Côté prix, Gagny est un marché tendu — 3 587 €/m² sur 388 ventes récentes, -7,0 % par rapport au reste de la Seine-Saint-Denis. Entre 2 876 et 4 433 €/m² pour la moitié des ventes: le marché de Gagny présente une dispersion notable selon les secteurs et les prestations.
Repli du prix médian: -5,0 % entre 2020 et 2024 à Gagny. Sur l'ensemble de la période, 2 451 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -9,4 % — un retournement à surveiller.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 3 780 €/m² (surface médiane 81 m²) et celui des appartements à 3 193 €/m² (58 m²). Le bien médian (81 m² à 306 180 €) équivaut à 13,3 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 18,6 € (appartements) et 16,1 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,0 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 0,9 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2020 et 2024, 2 336 logements autorisés au permis de construire à Gagny — un rythme moyen de 467 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 83 % des logements autorisés.
Le marché immobilier de Gagny s'interprète dans un contexte plus large — Gagny est une commune de la petite couronne parisienne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. La géographie joue son rôle: la commune est en plaine, à 70 m d'altitude.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2024).
4 angles pour comprendre le marché immobilier à Gagny
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Faut-il investir à Gagny en 2026 ?
Gagny, ville de la métropole du Grand Paris en forte croissance démographique, bénéficie d'une desserte ferroviaire directe. Son marché immobilier, après plusieurs années de hausse, connaît un net infléchissement. Cette correction ouvre-t-elle une fenêtre pour les investisseurs ?
Avec une baisse de prix de 9,4 % en un an et un rendement locatif brut de 7 %, Gagny devient un point d'entrée stratégique pour capter une correction.
Verdict
➤ Un marché à privilégier pour l'investissement locatif en appartement, à condition de sélectionner rigoureusement le bien et le secteur.
Points clés
- ✓ Correction de -9,4 % : fenêtre d'opportunité
- ✓ Rendement brut de 7 % sur les appartements
- ✓ Accessibilité très élevée pour les primo-accédants
- ⚠ Marché locatif modéré : demande à vérifier
- ⚠ Solvabilité locale limitée : porté par l'extérieur
- ⚠ DPE : 11,3 % de passoires à rénover
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix du m² reste inférieur à celui des grandes métropoles régionales comme Lyon ou Bordeaux.
- En Seine-Saint-Denis, Gagny affiche un prix médian inférieur à des communes similaires comme Franconville ou Massy.
- Son rendement locatif brut de 7 % dépasse largement la moyenne des grandes agglomérations françaises.
Analyse du marché immobilier à Gagny
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,7/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers de Gagny
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,7
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant du temps pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant du temps pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
8,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Très accessible
Accessibilité très élevée : les prix sont alignés sur la capacité d'achat locale, facilitant l'acquisition.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Très accessibleAccessibilité très élevée : les prix sont alignés sur la capacité d'achat locale, facilitant l'acquisition.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,3
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée : la demande existe mais nécessite de cibler les biens bien placés et rénovés.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée : la demande existe mais nécessite de cibler les biens bien placés et rénovés.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée : peu d'impact sur le marché locatif annuel, limitant le potentiel saisonnier.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée : peu d'impact sur le marché locatif annuel, limitant le potentiel saisonnier.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Gagny : cadre de vie et logement
Acheter à Gagny, c'est opter pour une ville résidentielle de taille moyenne, verdoyante et bien reliée à Paris. Avec un prix médian de 3 587 €/m², l'accession à la propriété y est plus abordable qu'à Bezons (4 573 €/m²) voisine. La commune attire des profils variés, des primo-accédants aux familles recherchant une maison. Son climat tempéré (moyenne 12,3 °C) et ses 7 km² de superficie offrent un cadre de vie agréable, sous réserve de considérer certains points de vigilance.
Tout savoir pour acheter et vivre à GagnyInvestir à Gagny : passer à l'action
Identifier le bon bien au bon prix requiert une connaissance fine des micro-secteurs et de la demande locative réelle. Notre réseau de professionnels implantés analyse en temps réel les transactions et les tendances de Gagny pour transformer cette analyse en opportunité concrète.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Gagny
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Gagny ?
En 2024, le prix médian du mètre carré à Gagny est de 3 587 €. Pour un appartement type de 58 m², il faut compter environ 185 000 €, et 306 000 € pour une maison de 81 m².
Le marché immobilier à Gagny est-il en baisse ?
Oui, les données DVF indiquent une correction de 9,4 % du prix médian entre 2023 et 2024. Après plusieurs années de hausse, le marché semble entrer dans une phase de consolidation.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Gagny ?
Le rendement locatif brut pour un appartement est estimé à 7,0 %, l'un des plus élevés du secteur. Le loyer médian se situe à 18,6 €/m²/mois.
Gagny est-elle plus chère que ses villes voisines ?
Non, Gagny est généralement moins chère que des communes comparables comme Franconville (+11 %), Massy (+27 %) ou Bezons (+27 %). Elle est en revanche plus onéreuse que Garges-lès-Gonesse (-10 %).
Quels sont les quartiers recommandés pour investir à Gagny ?
Privilégiez les secteurs proches de la gare de Gagny pour un bon potentiel locatif, ainsi que les zones commerçantes et bien desservies par les transports. Évitez les zones soumises aux PPR (inondation, carrières).
Marché immobilier des communes voisines
Gagny présente un écart de valorisation significatif avec des communes aux indicateurs similaires comme Bezons ou Massy (-27 %), offrant un effet de levier intéressant pour un investissement en Seine-Saint-Denis.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Gagny.
Communes limitrophes de Gagny
Gagny est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :