4 angles pour comprendre le marché immobilier à Dourdan
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Évolution sur 5 ans, fourchettes Q1/Q3, dernières ventes et comparaison avec les communes voisines.
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Faut-il investir à Dourdan en 2026 ?
Ancienne ville royale dotée d'un riche patrimoine et d'une gare, Dourdan jouit d'une attractivité résidentielle solidement ancrée en Hurepoix. Sa croissance démographique et son tissu économique actif en font un pôle de centralité. L'analyse des données DVF 2024 permet de décrypter si cette attractivité se traduit par des opportunités d'investissement concrètes.
Avec un indice d'attractivité territoriale dans le top quart et un rendement locatif brut dépassant 6 %, Dourdan combine potentiel et accessibilité relative.
Verdict
➤ Investir ici est pertinent pour un portefeuille locatif en moyenne couronne, à condition de viser des biens bien situés et énergétiquement performants.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé à 6,0 %
- ✓ Correction récente de -5,3 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Dynamique démographique soutenue (+8,1 % en 5 ans)
- ⚠ Accessibilité très faible pour les primo-accédants
- ⚠ Solvabilité locale limitée : marché porté par l'extérieur
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian à Dourdan (2 937 €/m²) se situe sous la moyenne nationale pour les villes de cette taille.
- Dans l'Essonne, Dourdan affiche un prix inférieur de plus de 15 % à la moyenne départementale, offrant un effet de levier.
- Son rendement locatif (6 %) surpasse celui des grandes métropoles où il plafonne souvent à 3-4 %.
Analyse du marché immobilier à Dourdan
Le marché immobilier de Dourdan affiche une pression notable (IPI 6,0/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 7,2/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 5,9 %.
Indices immobiliers de Dourdan
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,0
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (6/10) indique un marché actif où les bons biens partent vite. Préparez-vous à réagir rapidement.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (6/10) indique un marché actif où les bons biens partent vite. Préparez-vous à réagir rapidement.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
L'accessibilité est très faible (1,4/10). Les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenL'accessibilité est très faible (1,4/10). Les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
7,2
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
L'opportunité locative est élevée (7,4/10). La demande locative est solide, portée par une population jeune et des services nombreux.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableL'opportunité locative est élevée (7,4/10). La demande locative est solide, portée par une population jeune et des services nombreux.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
La pression touristique modérée (5,2/10) limite le potentiel saisonnier pur mais valide l'attrait résidentiel du territoire.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréLa pression touristique modérée (5,2/10) limite le potentiel saisonnier pur mais valide l'attrait résidentiel du territoire.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2995,5 — Percentile dept : 39/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,9 — Percentile dept : 77/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 2,2 — Percentile dept : 50/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 8,1 — Percentile dept : 87/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 368,2 — Percentile dept : 57/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,9 — Percentile dept : 23/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 40,2 — Percentile dept : 5/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 26,8 — Percentile dept : 5/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 55,6 — Percentile dept : 95/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,2 — Percentile dept : 50/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 8,1 — Percentile dept : 87/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 58/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2995,5 — Percentile dept : 61/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 2,2 — Percentile dept : 50/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 58/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 7,3 — Percentile dept : 69/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 368,2 — Percentile dept : 43/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Dourdan : cadre de vie et logement
Acheter à Dourdan, c'est opter pour une petite ville de l'Essonne au patrimoine préservé, avec 7 monuments historiques et une altitude moyenne de 138 mètres. Le marché, en correction (-5,3 %), offre des opportunités, notamment pour les maisons individuelles qui représentent 40,3 % du parc. Avec 11 415 habitants et une densité modérée, la commune allie services de proximité (481 équipements) et accès rapide à Paris via la gare de Dourdan. Le revenu médian local de 23 670 € conditionne cependant les budgets.
Tout savoir pour acheter et vivre à DourdanInvestir à Dourdan : passer à l'action
L'analyse chiffrée pose un cadre, mais la valeur réelle d'un investissement émerge du terrain : état du bien, potentiel de rénovation, dynamique du quartier. Notre réseau de professionnels locaux connaît les spécificités de chaque rue et peut vous aider à transformer ces insights en achat stratégique.
Ces données offrent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur la sélection précise du bien et du quartier.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Dourdan grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Dourdan
Quel est le prix au m² à Dourdan en 2024 ?
Le prix médian est de 2 937 €/m², avec une fourchette centrale comprise entre 2 630 et 3 516 €/m². Les appartements sont légèrement plus chers (3 111 €/m² médian) que les maisons (2 891 €/m²).
Est-ce une bonne commune pour investir en locatif ?
Oui, le potentiel locatif est élevé avec un rendement brut de 6,0 % pour les appartements. La demande est soutenue par une population jeune et une offre limitée, mais il faut intégrer la taxe foncière élevée (38,4 %) dans son calcul.
Dourdan est-elle bien desservie par les transports ?
La commune dispose d'une gare SNCF en centre-ville, offrant des liaisons vers Paris. La gare TGV de Massy est à 28 km et l'aéroport d'Orly à 34 km, ce qui facilite les déplacements longue distance.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?
Certains secteurs sont exposés au risque d'inondation (PPRi actif). De plus, 6,6 % du parc est classé passoire thermique (F/G), ce qui peut imposer des travaux de rénovation énergétique coûteux à moyen terme.
Comment évoluent les prix à Dourdan ?
Après une hausse jusqu'en 2022, le marché a entamé une correction. Le prix médian a baissé de 5,3 % entre 2023 et 2024, offrant potentiellement des opportunités d'achat dans un marché moins tendu.
Marché immobilier des communes voisines
Dourdan présente un écart de valorisation significatif avec des voisines comme Bures-sur-Yvette (+45 %) ou Marcoussis (+11 %), pour des indicateurs similaires en services et attractivité, créant un effet de levier intéressant pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Dourdan.
Communes limitrophes de Dourdan
Dourdan est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Dourdan se situe dans la moyenne — prix médian 3 103 €/m², dans la ligne de la médiane de l'Essonne.
Le prix médian de Dourdan gagne +5,0 % sur cinq ans (2021-2025). Au total, 705 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Évolution annuelle récente: +6,6 %.
Les maisons (53,1 % des transactions, 3 061 €/m²) et les appartements (46,9 %, 3 164 €/m²) se partagent le marché. Le bien médian (95 m² à 290 795 €) équivaut à 12,3 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 15,5 €/m² pour un appartement et 13,5 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 5,9 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (2,2 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2021 et 2025, 402 logements autorisés au permis de construire à Dourdan — un rythme moyen de 80 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Le gros des permis concerne des logements collectifs (90 % des autorisations sur 2021-2025).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Dourdan est une commune de la couronne périurbaine francilienne. Sur le plan physique, la commune est à basse altitude (138 m), dans un relief de plaine, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).