Intégrer la petite ville d'Eybens, c'est opter pour une vie de proximité à 5 km seulement de Grenoble, avec un budget immobilier plus accessible (3 089 €/m² en médiane). Cette commune de 10 493 habitants offre un cadre urbain dense (2 099 hab./km²) et bien équipé, mais présente aussi certaines contraintes comme une exposition à un risque inondation (PPRI Dr Aval).
Carte du marché immobilier à Eybens
Eybens et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Eybens
4 994 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Eybens est majoritairement collectif: 72,9 % d'appartements contre 27,1 % de maisons.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est majoritairement composé d'appartements (73 %), avec seulement 27,1 % de maisons, indiquant un habitat plutôt dense. La forte proportion de propriétaires (60,6 %) et la faible part de résidences secondaires (1,2 %) indiquent un marché résidentiel stable et ancré. Un taux de vacance de 6,0 % est légèrement supérieur à la moyenne nationale, pouvant refléter quelques ajustements locaux. Le tissu est récent, avec 18,5 % de constructions post-2006. Cela attire des acheteurs souhaitant un logement neuf dans la métropole grenobloise.
Évolution démographique à Eybens
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique forte sur 5 ans : pression sur le parc, demande soutenue, prix plutôt en hausse.
Pyramide des âges à Eybens
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Eybens
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 24,6 %
- Professions intermédiaires 19,2 %
- Employés 16,4 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 13,7 %
- Autres sans activité professionnelle 13,3 %
- Ouvriers 8,4 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 4,4 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Eybens
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Eybens
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 553 logements).
- Avant 1919 2,0 % 91 logts
- 1919-1945 2,5 % 114 logts
- 1946-1970 21,5 % 980 logts
- 1971-1990 37,7 % 1 716 logts
- 1991-2005 17,7 % 808 logts
- 2006-2019 18,5 % 844 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Eybens
424 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Eybens
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Eybens
Une maison de 109 m² (correspondant au prix médian total de 353 923 €) représente 14,1 années de revenu médian local (25 120 €). Avec un apport de 10 % et un prêt sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1 940 €. Ajoutez environ 260 € de taxe foncière mensuelle moyenne. Un budget total de 2 200 € par mois est nécessaire pour accéder à ce type de bien.
Erreurs à éviter quand on achète à Eybens
- Omettre de consulter le PPRI DRAC Aval pour le risque inondation.
- Acheter sans estimer le coût des travaux de mise aux normes énergétiques.
- Négocier sans connaître la tendance des prix (-1,5 % sur un an).
- Choisir un quartier sans vérifier la proximité des 12 écoles.
Le saviez-vous ?
- Eybens a autorisé 559 logements neufs en 5 ans, signe de son attractivité.
- La commune affiche un taux de chômage de 9,4 %, inférieur à la moyenne nationale.
- Avec 5 km² seulement, c'est la 2e commune la plus dense de sa catégorie dans l'Isère.
Performance énergétique du parc à Eybens
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 499 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Eybens est C, avec 5,9 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe C domine, avec une consommation moyenne de 181 kWh/m²/an. Seulement 5,9 % du parc est classé F ou G, un taux bas qui limite le risque de dépréciation à court terme. Cependant, la loi Climat impose l'interdiction de location des passoires d'ici 2028. Pour un acheteur-investisseur, c'est un atout. Pour un acquéreur occupant, viser une étiquette B ou C devient un standard pour maîtriser sa facture énergétique, d'autant que 23 % des logements sont sociaux, souvent mieux isolés.
Risques naturels et géorisques à Eybens
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI DRAC AVAL PPRN Approuvé approuvé le 17/07/2023
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Eybens est soumis à un PPRI pour le risque inondation (DRAC Aval), conséquence de sa proximité avec la rivière. La sismicité est classée moyenne (niveau 4), imposant des normes de construction parasismique pour les bâtiments neufs. Le radon, gaz naturel radioactif, y est faible. Neuf risques naturels sont recensés et deux arrêtés de catastrophe naturelle historiques ont été pris. Consulter le plan de prévention des risques en mairie ou sur Géorisques est indispensable avant tout achat, notamment pour vérifier l'assurabilité du bien.
Cadre de vie à Eybens
Avec un climat doux (12,6°C de moyenne) et 424 équipements de proximité, Eybens bénéficie d'une forte autonomie. La connexion à Grenoble est aisée via la gare d'Échirolles à 2,6 km. Le parc de logements, assez récent (seulement 4,5% d'avant 1945), présente une bonne performance énergétique moyenne (classe DPE dominante C). La commune est toutefois soumise à un risque sismique modéré et à un plan de prévention des inondations, ce qui peut impacter l'assurance des biens.
Budgets et types de biens disponibles
Pour acquérir un appartement type de 68 m², il faut compter environ 197 000 €. Une maison de 109 m² requiert un budget médian de 354 000 €. Les prix démarrent autour de 2 421 €/m² pour le premier quartile. Compte tenu d'un marché en phase acheteur, la négociation est possible, surtout sur les biens mal isolés. L'accès à la propriété reste difficile pour les bas revenus : il faut 7,8 ans de revenus médians pour un appartement type.
À qui s'adresse Eybens ?
Eybens s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs recherchant la proximité de Grenoble sans en payer le prix. Les familles y trouvent aussi leur compte grâce à 12 établissements scolaires et une part de maisons de 27%. Les seniors (26,6% de 60 ans et plus) apprécient la densité de services de santé (109 équipements).
Avantages et limites
✓ Points forts
- Proximité immédiate de Grenoble (5,6 km du TGV)
- Dynamisme démographique (+5,5% habitants en 5 ans)
- Très bon niveau d'équipements et de services (424 au total)
- Parc immobilier globalement récent et énergétiquement correct
- Prix au m² inférieur de 20% à ceux des communes huppées voisines
− À prendre en compte
- Exposition à un risque inondation (PPRI) et sismicité moyenne
- Densité élevée (2 099 hab./km²), peu d'espace de respiration
- Trafic local potentiellement dense aux heures de pointe
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Eybens est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Eybens
- Climat doux : moyenne annuelle de 12,6 °C.
- Parc récent : 18,5 % des logements construits après 2006.
- Risque inondation (PPRI DRAC Aval) à vérifier.
- Proximité TGV Grenoble à 5,6 km.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Eybens
Quel budget prévoir pour acheter une maison à Eybens ?
Le prix médian d'une maison à Eybens est de 3 247 €/m². Pour une surface médiane de 109 m², le budget s'élève à environ 354 000 €.
Eybens est-elle adaptée aux familles avec enfants ?
Oui, la commune compte 12 établissements scolaires, 27% de maisons et de nombreux équipements sportifs. La densité est élevée, mais les services de proximité sont nombreux.
Quels sont les risques naturels à Eybens ?
Eybens est concernée par un risque inondation (PPRI Dr Aval) et une sismicité moyenne. Ces éléments sont à vérifier lors de l'achat pour l'assurance et l'éventuelle obligation de travaux.
Vous envisagez d'acheter à Eybens ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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