Avec 11 423 habitants et une densité de 2 856 hab/km², Gaillard est une petite ville animée de Haute-Savoie, frontalière de la Suisse. Son marché immobilier, en hausse de 7,3 % en un an, attire des acheteurs aux profils variés. Le prix médian global de 3 850 €/m² en 2024 la place en position intermédiaire dans le secteur, plus abordable que Fillière (4 844 €/m²) mais plus chère que Bonneville (3 545 €/m²). La commune offre une palette de services étendue pour sa taille.
Carte du marché immobilier à Gaillard
Gaillard et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Gaillard
7 457 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
6 315 appartements pour 1 111 maisons: le parc à Gaillard relève d'un tissu urbain collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier est très majoritairement composé d'appartements (85 %) et de résidences principales (78,8 %). Seulement 35,6 % de propriétaires occupants suggère un marché locatif important et une population plutôt mobile, typique des zones frontalières actives. Un taux de vacance de 10,2 % et 11 % de résidences secondaires modèrent la pression à l'achat. Ce mélange indique un marché équilibré, adapté aux primo-accédants et aux investisseurs, mais avec une certaine rotation des occupants.
Évolution démographique à Gaillard
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique forte sur 5 ans : pression sur le parc, demande soutenue, prix plutôt en hausse.
Pyramide des âges à Gaillard
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Gaillard
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Employés 21,6 %
- Retraités 18,1 %
- Autres sans activité professionnelle 17,3 %
- Ouvriers 15,3 %
- Professions intermédiaires 14,6 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 9,7 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 3,4 %
- Agriculteurs exploitants 0,1 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Gaillard
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Gaillard
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 863 logements).
- Avant 1919 1,1 % 65 logts
- 1919-1945 5,2 % 302 logts
- 1946-1970 29,8 % 1 748 logts
- 1971-1990 40,1 % 2 351 logts
- 1991-2005 14,3 % 841 logts
- 2006-2019 9,5 % 556 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Gaillard
297 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Gaillard
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Gaillard
Pour une maison type de 100 m² (valeur médiane 444 100 €), l'acquéreur doit disposer d'un apport et supporter des mensualités importantes. Avec un apport de 10 % (44 410 €) et un crédit à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance est d'environ 2 470 €. Cela représente près de 14 fois le revenu médian mensuel local (2 089 €). Ce calcul illustre l'effort d'accession à la propriété pour une maison, réservé aux foyers aux revenus stables et supérieurs à la médiane.
Erreurs à éviter quand on achète à Gaillard
- S'engager sans consulter le PPR local, qui peut imposer de lourdes contraintes.
- Acheter une passoire thermique (F/G) sans budgéter sa rénovation immédiate.
- Ne pas vérifier la proximité réelle des transports, clé pour les actifs frontaliers.
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au revenu médian local de 25 070 €.
Le saviez-vous ?
- Gaillard est la 2e commune la plus dense de sa catégorie dans le département.
- La commune compte 614 entreprises actives pour 11 423 habitants.
- Son indice de vieillissement est de 144,7, signe d'une population plus âgée que la moyenne nationale.
Performance énergétique du parc à Gaillard
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 974 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Gaillard: classe D en tête, 21,8 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La classe D domine, avec une consommation énergétique moyenne de 256 kWh/m²/an. Cependant, 21,8 % du parc est classé F ou G (passoires). Pour un acquéreur, cela représente un risque réglementaire concret : les interdictions de location pour les passoires s'étendent d'ici 2028 à 2034. À Gaillard, avec un loyer médian relativement modeste, la rentabilité des travaux de rénovation doit être soigneusement calculée pour ne pas grever la rentabilité d'un investissement.
Risques naturels et géorisques à Gaillard
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- Révision du PPRI de Gaillard PPRN Approuvé approuvé le 29/07/2011
- PPR sur la commune Gaillard PPRN Approuvé approuvé le 14/12/1998
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) et à une révision du PPRI, avec une sismicité classée moyenne. Quatorze risques naturels sont recensés et cinq arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Consulter le zonage du PPR en mairie est indispensable avant tout achat, car il peut imposer des contraintes constructives fortes ou des obligations d'assurance spécifiques. Le radon, lui, y présente un risque faible.
Cadre de vie à Gaillard
Gaillard bénéficie d'un climat montagnard modéré : température moyenne de 11,3 °C et précipitations annuelles de 967 mm. Son altitude moyenne de 406 mètres lui évite les excès de froid. La commune est bien connectée : gare d'Annemasse à 2,8 km (accès à Genève), gare TGV de Bellegarde-sur-Valserine à 30,8 km, et aéroport d'Annecy-Meythet à 29,3 km. Les équipements sont nombreux : 51 commerces, 153 services, 60 établissements de santé, et 10 établissements scolaires. Le cadre de vie est urbain, avec une forte densité. Cependant, la commune est exposée à une sismicité moyenne et à 14 risques naturels recensés (PPR actifs). Le score numérique est faible (9/100), mais la couverture fibre est bonne (90,3 %). Les loisirs et sports sont moins représentés (9 équipements).
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 48 m², il faut prévoir environ 181 000 € (médiane à 3 780 €/m²). Une maison de 100 m² coûte en médiane 444 100 € (4 441 €/m²). Les budgets peuvent varier selon l'état et la localisation : la fourchette interquartile va de 3 289 à 4 492 €/m². Le revenu médian local étant de 25 070 €, l'achat d'un appartement type nécessite 7,2 années de revenus, et une maison 17,7 années. Les délais de vente ne sont pas précisés, mais la hausse des prix et le faible volume de transactions (198 ventes) suggèrent un marché actif où les biens bien prix partent vite.
À qui s'adresse Gaillard ?
Gaillard s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs frontaliers recherchant un pied-à-terre proche de la Suisse. Les investisseurs locatifs y trouvent aussi des opportunités, malgré un rendement net modéré. Les familles peuvent être attirées par la présence d'écoles et les 20 % de logements sociaux, mais la forte densité et la part minoritaire de maisons (15 % du parc) limitent l'offre en habitat individuel.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Proximité de la frontière suisse et de Genève (accès rapide par la gare d'Annemasse).
- Desserte transports correcte : gare, aéroport d'Annecy à 30 minutes.
- Services et commerces nombreux pour une petite ville (51 commerces, 153 services).
- Dynamisme démographique : +9,6 % sur 5 ans (mais -2,6 % sur 10 ans).
- Prix immobilier encore inférieur à ceux des communes suisses voisines.
− À prendre en compte
- Forte densité (2 856 hab/km²) et part minoritaire de maisons (15 %).
- Risques naturels (sismicité moyenne, 14 risques recensés) et taxe foncière élevée (30,12 %).
- Taux de chômage élevé (17,1 %) et score numérique faible (9/100).
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Gaillard est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Gaillard
- Climat de contrefort alpin : 11,3 °C de moyenne, 967 mm de pluie.
- 85 % du parc est en appartements, marché locatif prédominant.
- 21,4 % des habitants ont plus de 60 ans (indice vieillissement 144,7).
- Gare d'Annemasse à 2,8 km et desserte fibre à plus de 90 %.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Gaillard
Quel budget prévoir pour acheter à Gaillard ?
Pour un appartement, comptez environ 181 000 € pour 48 m² (3 780 €/m²). Une maison de 100 m² coûte en médiane 444 100 €. Le prix médian global est de 3 850 €/m².
Gaillard est-elle adaptée aux familles ?
Gaillard offre 10 établissements scolaires et 20 % de logements sociaux, mais les maisons ne représentent que 15 % du parc. La forte densité (2 856 hab/km²) peut être un frein.
Quels sont les avantages et inconvénients de vivre à Gaillard ?
Avantages : proximité de la Suisse, transports, services. Inconvénients : risques naturels, taxe foncière à 30,12 %, taux de chômage à 17,1 %. Le cadre de vie est urbain et dense.
Vous envisagez d'acheter à Gaillard ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
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