01 Le parc de logements
Le parc comprend 4 510 logements dont 4 198 résidences principales, 22 résidences secondaires et 291 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 4 198 | 93,1 % |
| Résidences secondaires | 22 | 0,5 % |
| Logements vacants | 291 | 6,5 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 93 % de résidences principales, 0 % de secondaires et 6 % de vacants pour un total de 4 510 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 172 | 4,1 % |
| 1919-1945 | 117 | 2,8 % |
| 1946-1970 | 984 | 23,4 % |
| 1971-1990 | 1 430 | 34,1 % |
| 1991-2005 | 568 | 13,5 % |
| 2006-2019 | 928 | 22,1 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (34 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 4 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 172 | 4,1 % |
| 2 pièces | 456 | 10,9 % |
| 3 pièces | 991 | 23,6 % |
| 4 pièces | 1 254 | 29,9 % |
| 5 pièces ou plus | 1 325 | 31,6 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,9 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (32 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 3 633 | 4 011 | 4 510 |
| Rés. principales | 3 434 | 3 661 | 4 198 |
| Rés. secondaires | 31 | 42 | 22 |
| Vacants | 168 | 308 | 291 |
À 8 km, Brignais (12 503 hab.) enregistre 57,5 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 352 | 56,0 % |
| Locataires (privé) | 663 | 15,8 % |
| Locataires HLM | 1 109 | 26,4 % |
| Logés gratuitement | 73 | 1,7 % |
Occupation des résidences principales — 56,0 % appartiennent à leurs occupants, 42,2 % sont louées, avec 26 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 502 | 59,6 % |
| Fioul | 362 | 8,6 % |
| Électricité | 1 063 | 25,3 % |
| Gaz bouteille | 41 | 1,0 % |
| Autre (bois…) | 230 | 5,5 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (60 %), suivi par électricité (25 %) et fioul (9 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 527 |
| 2 à 4 ans | 910 |
| 5 à 9 ans | 626 |
| 10 ans ou plus | 2 135 |
| Total ménages | 4 198 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 981 |
| Sous-occupation modérée | 995 |
| Sous-occupation accentuée | 988 |
| Suroccupation modérée | 414 |
| Suroccupation accentuée | 42 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 598 | 14,2 % |
| 1 voiture | 2 110 | 50,3 % |
| 2 voitures ou plus | 1 489 | 35,5 % |
Ventilation par équipement automobile: 14 % sans véhicule, 50 % mono-motorisés, 35 % multi-motorisés. Par ailleurs, 69,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 574 | 1 411 | 13 | 150 |
| 1975 | 2 033 | 1 911 | 17 | 105 |
| 1982 | 2 460 | 2 312 | 21 | 127 |
| 1990 | 2 822 | 2 677 | 30 | 115 |
| 1999 | 3 076 | 2 859 | 39 | 178 |
| 2006 | 3 440 | 3 328 | 16 | 96 |
| 2011 | 3 633 | 3 434 | 31 | 168 |
| 2016 | 4 011 | 3 661 | 42 | 308 |
| 2022 | 4 510 | 4 198 | 22 | 291 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 1 574 logements à l'origine, 4 510 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 289 | 282 | 274 | 253 | 260 | 136 |
| Dont vacants > 2 ans | 29 | 31 | 38 | 36 | 56 | 61 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 8 | 0,4 % |
| Classe B | 149 | 6,6 % |
| Classe C | 1 440 | 63,8 % |
| Classe D | 357 | 15,8 % |
| Classe E | 155 | 6,9 % |
| Classe F | 104 | 4,6 % |
| Classe G | 43 | 1,9 % |
La classe C domine avec 64 % des diagnostics, et 71 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 138 | 6,1 % |
| Classe B | 311 | 13,8 % |
| Classe C | 1 421 | 63,0 % |
| Classe D | 224 | 9,9 % |
| Classe E | 74 | 3,3 % |
| Classe F | 69 | 3,1 % |
| Classe G | 19 | 0,8 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (63 %), 83 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 231 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 180 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 151 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 149 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 137 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 94 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 231 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 94 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 8 | 0 |
| Classe B | 25 | 124 |
| Classe C | 106 | 1 334 |
| Classe D | 133 | 224 |
| Classe E | 54 | 101 |
| Classe F | 33 | 71 |
| Classe G | 26 | 17 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 215 kWh/m²/an côté maisons, C à 144 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 54 |
| T2 | 246 |
| T3 | 553 |
| T4 | 398 |
| T5+ | 101 |
Faut-il investir à Feyzin en 2026 ?
Ancrée dans la Vallée de la Chimie au sud de Lyon, Feyzin joue la carte de la proximité métropolitaine à prix modéré. Sa démographie est positive et son parc de logements, plutôt récent, attire une population mixte. Mais un taux de chômage élevé et une exposition à certains risques naturels complexifient l'équation. Notre verdict décortique cette dualité pour l'investisseur 2026.
Avec une correction de prix de 7,2 % en 2024 et un rendement locatif brut de 6,4 %, Feyzin représente une porte d'entrée stratégique et plus accessible dans la dynamique métropolitaine lyonnaise.
Verdict
➤ Investir dans le locatif annuel en appartement est pertinent à moyen terme, mais exige une sélection rigoureuse du bien hors zone à risque.
Points clés
- ✓ Correction récente de -7,2 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif brut compétitif à 6,4 %
- ✓ Dynamique démographique positive (+4,3 % en 5 ans)
- ⚠ Fragilité économique : chômage à 13,5 %
- ⚠ Risques naturels : PPRI inondation et sismicité modérée
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Inférieure de plus de 20 % au prix médian national, Feyzin affiche une accessibilité retrouvée.
- Son prix au m² est inférieur de 15 % à la moyenne des communes comparables de la Métropole de Lyon.
- Le rendement locatif brut (6,4 %) dépasse largement celui des centres-villes de grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Feyzin
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,7/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers de Feyzin
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,7
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée (4,7/10) : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant du temps à la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée (4,7/10) : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant du temps à la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité très faible (2,5/10) : les prix dépassent la capacité d'achat des locaux, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité très faible (2,5/10) : les prix dépassent la capacité d'achat des locaux, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,8
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative correcte (5,3/10) : une demande locative existe, ciblez les biens bien desservis et énergétiques.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative correcte (5,3/10) : une demande locative existe, ciblez les biens bien desservis et énergétiques.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique négligeable (1,5/10) : aucune perspective pour de la location saisonnière, privilégiez le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique négligeable (1,5/10) : aucune perspective pour de la location saisonnière, privilégiez le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3014,5 — Percentile dept : 43/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,5 — Percentile dept : 66/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 2/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 4,3 — Percentile dept : 59/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1030,4 — Percentile dept : 85/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,5 — Percentile dept : 34/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 52,2 — Percentile dept : 19/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 24,6 — Percentile dept : 3/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 44,0 — Percentile dept : 86/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 2/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,3 — Percentile dept : 59/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 17/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3014,5 — Percentile dept : 58/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 2/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 17/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,5 — Percentile dept : 45/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1030,4 — Percentile dept : 15/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Feyzin : opportunités et risques
Investir à Feyzin en 2026 se justifie d'abord par le rendement locatif brut, évalué à 6,4 % pour les appartements d'après la carte des loyers. Ce taux est compétitif dans le paysage métropolitain. Il faut cependant immédiatement le pondérer : la taxe foncière sur le bâti y est de 37,64 %, une charge non négligeable qui grève le rendement net, estimé autour de 4 % après gestion et vacance.
La stratégie à privilégier est le locatif annuel en appartement, ciblant les actifs travaillant dans la Vallée de la Chimie ou à Lyon et dépendants des transports. La part de logements sociaux (32 %) et le taux de vacance (6,5 %) modèrent les espoirs de flambée des loyers, mais garantissent une demande locative de base. L'absence de pression touristique (IPTI à 1,5/10) invalide toute approche saisonnière.
Enfin, le parc présente un risque rénovation à surveiller : si seulement 6,8 % sont des passoires (F/G), la classe énergétique dominante est C (156 kWh/m²/an). Un investisseur doit prioriser les biens déjà aux normes ou budgéter des travaux pour anticiper les futures réglementations et attirer des locataires.
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Données du marché immobilier à Feyzin
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à Feyzin s'établit à 3 201 €/m² en 2024, selon les données DVF. Cette baisse de 7,2 % en un an efface les gains de 2023 et replace le marché à un niveau proche de 2020. Cette correction, plus forte que la moyenne régionale, crée une fenêtre d'opportunité, notamment sur le segment appartement où le prix au m² (2 261 €) est très inférieur à celui des maisons (3 071 €).
Le marché est double : les maisons, avec une surface médiane de 91 m², ciblent des familles ou des accédants solvables, tandis que les appartements (62 m² en médiane) sont le cœur de cible de l'investissement locatif. La proximité de la gare de Feyzin (0,4 km) et de l'échangeur autoroutier constitue un atout structurant pour ces deux profils.
Néanmoins, cette attractivité géographique se heurte à des indicateurs socio-économiques fragiles, avec un revenu médian de 22 210 € et un taux de chômage de 13,5 %. Le marché immobilier local est donc largement porté par la demande extérieure, issue de la métropole lyonnaise, ce qui le rend plus sensible aux cycles économiques généraux.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Feyzin Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Feyzin sur cinq ans dessine un cycle classique de marché dynamique : après une légère baisse en 2021, les prix ont progressé pour atteindre un pic à 3 071 €/m² en 2023, tirés par la pression métropolitaine lyonnaise. La correction de 2024 (-7,2 %) ramène le prix médian à 3 201 €/m², un niveau proche de celui de 2020. Cette baisse, plus marquée que chez certaines voisines, pourrait signaler une fenêtre d'opportunité pour un acheteur en 2026, dans un contexte de taux d'intérêt élevés. L'écart persistant entre maisons (+34 % vs appartements) confirme la demande pour l'habitat individuel, plus résilient.
Évolution du marché immobilier de Feyzin
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Feyzin évolue de -9,2 %, passant de 3 049 à 2 769 €/m²; 95 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 65 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 95 transactions en 2024, le marché de Feyzin montre une activité stable, en légère hausse par rapport à 2023. La parfaite égalité entre ventes de maisons et d'appartements (46 chacune) révèle un double visage : un segment maison familial et un segment appartement plus investisseur. Les surfaces médianes vendues (91 m² et 62 m²) indiquent des biens de taille correcte, loin des studios. La baisse des prix médians en 2024, couplée à un volume d'échanges soutenu, suggère un marché qui passe en faveur de l'acheteur, avec plus de marge de négociation, particulièrement sur les biens moins bien notés énergétiquement.
Répartition des ventes
45,3 % de maisons et 54,7 % d'appartements parmi les 95 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 54,7 % des mutations, pour un prix médian de 3 071 €/m² (maisons) contre 2 261 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 95 | 43 | 52 |
| Prix médian/m² | 2 769 € | 3 071 € | 2 261 € |
| Prix moyen/m² | 3 291 € | ||
| Surface médiane | – | 100 m² | 65 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 141 | 3 049 € |
| 2022 | 117 | 3 432 € |
| 2023 | 79 | 3 409 € |
| 2024 | 85 | 3 145 € |
| 2025 | 95 | 2 769 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Feyzin marque un net ralentissement : seulement 15 logements autorisés en 2024, et une tendance globale en baisse de 30 % sur les cinq dernières années par rapport à la période précédente. Ce ralentissement de l'offre neuve contraste avec une croissance démographique continue (+4,3 % en 5 ans), ce qui devrait mécaniquement soutenir la valorisation du parc existant à moyen terme. Le faible taux de résidences secondaires (0,5 %) et un parc locatif social important (32 %) modèrent cependant la pression spéculative. L'investisseur doit donc viser l'ancien rénové, en veillant au DPE, dans un contexte de faible renouvellement du parc.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 208 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 2 544 autorisations pour 2 076 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Feyzin
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Feyzin (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Feyzin: 423 logements autorisés sur 5 ans, 104 pour la dernière année (+3 %).
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Feyzin
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Feyzin
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (37,64 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le passage du rendement brut au net implique de soustraire les charges récurrentes. À Feyzin, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 37,64 %. Ajoutez les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), les travaux d'entretien, et la provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 6,5 %). Pour un appartement, le rendement net chute ainsi d'environ 2,4 points par rapport au brut.
Performance énergétique du parc à Feyzin
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 256 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Feyzin: majorité classée C, part de passoires thermiques à 6,5 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante est C (156 kWh/m²/an), un résultat honorable. Seulement 6,8 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G). Ce faible pourcentage réduit le risque de dépréciation à court terme. Cependant, tout bien classé F ou G devra être rénové avant 2028 pour la location et 2034 pour la vente, selon la loi Climat. C'est un point de vigilance pour les acheteurs de biens anciens.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de petite et moyenne surface (médiane 62 m²), plus adaptés au budget des locataires et offrant un meilleur rendement brut (6,4 %). Les T2 et T3 dans des résidences récentes (22,1 % du parc construit après 2006) sont recherchés. Méfiez-vous des passoires thermiques (6,8 % de DPE F/G), soumises à des interdictions de location à venir. Les maisons, avec un rendement brut de seulement 4,9 %, sont moins intéressantes financièrement.
Quelles zones cibler à Feyzin ?
La localisation est cruciale. Le centre-bourg, près de la gare (0,4 km) et des commerces (26 équipements), offre la meilleure liquidité. Les quartiers pavillonnaires, plus éloignés, correspondent à une demande familiale mais avec des loyers plus faibles au m² (14,2 €/m²/mois). Soyez vigilant sur les secteurs couverts par un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI), qui peuvent compliquer l'assurance et la revente.
Calculateur de rendement à Feyzin
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Feyzin
Le principal risque est la vacance locative (prévue à 8 % dans notre calcul de rendement net), amplifiée par un taux de chômage élevé. La taxe foncière est significative (37,64 %). Le parc est globalement énergivore (classe DPE dominante C, 156 kWh/m²/an), impliquant des travaux de rénovation à moyen terme. Enfin, la sismicité modérée et les risques d'inondation (PPRI) peuvent entraîner des surprimes d'assurance et décourager certains locataires.
Cas pratique : un investissement type à Feyzin
Pour un appartement type de 50 m² à Feyzin, le prix d'achat médian est d'environ 129 000 € (2 580 €/m²). Le loyer mensuel espéré est de 690 € (13,8 €/m²). Cela génère un rendement brut de 6,4 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 70 €/mois), des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net tombe autour de 4 %, soit un cash-flow mensuel net d'environ 40 € avant impôt.
Erreurs à éviter quand on investit à Feyzin
- Oublier la taxe foncière à 37,64 %.
- Négliger le taux de chômage local (13,5 %).
- Surestimer le loyer par rapport au marché.
- Ne pas provisionner pour les travaux en logement ancien.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Feyzin suit le rythme lyonnais. L'activité reprend en février-mars après l'hiver et connaît un pic en septembre-octobre. Évitez de mettre en vente en décembre-janvier. La taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à conclure avant l'été. L'absence de tourisme de masse (1 hébergement touristique) rend la saisonnalité moins marquée que dans les stations.
Le saviez-vous ?
- Feyzin compte 394 équipements pour 10 304 habitants.
- L'âge médian est de 42 ans, avec 36 % de moins de 30 ans.
- 67,5 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Feyzin : cadre de vie et logement
S'installer à Feyzin, c'est bénéficier des services d'une petite ville intégrée à la Métropole de Lyon, avec 394 équipements recensés par l'INSEE, dont 80 en santé et 21 en sports et loisirs. La commune est bien pourvue pour le quotidien. La desserte est un point fort, avec sa gare, l'autoroute A7 à proximité et un taux de couverture très haut débit de 67,5 %.
Ce cadre pratique est toutefois à nuancer par une réalité environnementale concrète. Feyzin est concernée par plusieurs Plans de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) et une sismicité modérée. Tout projet d'achat doit intégrer une vérification minutieuse de la localisation du bien par rapport aux zones à risque, ce qui peut impacter l'assurance et la sérénité du projet.
Carte du marché immobilier à Feyzin
Feyzin et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Feyzin
Le climat à Feyzin est tempéré avec une moyenne annuelle de 12,4 °C et 717 mm de pluie. L'altitude modérée (192 m) et la proximité du Rhône atténuent les extrêmes. Ce profil convient aux acheteurs recherchant un climat doux sans hivers rudes, idéal pour les activités extérieures. Les précipitations sont réparties sur l'année, évitant les sécheresses estivales prononcées.
À qui s'adresse Feyzin ?
Cette commune s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs travaillant dans le sud-est de l'agglomération lyonnaise, cherchant un accès propriétaire à moindre coût. Les familles y trouvent une majorité de maisons (45,8 % du parc) et des écoles. En revanche, les retraités recherchent un cadre plus paisible pourraient être gênés par l'environnement industriel et la densité. L'accès à la propriété y est relativement accessible, nécessitant 7,2 ans de revenus médians pour un appartement type.
Avantages et limites à Feyzin
✓ Points forts
- Prix au m² inférieur à la moyenne lyonnaise.
- Desserte ferroviaire excellente (gare en centre-ville).
- Démographie dynamique et jeune (+9,9% en 10 ans).
- Services et équipements de proximité nombreux.
- Parc de logements plutôt récent (22,1% post-2006).
− À prendre en compte
- Environnement industriel et risques technologiques associés.
- Taux de chômage élevé (13,5%, rang 40/42).
- Exposition à des risques naturels (inondations, sismicité modérée).
Composition du parc immobilier à Feyzin
4 510 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 45,8 % de maisons, 54,2 % d'appartements sur un total de 4 510 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements est mixte : 45,8 % de maisons et une forte proportion de logements sociaux (32 %). La majorité des habitants sont propriétaires (56 %), signe d'une certaine stabilité. Le faible taux de résidences secondaires (0,5 %) et un taux de vacance modéré (6,5 %) indiquent un marché tourné vers la résidence principale. Cela attire les familles et les primo-accédants, renforçant la demande sur le segment des maisons.
Ancienneté du parc à Feyzin
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 198 logements).
- Avant 1919 4,1 % 172 logts
- 1919-1945 2,8 % 117 logts
- 1946-1970 23,4 % 984 logts
- 1971-1990 34,1 % 1 430 logts
- 1991-2005 13,5 % 568 logts
- 2006-2019 22,1 % 928 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Feyzin
394 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Feyzin
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Feyzin est concernée par plusieurs Plans de Prévention des Risques (PPRI de l'Ozon, du Grand Lyon, Vallée de la chimie), principalement liés aux inondations et aux risques industriels. La sismicité est modérée et le radon faible. 18 risques naturels sont recensés. Consultez obligatoirement l'état des risques et pollutions (ERP) avant tout achat. Ces contraintes peuvent affecter l'assurabilité et les possibilités de construction ou d'extension.
Erreurs à éviter quand on achète à Feyzin
- Omettre de consulter les PPR (inondation, industriel).
- Acheter sans vérifier le DPE et les travaux à prévoir.
- Ne pas estimer la capacité d'emprunt avec les taux actuels.
- Ignorer la part de logements sociaux (32 %) dans le quartier.
Points clés à retenir à Feyzin
- Prix médian à 3 201 €/m² en 2024.
- Rendement brut appartement : 6,4 %.
- Climat doux avec 12,4 °C de moyenne.
- Marché en correction (-7,2 % en un an).
- Taxe foncière élevée : 37,64 %.
- 56 % de propriétaires, marché stable.
- La localisation et le DPE font la valeur.
- Maisons 7 % plus chères que les appartements.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Feyzin ?
À Feyzin, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation par rapport aux équipements. La proximité de la gare (0,4 km) et des 26 commerces est un atout. Pour une maison, la surface du terrain et l'état général priment. Pour un appartement, l'étage et la performance énergétique (DPE) sont décisifs. Un logement rénové avec une classe A ou B se vendra avec une prime importante face au parc majoritairement de classe C. Évitez les zones directement sous PPR.
Estimation indicative d'une maison à Feyzin
Pour une maison de 100 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
276 900 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée coûte cher. Surévaluer entraîne une vacance commerciale longue (le taux de vacance local est de 6,5 %). Sous-évaluer, c'est perdre plusieurs milliers d'euros sur un actif qui représente souvent l'essentiel du patrimoine. Avec seulement 92 transactions annuelles, chaque vente est un événement rare qui fixe les prix de référence pour les mois suivants. Dans un marché devenu acheteur, une fourchette de prix juste et défendable, étayée par les données DVF les plus récentes, est le meilleur atout pour négocier en position de force et conclure rapidement.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local intègre des paramètres invisibles sur les calculatrices en ligne : l'impact exact des PPR sur la valeur, la demande réelle dans votre rue, et la qualité des copropriétés. Il ajuste le prix selon l'état réel du bien (cuisine, électricité, humidité) que les algorithmes ignorent. Son réseau lui permet aussi de présenter votre bien à des acheteurs sérieux, facilitant une négociation au juste prix et une vente plus rapide.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m².
- Ignorer l'impact d'un DPE F ou G sur la valorisation.
- Ne pas tenir compte de la baisse des prix récente.
- Oublier les frais de notaire dans le prix de vente cible.
Investir à Feyzin : passer à l'action
Une bonne analyse est un point de départ, pas une garantie de succès. À Feyzin, la valeur d'un bien et sa rentabilité future dépendent étroitement de son emplacement précis face aux risques et de son état énergétique. Un professionnel qui connaît les micro-secteurs est indispensable pour transformer ces données en achat judicieux.
Les chiffres tracent une voie, mais l'acquisition réussie se joue sur le terrain, dans le bon quartier et au bon prix.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Feyzin grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 92 ventes récentes (DVF)
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel du secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Feyzin
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Feyzin
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Feyzin ?
En 2024, le prix médian du mètre carré à Feyzin est de 3 201 €. Un appartement type de 62 m² coûte environ 160 000 €, tandis qu'une maison de 91 m² avoisine les 314 000 €.
Est-ce le bon moment pour acheter à Feyzin ?
Le marché a corrigé de 7,2 % en 2024, offrant des prix plus accessibles qu'en 2023. Pour un investisseur locatif visant le moyen terme, cette correction peut représenter une opportunité, à condition de choisir un bien bien placé et énergétique.
Feyzin est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Feyzin est moins chère que plusieurs communes comparables de la métropole. Son prix au m² est inférieur de 34 % à Chaponost et de 36 % à Brignais, mais légèrement supérieur à La Verpillière.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Feyzin ?
Le rendement locatif brut moyen pour un appartement est de 6,4 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé se situe aux alentours de 4 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Feyzin ?
Deux risques majeurs sont identifiés : les risques naturels (inondation et sismicité modérée), avec des PPRI actifs, et une fragilité économique locale marquée par un taux de chômage de 13,5 %. Une étude de zone et une solvabilité du locataire sont cruciales.
Marché immobilier des communes voisines
Feyzin affiche un écart de valorisation de 34 % avec Chaponost et 36 % avec Brignais, pour des indicateurs d'attractivité territoriale similaires, ce qui représente une marge de plus-value significative à terme pour l'investisseur patient.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Feyzin.
Communes limitrophes de Feyzin
Feyzin est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Feyzin s'établit à 2 769 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles du Rhône.
Le prix médian au m² à Feyzin diminue de -9,2 % sur cinq ans (2021-2025). Au total, 517 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année, le prix médian recule de -12,0 % — un retournement à surveiller.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Feyzin: 3 071 €/m² pour les maisons (surface médiane 100 m²) et 2 261 €/m² pour les appartements (65 m²). Rapporté au revenu médian de Feyzin, un logement de 100 m² (307 100 €) représente 13,8 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 13,8 €/m² pour un appartement et 14,2 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,3 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (0,5 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Construction neuve active à Feyzin: l'équivalent de 85 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025.
Le marché immobilier de Feyzin s'interprète dans un contexte plus large — Feyzin est au cœur du tissu communal rhodanien, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Sur le plan physique, la commune est à 275 m d'altitude, dans un paysage de collines, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.