Avec 2 759 €/m² en médiane, Beaune s'inscrit dans la moyenne de la Côte-d'Or (2 638 €/m²) et reste +8,8 % au regard de la médiane nationale. Forte dispersion des prix: 50 % des ventes se situent entre 2 204 et 3 823 €/m² — le bien et son adresse précise font une grande partie du prix. La commune figure parmi les 9 % les plus chères de la Côte-d'Or au mètre carré.
Le marché immobilier de Beaune est en hausse progressive: +12,8 % entre 2020 et 2024. Le cumul des ventes enregistrées sur 2020-2024 atteint 2 200 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année, le prix médian recule de -4,2 % — un retournement à surveiller.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Beaune — maisons à 2 801 €/m² pour 93 m² en surface médiane, appartements à 2 717 €/m² pour 60 m². Le bien médian (93 m² à 260 493 €) équivaut à 11,4 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Beaune: 13,2 €/m²/mois pour un appartement, 12,5 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,8 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (5,0 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Dynamique de production soutenue sur 2020-2024: 983 logements autorisés, soit 197/an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 79 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Beaune est caractéristique des villages de Bourgogne. Contexte physique: à 252 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.
4 angles pour comprendre le marché immobilier à Beaune
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Faut-il investir à Beaune en 2026 ?
Capitale des vins de Bourgogne, Beaune est une ville moyenne au rayonnement international. Son marché immobilier, porté par un patrimoine historique exceptionnel et une économie tournée vers le vin et le tourisme, affiche des prix élevés pour la région. Faut-il pour autant y investir en 2026 ? Le verdict tient dans l'analyse fine de sa dynamique récente.
Première ville de Côte-d'Or par son marché immobilier, Beaune affiche une attractivité territoriale de 7,7/10 mais une correction de -4,2 % sur un an.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser le rendement locatif en centre-ville et de composer avec un marché peu accessible aux revenus locaux.
Points clés
- ✓ Correction de -4,2 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif brut correct à 5,8 %
- ✓ Pression immobilière élevée (7,1/10) soutenant la demande
- ⚠ Accessibilité faible pour les locaux (0,6/10)
- ⚠ Démographie en déclin (-6,8 % en 10 ans)
- ⚠ Parc vieillissant (17,6 % d'avant 1945)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 2 759 €/m², Beaune se situe au-dessus de la moyenne des villes moyennes françaises.
- Elle surclasse nettement ses voisines de même catégorie, jusqu'à +63 % par rapport à Montceau-les-Mines.
- Son prix au mètre carré reste trois fois inférieur à celui du littoral méditerranéen pour un rendement locatif comparable.
Analyse du marché immobilier à Beaune
Le marché de Beaune est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Beaune
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,1
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (7,1/10) indique un marché dynamique où la demande excède souvent l'offre, favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (7,1/10) indique un marché dynamique où la demande excède souvent l'offre, favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
L'accessibilité très faible (0,6/10) indique que les prix ont décroché du pouvoir d'achat local ; le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleL'accessibilité très faible (0,6/10) indique que les prix ont décroché du pouvoir d'achat local ; le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,9
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée (4,9/10) : la demande locative existe mais les rendements nets sont rognés par les charges et la fiscalité.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée (4,9/10) : la demande locative existe mais les rendements nets sont rognés par les charges et la fiscalité.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Une pression touristique immobilière faible (2,6/10) écarte la stratégie de location saisonnière pure ; privilégiez le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleUne pression touristique immobilière faible (2,6/10) écarte la stratégie de location saisonnière pure ; privilégiez le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Beaune : cadre de vie et logement
Acheter à Beaune, c'est acquérir un pied-à-terre au cœur de la Bourgogne viticole, dans une cité au patrimoine exceptionnel (37 monuments historiques). Le marché, avec un prix médian de 2 759 €/m², est accessible pour une ville de cette renommée, mais demande un budget conséquent au regard du revenu médian local (22 880 €). Qui réussit à s'y installer ? Tour d'horizon pour votre projet.
Tout savoir pour acheter et vivre à BeauneInvestir à Beaune : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Beaune
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Beaune ?
En 2024, le prix médian à Beaune est de 2 759 € par mètre carré. Pour un appartement de 60 m², typique du marché, il faut compter environ 163 000 €, et près de 260 000 € pour une maison de 93 m².
Est-ce le bon moment pour acheter à Beaune ?
Le marché connaît une correction de -4,2 % en 2024 après plusieurs années de hausse. Cette baisse peut représenter une opportunité d'entrée, mais les prix restent élevés comparés aux villes similaires de la région. L'accessibilité pour les acheteurs locaux est faible.
Beaune est-elle une ville chère pour investir en locatif ?
L'investissement locatif à Beaune demande un apport important. Le rendement brut est correct (5,8 % pour les appartements) mais le rendement net, après charges et taxe foncière élevée (44,98 %), est plus modéré, autour de 3,4 %.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Beaune ?
Les principaux risques sont la vacance (10,7 % du parc), la part non négligeable de passoires thermiques (7,1 % classées F/G) et la fragilité démographique, avec une population en baisse de -6,8 % sur dix ans.
Beaune est-elle mieux desservie et équipée que ses voisines ?
Oui, Beaune se distingue par une densité d'équipements et de services très élevée (score ICS 9,2/10) et une excellente couverture fibre (95,9 %). Elle offre une qualité de vie et une connectivité supérieures à des communes comme Le Creusot ou Montceau-les-Mines.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix au m² 30 % à 63 % plus élevé que des communes de même catégorie comme Lons-le-Saunier ou Montceau-les-Mines, l'écart de valorisation de Beaune repose sur son patrimoine et sa notoriété, mais limite l'effet de levier pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Beaune.
Communes limitrophes de Beaune
Beaune est entourée de 10 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :