4 angles pour comprendre le marché immobilier à Dugny
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Faut-il investir à Dugny en 2026 ?
En bordure de l'aéroport du Bourget et intégrée à la Métropole du Grand Paris, Dugny bénéficie d'une desserte ferroviaire (T11) et d'une dynamique démographique positive. Cependant, un taux de chômage élevé et un parc immobilier très socialisé dessinent un contexte spécifique. Faut-il y investir en 2026 ?
Avec un rendement locatif brut frôlant les 10 % et un prix au m² inférieur de 35 % à la moyenne départementale, Dugny se positionne comme un marché à fort effet de levier dans la première couronne.
Verdict
➤ Un investissement locatif à haut rendement, mais réservé aux opérateurs avertis prêts à gérer les risques sociaux et la vétusté du parc.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut parmi les plus élevés d'Île-de-France
- ✓ Correction de -17 % depuis 2021 : point d'entrée potentiel
- ✓ Dynamique démographique soutenue (+8,8 % en 5 ans)
- ⚠ Fragilité économique locale : chômage à 20,2 %
- ⚠ Parc vieillissant avec 24,3 % de passoires thermiques
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur à celui de 70 % des communes françaises de taille comparable
- Inférieure de 33 % au prix médian de la Seine-Saint-Denis
- Rendement locatif trois fois supérieur à celui des grandes métropoles régionales
Analyse du marché immobilier à Dugny
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 1,9/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 7,1/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 6,7 %.
Indices immobiliers de Dugny
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
1,9
Indice de Pression Immobilière
Très faible
Pression immobilière faible : le marché n'est pas tendu, la négociation est possible.
Indice de Pression Immobilière
Très faiblePression immobilière faible : le marché n'est pas tendu, la négociation est possible.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
6,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité modérée : les prix sont sous la moyenne départementale, mais la solvabilité locale limite la demande interne.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité modérée : les prix sont sous la moyenne départementale, mais la solvabilité locale limite la demande interne.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
7,1
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, idéal pour un investissement en location annuelle.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, idéal pour un investissement en location annuelle.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée : peu d'activité saisonnière, privilégiez la location annuelle classique.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée : peu d'activité saisonnière, privilégiez la location annuelle classique.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2482,5 — Percentile dept : 5/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 10,2 — Percentile dept : 10/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,3 — Percentile dept : 5/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 8,8 — Percentile dept : 84/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 2925,0 — Percentile dept : 8/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 10,2 — Percentile dept : 90/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 12,1 — Percentile dept : 0/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 61,9 — Percentile dept : 0/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 87,1 — Percentile dept : 100/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,3 — Percentile dept : 5/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 8,8 — Percentile dept : 84/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 63/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2482,5 — Percentile dept : 95/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,3 — Percentile dept : 5/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 63/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,6 — Percentile dept : 42/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 2925,0 — Percentile dept : 92/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Dugny : cadre de vie et logement
Dugny, ville de 11 700 habitants en Seine-Saint-Denis, propose un cadre de vie urbain et connecté, à moins de 10 km de Paris. L'immobilier y est plus accessible qu'ailleurs en petite couronne, avec un prix médian de 2 559 €/m². Son paysage est marqué par la proximité de l'aéroport du Bourget et une forte présence de logements sociaux, dessinant un profil résidentiel particulier.
Tout savoir pour acheter et vivre à DugnyInvestir à Dugny : passer à l'action
Les chiffres dessinent un profil de marché, mais l'acquisition réussie se joue sur la sélection du bien, son état et la négociation. Notre réseau de professionnels connaît les micro-secteurs de Dugny et peut vous aider à transformer cette analyse en investissement viable.
Le potentiel locatif est élevé, mais sa concrétisation dépend d'une expertise fine du parc et des quartiers.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Dugny
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Dugny ?
Le prix médian global est de 2 559 €/m² en 2024 selon les données DVF. Les appartements se vendent en moyenne 2 188 €/m² et les maisons 3 182 €/m².
Dugny est-elle une bonne commune pour un investissement locatif ?
Oui, pour le rendement brut élevé (9,7 % pour les appartements). Mais le risque est élevé en raison de la fragilité économique locale et de la présence de passoires thermiques, nécessitant une sélection rigoureuse du bien.
Comment évoluent les prix à Dugny depuis 5 ans ?
Après un pic à 3 011 €/m² en 2021, les prix ont corrigé de 17 % pour se stabiliser autour de 2 550 €/m². Une légère remontée de 2,4 % a été observée en 2024.
Dugny est-elle bien desservie par les transports ?
Oui, la commune est reliée par la ligne T11 Express (gare à 1,3 km) et est à 9,5 km de la gare TGV Paris-Nord. L'aéroport du Bourget est à 2,3 km.
Quel est le profil des acheteurs à Dugny ?
Le marché est majoritairement porté par des investisseurs pour la location, attirés par le rendement. Les primo-accédants locaux sont peu présents en raison d'un revenu médian faible (17 070 €/an).
Marché immobilier des communes voisines
Dugny affiche un écart de valorisation saisissant avec des voisines comme Vaires-sur-Marne (-64 %) ou Fosses (-23 %), offrant un effet de levier significatif pour des indicateurs de transport et de démographie similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Dugny.
Communes limitrophes de Dugny
Dugny est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 38 transactions ont permis d'établir un prix médian de 3 087 €/m² à Dugny, niveau conforme à la médiane départementale. Sur 40 communes classées dans la Seine-Saint-Denis, Dugny figure parmi les 5 % les moins chères au m².
Peu de variation du prix médian au m² entre 2021 et 2025 (+2,9 %). Sur l'ensemble de la période, 195 transactions sont recensées par les données DVF. Évolution annuelle récente: +19,2 %.
Le tissu de ventes est largement composé d'appartements (94,7 %), vendus autour de 3 157 €/m² en médiane. Le bien médian (92 m² à 263 304 €) équivaut à 15,4 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 17,7 € (appartements) et 17,5 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,7 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (0,3 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Les flux de permis restent élevés: 1 582 logements autorisés et 954 commencés sur la période 2021-2025. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 72 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Dugny est une commune de la petite couronne parisienne. Dugny est en contexte de plaine (altitude moyenne: 42 m), autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).