Avec un prix médian de 3 587 €/m² en 2024, Gagny se positionne comme une commune abordable en proche couronne parisienne. Le marché, après une correction de -9,4 % sur un an, montre des signes de normalisation. Les 388 transactions annuelles révèlent une activité soutenue, principalement portée par les maisons individuelles (52 % des ventes), un atout pour les vendeurs dans ce segment. Cette analyse, basée sur les données DVF 2024, décrypte la valeur de votre bien.
Comment se porte le marché immobilier à Gagny
Le marché gagnyen est en phase de rééquilibrage. La baisse annuelle de -9,4 % du prix médian, à 3 587 €/m², s'inscrit dans un contexte national de correction. Cette contraction, couplée à une démographie dynamique (+6,8 % en 5 ans), peut créer des opportunités pour les acheteurs. La fourchette de prix interquartile (2 876 – 4 433 €/m²) reste large, signe d'une hétérogénéité de l'offre. Le volume de transactions (388) demeure robuste, indiquant une liquidité correcte malgré la baisse des prix, selon les données DGFiP 2024.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La baisse de 9,4 % sur un an du prix médian reflète un ajustement post-pandémie et un resserrement du crédit. Elle suit une tendance régionale. Cependant, la démographie reste dynamique (+6,8 % en 5 ans) et le taux de chômage (12,2 %) est inférieur à la moyenne départementale. Ce contexte suggère une correction plutôt qu'un effondrement. Pour un acheteur, c'est une fenêtre de négociation potentielle. Pour un vendeur, une estimation réaliste et un bien en bon état restent essentiels pour conclure.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Gagny
Les maisons individuelles dominent les transactions (202 ventes) avec un prix médian de 3 780 €/m² pour 81 m² en médiane. Ce segment attire principalement des familles, attirées par un parc composé à 44,6 % de maisons. Les appartements (186 ventes) se négocient à 3 193 €/m² pour 58 m² de surface médiane, ciblant plutôt les primo-accédants et les investisseurs. Le faible taux de résidences secondaires (0,9 %) confirme une vocation résidentielle principale.
Dernières ventes enregistrées à Gagny
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Gagny
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Gagny
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Gagny
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Gagny (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 2 336 logements autorisés à à Gagny, dont 76 en 2024 (-5 % vs les 5 années précédentes).
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Les 2 336 logements autorisés sur cinq ans témoignent d'une attractivité confirmée pour les promoteurs. Cependant, la tendance est à la baisse (-5 % par rapport aux cinq années précédentes), avec seulement 76 autorisations en 2024. Cela indique un ralentissement des projets neufs, limitant les risques de sur-offre à court terme. Pour l'acheteur, le neuf reste une option minoritaire dans un parc existant majoritaire, concentré près des axes de transport comme la gare de Gagny.
Quand acheter ou vendre ?
À Gagny, comme en Île-de-France, le marché est plus actif de mars à juin. La rentrée de septembre est aussi un moment favorable, avant le ralentissement hivernal. Vendre au printemps maximise la visibilité. Acheter en fin d'année (novembre-décembre) peut offrir des opportunités de négociation, les vendeurs étant souvent plus pressés. Notez que la taxe foncière, due en septembre, peut influencer les décisions des vendeurs investisseurs.
Le saviez-vous ?
- Gagny dispose de 1 338 équipements publics et privés (INSEE BPE).
- La fibre est disponible pour 90 % des foyers gabiniens.
- La dette communale s'élève à 127 € par habitant, un niveau maîtrisé.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Gagny
- Prix médian à 3 587 €/m², en baisse de 9,4 % en un an.
- Écart maison/appartement : 3 780 €/m² contre 3 193 €/m².
- Budget type : 306 180 € pour une maison, 185 194 € pour un appartement.
- Revenu médian local de 23 090 €, 4e rang départemental dans sa catégorie.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Gagny
Quel est le prix au m² à Gagny en 2024 ?
Le prix médian à Gagny est de 3 587 €/m² selon les données DVF 2024. Les maisons se vendent en moyenne 3 780 €/m² et les appartements 3 193 €/m². Une large fourchette existe, de 2 876 à 4 433 €/m², reflétant la diversité du parc.
Le marché immobilier à Gagny est-il en baisse ?
Oui, les prix médians ont reculé de -9,4 % sur un an, une correction significative. Cette tendance, observée sur les 388 transactions annuelles, offre des opportunités de négociation, particulièrement pour les acquéreurs d'appartements.
Combien de temps pour vendre un bien à Gagny ?
Le délai de vente dépend du prix et du type de bien. Le marché étant plus équilibré, une maison bien positionnée près de la gare peut se vendre sous 3 mois. Un appartement nécessite une pricing agressive, le segment étant plus concurrencé.
Vous voulez connaître la valeur précise de votre bien à Gagny ? Une estimation personnalisée vaut mieux qu'une moyenne.
- Estimation basée sur les ventes réelles de votre secteur
- Prise en compte des spécificités de votre bien
- Mise en relation avec un expert local
Estimer votre bien à Gagny
Estimation gratuite basée sur les transactions réelles du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.