Obtenir une estimation précise de votre bien à Gagny est la première étape indispensable pour une vente réussie.
- Estimation gratuite, sans engagement
- Basée sur les ventes réelles enregistrées (DVF)
- Mise en relation avec un expert local de votre secteur
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Le marché à Gagny en chiffres
Dernières ventes comparables
Transactions récentes à Gagny issues du fichier DVF (DGFiP).
| Type | Surface | Pièces | Prix m² | Prix total | Date |
|---|---|---|---|---|---|
| Maison | 82 m² | 4 | 4 695 € | 385 000 € | 07/02/2023 |
| Appartement | 90 m² | 6 | 3 206 € | 288 500 € | 03/02/2023 |
| Maison | 66 m² | 3 | 4 973 € | 328 205 € | 02/02/2023 |
| Maison | 89 m² | 4 | 3 932 € | 349 904 € | 02/02/2023 |
| Appartement | 62 m² | 3 | 1 169 € | 72 500 € | 01/02/2023 |
| Appartement | 65 m² | 3 | 2 815 € | 183 000 € | 01/02/2023 |
Le marché immobilier à Gagny
Le marché immobilier de Gagny est en transition. Alors que le prix médian global s'établit à 3 587 €/m² (source DVF 2024), il a reculé de -9,4 % sur un an. Cette correction impacte différemment les typologies : les appartements (3 193 €/m²) sont plus touchés que les maisons (3 780 €/m²). Par ailleurs, des facteurs locaux comme la proximité de la gare, le DPE, ou l'exposition à un PPR (Plan de Prévention des Risques) font fluctuer la valeur d'un bien identique de plusieurs milliers d'euros. Une estimation doit intégrer ces paramètres hyperlocaux.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché en baisse, surévaluer son bien entraîne une vacance commerciale prolongée. À l'inverse, sous-évaluer c'est perdre de l'argent. À Gagny, où le parc compte 11,3 % de passoires thermiques (DPE F/G), une mauvaise estimation de l'impact des travaux peut être fatale. Une estimation professionnelle, croisant les données des 388 transactions récentes, les indices micro-locaux et la réglementation (DPE, loi Climat), vous donne le prix juste pour attirer les acheteurs sans brader votre patrimoine. C'est la clé pour vendre dans des délais raisonnables.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Gagny ?
À Gagny, la valeur d'un bien dépend d'abord de sa localisation précise. La proximité de la gare (0,8 km du centre) et des 97 commerces locaux prime. Pour un appartement, l'étage, la vue et la qualité de la copropriété sont discriminants. Pour une maison, la surface du terrain et l'état général (seulement 13,7 % du parc est antérieur à 1945) font la différence. Un DPE dégradé (classe F/G) peut déprécier de 5 à 15 % face à la future interdiction de location. Un diagnostic précis est indispensable.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais un professionnel local saisit les nuances des micro-marchés : la cote d'une rue calme versus une artère passante, l'impact d'une copropriété bien gérée, ou la vraie valeur d'une extension. À Gagny, où le parc est mixte et les prix varient de -9,4 % en un an, cette expertise est cruciale. Elle permet aussi de cibler la bonne fourchette pour attirer des acheteurs sérieux et négocier en connaissance de cause, bien au-delà d'un simple prix au m².
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser le prix médian communal comme référence unique pour tout le territoire.
- Ne pas actualiser l'estimation malgré la baisse de 9,4 % des prix en un an.
- Oublier de valoriser les atouts concrets comme la proximité de la gare.
- Cacher un DPE dégradé, élément désormais crucial pour la valorisation.
Le saviez-vous ?
- Gagny dispose de 1 338 équipements publics et privés (INSEE BPE).
- La fibre est disponible pour 90 % des foyers gabiniens.
- La dette communale s'élève à 127 € par habitant, un niveau maîtrisé.
À retenir avant d'estimer votre bien à Gagny
- Marché en correction (-9,4 % sur un an).
- Facteur clé de valeur : proximité de la gare (0,8 km).
- 57,6 % de propriétaires, signe d'un ancrage résidentiel.
- Taxe foncière sur le bâti à 37,35 % en 2024.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'estimation à Gagny
Comment estimer gratuitement son bien à Gagny ?
Vous pouvez obtenir une estimation préliminaire en utilisant notre outil en ligne, qui analyse les données DVF locales, la typologie de votre bien et ses caractéristiques (surface, DPE, proximité gare). Pour une estimation affinée, un expert local doit visiter le bien.
Combien vaut une maison de 100 m² à Gagny ?
En appliquant le prix médian au m² des maisons (3 780 €), une maison de 100 m² vaut environ 378 000 €. Cette valeur peut varier de ±20 % selon l'état, la localisation exacte et le DPE. Seule une estimation sur mesure donne la valeur exacte.
Pourquoi faire appel à un expert pour estimer à Gagny ?
Un expert local connaît les micro-marchés (centre, quartiers près de la gare, zones sous PPR). Il peut évaluer l'impact concret d'un DPE F/G (11,3 % du parc) ou de la taxe foncière (37,35 %) sur la valeur de revente, ce qu'un algorithme généraliste ne fait pas.