Acheter à Feyzin, c'est opter pour une ville de la première couronne lyonnaise où le prix au m² reste sous la barre des 3 500 € en moyenne. Avec 10 304 habitants et une densité élevée (1 030 hab/km²), l'ambiance est urbaine sans l'effervescence du centre de Lyon. Le cadre de vie est marqué par la proximité industrielle (Vallée de la Chimie) mais aussi par des atouts comme une gare en centre-ville et une démographie jeune.
Carte du marché immobilier à Feyzin
Feyzin et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Feyzin
4 510 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 45,8 % de maisons, 54,2 % d'appartements sur un total de 4 510 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements est mixte : 45,8 % de maisons et une forte proportion de logements sociaux (32 %). La majorité des habitants sont propriétaires (56 %), signe d'une certaine stabilité. Le faible taux de résidences secondaires (0,5 %) et un taux de vacance modéré (6,5 %) indiquent un marché tourné vers la résidence principale. Cela attire les familles et les primo-accédants, renforçant la demande sur le segment des maisons.
Évolution démographique à Feyzin
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Feyzin
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Feyzin
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 22,8 %
- Employés 20,9 %
- Autres sans activité professionnelle 17,4 %
- Ouvriers 16,0 %
- Professions intermédiaires 15,0 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 5,0 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,7 %
- Agriculteurs exploitants 0,3 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Feyzin
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Feyzin
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 198 logements).
- Avant 1919 4,1 % 172 logts
- 1919-1945 2,8 % 117 logts
- 1946-1970 23,4 % 984 logts
- 1971-1990 34,1 % 1 430 logts
- 1991-2005 13,5 % 568 logts
- 2006-2019 22,1 % 928 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Feyzin
394 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Feyzin
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre correcte mais pas universelle : vérifier l'éligibilité de chaque adresse précise.
Cas pratique : un achat type à Feyzin
Une maison type de 91 m² (au prix médian de 3 449 €/m²) coûte environ 314 000 €. Avec un apport de 10 % (31 400 €) et un emprunt sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance avoisine 1 750 €. Cela représente environ 95 % du revenu médian local mensuel (1 850 €), un effort important qui nécessite souvent deux revenus.
Erreurs à éviter quand on achète à Feyzin
- Omettre de consulter les PPR (inondation, industriel).
- Acheter sans vérifier le DPE et les travaux à prévoir.
- Ne pas estimer la capacité d'emprunt avec les taux actuels.
- Ignorer la part de logements sociaux (32 %) dans le quartier.
Le saviez-vous ?
- Feyzin compte 394 équipements pour 10 304 habitants.
- L'âge médian est de 42 ans, avec 36 % de moins de 30 ans.
- 67,5 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
Performance énergétique du parc à Feyzin
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 055 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Feyzin: majorité classée C, part de passoires thermiques à 6,8 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante est C (156 kWh/m²/an), un résultat honorable. Seulement 6,8 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G). Ce faible pourcentage réduit le risque de dépréciation à court terme. Cependant, tout bien classé F ou G devra être rénové avant 2028 pour la location et 2034 pour la vente, selon la loi Climat. C'est un point de vigilance pour les acheteurs de biens anciens.
Risques naturels et géorisques à Feyzin
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI DE L'OZON PPRN Approuvé approuvé le 09/07/2008
- PPRI du Grand Lyon - secteur Rhône aval PPRN Approuvé approuvé le 05/06/2008
- Vallée de la chimie PPRT Approuvé approuvé le 19/10/2016
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Feyzin est concernée par plusieurs Plans de Prévention des Risques (PPRI de l'Ozon, du Grand Lyon, Vallée de la chimie), principalement liés aux inondations et aux risques industriels. La sismicité est modérée et le radon faible. 18 risques naturels sont recensés. Consultez obligatoirement l'état des risques et pollutions (ERP) avant tout achat. Ces contraintes peuvent affecter l'assurabilité et les possibilités de construction ou d'extension.
Cadre de vie à Feyzin
Le climat est tempéré (12,4 °C de moyenne) avec des précipitations modérées (717 mm/an). La commune est bien reliée : gare de Feyzin à 5 min à pied, Lyon-Perrache en 15 min de train, aéroport de Bron à 20 min en voiture. Les services de proximité sont complets (394 équipements INSEE), avec une offre scolaire de la maternelle au collège. Cependant, le territoire est soumis à plusieurs plans de prévention des risques (PPRI inondation, risque technologique), influant sur l'assurabilité et la tranquillité perçue. La connectivité fibre (67,5 %) est correcte.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un achat, prévoyez environ 285 000 € pour un appartement type de 62 m² (médiane) et 314 000 € pour une maison de 91 m². Les prix varient fortement : 25 % des biens se vendent sous 2 307 €/m² et 25 % au-dessus de 3 851 €/m². Le marché étant en correction (-7,2 %), les négociations sont possibles, et les délais de vente tendent à s'allonger, offrant des opportunités aux acheteurs préparés et financés.
À qui s'adresse Feyzin ?
Cette commune s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs travaillant dans le sud-est de l'agglomération lyonnaise, cherchant un accès propriétaire à moindre coût. Les familles y trouvent une majorité de maisons (45,8 % du parc) et des écoles. En revanche, les retraités recherchent un cadre plus paisible pourraient être gênés par l'environnement industriel et la densité. L'accès à la propriété y est relativement accessible, nécessitant 7,2 ans de revenus médians pour un appartement type.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix au m² inférieur à la moyenne lyonnaise.
- Desserte ferroviaire excellente (gare en centre-ville).
- Démographie dynamique et jeune (+9,9% en 10 ans).
- Services et équipements de proximité nombreux.
- Parc de logements plutôt récent (22,1% post-2006).
− À prendre en compte
- Environnement industriel et risques technologiques associés.
- Taux de chômage élevé (13,5%, rang 40/42).
- Exposition à des risques naturels (inondations, sismicité modérée).
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Feyzin est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Feyzin
- Climat doux avec 12,4 °C de moyenne.
- 56 % de propriétaires, marché stable.
- Seulement 6,8 % de passoires thermiques.
- Proche gare TGV Lyon Perrache (9,1 km).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Feyzin
Quel budget prévoir pour acheter une maison à Feyzin ?
Le prix médian d'une maison à Feyzin est de 3 449 €/m². Pour une surface médiane de 91 m², le budget d'achat s'élève donc à environ 314 000 €.
Feyzin est-elle adaptée aux familles ?
Oui, avec 45,8 % de maisons, 8 établissements scolaires et une population jeune (36,2 % de moins de 30 ans). Le taux de pauvreté élevé (rang 4/42) est un point de vigilance sur la mixité sociale.
Quels sont les risques naturels à Feyzin ?
La commune est concernée par des PPRI (inondations de l'Ozon et du Rhône), une sismicité modérée et un risque faible de radon. 18 risques naturels sont recensés et 8 arrêtés catastrophes naturelles ont été pris.
Vous envisagez d'acheter à Feyzin ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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