Logement & immobilier

Le logement à Dugny

93440 Seine-Saint-Denis 11 700 hab.
Fiche complète

L'habitat de Dugny regroupe 4 522 logements, à dominante collective (90,8 % d'appartements, 3,3 pièces en moyenne).

Résidences principales 94%
Logements vacants 5,6%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant C

01 Le parc de logements

4 522Logements au total
92 %Appartements i
12,9 %Propriétaires
0,3 %Rés. secondaires
69 %Logements sociaux i
5,6 %Logements vacants i-10% vs dept · -30% vs France
+4,7 %Évolution 2016–2022
1 131 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 4 522 logements dont 4 253 résidences principales, 15 résidences secondaires et 254 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Sur les 4 522 logements recensés, 94 % sont occupés à l'année, 0 % servent de résidence secondaire et 6 % sont vacants.

INSEE · 2022

Époque de construction

La période 1946-1970 concentre 36 % du parc, tandis que 1 % datent d'avant 1919 et 8 % ont été construits après 2006.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Distribution par taille: 21 % de petits logements (T1-T2), 12 % de grands (5p+), moyenne à 3,3 pièces.

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements4 2174 3174 522
Rés. principales4 0274 0504 253
Rés. secondaires131915
Vacants178248254

À Louvres (12 km, 12 560 hab.), la part de propriétaires s'élève à 55,4 %

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Structure d'occupation: propriétaires 12,9 %, locataires 77,5 % — la part HLM s'établit à 66 % des résidences principales.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 77 %. électricité pèse 20 %, fioul 2 %.

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans387
2 à 4 ans873
5 à 9 ans833
10 ans ou plus2 159
Total ménages4 253
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale1 456
Sous-occupation modérée996
Sous-occupation accentuée542
Suroccupation modérée832
Suroccupation accentuée252
INSEE · 2022

Équipement automobile

Équipement automobile des ménages: 29 % sans voiture, 51 % avec une voiture et 20 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 48,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

4 522Logements en 2022
+115 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Trajectoire de long terme: 2 107 logements en 1968, 4 522 en 2022 (+115 %).

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 114 91 85 111 114 65
Dont vacants > 2 ans 14 20 19 15 22 33

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
220kWh/m²/an en moyenne
23,6 %Passoires (F+G) i
2 477Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
220 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
4 657 kg CO2/an
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Distribution DPE sur 2 477 diagnostics: la majorité se situe en classe C (38 %), avec 38 % de logements économes (A-B-C).

ADEME · GES

Distribution GES

Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (28 %), et 46 % des logements se classent A à C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Les normes thermiques modernes se lisent ici — 113 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 303 pour ceux avant 1948.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Côté maisons, la dominante est F (300 kWh/m²/an); côté appartements, C (218).

Comparaison territoriale
Consommation vs département+16 kWh/m²/an
Consommation vs France+17 kWh/m²/an
Passoires vs département+13,9 pts
Passoires vs France+13,7 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

80,7 %Taux logements sociaux i
2 900Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal25 %
StatutConforme

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

6,64 €Loyer moyen /m² i
1,5 %Taux de vacance i
14dont PLAI i
118dont PLS i
2 039En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T1103
T2696
T31 227
T4702
T5+123

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Le parc de Dugny comprend 4 522 logements, dont l'essentiel (94,1 %) correspond à des résidences principales occupées à l'année. Profil très urbain: l'appartement (à 92,5 %) est largement majoritaire, la maison reste marginale (7,5 %). Ancrage local: la commune est une commune de la petite couronne parisienne, en contexte de plaine (altitude moyenne: 49 m).

Selon l'INSEE, 77,5 % des résidences principales de Dugny sont occupées par des locataires. Côté logement social, 65,8 % des résidences principales relèvent du parc HLM. La commune satisfait la loi SRU — 80,7 % de logements sociaux dépasse le cible de 25,0 %.

Héritage et constructions récentes cohabitent: 0,5 % du parc date d'avant 1919, 7,9 % d'après 2006. Bilan DPE plus tendu — C en classe dominante et 220 kWh/m²/an, signal d'un parc à moderniser. Les classes F+G pèsent 23,6 % dans le parc diagnostiqué, levier potentiel de rénovation. Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (76,6 % des résidences principales).

Le parc de Dugny a progressé de +4,7 % entre 2016 et 2022. Le taux de ménages sans voiture atteint 28,9 % à Dugny, un indicateur typique d'une commune urbaine.

Le profil régional — Dugny est une commune de la petite couronne parisienne — éclaire les choix d'habitat localement. Le parc résidentiel de Dugny s'inscrit dans un territoire en contexte de plaine (altitude moyenne: 49 m).

Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 4 253 résidences principales de Dugny et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.

Faut-il investir à Dugny en 2026 ?

En bordure de l'aéroport du Bourget et intégrée à la Métropole du Grand Paris, Dugny bénéficie d'une desserte ferroviaire (T11) et d'une dynamique démographique positive. Cependant, un taux de chômage élevé et un parc immobilier très socialisé dessinent un contexte spécifique. Faut-il y investir en 2026 ?

3 087 €/m² prix médian
+19,2 % sur un an
38 transactions 2026

Avec un rendement locatif brut frôlant les 10 % et un prix au m² inférieur de 35 % à la moyenne départementale, Dugny se positionne comme un marché à fort effet de levier dans la première couronne.

Verdict

➤ Un investissement locatif à haut rendement, mais réservé aux opérateurs avertis prêts à gérer les risques sociaux et la vétusté du parc.

Rendement bon
Risque élevé
Horizon moyen terme
Stratégie investissement locatif
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Points clés

  • ✓ Rendement locatif brut parmi les plus élevés d'Île-de-France
  • ✓ Correction de -17 % depuis 2021 : point d'entrée potentiel
  • ✓ Dynamique démographique soutenue (+8,8 % en 5 ans)
  • ⚠ Fragilité économique locale : chômage à 20,2 %
  • ⚠ Parc vieillissant avec 24,3 % de passoires thermiques

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✓ Investisseur locatif classique
  • ✓ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✓ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accedant local

Positionnement sur le marché

  • Prix médian inférieur à celui de 70 % des communes françaises de taille comparable
  • Inférieure de 33 % au prix médian de la Seine-Saint-Denis
  • Rendement locatif trois fois supérieur à celui des grandes métropoles régionales
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Dugny

Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 1,9/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.

Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 7,1/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 6,7 %.

Indices immobiliers de Dugny

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

1,9

Indice de Pression Immobilière

Très faible

Pression immobilière faible : le marché n'est pas tendu, la négociation est possible.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
5
Années de revenu pour acheter 70 m²
10
% de résidences secondaires
5
Croissance démographique (5 ans)
84
Densité de population
8
6,1

Indice d'Accessibilité Immobilière

Accessible

Accessibilité modérée : les prix sont sous la moyenne départementale, mais la solvabilité locale limite la demande interne.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
90
% de propriétaires
0
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
0
7,1

Indice d'Opportunité Locative

Favorable

Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, idéal pour un investissement en location annuelle.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
100
% résidences secondaires (demande saisonnière)
5
Croissance démographique (5 ans)
84
Capacité touristique / population
63
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
95
4,7

Indice de Pression Touristique Immobilière

Modéré

Pression touristique modérée : peu d'activité saisonnière, privilégiez la location annuelle classique.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
5
Capacité touristique / population
63
% de logements vacants
42
Faible densité (proxy isolement touristique)
92

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 2482,5 — Percentile dept : 5/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 10,2 — Percentile dept : 10/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 0,3 — Percentile dept : 5/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 8,8 — Percentile dept : 84/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 2925,0 — Percentile dept : 8/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 10,2 — Percentile dept : 90/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 12,1 — Percentile dept : 0/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 61,9 — Percentile dept : 0/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 87,1 — Percentile dept : 100/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 0,3 — Percentile dept : 5/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 8,8 — Percentile dept : 84/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 63/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 2482,5 — Percentile dept : 95/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 0,3 — Percentile dept : 5/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 63/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 5,6 — Percentile dept : 42/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 2925,0 — Percentile dept : 92/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Dugny : opportunités et risques

Investir à Dugny en 2026 cible prioritairement la location annuelle, portée par un rendement brut de 9,7 % pour les appartements. Ce taux, l'un des plus élevés d'Île-de-France, compense partiellement le risque lié au profil socio-économique de la commune (taux de chômage à 20,2 %).

Néanmoins, l'investisseur doit intégrer des charges réelles importantes. La taxe foncière s'élève à 48,06 % et le parc présente 24,3 % de passoires thermiques (classes F/G), impliquant des travaux de rénovation énergétique obligatoires pour rester louable à moyen terme.

La stratégie gagnante repose sur une sélection rigoureuse d'un bien rénové ou facilement rénovable, proche de la gare T11 ou des commerces de proximité (35 équipements recensés). Éviter les lots dans des immeubles très dégradés est crucial, la rénovation étant ici une nécessité économique, pas une option.

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Données du marché immobilier à Dugny

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le marché immobilier de Dugny se caractérise par un écart prononcé entre la valeur des maisons (2 862 €/m²) et celle des appartements (3 157 €/m²), selon les transactions DVF 2024. Cette différence de près de 50 % reflète à la fois la rareté du pavillonnaire (7,6 % du parc) et une demande locative concentrée sur des biens compacts et accessibles.

Comparé aux communes voisines de même catégorie, Dugny affiche un discount significatif, jusqu'à -64 % par rapport à Vaires-sur-Marne. Cet écart s'explique moins par la desserte – la gare T11 Express est à 1,3 km – que par la perception d'un environnement urbain plus contraint et d'une fragilité économique locale plus marquée.

La structure du parc, avec 69 % de logements sociaux et seulement 12,9 % de propriétaires occupants, crée un marché privé étroit. Cette configuration limite la liquidité à la revente pour le parc privé mais soutient une demande locative de relogement forte, contribuant au rendement élevé.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Dugny Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

L'évolution des prix à Dugny sur les cinq dernières années, selon les données DVF, est marquée par un pic en 2021 à 3 011 €/m² suivi d'une correction significative de 17 % pour atteindre 2 498 €/m² en 2023. La légère remontée de 2024 (+2,4 %) ne comble pas cette baisse, créant un point d'entrée bien en dessous des niveaux pré-pandémiques. Cette trajectoire contraste avec la relative stabilité de certaines communes voisines, soulignant la plus grande sensibilité du marché dugnysien aux facteurs économiques. La différence de prix entre maisons et appartements s'est également accentuée, indiquant une demande plus résistante pour l'habitat individuel. Pour un acheteur en 2026, cette correction historique offre une opportunité de prix, sous réserve d'intégrer le risque lié à la vétusté d'une partie du parc.

Évolution du marché immobilier de Dugny

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Le marché local enregistre 38 transactions en 2025 et affiche une évolution de +2,9 % sur 2021–2025 (prix médian à 3 087 €/m²).

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 2 862 €/m²
Surface médiane 92 m²
Transactions 2
Appartements
Prix médian 3 157 €/m²
Surface médiane 66 m²
Transactions 36

Indicateurs clés du marché

+19,2 %
Variation annuelle prix/m² ?
6,7 %
Rendement locatif apparts ?
7,3 %
Rendement locatif maisons ?
82,2 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

263 304 €
Maison 92 m² ?
Mensualité ~1 527 €/mois (20 ans, 3,5 %)
208 362 €
Appartement 66 m² ?
Mensualité ~1 208 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Acheter vs Louer — appartement 66 m²

1 208 €/mois
Mensualité crédit ?
1 170 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 38 €/mois de plus

Accessibilité — années de revenu médian

15,4 ans
Pour une maison ?
12,2 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

17,7 €/m²
Loyer médian appartements ?
14,4 - 21,9 €/m²
17,5 €/m²
Loyer médian maisons ?
12,9 - 23,7 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Répartition des ventes

5,3 % de maisons et 94,7 % d'appartements parmi les 38 transactions enregistrées.

Répartition des ventes: 5,3 % de maisons et 94,7 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 38 2 36
Prix médian/m² 3 087 € 2 862 € 3 157 €
Prix moyen/m² 3 056 €
Surface médiane – 92 m² 66 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 54 3 000 €
2022 46 3 001 €
2023 31 2 498 €
2024 26 2 589 €
2025 38 3 087 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve à Dugny, analysée via les données SITADEL, montre une autorisation de 959 logements sur les cinq dernières années, soit une tendance en hausse de 111 % par rapport à la période quinquennale précédente. Ce chiffre élevé traduit une volonté de densification et de renouvellement urbain, particulièrement dans le contexte de la Métropole du Grand Paris. Cependant, l'année 2024 ne compte que 2 logements autorisés, indiquant un ralentissement brutal des projets. Cette dynamique contrastée, couplée à une croissance démographique soutenue (+8,8 % en 5 ans), devrait maintenir une pression à la hausse sur la demande locative à moyen terme. L'investisseur doit toutefois surveiller le risque de sur-offre si la construction reprenait à un rythme soutenu dans un parc déjà très locatif.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Rythme de la construction: 1 254 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 10 sur 2013 — soit +12440,0 %.

Vacance longue durée à Dugny

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

65 logements vacants au total
33 vacants depuis plus de 2 ans 50,8 % des vacants

Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.

Construction neuve à Dugny (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Cumul 5 ans: 1 582 logements autorisés à à Dugny, dont 627 en 2025 (+309 % vs les 5 années précédentes).

1 582 logements autorisés sur 5 ans
627 en 2025 dernière année connue
+309 % vs 5 années précédentes tendance

Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.

Fourchettes de loyers à Dugny

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 14,4 €/m²
Médian 17,7 €/m²
Haut 21,9 €/m²
Écart de 7,5 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 12,9 €/m²
Médian 17,5 €/m²
Haut 23,7 €/m²
Écart de 10,8 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Dugny

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (66 m²)
~3 373 €/an
soit ~2,9 mois de loyer par an
Pour une maison type (92 m²)
~4 641 €/an
soit ~2,9 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 48,06 % Moyenne dept : 40,99 % +7,07 pt Moyenne France : 43,01 % +5,05 pt
Taxe d'habitation (rappel) 27,69 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

48,00 % 2021
47,95 % 2022
48,02 % 2023
48,06 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (48,06 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Le rendement net chute significativement après déduction des charges incontournables. À Dugny, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 48,06 %, un taux élevé qui pèse directement sur la rentabilité. Il faut ensuite comptabiliser les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), les charges de copropriété, les travaux d'entretien et un taux de vacance reflétant les 5,6 % de logements vacants. C'est ce qui explique l'écart entre un brut attractif de 9,7 % et un net approximatif de 5,5 % pour les appartements.

Performance énergétique du parc à Dugny

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 477 diagnostics analysés (ADEME)

Étiquettes DPE à Dugny: la classe C domine, 23,6 % du parc relève du statut de passoire thermique.

Classe dominante C
Passoires thermiques 23,6 % F + G
Conso moyenne 219 kWh/m²/an

Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.

Le parc local affiche une performance moyenne (classe C, 224 kWh/m²/an), mais cache une part non négligeable de passoires thermiques (24,3 % classées F ou G). Pour un acheteur, cela représente un risque réglementaire et financier immédiat : les logements les moins performants seront progressivement interdits à la location (loi Climat). Acquérir une passoire à Dugny impose donc un plan de rénovation énergétique sous peine de voir son bien se déprécier et devenir inlouable.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Les appartements, particulièrement les T2 et T3, sont les biens les plus adaptés à l'investissement locatif, du fait de leur prédominance dans le parc et de leur rendement brut supérieur. L'ancien domine largement (seulement 7,9 % construits après 2006). Attention au DPE : 24,3 % du parc est classé F ou G (passoires), ce qui impliquera des travaux de rénovation énergétique obligatoires à moyen terme.

Quelles zones cibler à Dugny ?

La localisation à privilégier dépend de la proximité des transports. Le secteur de la gare Dugny - La Courneuve (T11) offre la meilleure attractivité pour les locataires. Le centre-bourg, bien que limité, concentre les commerces et services. Aucune zone en développement massif n'est signalée, mais 959 logements ont été autorisés sur 5 ans, ce qui pourrait à terme modérer la tension locative.

Calculateur de rendement à Dugny

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Dugny

Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants de 5,6 %. La dépendance à la conjoncture économique locale est forte, compte tenu du faible revenu médian (17 070 €) et du taux de chômage. La taxe foncière est élevée (48,06 %). Enfin, le parc ancien expose à des travaux de rénovation, surtout pour les passoires thermiques (24,3 % du parc).

Erreurs à éviter quand on investit à Dugny

  • Négliger la taxe foncière élevée (48,06 %) dans votre calcul de rentabilité.
  • Surévaluer les loyers face à un revenu médian local de 17 070 €.
  • Oublier de provisionner des travaux pour les 24,3 % de passoires thermiques.
  • Ignorer la composition du parc (69 % de sociaux) et ses effets sur le marché.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché de Dugny, très orienté primo-accédants et investisseurs, connaît un pic d'activité au printemps. Les annonces publiées en mars-avril bénéficient d'une plus grande visibilité avant les vacances d'été. À l'automne, le marché reprend, porté par les projets de rentrée. Attention au mois de septembre, où la taxe foncière (à 48,06 %) est mise en recouvrement : certains vendeurs peuvent être plus flexibles pour céder avant cette échéance. L'hiver est traditionnellement plus calme.

Le saviez-vous ?

  • Dugny abrite l'un des plus anciens aérodromes de France, Le Bourget, à 2,3 km.
  • 12,9 % seulement des habitants sont propriétaires de leur logement.
  • La commune a gagné 14,5 % d'habitants en 10 ans, une forte croissance.

S'installer à Dugny : cadre de vie et logement

S'installer à Dugny offre une accessibilità remarquable à la capitale, avec la gare T11 Express vers Noisy-le-Sec et une proximité immédiate de l'aéroport d'affaires du Bourget. La commune bénéficie d'une couverture fibre complète (95,1 %) et d'une offre de services correcte pour sa taille, avec 99 services et 39 équipements de santé recensés par l'INSEE.

Le cadre de vie reste toutefois marqué par une densité élevée (2 925 hab/km²) et un environnement largement urbain. La jeunesse de la population (âge médian de 31,2 ans) et la croissance démographique dynamique animent le tissu local, mais la fragilité économique et le taux de chômage élevé sont des réalités du quotidien.

Carte du marché immobilier à Dugny

Dugny et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Dugny

12,1 °C
Température moyenne ?
1 637 h
Ensoleillement ?
616 mm
Précipitations ?
37 j
Jours de gel/an ?

Avec une température moyenne de 12,1 °C et des précipitations annuelles modérées (616 mm), le climat de Dugny est typique du bassin parisien : doux et peu extrême. Les hivers sont frais sans être rigoureux, les étés supportables. Ce profil convient à ceux qui recherchent une certaine douceur, sans les excès de chaleur du sud ou le froid prononcé de l'est. La proximité immédiate de l'aéroport du Bourget (2,3 km) peut cependant générer des nuisances sonores pour certains secteurs, à vérifier au cas par cas.

À qui s'adresse Dugny ?

L'achat à Dugny s'adresse principalement aux primo-accédants et aux jeunes actifs recherchant un pied-à-terre abordable en Île-de-France, avec un bon accès aux transports. Les familles peuvent être attirées par la dynamique démographique (+14,5 % en 10 ans) et les 16 établissements scolaires, mais la faible part de maisons (7,6 %) et l'environnement urbain dense sont des freins.

Avantages et limites à Dugny

✓ Points forts

  • Prix d'entrée attractif en petite couronne parisienne.
  • Desserte correcte par les transports (T11, proximité autoroutes).
  • Connectivité numérique excellente (fibre, 5G).
  • Dynamisme démographique (+8,8% en 5 ans).
  • Équipements et services nombreux pour une ville de 4 km².

Composition du parc immobilier à Dugny

4 522 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Dominante collective (92,4 %) sur un total de 4 522 logements.

94,1 % Résidences principales 4 253 logements
0,3 % Résidences secondaires 15 logements
5,6 % Logements vacants 254 logements
12,9 % Propriétaires de leur résidence

Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.

Le parc de Dugny est très particulier : 69 % de logements sociaux et seulement 12,9 % de propriétaires occupants. Cela indique un marché locatif dominant et une faible tradition d'accession à la propriété. Avec 7,6 % de maisons, l'offre en pavillons est rare et recherchée. La faible vacance (5,6 %) et l'absence de résidences secondaires (0,3 %) indiquent un marché tendu pour la location et une certaine stabilité des habitants, souvent locataires de longue durée.

Ancienneté du parc à Dugny

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 189 logements).

  • Avant 1919 0,5 % 21 logts
  • 1919-1945 10,1 % 421 logts
  • 1946-1970 36,3 % 1 519 logts
  • 1971-1990 24,6 % 1 031 logts
  • 1991-2005 20,6 % 865 logts
  • 2006-2019 7,9 % 332 logts

Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.

Équipements et services à Dugny

313 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

35 Commerces
99 Services
39 Santé
21 Sports et loisirs
16 Enseignement
5 Tourisme
98 Transports

Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.

Risques naturels et géorisques à Dugny

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Très faible Zone 1/5
Risques naturels recensés 8 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 3 catastrophes naturelles déclarées

La commune est exposée à 8 risques naturels recensés (inondation, mouvements de terrain...) et a fait l'objet de 3 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Le radon y est faible et la sismicité très faible. Ces données, publiques sur Géorisques, doivent orienter les vérifications avant achat : consulter le Plan de Prévention des Risques (PPR) pour savoir si le bien est en zone réglementée, ce qui peut impacter l'assurabilité, la constructibilité et la valeur à long terme.

Erreurs à éviter quand on achète à Dugny

  • Omettre de vérifier le DPE, sous peine de travaux coûteux ou d'inlouabilité.
  • Ne pas consulter le plan de prévention des risques (8 risques recensés).
  • Surestimer sa capacité d'emprunt avec un taux de chômage local de 20,2 %.
  • Acheter sans viser la proximité des transports (T11) ou des 35 commerces.

Points clés à retenir à Dugny

  • Prix médian à 3 087 €/m², en hausse de 2,4 % en un an.
  • Rendement brut locatif élevé pour les apparts : 9,7 %.
  • Classe énergétique dominante C, mais 24,3 % de passoires (F/G).
  • Le prix des maisons dépasse de 45 % celui des appartements.
  • Écart majeur : maisons à 2 862 €/m² vs appartements à 3 157 €/m².
  • Rendement net ramené à ~5,5 % après charges et taxe foncière.
  • Population jeune : âge médian de 31,2 ans.
  • La taxe foncière est de 48,06 %, un paramètre crucial pour l'acheteur.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Dugny ?

À Dugny, la valeur d'un bien est d'abord dictée par sa typologie : une maison, représentant seulement 7,6 % du parc, se vend 45 % plus cher au m² qu'un appartement. Ensuite, l'état et la performance énergétique (DPE) sont cruciaux face à la réglementation sur les passoires. La proximité de la gare du T11 (1,3 km) et des 35 commerces locaux est un vrai plus. Pour un appartement, l'étage, la vue, la présence d'un ascenseur et la santé financière de la copropriété (taux de logements sociaux important) sont des facteurs clés à expertiser.

Estimation indicative d'une maison à Dugny

Pour une maison de 92 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

284 004 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Dans une commune où le volume de ventes est faible, une surévaluation peut conduire à une mise en retrait durable du bien, tandis qu'une sous-évaluation signifie une perte sèche pour le vendeur. Les données DVF indiquent que les prix au m² peuvent varier de plus de 1 000 € entre le premier et le troisième quartile. Seule une analyse fine croisant la surface, la typologie, l'état, la localisation exacte et les tendances de consommation (demande pour les biens rénovés) permet de se positionner correctement. L'estimation professionnelle est d'autant plus cruciale que le profil des acheteurs (budgets serrés) rend le marché très sensible au prix.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Les outils en ligne utilisent des moyennes qui ignorent les micro-marchés de Dugny. Un professionnel local sait qu'un appartement rénové près de la gare T11 n'a pas la même valeur qu'un logement identique dans une résidence des années 1970 plus éloignée. Il évalue l'impact réel d'un DPE F, la demande spécifique pour les rares maisons, et connaît les projets d'aménagement (959 logements autorisés sur 5 ans) qui vont influencer les prix. Son estimation sert aussi de base solide pour négocier avec des acheteurs sérieux, évitant une décote de dernière minute.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se fier uniquement au prix médian du m², très différent entre maisons et apparts.
  • Oublier de valoriser un bon DPE face à la future réglementation.
  • Négliger l'impact des 959 logements neufs en construction sur l'offre.
  • Sous-évaluer l'attrait d'un bien proche de la gare T11 (1,3 km).

Investir à Dugny : passer à l'action

Les chiffres dessinent un profil de marché, mais l'acquisition réussie se joue sur la sélection du bien, son état et la négociation. Notre réseau de professionnels connaît les micro-secteurs de Dugny et peut vous aider à transformer cette analyse en investissement viable.

Le potentiel locatif est élevé, mais sa concrétisation dépend d'une expertise fine du parc et des quartiers.

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Découvrez la valeur réelle d'un bien à Dugny grâce aux dernières transactions DVF et à notre analyse fine du marché local.

  • Analyse basée sur les ventes réelles à Dugny
  • Évolution des prix et dynamique du marché local
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Dugny

    Quel est le prix moyen de l'immobilier à Dugny ?

    Le prix médian global est de 3 087 €/m² en 2024 selon les données DVF. Les appartements se vendent en moyenne 3 157 €/m² et les maisons 2 862 €/m².

    Dugny est-elle une bonne commune pour un investissement locatif ?

    Oui, pour le rendement brut élevé (9,7 % pour les appartements). Mais le risque est élevé en raison de la fragilité économique locale et de la présence de passoires thermiques, nécessitant une sélection rigoureuse du bien.

    Comment évoluent les prix à Dugny depuis 5 ans ?

    Après un pic à 3 011 €/m² en 2021, les prix ont corrigé de 17 % pour se stabiliser autour de 2 550 €/m². Une légère remontée de 2,4 % a été observée en 2024.

    Dugny est-elle bien desservie par les transports ?

    Oui, la commune est reliée par la ligne T11 Express (gare à 1,3 km) et est à 9,5 km de la gare TGV Paris-Nord. L'aéroport du Bourget est à 2,3 km.

    Quel est le profil des acheteurs à Dugny ?

    Le marché est majoritairement porté par des investisseurs pour la location, attirés par le rendement. Les primo-accédants locaux sont peu présents en raison d'un revenu médian faible (17 070 €/an).

    Marché immobilier des communes voisines

    Dugny affiche un écart de valorisation saisissant avec des voisines comme Vaires-sur-Marne (-64 %) ou Fosses (-23 %), offrant un effet de levier significatif pour des indicateurs de transport et de démographie similaires.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Dugny.

    Communes limitrophes de Dugny

    Dugny est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    3 087 €/m² Prix médian à Dugny
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    En 2026, 38 transactions ont permis d'établir un prix médian de 3 087 €/m² à Dugny, niveau conforme à la médiane départementale. Sur 40 communes classées dans la Seine-Saint-Denis, Dugny figure parmi les 5 % les moins chères au m².

    Peu de variation du prix médian au m² entre 2021 et 2025 (+2,9 %). Sur l'ensemble de la période, 195 transactions sont recensées par les données DVF. Évolution annuelle récente: +19,2 %.

    Le tissu de ventes est largement composé d'appartements (94,7 %), vendus autour de 3 157 €/m² en médiane. Le bien médian (92 m² à 263 304 €) équivaut à 15,4 années de revenu médian au niveau communal.

    Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 17,7 € (appartements) et 17,5 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,7 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (0,3 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.

    Les flux de permis restent élevés: 1 582 logements autorisés et 954 commencés sur la période 2021-2025. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 72 % des logements autorisés.

    La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Dugny est une commune de la petite couronne parisienne. Dugny est en contexte de plaine (altitude moyenne: 49 m), autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.

    Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Dugny

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    Communes voisines

    Le Blanc-Mesnil 93150 62 376 hab. 3,8 km La Courneuve 93120 47 167 hab. 3,7 km Garges-Lès-Gonesse 95140 41 791 hab. 2,3 km Le Bourget 93350 15 925 hab. 2,3 km