Dugny, ville de 11 700 habitants en Seine-Saint-Denis, propose un cadre de vie urbain et connecté, à moins de 10 km de Paris. L'immobilier y est plus accessible qu'ailleurs en petite couronne, avec un prix médian de 2 559 €/m². Son paysage est marqué par la proximité de l'aéroport du Bourget et une forte présence de logements sociaux, dessinant un profil résidentiel particulier.
Carte du marché immobilier à Dugny
Dugny et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Dugny
4 522 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de Dugny est très particulier : 69 % de logements sociaux et seulement 12,9 % de propriétaires occupants. Cela indique un marché locatif dominant et une faible tradition d'accession à la propriété. Avec 7,6 % de maisons, l'offre en pavillons est rare et recherchée. La faible vacance (5,6 %) et l'absence de résidences secondaires (0,3 %) indiquent un marché tendu pour la location et une certaine stabilité des habitants, souvent locataires de longue durée.
Évolution démographique à Dugny
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique forte sur 5 ans : pression sur le parc, demande soutenue, prix plutôt en hausse.
Pyramide des âges à Dugny
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Dugny
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Employés 27,8 %
- Autres sans activité professionnelle 23,2 %
- Ouvriers 15,0 %
- Retraités 14,7 %
- Professions intermédiaires 12,7 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 4,4 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,3 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Dugny
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Dugny
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 189 logements).
- Avant 1919 0,5 % 21 logts
- 1919-1945 10,1 % 421 logts
- 1946-1970 36,3 % 1 519 logts
- 1971-1990 24,6 % 1 031 logts
- 1991-2005 20,6 % 865 logts
- 2006-2019 7,9 % 332 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Dugny
313 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Dugny
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Dugny
Acquérir une maison moyenne de 83 m² à Dugny représente un budget de 264 106 €. Cela équivaut à plus de 15 années du revenu médian local (17 070 €). Avec un apport de 10 %, un crédit sur 25 ans à 3,5 % générerait une mensualité hors assurance d'environ 1 300 €, à laquelle il faut ajouter la taxe foncière (environ 1 800 €/an). Un budget total proche de 1 450 €/mois, inaccessible pour un ménage au revenu médian local.
Erreurs à éviter quand on achète à Dugny
- Omettre de vérifier le DPE, sous peine de travaux coûteux ou d'inlouabilité.
- Ne pas consulter le plan de prévention des risques (8 risques recensés).
- Surestimer sa capacité d'emprunt avec un taux de chômage local de 20,2 %.
- Acheter sans viser la proximité des transports (T11) ou des 35 commerces.
Le saviez-vous ?
- Dugny abrite l'un des plus anciens aérodromes de France, Le Bourget, à 2,3 km.
- 12,9 % seulement des habitants sont propriétaires de leur logement.
- La commune a gagné 14,5 % d'habitants en 10 ans, une forte croissance.
Performance énergétique du parc à Dugny
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 170 diagnostics analysés (ADEME)
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Le parc local affiche une performance moyenne (classe C, 224 kWh/m²/an), mais cache une part non négligeable de passoires thermiques (24,3 % classées F ou G). Pour un acheteur, cela représente un risque réglementaire et financier immédiat : les logements les moins performants seront progressivement interdits à la location (loi Climat). Acquérir une passoire à Dugny impose donc un plan de rénovation énergétique sous peine de voir son bien se déprécier et devenir inlouable.
Risques naturels et géorisques à Dugny
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est exposée à 8 risques naturels recensés (inondation, mouvements de terrain...) et a fait l'objet de 3 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Le radon y est faible et la sismicité très faible. Ces données, publiques sur Géorisques, doivent orienter les vérifications avant achat : consulter le Plan de Prévention des Risques (PPR) pour savoir si le bien est en zone réglementée, ce qui peut impacter l'assurabilité, la constructibilité et la valeur à long terme.
Cadre de vie à Dugny
Le climat est tempéré (moyenne 12,1°C, précipitations 616 mm). La commune est plate (altitude 42 m) et bien desservie par le tramway T11 (gare à 1,3 km) et la route. Les équipements sont nombreux (313 au total), avec 35 commerces, 39 services de santé et 21 installations sportives. La connectivité est excellente (fibre 95,1 %, 5G). En revanche, le tissu économique local est fragile (taux de chômage 20,2 %) et le patrimoine historique limité (un monument protégé). La densité est élevée (2 925 hab/km²).
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 65 m², il faut prévoir environ 142 000 € (2 188 €/m²). Une maison de 83 m² coûte en médiane 264 000 € (3 182 €/m²). Ces prix sont inférieurs à ceux des communes voisines comme Ézanville (3 467 €/m²). Le marché étant peu liquide (27 ventes annuelles), les délais de négociation peuvent être allongés. Le parc est majoritairement de classe énergétique C (224 kWh/m²/an).
À qui s'adresse Dugny ?
L'achat à Dugny s'adresse principalement aux primo-accédants et aux jeunes actifs recherchant un pied-à-terre abordable en Île-de-France, avec un bon accès aux transports. Les familles peuvent être attirées par la dynamique démographique (+14,5 % en 10 ans) et les 16 établissements scolaires, mais la faible part de maisons (7,6 %) et l'environnement urbain dense sont des freins.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix d'entrée attractif en petite couronne parisienne.
- Desserte correcte par les transports (T11, proximité autoroutes).
- Connectivité numérique excellente (fibre, 5G).
- Dynamisme démographique (+8,8% en 5 ans).
- Équipements et services nombreux pour une ville de 4 km².
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Dugny est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Dugny
- Classe énergétique dominante C, mais 24,3 % de passoires (F/G).
- Population jeune : âge médian de 31,2 ans.
- Desserte par le T11 et proximité de l'aéroport du Bourget.
- Parc composé à 69 % de logements sociaux, peu de propriétaires.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Dugny
Quel budget prévoir pour acheter à Dugny ?
Un budget médian de 142 000 € pour un appartement de 65 m² (2 188 €/m²) et de 264 000 € pour une maison de 83 m² (3 182 €/m²).
Dugny est-elle adaptée aux familles ?
Oui partiellement : elle compte 16 établissements scolaires et est dynamique. Mais l'offre en maisons est rare (7,6% du parc) et la densité élevée (2 925 hab/km²).
Quels sont les avantages et inconvénients de vivre à Dugny ?
Avantages : prix, transports, fibre. Inconvénients : chômage élevé (20,2%), forte proportion de logements sociaux (69%), et bruit potentiel de l'aéroport du Bourget proche.
Vous envisagez d'acheter à Dugny ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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