01 Le parc de logements
Le parc comprend 335 logements dont 319 résidences principales, 4 résidences secondaires et 12 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 319 | 95,2 % |
| Résidences secondaires | 4 | 1,2 % |
| Logements vacants | 12 | 3,6 % |
Visualisation des trois usages du parc: 95 % d'habitat permanent, 1 % de résidences secondaires et 4 % de logements inoccupés sur un total de 335.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 32 | 10,1 % |
| 1919-1945 | 6 | 1,9 % |
| 1946-1970 | 34 | 10,7 % |
| 1971-1990 | 92 | 28,9 % |
| 1991-2005 | 49 | 15,4 % |
| 2006-2019 | 105 | 33,0 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 2006-2019 domine (33 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 10 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 4 | 1,3 % |
| 3 pièces | 27 | 8,5 % |
| 4 pièces | 72 | 22,6 % |
| 5 pièces ou plus | 215 | 67,6 % |
Le graphique montre une moyenne de 5,2 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (68 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 244 | 307 | 335 |
| Rés. principales | 232 | 287 | 319 |
| Rés. secondaires | 3 | 4 | 4 |
| Vacants | 8 | 15 | 12 |
En comparaison, Dambenois (à 5 km) enregistre 87,2 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 273 | 85,6 % |
| Locataires (privé) | 33 | 10,3 % |
| Locataires HLM | 11 | 3,4 % |
| Logés gratuitement | 2 | 0,6 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 85,6 % de propriétaires face à 13,7 % de locataires (dont 3 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 | 0,6 % |
| Fioul | 100 | 31,4 % |
| Électricité | 96 | 30,2 % |
| Gaz bouteille | 16 | 5,0 % |
| Autre (bois…) | 104 | 32,7 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — autres sources (bois notamment) en tête (33 %), 31 % pour fioul et 30 % pour électricité.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 22 |
| 2 à 4 ans | 59 |
| 5 à 9 ans | 66 |
| 10 ans ou plus | 172 |
| Total ménages | 319 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 21 |
| Sous-occupation modérée | 46 |
| Sous-occupation accentuée | 97 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 13 | 4,1 % |
| 1 voiture | 103 | 32,3 % |
| 2 voitures ou plus | 203 | 63,6 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 4 % sans voiture, 32 % à une voiture et 64 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 92,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 95 | 85 | 1 | 9 |
| 1975 | 127 | 114 | 5 | 8 |
| 1982 | 153 | 144 | 2 | 7 |
| 1990 | 181 | 170 | 3 | 8 |
| 1999 | 214 | 205 | 5 | 4 |
| 2006 | 228 | 222 | 3 | 3 |
| 2011 | 244 | 232 | 3 | 8 |
| 2016 | 307 | 287 | 4 | 15 |
| 2022 | 335 | 319 | 4 | 12 |
Trajectoire de long terme: 95 logements en 1968, 335 en 2022 (+253 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 27 | 28 | 29 | 26 | 24 | 23 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 8 | 11,8 % |
| Classe B | 10 | 14,7 % |
| Classe C | 8 | 11,8 % |
| Classe D | 8 | 11,8 % |
| Classe E | 11 | 16,2 % |
| Classe F | 13 | 19,1 % |
| Classe G | 10 | 14,7 % |
Lecture de la performance énergétique: F concentre 19 % des logements et 38 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 20 | 29,4 % |
| Classe B | 13 | 19,1 % |
| Classe C | 13 | 19,1 % |
| Classe D | 3 | 4,4 % |
| Classe E | 5 | 7,4 % |
| Classe F | 7 | 10,3 % |
| Classe G | 7 | 10,3 % |
Répartition climat du parc: A concentre 29 % des diagnostics et 68 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 336 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 364 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 234 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 133 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 136 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 78 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 364 kWh/m²/an (1948-1974), minimum 78 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 6 |
| Classe B | 8 | 2 |
| Classe C | 3 | 5 |
| Classe D | 4 | 4 |
| Classe E | 5 | 6 |
| Classe F | 8 | 5 |
| Classe G | 7 | 3 |
Les maisons affichent une classe dominante B (253 kWh/m²/an), les appartements A (239) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 0 |
| T4 | 12 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Dorans (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
335 logements composent le parc de Dorans en 2022, très majoritairement occupés à l'année (95,2 %). L'habitat est presque entièrement pavillonnaire — 88,4 % de maisons individuelles. Dorans se situe dans un environnement au cœur des plateaux et forêts comtois, perchée à 422 m, en contexte de moyenne montagne.
La propriété occupante domine très nettement le parc — 85,6 % des résidences principales sont occupées par leur propriétaire. Au plan locatif social, 3,4 % des résidences principales sont en HLM.
L'ancienneté du parc de Dorans mêle deux époques — 10,0 % avant 1919, 32,9 % après 2006. Le parc de Dorans consomme plus que la moyenne: F dominante, 247 kWh/m²/an, contre 203 au plan national. Sur le parc diagnostiqué, 33,8 % sont des passoires thermiques (F+G). Au plan énergétique résidentiel, 32,7 % des résidences principales s'appuient sur le autres sources (bois notamment).
Progression modérée du parc: +9,1 % entre 2016 et 2022. Profil fortement motorisé: 63,6 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Ancrée régionalement, la commune est au cœur des plateaux et forêts comtois: les attentes résidentielles s'y calquent. Topographie et environnement: perchée à 422 m, en contexte de moyenne montagne — autant de critères qui shapent le parc.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 7,8 %
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- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 16 % du Territoire de Belfort
- Prix en forte hausse : +36,6 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Dorans
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Dorans
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Dorans s'établit à 2 087 €, sur la base de 7 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Dorans se positionne dans le top 16 % des communes les plus chères du Territoire de Belfort.
33,8 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 37,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,2 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Dorans Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Dorans
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 1 955 €/m² à 2 087 €/m² (+6,8 %), pour 7 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 80 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
85,7 % de maisons et 14,3 % d'appartements parmi les 7 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 85,7 % des mutations, pour un prix médian de 2 124 €/m² (maisons) contre 1 632 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 7 | 6 | 1 |
| Prix médian/m² | 2 087 € | 2 124 € | 1 632 € |
| Prix moyen/m² | 1 817 € | ||
| Surface médiane | – | 114 m² | 80 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 6 | 1 955 € |
| 2022 | 9 | 2 597 € |
| 2023 | 3 | 2 491 € |
| 2024 | 7 | 1 528 € |
| 2025 | 7 | 2 087 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 118 logements ont été autorisés et 102 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 86 %.
Construction neuve à Dorans (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 2 logements ont été autorisés à à Dorans, -89 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Dorans
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Dorans
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (37,89 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Dorans
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 68 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Dorans: classe F en tête, 33,8 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Dorans
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Dorans : cadre de vie et logement
Dorans compte 824 habitants, à 388 m d'altitude. Le climat local affiche 10,4 °C de moyenne annuelle et 1 084 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 17 appellations d'origine rattachées au terroir local et 11 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Dorans
Dorans et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Dorans
Composition du parc immobilier à Dorans
335 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
296 maisons pour 38 appartements: le parc à Dorans est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Dorans
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 319 logements).
- Avant 1919 10,0 % 32 logts
- 1919-1945 1,9 % 6 logts
- 1946-1970 10,7 % 34 logts
- 1971-1990 28,8 % 92 logts
- 1991-2005 15,4 % 49 logts
- 2006-2019 32,9 % 105 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Dorans
11 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Dorans
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Dorans
Pour une maison de 114 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
237 918 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Dorans
Quel est le prix de l'immobilier à Dorans ?
Le prix médian au m² à Dorans est de 2 087 € (données DVF, 7 transactions). Pour une maison de 114 m² (surface médiane locale), compter environ 242 000 €.
Comment Dorans se situe-t-elle dans le Territoire de Belfort ?
Dorans se classe au 16ᵉ rang sur 100 communes du Territoire de Belfort — dans le top 16 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Dorans ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Dorans est de 6,2 % (loyer de 10,9 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier de Dorans est-il énergétiquement dégradé ?
33,8 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante F). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Dorans.
Communes limitrophes de Dorans
Dorans est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût médian du m² à Dorans (2 087 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de +49,4 % par rapport dans le Territoire de Belfort.
Le marché immobilier de Dorans est en hausse progressive: +6,8 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 32 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année de données traduit une accélération: +36,6 % sur le prix médian.
Typologie largement pavillonnaire à Dorans: 85,7 % des ventes enregistrées sont des maisons, pour un prix médian de 2 124 €/m². Un bien type de 114 m² revient à environ 242 136 €, soit 8,8 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Dorans: 10,6 €/m²/mois pour un appartement, 10,9 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,8 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Dorans (1,2 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Le flux de permis reste marginal (2 logements autorisés entre 2021 et 2025), caractéristique d'un marché où les ventes portent principalement sur l'ancien. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 100 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Dorans est au cœur des plateaux et forêts comtois. Contexte physique: perchée à 422 m, en contexte de moyenne montagne.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).