Sur 3 km², Garches affiche un prix médian de 6 276 €/m² selon les données DVF 2024, soit une baisse de 8,3 % en un an. La commune des Hauts-de-Seine, bien desservie par la gare de Garches - Marnes-la-Coquette, enregistre 191 transactions annuelles. Le marché est dominé par les appartements (147 ventes) mais les maisons, plus rares, valorisent davantage. Avec 58,5 % de propriétaires, la demande locale est soutenue, malgré un taux de chômage de 9,1 %.
Comment se porte le marché immobilier à Garches
En 2024, le marché immobilier garçois a traité 191 transactions, en recul de 8,3 % sur un an. Cette contraction reflète un ajustement après les pics post-Covid, dans un contexte national de hausse des taux. La fourchette interquartile (5 000 – 8 080 €/m²) montre une dispersion modérée des prix, signe d'un marché relativement homogène. Les appartements, avec 147 ventes pour une surface médiane de 68 m², représentent 77 % des transactions. Leur prix au m² (5 891 €) reste inférieur à celui des maisons (9 353 €/m² pour 44 ventes, surface médiane 135 m²). Toutefois, la rareté des maisons (23,2 % du parc) explique cet écart. Le volume de transactions, rapporté à la population, indique une liquidité moyenne. Avec seulement 9 logements autorisés en 2024 (tendance -70 % sur 5 ans), l'offre neuve se tarit, ce qui pourrait soutenir les prix à moyen terme. Le taux de vacance (6,9 %) et la part de résidences secondaires (1,6 %) restent faibles, limitant les ventes de pied-à-terre.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le prix médian a connu une correction de -8,3 % sur un an, reflétant le retournement du marché national sous l'effet de la hausse des taux. Cette baisse suit probablement une période de forte croissance. Pour un acheteur, cela peut ouvrir des opportunités de négociation, surtout sur les biens moins énergétiques. Pour un vendeur, une mise en prix réaliste, alignée sur les dernières transactions DVF, est impérative pour vendre dans des délais raisonnables.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Garches
Le parc immobilier de Garches compte 23,2 % de maisons et 76,8 % d'appartements, reflétant une densité élevée (5 914 hab./km²). Les ventes récentes confirment cette répartition : 77 % d'appartements. Les acquéreurs sont majoritairement des résidents principaux, avec seulement 1,6 % de résidences secondaires. Les primo-accédants et les familles constituent le cœur de cible, attirés par la proximité de Paris (gare à 0,6 km) et les 12 établissements scolaires. Le revenu médian local (36 150 €) permet d'accéder à un appartement type en 11,1 ans d'épargne, mais une maison demande 34,9 ans, réservant cette dernière aux ménages aisés ou héritiers.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché garçois penche légèrement en faveur des acheteurs, malgré un nombre limité de biens neufs. La baisse des prix (-8,3 %) et un volume de transactions en retrait donnent plus de pouvoir de négociation. Les vendeurs doivent s'armer de patience : le prix médian global a reculé, et les biens mal positionnés (DPE F/G, soit 12,8 % du parc) peuvent rencontrer des difficultés. Néanmoins, la liquidité demeure, portée par la demande locale et la desserte ferroviaire. Un bien bien entretenu, correctement estimé, se vend sous 3 à 6 mois en moyenne.
Vacance longue durée à Garches
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Garches (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Garches totalise 313 logements sur 5 ans, soit -69 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Seulement 9 logements neufs ont été autorisés en 2024, et la tendance sur 5 ans est à une baisse de 70 % des autorisations. Ce ralentissement marqué de la construction neuve limite l'offre future et évite un risque de surproduction. Cela confirme l'attractivité résidentielle de Garches, où le foncier est rare (3 km² seulement), mais peut aussi indiquer des difficultés pour les projets immobiliers ou un manque de terrains disponibles.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier francilien est traditionnellement plus actif au printemps et à l'automne. À Garches, la vente peut être plus rapide en septembre, avant le paiement de la taxe foncière qui pèse sur le budget des propriétaires. L'été et la période des fêtes de fin d'année sont souvent plus calmes. Vendre au printemps permet de profiter de la luminosité pour mettre en valeur les extérieurs, un atout pour les maisons avec jardin.
Le saviez-vous ?
- Garches ne compte que 1,6 % de résidences secondaires.
- La commune est intégralement couverte par la fibre optique.
- L'altitude moyenne de Garches est de 134 mètres.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Garches
- Prix médian à 6 276 €/m², en baisse de 8,3 % sur un an.
- Écart maison/appartement : +59 % pour les maisons.
- Revenu médian local de 36 150 € pour les ménages.
- Tendanciellement, peu de logements neufs construits.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Garches
Quel est le prix au m² à Garches ?
Le prix médian à Garches est de 6 276 €/m² selon les données DVF 2024. Les appartements se négocient à 5 891 €/m², les maisons à 9 353 €/m². La fourchette typique s'étend de 5 000 à 8 080 €/m².
Le prix immobilier à Garches est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix ont baissé de 8,3 % sur un an à Garches. Cette correction suit la tendance nationale du marché francilien après la flambée des taux d'intérêt. Le volume des transactions a également diminué, avec 191 ventes en 2024.
Combien de temps faut-il pour vendre un bien à Garches ?
Un bien correctement estimé et en bon état se vend généralement sous 3 à 6 mois. Le marché est légèrement acheteur, avec une baisse des prix de 8,3 % en un an. Les passoires thermiques (12,8 % du parc) peuvent mettre plus de temps.
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