Dans un marché en baisse de 7,2 %, estimer avec précision son bien à Feyzin est la clé d'une vente réussie.
- Estimation gratuite, sans engagement
- Basée sur les ventes réelles enregistrées (DVF)
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Le marché à Feyzin en chiffres
Dernières ventes comparables
Transactions récentes à Feyzin issues du fichier DVF (DGFiP).
| Type | Surface | Pièces | Prix m² | Prix total | Date |
|---|---|---|---|---|---|
| Appartement | 100 m² | 4 | 2 292 € | 229 150 € | 15/06/2023 |
| Maison | 148 m² | 6 | 4 527 € | 670 000 € | 30/05/2023 |
| Maison | 148 m² | 6 | 4 527 € | 670 000 € | 30/05/2023 |
| Maison | 103 m² | 5 | 4 087 € | 421 000 € | 23/05/2023 |
| Appartement | 63 m² | 2 | 2 198 € | 138 500 € | 22/05/2023 |
| Maison | 100 m² | 4 | 23 660 € | 2 366 000 € | 16/05/2023 |
Le marché immobilier à Feyzin
Le contexte local est crucial. Le prix médian à Feyzin est de 3 201 €/m² (source DVF 2024), mais il cache de fortes disparités : un appartement se vend 33 % moins cher qu'une maison au m². La valeur réelle dépend de la rue, de l'état du bien (le parc est majoritairement en classe DPE C), de la vue, et de l'exposition aux risques (PPRI). La comparaison avec les communes voisines est éclairante : votre bien vaut-il plus qu'à La Verpillière (3 000 €/m²) mais moins qu'à Miribel (3 468 €/m²) ? Seule une analyse transaction par transaction permet de le savoir.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée coûte cher. Surévaluer entraîne une vacance commerciale longue (le taux de vacance local est de 6,5 %). Sous-évaluer, c'est perdre plusieurs milliers d'euros sur un actif qui représente souvent l'essentiel du patrimoine. Avec seulement 92 transactions annuelles, chaque vente est un événement rare qui fixe les prix de référence pour les mois suivants. Dans un marché devenu acheteur, une fourchette de prix juste et défendable, étayée par les données DVF les plus récentes, est le meilleur atout pour négocier en position de force et conclure rapidement.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Feyzin ?
À Feyzin, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation par rapport aux équipements. La proximité de la gare (0,4 km) et des 26 commerces est un atout. Pour une maison, la surface du terrain et l'état général priment. Pour un appartement, l'étage et la performance énergétique (DPE) sont décisifs. Un logement rénové avec une classe A ou B se vendra avec une prime importante face au parc majoritairement de classe C. Évitez les zones directement sous PPR.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local intègre des paramètres invisibles sur les calculatrices en ligne : l'impact exact des PPR sur la valeur, la demande réelle dans votre rue, et la qualité des copropriétés. Il ajuste le prix selon l'état réel du bien (cuisine, électricité, humidité) que les algorithmes ignorent. Son réseau lui permet aussi de présenter votre bien à des acheteurs sérieux, facilitant une négociation au juste prix et une vente plus rapide.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m².
- Ignorer l'impact d'un DPE F ou G sur la valorisation.
- Ne pas tenir compte de la baisse des prix récente.
- Oublier les frais de notaire dans le prix de vente cible.
Le saviez-vous ?
- Feyzin compte 394 équipements pour 10 304 habitants.
- L'âge médian est de 42 ans, avec 36 % de moins de 30 ans.
- 67,5 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
À retenir avant d'estimer votre bien à Feyzin
- Marché en correction (-7,2 % en un an).
- La localisation et le DPE font la valeur.
- Vérifiez les PPR actifs avant estimation.
- Peu de neuf prévu (15 logements en 2024).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'estimation à Feyzin
Comment estimer son bien à Feyzin gratuitement ?
Utilisez notre outil d'estimation en ligne, qui croise les données DVF des 92 ventes récentes de Feyzin avec les caractéristiques précises de votre logement (surface, typologie, état, localisation).
Combien vaut une maison à Feyzin ?
La valeur médiane d'une maison est de 3 449 €/m². Pour une estimation personnalisée, il faut intégrer la surface (médiane 91 m²), l'année de construction, l'état (DPE) et la localisation exacte.
Pourquoi faire estimer par un pro local ?
Un expert connaît les micro-marchés de Feyzin, l'impact des risques naturels sur la valorisation et la demande réelle. Il analyse les 46 ventes de maisons de l'année pour positionner votre bien au prix optimal.