4 angles pour comprendre le marché immobilier à Gagny
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Faut-il investir à Gagny en 2026 ?
Gagny, ville de la métropole du Grand Paris en forte croissance démographique, bénéficie d'une desserte ferroviaire directe. Son marché immobilier, après plusieurs années de hausse, connaît un net infléchissement. Cette correction ouvre-t-elle une fenêtre pour les investisseurs ?
Avec une baisse de prix de 9,4 % en un an et un rendement locatif brut de 7 %, Gagny devient un point d'entrée stratégique pour capter une correction.
Verdict
➤ Un marché à privilégier pour l'investissement locatif en appartement, à condition de sélectionner rigoureusement le bien et le secteur.
Points clés
- ✓ Correction de -9,4 % : fenêtre d'opportunité
- ✓ Rendement brut de 7 % sur les appartements
- ✓ Accessibilité très élevée pour les primo-accédants
- ⚠ Marché locatif modéré : demande à vérifier
- ⚠ Solvabilité locale limitée : porté par l'extérieur
- ⚠ DPE : 11,3 % de passoires à rénover
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix du m² reste inférieur à celui des grandes métropoles régionales comme Lyon ou Bordeaux.
- En Seine-Saint-Denis, Gagny affiche un prix médian inférieur à des communes similaires comme Franconville ou Massy.
- Son rendement locatif brut de 7 % dépasse largement la moyenne des grandes agglomérations françaises.
Analyse du marché immobilier à Gagny
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,7/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers de Gagny
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,7
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant du temps pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant du temps pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
8,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Très accessible
Accessibilité très élevée : les prix sont alignés sur la capacité d'achat locale, facilitant l'acquisition.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Très accessibleAccessibilité très élevée : les prix sont alignés sur la capacité d'achat locale, facilitant l'acquisition.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,3
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée : la demande existe mais nécessite de cibler les biens bien placés et rénovés.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée : la demande existe mais nécessite de cibler les biens bien placés et rénovés.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée : peu d'impact sur le marché locatif annuel, limitant le potentiel saisonnier.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée : peu d'impact sur le marché locatif annuel, limitant le potentiel saisonnier.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3498,6 — Percentile dept : 36/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 10,6 — Percentile dept : 21/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 40/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 6,8 — Percentile dept : 68/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 6044,7 — Percentile dept : 31/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 10,6 — Percentile dept : 80/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 54,3 — Percentile dept : 92/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 18,0 — Percentile dept : 76/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 42,4 — Percentile dept : 8/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 40/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 6,8 — Percentile dept : 68/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3498,6 — Percentile dept : 64/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 40/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,8 — Percentile dept : 24/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 6044,7 — Percentile dept : 69/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Gagny : cadre de vie et logement
Acheter à Gagny, c'est opter pour une ville résidentielle de taille moyenne, verdoyante et bien reliée à Paris. Avec un prix médian de 3 587 €/m², l'accession à la propriété y est plus abordable qu'à Bezons (4 573 €/m²) voisine. La commune attire des profils variés, des primo-accédants aux familles recherchant une maison. Son climat tempéré (moyenne 12,3 °C) et ses 7 km² de superficie offrent un cadre de vie agréable, sous réserve de considérer certains points de vigilance.
Tout savoir pour acheter et vivre à GagnyInvestir à Gagny : passer à l'action
Identifier le bon bien au bon prix requiert une connaissance fine des micro-secteurs et de la demande locative réelle. Notre réseau de professionnels implantés analyse en temps réel les transactions et les tendances de Gagny pour transformer cette analyse en opportunité concrète.
Les données révèlent une opportunité, mais son succès dépend du bien précis et de son adresse.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Gagny
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Gagny ?
En 2024, le prix médian du mètre carré à Gagny est de 3 587 €. Pour un appartement type de 58 m², il faut compter environ 185 000 €, et 306 000 € pour une maison de 81 m².
Le marché immobilier à Gagny est-il en baisse ?
Oui, les données DVF indiquent une correction de 9,4 % du prix médian entre 2023 et 2024. Après plusieurs années de hausse, le marché semble entrer dans une phase de consolidation.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Gagny ?
Le rendement locatif brut pour un appartement est estimé à 7,0 %, l'un des plus élevés du secteur. Le loyer médian se situe à 18,6 €/m²/mois.
Gagny est-elle plus chère que ses villes voisines ?
Non, Gagny est généralement moins chère que des communes comparables comme Franconville (+11 %), Massy (+27 %) ou Bezons (+27 %). Elle est en revanche plus onéreuse que Garges-lès-Gonesse (-10 %).
Quels sont les quartiers recommandés pour investir à Gagny ?
Privilégiez les secteurs proches de la gare de Gagny pour un bon potentiel locatif, ainsi que les zones commerçantes et bien desservies par les transports. Évitez les zones soumises aux PPR (inondation, carrières).
Marché immobilier des communes voisines
Gagny présente un écart de valorisation significatif avec des communes aux indicateurs similaires comme Bezons ou Massy (-27 %), offrant un effet de levier intéressant pour un investissement en Seine-Saint-Denis.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Gagny.
Communes limitrophes de Gagny
Gagny est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Gagny est un marché tendu — 3 418 €/m² sur 390 ventes récentes, -11,4 % par rapport au reste de la Seine-Saint-Denis.
Repli du prix médian: -6,0 % entre 2021 et 2025 à Gagny. Sur l'ensemble de la période, 2 264 transactions sont recensées par les données DVF.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 3 629 €/m² (surface médiane 82 m²) et celui des appartements à 3 105 €/m² (56 m²). Le bien médian (82 m² à 297 578 €) équivaut à 12,9 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 18,6 € (appartements) et 16,1 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,2 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 0,9 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 1 516 logements autorisés au permis de construire à Gagny — un rythme moyen de 303 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 88 % des logements autorisés.
Le marché immobilier de Gagny s'interprète dans un contexte plus large — Gagny est une commune de la petite couronne parisienne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. La géographie joue son rôle: la commune est en plaine, à 70 m d'altitude.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).