À Dourdan, le prix médian du mètre carré s'établit à 2 937 € selon les données DVF 2024. Cette valeur, en recul de 5,3 % sur un an, résulte de 139 transactions annuelles. Le marché local se caractérise par une prédominance des maisons individuelles, représentant 73 ventes pour une surface médiane de 96 m². Cette petite ville de l'Essonne, bien desservie par sa gare, présente un équilibre entre l'ancien et le neuf, avec 15,6 % de son parc construit après 2006.
Comment se porte le marché immobilier à Dourdan
Le marché dourdannais affiche une correction significative, avec une baisse de 5,3 % des prix sur un an. Cette tendance à la baisse contraste avec la dynamique démographique positive de la commune (+8,1 % en 5 ans). Les prix se répartissent entre 2 630 et 3 516 €/m² pour la moitié centrale des transactions. Curieusement, les appartements, moins nombreux à être vendus (66 ventes), sont valorisés en moyenne 220 €/m² de plus que les maisons. La proximité de la gare et la faible densité de 368 hab./km² semblent toutefois maintenir une certaine attractivité.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le prix médian a connu une correction de -5,3 % sur un an, typique du resserrement du crédit observé nationalement en 2023-2024. Cette baisse modère une hausse soutenue sur la décennie précédente, portée par la croissance démographique (+10,4 % en 10 ans). Le marché actuel n'est pas en effondrement mais en phase de rééquilibrage, avec une offre qui peut exiger des délais de vente plus longs. Pour un acheteur, c'est une fenêtre de négociation plus favorable. Pour un vendeur, une estimation réaliste et un bien en excellent état restent les clés pour vendre dans des délais raisonnables.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Dourdan
Les maisons individuelles dominent les transactions (53 % des ventes), reflétant un parc immobilier composé à 40,3 % de ce type de logements. Les appartements, plus petits (surface médiane de 50 m²), représentent 47 % des ventes. La part des logements vacants (7,3 %) et des résidences secondaires (2,2 %) reste modérée, indiquant un marché principalement porté par la résidence principale. Le taux de propriétaires (44,4 %) suggère une population mixte, entre accédants et locataires.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché penche légèrement en faveur de l'acheteur, la baisse des prix et un volume de transactions limité (139 ventes) offrant des marges de négociation. Le délai de vente peut cependant être affecté par la présence de 7,3 % de logements vacants, signe d'une possible liquidité inégale selon les biens. La construction neuve soutient l'offre, avec 461 logements autorisés ces 5 dernières années. Le taux de chômage local de 10,5 % reste un facteur à considérer pour évaluer la solvabilité potentielle des acquéreurs.
Vacance longue durée à Dourdan
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Dourdan (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Dourdan: 461 logements autorisés sur 5 ans, 143 pour la dernière année (+27 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
La construction neuve est dynamique, avec 461 logements autorisés sur 5 ans, en hausse de 27 %. Ce volume, important pour une ville de 11 415 habitants, répond à une demande réelle nourrie par la croissance démographique et l'attractivité de la gare. Cela confirme l'attractivité résidentielle de Dourdan, sans signaler de risque de sur-offre massive à court terme. Ces programmes neufs, souvent en accession, maintiennent une pression à la hausse sur le prix des terrains constructibles et valorisent indirectement le parc ancien bien entretenu des quartiers adjacents.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché de Dourdan suit le rythme francilien : une accélération au printemps (mars-juin) avec plus d'acheteurs, et un ralentissement estival. Vendre en avril permet de toucher les familles souhaitant une installation avant la rentrée. À l'automne, l'activité reprend mais avec moins d'intenses. L'échéance de la taxe foncière en octobre peut inciter certains vendeurs à finaliser avant. L'hiver, moins concurrentiel, peut être propice aux négociations pour les acheteurs patients.
Le saviez-vous ?
- La gare de Dourdan est à seulement 0,7 km du centre-ville.
- La commune compte 7 monuments historiques protégés.
- 76,4 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Dourdan
- Prix médian à 2 937 €/m², en baisse de 5,3 % sur un an.
- Les appartements (3 111 €/m²) sont 7,6 % plus chers que les maisons.
- Un bien type coûte 155 550€ (appart) ou 277 536€ (maison).
- La densité est la plus faible du département (rang 43/43).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Dourdan
Quel est le prix moyen au m² à Dourdan ?
Le prix médian est de 2 937 €/m² à Dourdan. Les appartements se négocient autour de 3 111 €/m² et les maisons à 2 891 €/m², selon les données DVF 2024 portant sur 139 transactions.
Les prix immobiliers à Dourdan sont-ils en hausse ?
Non, le marché est en correction. Les prix ont baissé de 5,3 % sur les douze derniers mois. Cette tendance intervient malgré une croissance démographique de plus de 8 % en cinq ans.
Combien coûte une maison à Dourdan ?
Pour une maison de surface médiane de 96 m² au prix médian de 2 891 €/m², le budget médian approche les 277 000 €. La fourchette centrale des prix (Q1-Q3) pour les maisons se situe entre 2 630 et 3 516 €/m².
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