Acheter à Firminy, c'est opter pour une ville stéphanoise au patrimoine industriel et architectural marqué, à 10 minutes en voiture de Saint-Étienne. Avec un prix médian de 1 507 €/m², l'accession à la propriété y est l'une des plus abordables du département. La commune offre un panel complet de services (846 équipements) mais doit composer avec certains déséquilibres socio-économiques.
Carte du marché immobilier à Firminy
Firminy et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Firminy
9 328 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements, composé à 75 % d'appartements, révèle une ville historiquement tournée vers l'habitat collectif. La part importante de logements sociaux (40 %) et un taux de vacance de 13,7 % supérieur à la moyenne nationale indiquent des dynamiques de marché segmentées. Seulement 47,4 % des ménages sont propriétaires, indiquant une population locataire majoritaire. Pour l'acheteur, cela signifie un marché de l'ancien plutôt fluide pour les biens bien entretenus, mais une concurrence limitée pour l'accession dans le neuf, très rare.
Évolution démographique à Firminy
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Population stable sur 5 ans : marché peu spéculatif, à l'équilibre.
Pyramide des âges à Firminy
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Firminy
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 37,2 %
- Autres sans activité professionnelle 17,6 %
- Employés 16,0 %
- Ouvriers 12,8 %
- Professions intermédiaires 11,2 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 2,9 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,1 %
- Agriculteurs exploitants 0,1 %
Profil socio-professionnel marqué par une forte proportion de retraités : marché orienté vers les biens compacts (T2/T3) en rez-de-chaussée et les maisons de plain-pied. Demande locative familiale plus limitée.
Niveau d'études à Firminy
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Part importante de population sans diplôme : profil ouvrier, demande pour de l'accession modeste.
Ancienneté du parc à Firminy
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 919 logements).
- Avant 1919 5,4 % 425 logts
- 1919-1945 9,3 % 739 logts
- 1946-1970 37,7 % 2 988 logts
- 1971-1990 31,8 % 2 515 logts
- 1991-2005 7,5 % 595 logts
- 2006-2019 8,3 % 658 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Firminy
846 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Firminy
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Firminy
Une maison de 92 m², surface médiane, représente un investissement d'environ 189 430 € hors frais de notaire. Ce montant équivaut à près de 10 années du revenu médian local (19 020 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 4 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1 000 €, un effort important pour un ménage aux revenus moyens firminois.
Erreurs à éviter quand on achète à Firminy
- Omettre de vérifier le DPE, surtout pour les classes F/G.
- Ne pas consulter le PPRM et PPRNPI de l'Ondaine.
- Acheter une passoire thermique sans budget travaux.
- Ignorer la part de logements sociaux dans la copropriété.
Le saviez-vous ?
- Firminy abrite 7 monuments historiques protégés, dont des œuvres de Le Corbusier.
- La commune est totalement fibrée (100 %) mais son score numérique n'est que de 10/100.
- Avec 846 équipements, elle concentre plus de services que beaucoup de communes de taille comparable.
Performance énergétique du parc à Firminy
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 588 diagnostics analysés (ADEME)
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique D dominante et une consommation moyenne de 225 kWh/m²/an dessinent un parc globalement moins énergivore que dans d'autres villes industrielles, mais avec une marge de progression. Attention aux 8,8 % de passoires thermiques (classes F et G) : ces biens sont soumis à l'interdiction de location progressive dès 2025. Un DPE défavorable n'est plus seulement un coût, mais un risque réglementaire direct qui peut bloquer la revente ou nécessiter des travaux obligatoires avant 2034.
Risques naturels et géorisques à Firminy
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRNPI de l'Ondaine sur 11 communes PPRN Prescrit
- PPRM - ONDAINE PPRM Approuvé approuvé le 30/06/2025
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) sur l'Ondaine, couvrant inondations et mouvements de terrain. Le radon, gaz radioactif naturel, y présente un potentiel significatif selon la cartographie nationale, nécessitant un diagnostic spécifique. La sismicité est classée faible. Ces contraintes ne sont pas rédhibitoires, mais imposent de consulter le cadastre des risques avant l'offre et de vérifier l'éligibilité du bien à l'assurance. Dix arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement.
Cadre de vie à Firminy
Située à 542 mètres d'altitude, Firminy connaît un climat frais (11,4°C de moyenne) et des précipitations modérées (794 mm/an). La ville est bien connectée : gare SNCF sur place, gare TGV et aéroport de Saint-Étienne à moins de 16 km. Les 21 établissements scolaires et 190 équipements de santé répondent aux besoins quotidiens. Le patrimoine, dont les réalisations de Le Corbusier classées à l'UNESCO, offre un cadre unique. Cependant, 17 risques naturels sont recensés et un Plan de Prévention des Risques (PPR) inondation est actif.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 70 m², comptez environ 82 000 € (1 176 €/m²). Une maison de 92 m² requiert un budget médian de 189 000 €. Les prix varient du simple au double selon l'état et la localisation (fourchette de 1 000 à 2 449 €/m²). Le marché est plus rapide pour les biens rénovés et bien mis en valeur. Le faible nombre de maisons vendues (63/an) peut allonger les délais de recherche.
À qui s'adresse Firminy ?
Firminy s'adresse principalement aux primo-accédants et aux jeunes ménages souhaitant devenir propriétaires à moindre coût, avec seulement 4,3 ans de revenus médians nécessaires pour un appartement type. Les investisseurs cherchant de la rentabilité y trouvent aussi un terrain de chasse. En revanche, la part élevée de logements sociaux (40 %) et les indicateurs socio-économiques dégradés peuvent dissuader les familles recherchant un cadre exclusivement résidentiel.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix d'entrée très accessible dans la Loire
- Desserte ferroviaire et routière pratique (proche Saint-Étienne)
- Équipements et services nombreux pour une ville de cette taille
- Patrimoine architectural du XXe siècle remarquable
- Couverture fibre et 5G complète (100 % THD)
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (19,5 %) et précarité
- Présence de risques naturels (inondations, radon)
- Parc de logements souvent ancien et énergivore
- Part importante de logements sociaux (40 %)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Firminy est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Firminy
- Climat de moyenne montagne : 11,4 °C de moyenne annuelle.
- Parc immobilier composé à 75 % d'appartements.
- DPE dominant en classe D, 8,8 % de passoires thermiques.
- Desservie par une gare et située à 10,7 km du TGV.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Firminy
Quel budget pour acheter une maison à Firminy ?
Le budget médian pour une maison à Firminy est d'environ 189 000 €, sur la base d'un prix de 2 059 €/m² et d'une surface médiane de 92 m². Les prix démarrent autour de 1 000 €/m².
Firminy est-elle une ville agréable à vivre ?
Firminy offre de nombreux services (846 équipements), un patrimoine unique et une bonne connexion à Saint-Étienne. Le cadre de vie est toutefois contrasté, avec un indice de sécurité perçue (ISE) faible à 3,4/10.
Quels sont les risques naturels à Firminy ?
Firminy est soumise à un risque de radon significatif, une sismicité faible et des inondations (PPRNPI actif). La commune a fait l'objet de 10 arrêtés de catastrophe naturelle dans son histoire.
Vous envisagez d'acheter à Firminy ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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