Acheter à Dourdan, c'est opter pour une petite ville de l'Essonne au patrimoine préservé, avec 7 monuments historiques et une altitude moyenne de 138 mètres. Le marché, en correction (-5,3 %), offre des opportunités, notamment pour les maisons individuelles qui représentent 40,3 % du parc. Avec 11 415 habitants et une densité modérée, la commune allie services de proximité (481 équipements) et accès rapide à Paris via la gare de Dourdan. Le revenu médian local de 23 670 € conditionne cependant les budgets.
Carte du marché immobilier à Dourdan
Dourdan et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Dourdan
5 389 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 40,3 % de maisons, 59,7 % d'appartements sur un total de 5 389 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Un parc immobilier équilibré et ancré, signe de stabilité. La forte proportion de propriétaires (44,4 %) et la faible part de résidences secondaires (2,2 %) indiquent une communauté résidentielle établie. La part des maisons (40,3 %) reste significative pour une petite ville, offrant du choix. Un taux de logements sociaux de 28 % modère la pression sur le parc privé. Le faible taux de vacance (7,3 %) suggère une demande soutenue. Ce mix dessine un marché mature, moins spéculatif que certaines communes périurbaines, prisé par les familles et les personnes enracinées dans le territoire.
Évolution démographique à Dourdan
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique forte sur 5 ans : pression sur le parc, demande soutenue, prix plutôt en hausse.
Pyramide des âges à Dourdan
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Dourdan
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 25,9 %
- Employés 17,4 %
- Professions intermédiaires 16,9 %
- Autres sans activité professionnelle 14,9 %
- Ouvriers 12,1 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 10,5 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,1 %
- Agriculteurs exploitants 0,1 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Dourdan
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Dourdan
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 855 logements).
- Avant 1919 12,3 % 595 logts
- 1919-1945 4,7 % 230 logts
- 1946-1970 18,8 % 913 logts
- 1971-1990 35,1 % 1 706 logts
- 1991-2005 13,4 % 652 logts
- 2006-2019 15,6 % 759 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Dourdan
481 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Dourdan
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre correcte mais pas universelle : vérifier l'éligibilité de chaque adresse précise.
Cas pratique : un achat type à Dourdan
Une maison type de 96 m² à Dourdan coûte environ 277 536 €. Avec un apport de 10 % et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance avoisine 1£400 €. Cela représente environ 71 % du revenu net médian local (23 670 €/an), un effort important qui explique le recours fréquent à deux apporteurs. Les frais de notaire ajoutent environ 22 000 € à l'acquisition.
Erreurs à éviter quand on achète à Dourdan
- Ne pas consulter le zonage du PPRi en mairie.
- Acheter un bien classé F/G sans budget rénovation.
- Ignorer la proximité des 28 % de logements sociaux.
- Sous-estimer les frais de chauffage d'un logement classé D.
Le saviez-vous ?
- La gare de Dourdan est à seulement 0,7 km du centre-ville.
- La commune compte 7 monuments historiques protégés.
- 76,4 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
Performance énergétique du parc à Dourdan
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 941 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Dourdan: majorité classée D, part de passoires thermiques à 6,6 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc est majoritairement classé D (187 kWh/m²/an), une performance médiane en France. Seulement 6,6 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Cela réduit le risque immédiat d'invendabilité pour les acquéreurs. Cependant, la réglementation (loi Climat) interdira la location des logements classés G à partir de 2025, E en 2028 et D à horizon 2034. Tout achat d'un bien ancien doit intégrer un budget de rénovation pour anticiper ces échéances et maîtriser la future facture énergétique.
Risques naturels et géorisques à Dourdan
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRi Orge et Sallemouille PPRN Approuvé approuvé le 16/06/2017
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRi) sur l'Orge et la Sallemouille. Huit arrêtés de catastrophe naturelle historiques, principalement pour inondations et coulées de boue, ont été recensés. Ces risques sont localisés près des cours d'eau. La sismicité est très faible et le radon, faible. Tout projet d'achat doit s'accompagner d'une consultation du zonage PPR en mairie, qui peut imposer des contraintes constructives ou d'assurabilité. Cette vigilance est standard pour le bassin parisien.
Cadre de vie à Dourdan
Le climat est tempéré, avec 11,4°C de moyenne et 652 mm de précipitations annuelles. Dourdan est bien connectée : gare en centre-ville (0,7 km), aéroport d'Orly à 34 km et accès au TGV via Massy à 28 km. La commune dispose d'un tissu commercial et de services complet (192 services, 37 équipements sportifs), renforçant son autonomie. Le cadre est verdoyant, mais deux Plans de Prévention des Risques d'inondation (PPRi) concernent les abords de l'Orge et de la Sallemouille, une donnée cruciale pour le choix du terrain. La fibre est déployée à 76,4%.
Budgets et types de biens disponibles
Le budget médian pour un appartement de 50 m² est d'environ 155 550 €. Pour une maison de 96 m², il avoisine 277 500 €. Les prix au m² oscillent généralement entre 2 630 et 3 516 €. Le marché n'est pas tendu, avec 139 transactions annuelles et un volume de construction neuve soutenu (461 autorisations sur 5 ans), laissant du temps à la réflexion. Le délai de vente peut être influencé par l'état du bien, le parc étant dominé par une classe DPE D (consommation de 187 kWh/m²/an).
À qui s'adresse Dourdan ?
Dourdan s'adresse principalement aux primo-accédants et aux jeunes familles attirés par un prix au m² inférieur à celui de communes voisines comme Arpajon (3 159 €/m²). Les retraités y trouvent également un cadre paisible et des services de santé nombreux. Les navetteurs travaillant dans le sud francilien sont bien servis par la gare. En revanche, les budgets très serrés ou les chercheurs de forte plus-value à court terme pourraient être déçus par la tendance baissière récente.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix au m² inférieur à la moyenne des communes voisines attractives.
- Cadre de vie préservé avec 7 monuments historiques et une faible densité.
- Desserte ferroviaire pratique pour les navetteurs (gare en centre-bourg).
- Services et équipements nombreux pour une commune de cette taille.
- Dynamisme démographique (+8,1% en 5 ans) et parc de logements sociaux limité (28%).
− À prendre en compte
- Marché immobilier en baisse (-5,3% sur un an).
- Revenu médian local modeste (23 670 €), limitant le pouvoir d'achat.
- Présence de risques d'inondation (PPRi) sur certains secteurs.
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Dourdan est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Dourdan
- Climat tempéré avec 11,4°C de moyenne et 652 mm de pluie.
- 40,3 % de maisons individuelles dans le parc.
- 7 monuments historiques et 481 équipements de proximité.
- Très faible risque sismique et radon.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Dourdan
Quel budget prévoir pour acheter une maison à Dourdan ?
Comptez un budget médian d'environ 277 500 € pour une maison de 96 m², au prix médian de 2 891 €/m². Les prix varient généralement entre 2 630 et 3 516 €/m² pour la majorité des biens.
Dourdan est-elle bien desservie par les transports ?
Oui, la gare de Dourdan est en centre-ville. L'aéroport d'Orly est à 34 km et la gare TGV de Massy à 28 km. La commune bénéficie également d'un score de 7,8/10 pour l'indice de connexion aux services de transport.
Quels sont les points faibles de Dourdan pour y vivre ?
Les inconvénients majeurs sont la baisse récente des prix immobiliers, un revenu médian local modéré (23 670 €) et l'exposition à des risques d'inondation sur certains quartiers, encadrés par deux PPRi.
Vous envisagez d'acheter à Dourdan ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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