Acheter à Gagny, c'est opter pour une ville résidentielle de taille moyenne, verdoyante et bien reliée à Paris. Avec un prix médian de 3 587 €/m², l'accession à la propriété y est plus abordable qu'à Bezons (4 573 €/m²) voisine. La commune attire des profils variés, des primo-accédants aux familles recherchant une maison. Son climat tempéré (moyenne 12,3 °C) et ses 7 km² de superficie offrent un cadre de vie agréable, sous réserve de considérer certains points de vigilance.
Carte du marché immobilier à Gagny
Gagny et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Gagny
16 879 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (44,6 %) et collectif (55,4 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements est mixte : 44,6 % de maisons et 55,4 % d'appartements. La forte majorité de résidences principales (94,3 %) et de propriétaires (57,6 %) indique un ancrage résidentiel stable, peu soumis à la spéculation touristique (0,9 % de résidences secondaires). Un taux de vacants de 4,8 % reste dans la moyenne, indiquant un marché actif. Ce paysage attire des acheteurs en quête de stabilité, entre pavillons familiaux et collectifs denses près de la gare.
Évolution démographique à Gagny
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique forte sur 5 ans : pression sur le parc, demande soutenue, prix plutôt en hausse.
Pyramide des âges à Gagny
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Gagny
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 20,6 %
- Employés 19,4 %
- Professions intermédiaires 17,6 %
- Autres sans activité professionnelle 17,1 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 11,1 %
- Ouvriers 11,1 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,9 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Gagny
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Gagny
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 15 445 logements).
- Avant 1919 3,5 % 541 logts
- 1919-1945 10,2 % 1 572 logts
- 1946-1970 36,4 % 5 627 logts
- 1971-1990 29,7 % 4 585 logts
- 1991-2005 12,6 % 1 940 logts
- 2006-2019 7,6 % 1 180 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Gagny
1 338 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Gagny
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Gagny
Acquérir une maison type de 81 m² à Gagny (au prix médian de 3 780 €/m²) représente un budget de 306 180 € hors frais. Avec un apport de 10 % (30 618 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 % hors assurance, la mensualité capital-intérêt s'élèverait à environ 1 600 €. Cela requiert un revenu stable, supérieur au revenu médian local de 23 090 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Gagny
- Se fier uniquement au prix au m², très variable selon les quartiers.
- Omettre de consulter l'état des risques (ESRIS) pour les zones inondables.
- Sous-estimer le coût des charges en copropriété, à demander impérativement.
- Négocier sans connaître la tendance baissière récente des prix (-9,4 %).
Le saviez-vous ?
- Gagny dispose de 1 338 équipements publics et privés (INSEE BPE).
- La fibre est disponible pour 90 % des foyers gabiniens.
- La dette communale s'élève à 127 € par habitant, un niveau maîtrisé.
Performance énergétique du parc à Gagny
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 561 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Gagny: la classe C domine, 11,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc immobilier de Gagny est plutôt performant : la classe C domine, avec une consommation moyenne de 211 kWh/m²/an. Seulement 11,3 % des logements sont des passoires (F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Cela limite le risque réglementaire immédiat (interdiction de location des F/G en 2028). Pour un acheteur, c'est un gage de moindres travaux de rénovation et de factures énergétiques maîtrisées, confirmé par les 7,6 % de logements construits après 2006.
Risques naturels et géorisques à Gagny
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI approuvée PPRN Approuvé approuvé le 15/11/2010
- PPR révisé carrières de Gagny PPRN Approuvé approuvé le 21/05/2013
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Gagny est soumise à un PPR révisé carrières et un PPRI approuvé (inondation). La sismicité est très faible et le radon faible. Les 19 arrêtés de catastrophe naturelle historiques concernent surtout des inondations et coulées de boue. Avant d'acheter, consultez obligatoirement l'état des risques (ESRIS) et vérifiez si le bien se situe en zone réglementée. Ces contraintes, bien réelles, peuvent impacter l'assurabilité et la constructibilité de certaines parcelles.
Cadre de vie à Gagny
Gagny bénéficie d'une desserte ferroviaire pratique avec la gare de Gagny (ligne E du RER) et d'une proximité avec l'aéroport du Bourget (11,8 km). La commune est équipée de 30 établissements scolaires et de 194 équipements de santé, répondant aux besoins quotidiens. Son parc immobilier, énergétiquement dans la classe C en moyenne (211 kWh/m²/an), est de qualité correcte. Toutefois, la ville est soumise à un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPRI) approuvé et un PPR carrières, impliquant des vérifications avant achat. Le score numérique faible (9/100) contraste avec un très bon déploiement de la fibre (90 %).
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 58 m², il faut prévoir environ 185 000 € (médiane à 3 193 €/m²). Une maison de 81 m² représente un investissement médian de 306 000 €. Comptez 8 ans de revenus médians locaux (23 090 €) pour financer un appartement, et 13,3 ans pour une maison. Les délais de vente peuvent être plus longs qu'en période de forte tension, offrant une marge de négociation, surtout sur les biens mal positionnés ou énergivores.
À qui s'adresse Gagny ?
Gagny s'adresse en priorité aux primo-accédants et aux jeunes familles cherchant à devenir propriétaires d'un appartement ou d'une maison avec jardin à un prix raisonnable. Les actifs travaillant dans l'est parisien ou près des gares de la ligne E y trouvent leur compte. Les investisseurs visant la rentabilité locative peuvent cibler les petits appartements. En revanche, les chercheurs d'une vie nocturne animée ou d'un centre-ville historique très marqué pourraient être déçus.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix d'entrée inférieur à nombreuses communes franciliennes
- Desserte correcte par le RER E (gare de Gagny)
- Environnement verdoyant et parc de logements comportant 44,6 % de maisons
- Dynamisme démographique (+6,8 % en 5 ans) et population jeune
- Équipements et services de proximité nombreux (1 338 équipements au total)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Gagny est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Gagny
- Climat tempéré : 12,3 °C de moyenne et 723 mm de pluie annuels.
- Parc équilibré : 44,6 % de maisons, 55,4 % d'appartements.
- Performance énergétique correcte : seulement 11,3 % de passoires thermiques.
- Démographie jeune : âge médian de 36,7 ans et 40,7 % de moins de 30 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Gagny
Quel budget pour acheter une maison à Gagny ?
Le prix médian d'une maison à Gagny est de 3 780 €/m². Pour une surface médiane de 81 m², le budget médian s'élève donc à environ 306 000 €. Les prix débutent autour de 250 000 € pour les biens nécessitant des travaux.
Gagny est-elle adaptée aux familles ?
Oui, la part élevée de maisons (44,6 %), la présence de 30 établissements scolaires et la dynamique démographique jeune en font un cadre adapté. La prudence est de mise concernant les zones exposées aux risques naturels, à vérifier en mairie.
Quels sont les points noirs à connaître avant d'acheter à Gagny ?
Deux points demandent une vigilance particulière : l'exposition aux risques d'inondation et de mouvements de terrain (PPRI et PPR carrières actifs), et le taux de chômage local de 12,2 %, reflet de fragilités socio-économiques.
Vous envisagez d'acheter à Gagny ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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