Estimer correctement son bien à Dugny est crucial pour vendre au juste prix dans un marché étroit de 27 transactions annuelles.
- Estimation gratuite, sans engagement
- Basée sur les ventes réelles enregistrées (DVF)
- Mise en relation avec un expert local de votre secteur
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Le marché à Dugny en chiffres
Dernières ventes comparables
Transactions récentes à Dugny issues du fichier DVF (DGFiP).
| Type | Surface | Pièces | Prix m² | Prix total | Date |
|---|---|---|---|---|---|
| Appartement | 81 m² | 4 | 2 469 € | 200 000 € | 11/12/2023 |
| Appartement | 97 m² | 5 | 2 078 € | 201 608 € | 24/11/2023 |
| Appartement | 67 m² | 3 | 2 142 € | 143 544 € | 17/11/2023 |
| Appartement | 84 m² | 4 | 1 311 € | 110 100 € | 30/10/2023 |
| Appartement | 54 m² | 2 | 2 082 € | 112 436 € | 13/10/2023 |
| Appartement | 63 m² | 3 | 2 498 € | 157 400 € | 10/08/2023 |
Le marché immobilier à Dugny
Le marché immobilier de Dugny est caractérisé par un prix médian global de 2 559 €/m² (DVF 2024), avec une fourchette importante selon la typologie : de 2 188 €/m² pour un appartement à 3 182 €/m² pour une maison. La tendance est à une légère hausse de +2,4 % sur un an. Des facteurs locaux comme la proximité de la gare T11, l'état du DPE (classe dominante C, mais 24,3 % de passoires) ou la vue sur l'aéroport influencent fortement la valorisation. Une estimation précise doit intégrer ces paramètres ainsi que la rareté relative de l'offre privée (face aux 69 % de logements sociaux).
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans une commune où le volume de ventes est faible, une surévaluation peut conduire à une mise en retrait durable du bien, tandis qu'une sous-évaluation signifie une perte sèche pour le vendeur. Les données DVF indiquent que les prix au m² peuvent varier de plus de 1 000 € entre le premier et le troisième quartile. Seule une analyse fine croisant la surface, la typologie, l'état, la localisation exacte et les tendances de consommation (demande pour les biens rénovés) permet de se positionner correctement. L'estimation professionnelle est d'autant plus cruciale que le profil des acheteurs (budgets serrés) rend le marché très sensible au prix.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Dugny ?
À Dugny, la valeur d'un bien est d'abord dictée par sa typologie : une maison, représentant seulement 7,6 % du parc, se vend 45 % plus cher au m² qu'un appartement. Ensuite, l'état et la performance énergétique (DPE) sont cruciaux face à la réglementation sur les passoires. La proximité de la gare du T11 (1,3 km) et des 35 commerces locaux est un vrai plus. Pour un appartement, l'étage, la vue, la présence d'un ascenseur et la santé financière de la copropriété (taux de logements sociaux important) sont des facteurs clés à expertiser.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent des moyennes qui ignorent les micro-marchés de Dugny. Un professionnel local sait qu'un appartement rénové près de la gare T11 n'a pas la même valeur qu'un logement identique dans une résidence des années 1970 plus éloignée. Il évalue l'impact réel d'un DPE F, la demande spécifique pour les rares maisons, et connaît les projets d'aménagement (959 logements autorisés sur 5 ans) qui vont influencer les prix. Son estimation sert aussi de base solide pour négocier avec des acheteurs sérieux, évitant une décote de dernière minute.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian du m², très différent entre maisons et apparts.
- Oublier de valoriser un bon DPE face à la future réglementation.
- Négliger l'impact des 959 logements neufs en construction sur l'offre.
- Sous-évaluer l'attrait d'un bien proche de la gare T11 (1,3 km).
Le saviez-vous ?
- Dugny abrite l'un des plus anciens aérodromes de France, Le Bourget, à 2,3 km.
- 12,9 % seulement des habitants sont propriétaires de leur logement.
- La commune a gagné 14,5 % d'habitants en 10 ans, une forte croissance.
À retenir avant d'estimer votre bien à Dugny
- Le prix des maisons dépasse de 45 % celui des appartements.
- La taxe foncière est de 48,06 %, un paramètre crucial pour l'acheteur.
- L'état du DPE est un facteur valorisant ou pénalisant majeur.
- La proximité de la gare T11 peut significativement augmenter la valeur.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'estimation à Dugny
Comment estimer son bien à Dugny gratuitement ?
Utilisez notre outil en ligne intégrant les données DVF 2024 (prix médian 2 559 €/m²) et les caractéristiques clés (surface, type, état, DPE) pour une première évaluation.
Combien vaut une maison à Dugny ?
Le prix médian d'une maison est de 3 182 €/m². Pour une surface médiane de 83 m², la valeur médiane approche 264 000 €. La fourchette réelle dépend du secteur et de l'état.
Pourquoi faire estimer par un pro local ?
Un expert local maîtrise les micro-secteurs et la demande spécifique. À Dugny, où le marché est étroit (27 ventes/an), cette connaissance fine évite les erreurs de pricing.