision pour travaux. Avec un parc où 20,4 % des logements sont antérieurs à 1945, anticipez des rénovations. Le taux de vacance (8,5 %) doit aussi être provisionné dans votre trésorerie.
Performance énergétique du parc à Dole
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 8 532 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Dole: majorité classée C, part de passoires thermiques à 5,7 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc dolois présente un bilan énergétique plutôt bon, avec une classe C dominante (182 kWh/m²/an). Seuls 5,6 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F/G). Ce chiffre, inférieur à la moyenne nationale, réduit le risque réglementaire immédiat. Cependant, pour les biens les plus anciens, anticipez les travaux de rénovation exigés par la loi Climat (interdiction de location des passoires dès 2025 et 2028).
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, en particulier les T2 et T3 de moins de 70 m², offrent le meilleur compromis rendement/ liquidité. L'ancien domine (20,4 % du parc construit avant 1945), mais il faut anticiper des travaux de rénovation énergétique face à 5,6 % de passoires thermiques. Le neuf (8,5 % du parc post-2006) est moins rentable à l'achat mais évite les contraintes DPE. Les maisons mitoyennes avec jardin plaisent aux familles mais génèrent des loyers plus élevés, avec un public plus restreint.
Quelles zones cibler à Dole ?
Le centre-ville historique, autour de la collégiale, capte la demande étudiante et jeune, avec des loyers solides mais des prix au m² plus élevés. Les quartiers périphériques comme La Bedugue ou Les Mesnils-Pasteur offrent un meilleur rendement brut, avec un accès facile aux 230 commerces et 480 services. Les zones en développement, près de la gare TGV à 8 km, présentent un potentiel de plus-value mais une offre locative encore limitée. Attention aux secteurs soumis aux PPRi inondation, qui peuvent compliquer l'assurance.
Calculateur de rendement à Dole
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Risques à connaître avant d'investir à Dole
Le principal risque est la vacance locative, dans un parc déjà marqué par 8,5 % de logements vacants. La dépendance à une économie locale fragile (taux de chômage à 13,0 %) limite la solvabilité des locataires. La saisonnalité touristique est faible, avec seulement 9 hébergements touristiques. Enfin, la loi Climat impose la rénovation des passoires d'ici 2028 : les 5,6 % de logements classés F/G représentent une épée de Damoclès pour les investisseurs en ancien.
Erreurs à éviter quand on investit à Dole
- Négliger la taxe foncière, à 51,76 % du revenu cadastral.
- Oublier de provisionner pour la vacance (8,5 % du parc vacant).
- Surévaluer les loyers sans vérifier la réalité du marché local.
- Acheter une passoire thermique (F/G) sans budget rénovation.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier dolois suit un cycle classique, avec une activité accrue au printemps et à l’automne. L’été peut être propice aux négociations, les vendeurs étant parfois plus pressés. Notez que la taxe foncière est exigible en septembre, ce qui peut inciter certains propriétaires à vendre avant. La période des fêtes de fin d’année est traditionnellement plus calme. Aucune affluence touristique massive ne perturbe le marché local.
Le saviez-vous ?
- Dole compte 50 monuments historiques protégés, dont la collégiale.
- La gare de Dole est à 0,6 km du centre, celle du TGV à 42,5 km.
- L’aéroport de Dole-Tavaux n’est qu’à 7,3 km du centre-ville.
S'installer à Dole : cadre de vie et logement
S'installer à Dole, c'est bénéficier d'une ville bien équipée, avec pas moins de 1 314 équipements recensés par l'INSEE, dont 480 services et 450 établissements de santé. Cette densité de services, exceptionnelle pour une ville de cette taille, compense en partie l'éloignement des grandes métropoles. La présence d'une gare en centre-ville et la proximité de la gare TGV de Besançon (42 km) facilitent les déplacements.
Le cadre de vie est marqué par un riche patrimoine historique, avec 50 monuments protégés, et une offre culturelle dynamique. Toutefois, le territoire n'est pas exempt de contraintes : il est soumis à deux Plans de Prévention des Risques d'inondation (PPRi) pour la vallée du Doubs et de la Loue, et a connu 13 arrêtés de catastrophe naturelle. Ces éléments doivent être intégrés dans le choix du secteur d'achat et dans le coût de l'assurance habitation.
Le profil démographique est vieillissant (indice de vieillissement à 218,3), ce qui se traduit par une demande résidentielle stable mais peu explosive. La commune attire aussi des jeunes actifs et des familles, notamment grâce à ses 36 établissements scolaires. La connectivité fibre (68,2 % du territoire) est correcte, facilitant le télétravail, mais le score numérique global reste perfectible.
Carte du marché immobilier à Dole
Dole et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Dole
Le climat dolois, avec une température moyenne de 11,6°C et 1 023 mm de pluie annuels, est typique des plaines de l’Est. Les hivers sont frais sans être extrêmes, les étés tempérés. Ce profil convient à ceux qui fuient les canicules du Sud mais apprécient quatre saisons marquées. La proximité du Doubs et de la forêt de Chaux atténue les températures. Un cadre idéal pour les activités de plein air, avec 88 équipements sportifs et de loisirs recensés.
À qui s'adresse Dole ?
La commune s'adresse en priorité aux primo-accédants et jeunes actifs, séduits par des prix d'entrée abordables et la connectivité ferroviaire. Les familles y trouvent des maisons avec jardin (38,5 % du parc) et une offre scolaire dense (36 établissements). Les retraités, qui représentent 33,6 % de la population, apprécient la tranquillité et les services de santé. En revanche, les grands mobiles ou les profils recherchant une vie nocturne animée pourront être en décalage. L'âge médian de 47,1 ans reflète cette attractivité pour les quinquagénaires et plus.
Avantages et limites à Dole
✓ Points forts
- Patrimoine historique riche avec 50 monuments protégés.
- Accessibilité optimale : gare en ville, TGV et aéroport proches.
- Offre de services complète (1 314 équipements, santé, éducation).
- Parc immobilier majoritairement de classe énergétique C.
- Prix d'entrée inférieurs à ceux de Beaune ou Pontarlier.
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (13 %) et économie locale fragile.
- Risques d'inondation (PPRi) sur certains secteurs.
- Couverture fibre limitée (68,2 %) et faible score numérique.
Composition du parc immobilier à Dole
13 840 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 38,5 % de maisons, 61,5 % d'appartements sur un total de 13 840 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier de Dole est équilibré : 38,5 % de maisons, 46,1 % de propriétaires occupants et une part minime de résidences secondaires (1,9 %). Ce tissu de propriétaires occupants signe un marché ancré et stable. La part de logements sociaux (27 %) et de vacants (8,5 %) reflète une ville moyenne active avec une demande locative structurée. L’acheteur typique est un ménage local, en accession à la propriété ou en recherche de stabilité.
Ancienneté du parc à Dole
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 12 261 logements).
- Avant 1919 13,2 % 1 617 logts
- 1919-1945 7,2 % 880 logts
- 1946-1970 29,4 % 3 609 logts
- 1971-1990 30,5 % 3 744 logts
- 1991-2005 11,2 % 1 368 logts
- 2006-2019 8,5 % 1 043 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Dole
1 314 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Dole
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Dole est soumise à un aléa sismique faible et un potentiel radon faible. Deux plans de prévention des risques inondation (PPRi) sont actifs : Moyenne Vallée du Doubs et Basse Vallée de Loue. Consultez systématiquement le zonage du bien. La commune a connu 13 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement pour inondations. Ces contraintes, bien cartographiées, influencent l’assurabilité et peuvent imposer des normes constructives spécifiques.
Cas pratique : un achat type à Dole
Une maison de 100 m² à Dole coûte médianement 211 100 €. Cela représente environ 10 années de revenu médian local (21 070 €). Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à 4 % génère une mensualité hors assurance d’environ 1 50 €. Ajoutez environ 15 000 € de frais de notaire pour le budget total.
Erreurs à éviter quand on achète à Dole
- Oublier de vérifier le zonage du PPRi inondation sur le bien.
- Ne pas consulter le DPE avant de faire une offre.
- Ignorer l’état des parties communes dans les copropriétés anciennes.
- Sous-estimer les frais de rénovation dans l’ancien (20,4 % avant 1945).
Points clés à retenir à Dole
- Prix médian à 1 844 €/m², en baisse de 5,6 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 7,6 % pour les appartements.
- Climat tempéré avec 11,6°C de moyenne et 1 023 mm de pluie.
- Écart important entre maisons (1 921 €/m²) et appartements (1 720 €/m²).
- Rendement net estimé à 4,2 % après charges et taxe foncière.
- Parc immobilier stable : 46,1 % de propriétaires occupants.
- La localisation intra-muros et l'état du bien sont primordiaux.
- Revenu médian local de 21 070 €, premier rang départemental dans sa catégorie.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Dole ?
À Dole, la valeur d’un bien est d’abord liée à sa localisation intra-muros. La proximité du centre-ville historique (50 monuments protégés), des 36 établissements scolaires ou de la gare (0,6 km) prime. Pour un appartement, l’étage avec ascenseur et la vue dégagée ajoutent une plus-value. L’état du bien et la performance énergétique (classe DPE) pèsent de plus en plus, avec seulement 5,6 % de passoires. Un terrain arboré ou un parking privatif sont des atouts majeurs dans ce parc où 38,5 % des logements sont des maisons.
Estimation indicative d'une maison à Dole
Pour une maison de 92 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
163 392 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation trop haute, dans un marché en repli, conduit à une vacance commerciale prolongée. À l'inverse, une sous-estimation vous prive d'une part substantielle de votre patrimoine. Avec un taux de logements vacants déjà à 8,5 %, le positionnement prix est crucial pour se démarquer. Les indices villagesfrancais.fr indiquent par exemple une attractivité pour les familles (ICS : 8,5/10) mais une accessibilité financière difficile (IPTI : 1,5/10). Seul un diagnostic précis, croisant données macro (évolution démographique +0,3 %) et micro (état du bien, rue), permet de définir le prix d'acceptabilité optimal pour une vente dans des délais raisonnables.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation automatique basée sur le prix médian (1 844 €/m²) ignore les micro-marchés dolois. Un professionnel local évalue l’impact d’une rue calme près du canal, de la vue sur la colline, ou de la proximité du futur pôle commercial. Il ajuste en fonction de l’état réel, crucial dans un parc où 20,4 % des logements sont antérieurs à 1945. Son expertise permet aussi de valoriser un bien bien rénové (DPE A/B) et de cibler les acheteurs sérieux, facilitant la négociation.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix moyen au m² (1 844 €).
- Ne pas ajuster pour un DPE dégradé (F/G).
- Oublier de valoriser un jardin ou un parking privatif.
- Ignorer la demande spécifique des quartiers près de la gare TGV.
Investir à Dole : passer à l'action
Les données DVF et les indices composites posent un diagnostic, mais un investissement réussi se joue sur la sélection précise du bien et la négociation. Notre réseau de professionnels implantés à Dole vous aide à identifier les opportunités concrètes et à transformer cette analyse en acquisition rentable.
Ces chiffres dessinent un potentiel, mais son exploitation dépend d'une expertise fine du terrain.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Dole grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Dole
Quel est le prix immobilier moyen à Dole ?
Le prix médian global à Dole était de 1 844 €/m² en 2024, selon les données DVF. Les appartements se négocient autour de 1 720 €/m² et les maisons à 1 921 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir à Dole ?
Le marché a corrigé de -5,6 % en 2024, offrant un point d'entrée plus favorable. Le rendement locatif brut est attractif (7,6 % sur appartements), mais la fragilité économique locale et la taxe foncière élevée imposent une sélection rigoureuse du bien.
Dole est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Dole est nettement moins chère que Beaune (-52 %) et Pontarlier (-64 %), mais plus chère que Le Creusot (-35 %) et Montbéliard (-20 %), ce qui la positionne comme une valeur intermédiaire dans la région.
Quel rendement locatif espérer à Dole ?
Le rendement locatif brut est d'environ 7,6 % pour les appartements et 6,6 % pour les maisons. Après charges (gestion, vacance, taxe foncière), le rendement net approche 4,2 % pour les appartements.
Quels sont les quartiers à privilégier à Dole ?
Privilégiez les secteurs proches du centre-ville historique, bien desservis en commerces et services, et les zones récentes (constructions après 2006) pour éviter les passoires thermiques. Évitez les zones inondables identifiées par les PPRi en vigueur.
Marché immobilier des communes voisines
Dole affiche un rendement brut de 7,6 %, bien supérieur à Beaune ou Pontarlier pour un prix au m² inférieur de plus de 50 %, offrant un effet de levier significatif sur des indicateurs locatifs similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Dole.
Résumé
Le prix médian de Dole s'établit à 1 776 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles du Jura.
Sur 2021-2025, le prix médian de Dole progresse de +12,5 %, une trajectoire haussière modérée. Au total, 1 981 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année de données traduit une accélération: +3,6 % sur le prix médian.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 1 921 €/m² (surface médiane 92 m²) et celui des appartements à 1 720 €/m² (67 m²). Un bien type de 92 m² revient à environ 176 732 €, soit 8,4 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 10,8 €/m² pour un appartement et 11,5 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 7,5 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 1,9 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 922 logements autorisés au permis de construire à Dole — un rythme moyen de 184 par an, signe d'une dynamique de production soutenue.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Dole est une commune jurassienne. Dole est perchée à 212 m d'altitude, dans un relief de collines, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).