01 Le parc de logements
Le parc comprend 4 994 logements dont 4 630 résidences principales, 62 résidences secondaires et 302 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 4 630 | 92,7 % |
| Résidences secondaires | 62 | 1,2 % |
| Logements vacants | 302 | 6,0 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 93 % de résidences principales, 1 % de secondaires et 6 % de vacants pour un total de 4 994 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 91 | 2,0 % |
| 1919-1945 | 114 | 2,5 % |
| 1946-1970 | 980 | 21,5 % |
| 1971-1990 | 1 716 | 37,7 % |
| 1991-2005 | 808 | 17,7 % |
| 2006-2019 | 844 | 18,5 % |
La période 1971-1990 concentre 38 % du parc, tandis que 2 % datent d'avant 1919 et 19 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 149 | 3,2 % |
| 2 pièces | 651 | 14,1 % |
| 3 pièces | 1 183 | 25,6 % |
| 4 pièces | 1 353 | 29,2 % |
| 5 pièces ou plus | 1 293 | 27,9 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 28 % du parc, contre 17 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,8 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 320 | 4 798 | 4 994 |
| Rés. principales | 4 055 | 4 470 | 4 630 |
| Rés. secondaires | 34 | 36 | 62 |
| Vacants | 231 | 292 | 302 |
La part de propriétaires atteint 63,2 % à Crolles, commune de 8 609 hab. à 18 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 806 | 60,6 % |
| Locataires (privé) | 835 | 18,0 % |
| Locataires HLM | 892 | 19,3 % |
| Logés gratuitement | 97 | 2,1 % |
Structure d'occupation: propriétaires 60,6 %, locataires 37,3 % — la part HLM s'établit à 19 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 502 | 75,7 % |
| Fioul | 140 | 3,0 % |
| Électricité | 840 | 18,1 % |
| Gaz bouteille | 17 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 130 | 2,8 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (76 %), suivi par électricité (18 %) et fioul (3 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 464 |
| 2 à 4 ans | 953 |
| 5 à 9 ans | 825 |
| 10 ans ou plus | 2 388 |
| Total ménages | 4 630 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 138 |
| Sous-occupation modérée | 1 232 |
| Sous-occupation accentuée | 1 063 |
| Suroccupation modérée | 305 |
| Suroccupation accentuée | 31 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 546 | 11,8 % |
| 1 voiture | 2 367 | 51,1 % |
| 2 voitures ou plus | 1 717 | 37,1 % |
Ventilation par équipement automobile: 12 % sans véhicule, 51 % mono-motorisés, 37 % multi-motorisés. Par ailleurs, 67,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 035 | 938 | 13 | 84 |
| 1975 | 1 664 | 1 595 | 23 | 46 |
| 1982 | 2 022 | 1 932 | 27 | 63 |
| 1990 | 2 979 | 2 803 | 49 | 127 |
| 1999 | 3 682 | 3 547 | 33 | 102 |
| 2006 | 3 872 | 3 767 | 21 | 84 |
| 2011 | 4 320 | 4 055 | 34 | 231 |
| 2016 | 4 798 | 4 470 | 36 | 292 |
| 2022 | 4 994 | 4 630 | 62 | 302 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 1 035 à 4 994 logements, soit +383 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 235 | 253 | 288 | 308 | 514 | 200 |
| Dont vacants > 2 ans | 33 | 32 | 36 | 42 | 46 | 67 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 43 | 2,5 % |
| Classe B | 94 | 5,5 % |
| Classe C | 827 | 48,5 % |
| Classe D | 492 | 28,9 % |
| Classe E | 155 | 9,1 % |
| Classe F | 53 | 3,1 % |
| Classe G | 40 | 2,3 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 49 % des logements et 57 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 215 | 12,6 % |
| Classe B | 416 | 24,4 % |
| Classe C | 663 | 38,9 % |
| Classe D | 262 | 15,4 % |
| Classe E | 91 | 5,3 % |
| Classe F | 43 | 2,5 % |
| Classe G | 14 | 0,8 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 39 %, 76 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 261 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 210 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 183 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 154 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 135 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 87 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 261 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 87 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 37 |
| Classe B | 13 | 81 |
| Classe C | 60 | 767 |
| Classe D | 67 | 425 |
| Classe E | 50 | 105 |
| Classe F | 27 | 26 |
| Classe G | 27 | 13 |
Côté maisons, la dominante est D (237 kWh/m²/an); côté appartements, C (165).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 55 |
| T2 | 315 |
| T3 | 447 |
| T4 | 332 |
| T5+ | 84 |
Faut-il investir à Eybens en 2026 ?
Ancree dans la premiere couronne de Grenoble, Eybens beneficie pleinement de la dynamique economique et demographique de la metropole, avec une population en croissance. Son parc immobilier, jeune et bien connecte, attire une clientele d'actifs. Faut-il pour autant y investir en 2026 ? L'analyse des transactions recentes et des indicateurs locaux permet de trancher.
Avec un ecart de prix de -28 % par rapport a La Ravoire voisine, Eybens represente une porte d'entree strategique sur la metropole grenobloise.
Verdict
➤ Strategie locative pertinente pour capter la demande grenobloise, a condition de bien choisir son secteur.
Points clés
- ✓ Rendement locatif correct de 6,1 % brut
- ✓ Attractivite territoriale tres elevee
- ✓ Pression immobiliere dynamique et volumes solides
- ⚠ Accessibilite faible pour les residents
- ⚠ Legere correction recente des prix
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix median superieur a la moyenne nationale, mais en decalage avec les communes voisines les plus cotees.
- Se positionne au-dessus de la moyenne departementale pour l'attractivite et les services.
- Rendement locatif superieur a celui des grandes metropoles, grace a des prix d'entree plus moderes.
Analyse du marché immobilier à Eybens
Le marché immobilier d'Eybens affiche une pression notable (IPI 6,2/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers d'Eybens
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,2
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Demande soutenue et marche liquide, propice a une revente rapide.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéDemande soutenue et marche liquide, propice a une revente rapide.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Prix tres eloignes de la capacite d'achat locale, signe d'un marche porte par l'exterieur.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenPrix tres eloignes de la capacite d'achat locale, signe d'un marche porte par l'exterieur.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,8
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Demande locative moderee, adaptee a un investissement de rendement classique.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréDemande locative moderee, adaptee a un investissement de rendement classique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Faible pression touristique, le marche est essentiellement axe sur la residence principale et la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleFaible pression touristique, le marche est essentiellement axe sur la residence principale et la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2976,8 — Percentile dept : 70/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,3 — Percentile dept : 74/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 10/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 5,5 — Percentile dept : 70/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 2098,6 — Percentile dept : 99/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,3 — Percentile dept : 26/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 56,2 — Percentile dept : 24/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 17,9 — Percentile dept : 3/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 39,4 — Percentile dept : 92/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 10/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 5,5 — Percentile dept : 70/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 24/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2976,8 — Percentile dept : 30/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 10/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 24/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,0 — Percentile dept : 54/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 2098,6 — Percentile dept : 1/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Eybens : opportunités et risques
Investir a Eybens en 2026 cible prioritairement la location annuelle en appartement, avec un rendement brut de 6,1 % superieur a bien des grandes villes. La demande locative est alimentee par la proximite des emplois de l'agglomeration et par un parc de logements sociaux representant 23 % du stock, limitant l'offre en secteur libre. La fibre est deployee a 88,5 %, un atout majeur pour attirer des locataires télétravailleurs.
Cette rentabilite apparente doit etre modulee par des charges reelles. La taxe fonciere s'eleve a 56,89 %, une ponction significative sur le loyer percu. Par ailleurs, si le parc est globalement performant energetiquement (classe C dominante et seulement 5,9 % de passoires), la loi Climat et Resilience impose de anticiper les travaux de renovation pour les biens les moins bien classes. L'effort net pour l'investisseur, apres financement, reste consequent.
La strategie gagnante repose sur la selection d'un bien bien situe, a proximite des transports (gares d'Echirolles a 2,6 km et de Grenoble a 5,6 km) ou des nombreux commerces et services. La dynamique de construction neuve (18,5 % du parc post-2006) offre aussi des opportunites de defiscalisation, mais peut accentuer la concurrence locative. C'est un investissement de rendement correct, a envisager sur un horizon moyen terme.
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Données du marché immobilier à Eybens
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix median a Eybens s'etablit a 3 089 €/m2 en 2024, selon le fichier DVF. Cette valeur, en legere baisse sur un an, masque une hausse de plus de 9 % depuis 2020, confirmant l'ancrage solide de la commune dans l'orbite grenobloise. Le marche est tres majoritairement porte par les appartements, qui representent 76 % des 111 transactions de l'annee, avec une surface mediane de 68 m2 : un profil typique de banlieue bien desservie, attractive pour les actifs.
La comparaison avec les communes de profil similaire est edifiante. Eybens se situe en retrait significatif de cites comme La Ravoire (4 049 €/m2) ou Crolles (3 745 €/m2), affichant un ecart de prix qui peut representer une porte d'entree strategique. Cet ecart ne s'explique pas par un deficit d'equipements, l'indice de confort des services (ICS) etant au contraire tres eleve a 8,1/10, mais plutot par une localisation legerement excentree du cœur de metropole.
Le contexte demographique, avec une croissance de la population et un age median de 42,6 ans, soutient une demande locative et residentielle structurelle. Neanmoins, le taux de chomage local de 9,4 % et un revenu median de 25 120 € revelent que le pouvoir d'achat interne est limite. Le marche est donc largement tire par des acheteurs et investisseurs exterieurs, dependant de la sante economique du bassin grenoblois.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Eybens Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'evolution des prix a Eybens sur les cinq dernieres annees, d'apres les donnees DVF, revele une trajectoire haussiere marquee entre 2020 (2 821 €/m2) et 2023 (3 135 €/m2), soit une progression de plus de 11 %. L'annee 2024 enregistre un leger repli a 3 089 €/m2 (-1,5 %), pouvant signaler une phase de consolidation apres une forte appreciation. Cette tendance depasse largement l'inflation et souligne l'ancrage metropolitain du marche. Pour un acheteur en 2026, cela signifie aborder un marche mature ou les fortes plus-values faciles sont derriere nous, mais ou la stabilite relative des prix offre un cadre de negociations plus previsible.
Évolution du marché immobilier d'Eybens
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 2 929 €/m² de prix médian pour 111 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -4,0 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financieres, etablies a partir des prix et loyers medians 2024, montrent un profil d'investissement caracteristique des villes de banlieue bien reliees. L'achat d'un appartement type de 68 m2 (196 588 €) genere un loyer estime de 14,6 €/m2/mois, soit environ 992 € mensuels. Avec un credit sur 20 ans a un taux estime a 4 %, la mensualite depasserait 1 200 €, creant un effort net mensuel pour l'investisseur. Le rendement brut de 6,1 % est correct mais doit etre nuance par la taxe fonciere elevee (56,89 %) et les charges de gestion. La viabilite du montage depend donc fortement de l'apport personnel et de la capacite d'endettement.
Acheter vs Louer — appartement 67 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le profil des transactions en 2024, avec 112 ventes enregistrees par la DGFiP, confirme la nature residentielle et moderne du marche d'Eybens. Les appartements dominent largement (85 ventes, mediane 68 m2), reflectant un parc recent et une demande d'actifs ou de petits menages. Le volume, en baisse par rapport aux pics de 2021-2022, indique un marche qui se normalise, passant d'un regime de forte tension a un equilibre plus favorable a l'acheteur. Les prix restent cependant soutenus, signe que la demande, bien que moins frénétique, reste structurellement presente porte par l'attractivite de l'agglomeration grenobloise.
Répartition des ventes
23,4 % de maisons et 76,6 % d'appartements parmi les 111 transactions enregistrées.
Sur 111 transactions enregistrées, 23,4 % portent sur des maisons (3 583 €/m²) et 76,6 % sur des appartements (2 793 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 111 | 26 | 85 |
| Prix médian/m² | 2 929 € | 3 583 € | 2 793 € |
| Prix moyen/m² | 3 421 € | ||
| Surface médiane | – | 99 m² | 67 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 185 | 3 051 € |
| 2022 | 150 | 3 006 € |
| 2023 | 125 | 2 972 € |
| 2024 | 103 | 3 083 € |
| 2025 | 111 | 2 929 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction a Eybens est soutenue, avec 559 logements autorises sur les cinq dernieres annees et une tendance encore a la hausse (+5 %). Selon les donnees SITADEL, 67 permis ont ete delivres en 2024 seul. Cette activite traduit la forte pression demographique (+5,5 % en 5 ans) et l'attractivite persistante de la commune. Pour l'investisseur, cela signifie un renouvellement et une modernisation du parc, attractifs pour les locataires, mais aussi un risque de mise en concurrence accrue a la location ou a la revente si l'offre nouvelle depasse la capacite d'absorption du marche. L'urbanisation se poursuit dans un cadre maitrise par la metropole.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 2 538 autorisations et 1 032 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 41 %.
Vacance longue durée à Eybens
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Eybens (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Eybens totalise 320 logements sur 5 ans, soit -58 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Eybens
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Eybens
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (56,89 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,4 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net chute souvent de moitié par rapport au brut. À Eybens, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 56,89 %, un prélèvement significatif. Il faut aussi provisionner la vacance locative (le taux de logements vacants est de 6,0 %), les charges de copropriété, les frais de gestion et une épargne pour travaux. Les logements de classe DPE C dominants limitent le risque de rénovation énergétique urgente, mais pas son coût. Un rendement net de 3,2 % pour un appartement reflète cette réalité après toutes ces déductions.
Performance énergétique du parc à Eybens
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 704 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Eybens est C, avec 5,5 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe C domine, avec une consommation moyenne de 181 kWh/m²/an. Seulement 5,9 % du parc est classé F ou G, un taux bas qui limite le risque de dépréciation à court terme. Cependant, la loi Climat impose l'interdiction de location des passoires d'ici 2028. Pour un acheteur-investisseur, c'est un atout. Pour un acquéreur occupant, viser une étiquette B ou C devient un standard pour maîtriser sa facture énergétique, d'autant que 23 % des logements sont sociaux, souvent mieux isolés.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de 2 ou 3 pièces (surface médiane 68 m²), très recherchés. Le neuf, avec 18,5% du parc construit après 2006, offre un DPE favorable mais un prix d'acquisition plus élevé. Les maisons, avec un rendement brut de 5,1%, visent un public familial mais sont moins liquides à la revente.
Quelles zones cibler à Eybens ?
La centralité autour de la mairie et des commerces (42 équipements) reste la plus prisée. Les quartiers périphériques, mieux desservis par les transports, attirent aussi les locataires. Surveillez les zones en développement le long de la RD5, où 559 logements ont été autorisés en cinq ans, pour anticiper une éventuelle sur-offre future.
Calculateur de rendement à Eybens
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Eybens
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants de 6%. La taxe foncière, à 56,89%, pèse sur la rentabilité nette. Enfin, 5,9% du parc est classé F ou G (passoires thermiques), imposant des travaux de rénovation avant 2028 pour rester louable, un coût à intégrer dans votre plan d'investissement.
Cas pratique : un investissement type à Eybens
Pour un appartement type de 68 m² (correspondant au prix médian total de 196 588 €), le loyer moyen atteint 993 € par mois (14,6 €/m²). Avec un prêt à 100 % sur 20 ans à 4 %, la mensualité serait d'environ 1 190 €. Le loyer ne couvrirait pas le crédit, générant un effort mensuel net d'environ 200 € après déduction de la taxe foncière et des charges. Ce scénario suppose un investissement avec apport pour équilibrer la trésorerie.
Erreurs à éviter quand on investit à Eybens
- Oublier la taxe foncière à 56,89 % dans le calcul de rentabilité.
- Négliger le taux de vacance local de 6,0 %.
- Investir sans vérifier le classement DPE et les travaux à prévoir.
- Surestimer les loyers face à l'offre de logements sociaux (23 %).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Eybens suit le rythme scolaire, avec une activité accrue de mars à juin et de septembre à octobre. Les vacances d'été et la période de fin d'année ralentissent les transactions. Vendre au printemps permet de capter les familles souhaitant emménager avant la rentrée. Acheter en novembre-décembre peut offrir des opportunités de négociation avec des vendeurs motivés. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains propriétaires à vendre avant cette échéance.
Le saviez-vous ?
- Eybens a autorisé 559 logements neufs en 5 ans, signe de son attractivité.
- La commune affiche un taux de chômage de 9,4 %, inférieur à la moyenne nationale.
- Avec 5 km² seulement, c'est la 2e commune la plus dense de sa catégorie dans l'Isère.
S'installer à Eybens : cadre de vie et logement
S'installer a Eybens, c'est beneficier des avantages d'une ville de banlieue bien integree a la metropole grenobloise, sans en subir l'intensite urbaine. La commune dispose d'un panel etonnant de 424 equipements (commerces, services, sante) pour environ 10 500 habitants, assurant une autonomie quotidienne rare a cette echelle. Le cadre de vie est marque par la presence de nombreux espaces verts et une altitude moyenne de 247 metres.
Le profil demographique, avec 35 % de moins de 30 ans, indique une attractivite aupres des jeunes menages et actifs, renforcee par une desserte numerique excellente. Il faut neanmoins avoir conscience des risques naturels du territoire, avec un Plan de Prevention des Risques d'Inondation (PPRI) actif sur la Drac et une sismicite classee moyenne, facteurs a integrer dans le choix du secteur et l'assurance du bien.
Carte du marché immobilier à Eybens
Eybens et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Eybens
Un climat tempéré avec une moyenne annuelle de 12,6 °C et des précipitations de 981 mm définit Eybens. L'altitude modérée de 247 m atténue les extrêmes, avec des hivers pouvant être frais mais peu de jours de gel intenses. Ce profil convient aux habitants recherchant la douceur des vallées alpines sans l'âpreté montagnarde. La proximité de Grenoble expose cependant à l'effet de cuvette, pouvant générer des pics de chaleur estivale. Un cadre agréable pour les familles et actifs supportant une variation saisonnière modérée.
À qui s'adresse Eybens ?
Eybens s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs recherchant la proximité de Grenoble sans en payer le prix. Les familles y trouvent aussi leur compte grâce à 12 établissements scolaires et une part de maisons de 27%. Les seniors (26,6% de 60 ans et plus) apprécient la densité de services de santé (109 équipements).
Avantages et limites à Eybens
✓ Points forts
- Proximité immédiate de Grenoble (5,6 km du TGV)
- Dynamisme démographique (+5,5% habitants en 5 ans)
- Très bon niveau d'équipements et de services (424 au total)
- Parc immobilier globalement récent et énergétiquement correct
- Prix au m² inférieur de 20% à ceux des communes huppées voisines
− À prendre en compte
- Exposition à un risque inondation (PPRI) et sismicité moyenne
- Densité élevée (2 099 hab./km²), peu d'espace de respiration
- Trafic local potentiellement dense aux heures de pointe
Composition du parc immobilier à Eybens
4 994 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Eybens est majoritairement collectif: 72,9 % d'appartements contre 27,1 % de maisons.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est majoritairement composé d'appartements (73 %), avec seulement 27,1 % de maisons, indiquant un habitat plutôt dense. La forte proportion de propriétaires (60,6 %) et la faible part de résidences secondaires (1,2 %) indiquent un marché résidentiel stable et ancré. Un taux de vacance de 6,0 % est légèrement supérieur à la moyenne nationale, pouvant refléter quelques ajustements locaux. Le tissu est récent, avec 18,5 % de constructions post-2006. Cela attire des acheteurs souhaitant un logement neuf dans la métropole grenobloise.
Ancienneté du parc à Eybens
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 553 logements).
- Avant 1919 2,0 % 91 logts
- 1919-1945 2,5 % 114 logts
- 1946-1970 21,5 % 980 logts
- 1971-1990 37,7 % 1 716 logts
- 1991-2005 17,7 % 808 logts
- 2006-2019 18,5 % 844 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Eybens
424 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Eybens
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Eybens est soumis à un PPRI pour le risque inondation (DRAC Aval), conséquence de sa proximité avec la rivière. La sismicité est classée moyenne (niveau 4), imposant des normes de construction parasismique pour les bâtiments neufs. Le radon, gaz naturel radioactif, y est faible. Neuf risques naturels sont recensés et deux arrêtés de catastrophe naturelle historiques ont été pris. Consulter le plan de prévention des risques en mairie ou sur Géorisques est indispensable avant tout achat, notamment pour vérifier l'assurabilité du bien.
Cas pratique : un achat type à Eybens
Une maison de 109 m² (correspondant au prix médian total de 353 923 €) représente 14,1 années de revenu médian local (25 120 €). Avec un apport de 10 % et un prêt sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1 940 €. Ajoutez environ 260 € de taxe foncière mensuelle moyenne. Un budget total de 2 200 € par mois est nécessaire pour accéder à ce type de bien.
Erreurs à éviter quand on achète à Eybens
- Omettre de consulter le PPRI DRAC Aval pour le risque inondation.
- Acheter sans estimer le coût des travaux de mise aux normes énergétiques.
- Négocier sans connaître la tendance des prix (-1,5 % sur un an).
- Choisir un quartier sans vérifier la proximité des 12 écoles.
Points clés à retenir à Eybens
- Prix médian à 3 09 €/m², en baisse de 1,5 % sur un an.
- Rendement brut appartement à 6,1 %, net à 3,2 %.
- Climat doux : moyenne annuelle de 12,6 °C.
- Écart maison/appartement : 356 €/m² de plus pour une maison.
- Taxe foncière élevée : 56,89 % sur le bâti.
- Parc récent : 18,5 % des logements construits après 2006.
- DPE C dominant, seulement 5,9 % de passoires.
- Revenu médian local de 25 120 € pour un budget type de 353 923 € (maison).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Eybens ?
À Eybens, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation interne. La proximité des commerces (42 équipements recensés), des écoles (12 établissements) et de la gare d'Échirolles à 2,6 km prime. Pour un appartement, l'étage, la vue et l'état de la copropriété pèsent. Une maison verra son prix augmenter avec la superficie du terrain, rare dans cette commune de 5 km². L'état général et le DPE sont désormais déterminants : une rénovation énergétique peut valoriser un bien de 10 à 15 %. Enfin, l'exposition sud et la tranquillité du quartier sont des atouts vendeurs.
Estimation indicative d'une maison à Eybens
Pour une maison de 99 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
289 971 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation juste évite deux écueils : la sous-évaluation, qui vous prive de milliers d'euros, et la surévaluation, qui allonge inutilement le délai de vente dans un marché déjà peu tendu. À Eybens, des facteurs comme la proximité de la gare d'Échirolles (2,6 km) ou l'exposition au bruit peuvent faire varier le prix de 10 à 15%. Seule une analyse fine, croisant données DGFiP et caractéristiques uniques de votre bien, permet de fixer un prix d'appel attractif et réaliste.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme utilise des moyennes, mais un professionnel local sait qu'un appartement rue du Vercors ne vaut pas un équivalent près du parc des Lilattes. Il intègre l'état réel, les défauts cachés, la qualité des matériaux et l'ambiance de la copropriété. Son réseau lui permet aussi d'évaluer la demande effective : les familles cherchent du 4 pièces près des écoles, les étudiants un studio desservi par le tram. Enfin, son estimation sert de base solide à la négociation avec les acheteurs sérieux, souvent représentés par d'autres agents. C'est une garantie contre une sous-évaluation coûteuse ou une surévaluation qui fait fuir.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m², très variable selon la rue.
- Surestimer son bien à cause des programmes neufs plus chers.
- Oublier de valoriser un bon DPE, un atout majeur désormais.
- Négliger l'impact des 9 risques naturels recensés sur la valeur.
Investir à Eybens : passer à l'action
L'analyse data donne le la, mais la reussite d'un investissement immobilier se concretise par la selection precise du bien, la negociation et le timing. Pour transformer ce potentiel en acquisition reussie, une expertise hyperlocale est indispensable.
Ces chiffres posent un diagnostic, mais le succes de votre operation se joue sur le terrain eybinois.
Decouvrez la valeur precise d'un bien a Eybens grace aux dernieres transactions DVF et a l'analyse fine du marche local.
- Analyse basee sur les 112 ventes reelles a Eybens
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Eybens
Quel est le prix au m2 a Eybens en 2024 ?
Le prix median a Eybens est de 3 089 €/m2 en 2024, selon les donnees DVF. Les appartements se negocient autour de 2 793 €/m2 et les maisons a 3 583 €/m2.
Eybens est-elle plus chere que ses voisines ?
Non, Eybens est generalement moins chere que les communes comparables de l'agglomeration grenobloise. Son prix est inferieur de 21 % a Crolles et de 31 % a La Ravoire, mais superieur de 6 % a Voreppe.
Est-ce un bon moment pour acheter un appartement a Eybens ?
Le marche montre une legere correction (-1,5 %) en 2024 apres plusieurs annees de hausse, ce qui peut offrir des opportunites de negociation. La demande locative reste solide, portee par Grenoble.
Quel rendement locatif peut-on esperer a Eybens ?
Le rendement locatif brut moyen pour un appartement est estime a 6,1 %. Compte tenu des charges (taxe fonciere elevee, gestion), le rendement net s'approche plutot de 3,2 %.
Quels sont les atouts du cadre de vie a Eybens ?
Eybens beneficie d'une tres grande diversite de services et commerces pour sa taille, d'une excellente couverture fibre et de bonnes liaisons vers Grenoble. La part de logements sociaux y est significative (23 %).
Marché immobilier des communes voisines
Eybens affiche un ecart de valorisation saisissant face a ses voisines de l'agglomeration, comme La Ravoire (+31 %) ou La Motte-Servolex (+28 %), ce qui cree un potentiel d'effet de levier interessant pour un investisseur visant la metropole grenobloise.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Eybens.
Communes limitrophes d'Eybens
Eybens est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché aligné sur la moyenne départementale: 2 929 €/m² à Eybens contre 2 604 €/m² pour l'Isère.
Correction observée: -4,0 % sur le prix médian au m² entre 2021 et 2025. 674 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -5,0 % du prix médian.
Le marché est principalement collectif: 76,6 % des ventes portent sur des appartements, à 2 793 €/m² pour 67 m² en surface médiane. Rapporté au revenu médian d'Eybens, un logement de 99 m² (354 717 €) représente 14,1 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce d'Eybens avoisinent 14,6 €/m² pour les appartements et 13,8 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 6,3 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 1,2 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 320 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 64 par an en moyenne. Le gros des permis concerne des logements collectifs (94 % des autorisations sur 2021-2025).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Eybens est caractéristique du tissu communal de l'Isère. Le cadre géographique (à 220 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux) nuance l'analyse du marché.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.