Feyzin présente un potentiel locatif contrasté. Le rendement brut estimé atteint 6,4 % pour les appartements, un chiffre attractif dans la métropole lyonnaise. Toutefois, le rendement net moyen chute à environ 4 % après déduction des charges (gestion, vacance, taxe foncière à 37,64 %). Ce marché s'adresse donc à des investisseurs avertis, capables de composer avec un taux de chômage local élevé (13,5 %) et des risques naturels identifiés.
Indices immobiliers de Feyzin
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
4,7
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée (4,7/10) : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant du temps à la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée (4,7/10) : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant du temps à la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,5
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible (2,5/10) : les prix dépassent la capacité d'achat des locaux, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible (2,5/10) : les prix dépassent la capacité d'achat des locaux, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,3
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative correcte (5,3/10) : une demande locative existe, ciblez les biens bien desservis et énergétiques.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative correcte (5,3/10) : une demande locative existe, ciblez les biens bien desservis et énergétiques.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique négligeable (1,5/10) : aucune perspective pour de la location saisonnière, privilégiez le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique négligeable (1,5/10) : aucune perspective pour de la location saisonnière, privilégiez le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Feyzin ?
Investir à Feyzin en 2026 se justifie d'abord par le rendement locatif brut, évalué à 6,4 % pour les appartements d'après la carte des loyers. Ce taux est compétitif dans le paysage métropolitain. Il faut cependant immédiatement le pondérer : la taxe foncière sur le bâti y est de 37,64 %, une charge non négligeable qui grève le rendement net, estimé autour de 4 % après gestion et vacance.
La stratégie à privilégier est le locatif annuel en appartement, ciblant les actifs travaillant dans la Vallée de la Chimie ou à Lyon et dépendants des transports. La part de logements sociaux (32 %) et le taux de vacance (6,5 %) modèrent les espoirs de flambée des loyers, mais garantissent une demande locative de base. L'absence de pression touristique (IPTI à 1,5/10) invalide toute approche saisonnière.
Enfin, le parc présente un risque rénovation à surveiller : si seulement 6,8 % sont des passoires (F/G), la classe énergétique dominante est C (156 kWh/m²/an). Un investisseur doit prioriser les biens déjà aux normes ou budgéter des travaux pour anticiper les futures réglementations et attirer des locataires.
Profil locatif à Feyzin
La demande locative est principalement locale, portée par des ménages modestes (revenu médian de 22 210 €) et des jeunes actifs (36,2 % de moins de 30 ans). La proximité de la Vallée de la Chimie et des axes autoroutiers génère aussi une demande d'ouvriers et d'employés. Les étudiants sont moins ciblés, faute d'établissements d'enseignement supérieur sur place. La faible part de résidences secondaires (0,5 %) confirme l'absence de marché saisonnier.
Quels types de biens privilégier ?
Privilégiez les appartements de petite et moyenne surface (médiane 62 m²), plus adaptés au budget des locataires et offrant un meilleur rendement brut (6,4 %). Les T2 et T3 dans des résidences récentes (22,1 % du parc construit après 2006) sont recherchés. Méfiez-vous des passoires thermiques (6,8 % de DPE F/G), soumises à des interdictions de location à venir. Les maisons, avec un rendement brut de seulement 4,9 %, sont moins intéressantes financièrement.
Quelles zones cibler à Feyzin ?
La localisation est cruciale. Le centre-bourg, près de la gare (0,4 km) et des commerces (26 équipements), offre la meilleure liquidité. Les quartiers pavillonnaires, plus éloignés, correspondent à une demande familiale mais avec des loyers plus faibles au m² (14,2 €/m²/mois). Soyez vigilant sur les secteurs couverts par un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI), qui peuvent compliquer l'assurance et la revente.
Performance énergétique du parc à Feyzin
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 055 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Feyzin: majorité classée C, part de passoires thermiques à 6,8 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante est C (156 kWh/m²/an), un résultat honorable. Seulement 6,8 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G). Ce faible pourcentage réduit le risque de dépréciation à court terme. Cependant, tout bien classé F ou G devra être rénové avant 2028 pour la location et 2034 pour la vente, selon la loi Climat. C'est un point de vigilance pour les acheteurs de biens anciens.
Construction neuve à Feyzin (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Feyzin: 352 logements autorisés sur 5 ans, 15 pour la dernière année (-30 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Sur les 5 dernières années, 352 logements ont été autorisés, mais la tendance est à la baisse (-30 %). Seulement 15 logements neufs sont prévus en 2024. Ce ralentissement de la construction neuve limite le risque de sur offre à court terme, ce qui peut soutenir les prix de l'ancien. Cela indique aussi une moindre attractivité pour les promoteurs, peut-être due à des contraintes foncières ou réglementaires locales.
Fourchettes de loyers à Feyzin
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Feyzin
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (37,64 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le passage du rendement brut au net implique de soustraire les charges récurrentes. À Feyzin, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 37,64 %. Ajoutez les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), les travaux d'entretien, et la provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 6,5 %). Pour un appartement, le rendement net chute ainsi d'environ 2,4 points par rapport au brut.
Calculateur de rendement à Feyzin
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Feyzin ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Feyzin
Pour un appartement type de 50 m² à Feyzin, le prix d'achat médian est d'environ 129 000 € (2 580 €/m²). Le loyer mensuel espéré est de 690 € (13,8 €/m²). Cela génère un rendement brut de 6,4 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 70 €/mois), des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net tombe autour de 4 %, soit un cash-flow mensuel net d'environ 40 € avant impôt.
Erreurs à éviter quand on investit à Feyzin
- Oublier la taxe foncière à 37,64 %.
- Négliger le taux de chômage local (13,5 %).
- Surestimer le loyer par rapport au marché.
- Ne pas provisionner pour les travaux en logement ancien.
Le saviez-vous ?
- Feyzin compte 394 équipements pour 10 304 habitants.
- L'âge médian est de 42 ans, avec 36 % de moins de 30 ans.
- 67,5 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
Risques à connaître avant d'investir à Feyzin
Le principal risque est la vacance locative (prévue à 8 % dans notre calcul de rendement net), amplifiée par un taux de chômage élevé. La taxe foncière est significative (37,64 %). Le parc est globalement énergivore (classe DPE dominante C, 156 kWh/m²/an), impliquant des travaux de rénovation à moyen terme. Enfin, la sismicité modérée et les risques d'inondation (PPRI) peuvent entraîner des surprimes d'assurance et décourager certains locataires.
Simulation financière — appartement type 62 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation crédit affiche une mensualité de prêt et un loyer perçu. À Feyzin, le rendement brut des appartements atteint 6,4 %. Comparez la mensualité au loyer moyen de 13,8 €/m². L'effort résiduel (différence) doit être positif et couvrir les charges. Un investisseur doit viser un cash-flow neutre ou positif après impôt, surtout avec un taux de chômage local de 13,5 % qui peut impacter la solvabilité des locataires.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Correction récente de -7,2 % : point d'entrée potentiel
- Rendement locatif brut compétitif à 6,4 %
- Dynamique démographique positive (+4,3 % en 5 ans)
− Points d'attention
- Fragilité économique : chômage à 13,5 %
- Risques naturels : PPRI inondation et sismicité modérée
Notre verdict
Investir ici exige une sélection rigoureuse. Ciblez un appartement rénové, bien situé près des transports, pour tirer parti du rendement brut élevé. Évitez absolument les passoires thermiques et les biens en zone inondable, dont la rentabilité serait compromise par des charges imprévues.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Feyzin
- Rendement brut appartement : 6,4 %.
- Taxe foncière élevée : 37,64 %.
- Taux de vacance de 6,5 % à intégrer.
- Loyer moyen appartement : 13,8 €/m².
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Feyzin
Quel rendement locatif à Feyzin ?
Le rendement brut estimé est de 6,4 % pour les appartements et 4,9 % pour les maisons. Le rendement net, après charges, tombe à environ 4,0 % et 3,1 % respectivement.
Quel type de bien privilégier pour investir à Feyzin ?
Les appartements de type T2/T3, récents ou rénovés (classe DPE A à C), offrent le meilleur équilibre entre loyer (13,8 €/m²/mois) et facilité de location. Évitez les logements classés F ou G.
Quels sont les risques d'un investissement locatif à Feyzin ?
Les risques majeurs sont la vacance locative (taux de 6,5 % dans le parc), les coûts de la taxe foncière (37,64 %) et la nécessité de rénovations énergétiques pour 6,8 % du parc.
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