4 angles pour comprendre le marché immobilier à Celle-Saint-Cloud
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Faut-il investir à Celle-Saint-Cloud en 2026 ?
En lisière de la forêt de Fausses-Reposes et intégrée à l’agglomération Versailles Grand Parc, La Celle-Saint-Cloud bénéficie d’une image résidentielle solide. Pourtant, son marché immobilier, marqué par un déclin démographique et une accessibilité dégradée pour les revenus locaux, pose la question d’un investissement sous conditions. Voici le verdict.
Avec un prix au m² inférieur de 39 % à celui du Pecq voisin, La Celle-Saint-Cloud reste la porte d’entrée la plus accessible sur un secteur résidentiel très coté des Yvelines.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser un rendement locatif correct, mais dans un marché où l’accessibilité est très faible et la fragilité territoriale élevée.
Points clés
- ✓ Rendement locatif correct de 6,4 % brut
- ✓ Correction récente : point d’entrée à -4 % du pic 2021
- ✓ Très bon niveau d'équipements et de services
- ⚠ Accessibilité extrêmement faible pour les locaux
- ⚠ Déclin démographique persistant (-3,8 % en 10 ans)
- ⚠ Parc vieillissant avec 6,6 % de bâti antérieur à 1945
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian à 4 456 €/m², la commune dépasse la médiane départementale des Yvelines pour le même profil de ville.
- Son prix au m² est inférieur de 39 % à celui de la voisine Le Pecq, un écart significatif sur un bassin résidentiel homogène.
- Le rendement brut locatif (6,4 %) surpasse nettement celui observé dans les grandes métropoles comme Paris intra-muros.
Analyse du marché immobilier à Celle-Saint-Cloud
Le marché immobilier de la Celle-Saint-Cloud affiche une pression notable (IPI 6,6/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de la Celle-Saint-Cloud
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,6
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (6,6/10) indique un marché dynamique où la demande dépasse souvent l'offre, favorisant la liquidité à la revente.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (6,6/10) indique un marché dynamique où la demande dépasse souvent l'offre, favorisant la liquidité à la revente.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité très faible (0,7/10) signifie que le marché est largement porté par des acquéreurs extérieurs, avec un risque de déconnexion à la baisse du pouvoir d'achat.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité très faible (0,7/10) signifie que le marché est largement porté par des acquéreurs extérieurs, avec un risque de déconnexion à la baisse du pouvoir d'achat.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,8
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée (3,8/10) suggère une demande locative réelle mais sans tension excessive, nécessitant un bien bien placé pour être loué facilement.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée (3,8/10) suggère une demande locative réelle mais sans tension excessive, nécessitant un bien bien placé pour être loué facilement.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Une pression touristique faible (2/10) écarte l'option d'un investissement en location saisonnière ; privilégiez la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleUne pression touristique faible (2/10) écarte l'option d'un investissement en location saisonnière ; privilégiez la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 5329,7 — Percentile dept : 89/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 12,6 — Percentile dept : 94/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,4 — Percentile dept : 16/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -1,8 — Percentile dept : 21/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 3410,0 — Percentile dept : 95/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 12,6 — Percentile dept : 6/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 49,2 — Percentile dept : 10/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 28,5 — Percentile dept : 4/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 46,8 — Percentile dept : 91/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,4 — Percentile dept : 16/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -1,8 — Percentile dept : 21/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 5329,7 — Percentile dept : 11/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,4 — Percentile dept : 16/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,1 — Percentile dept : 52/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 3410,0 — Percentile dept : 5/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Celle-Saint-Cloud : cadre de vie et logement
Acheter à La Celle-Saint-Cloud, c'est opter pour une ville résidentielle des Yvelines à l'ambiance paisible, à seulement 13,5 km de la gare Montparnasse. Avec 20 460 habitants et une densité de 3 410 hab/km², elle offre un équilibre entre calme et services. Le marché immobilier local, porté par une hausse de 4,8 % des prix, demande cependant un budget conséquent, surtout pour l'accession à la maison individuelle.
Tout savoir pour acheter et vivre à Celle-Saint-CloudInvestir à Celle-Saint-Cloud : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais un investissement réussi à La Celle-Saint-Cloud se joue sur la sélection du quartier, l’état du bien et le timing de négociation. Notre réseau de professionnels locaux connaît les micro-secteurs et les prix pratiqués réellement pour transformer cette analyse en opportunité concrète.
Ces donnîs tracent une carte, mais la négociation et le choix du bien font toute la différence sur ce marché contrasté.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Celle-Saint-Cloud
Quel est le prix immobilier moyen à La Celle-Saint-Cloud ?
Le prix médian global est de 4 456 €/m² en 2024. Les maisons se négocient autour de 7 404 €/m² et les appartements à 4 049 €/m², selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour investir à La Celle-Saint-Cloud ?
Le marché montre un rebond de +4,8 % en 2024 après une correction. Le rendement locatif des appartements (6,4 % brut) est correct, ce qui peut intéresser un investisseur patient, sous réserve de choisir un bien économe en énergie.
La Celle-Saint-Cloud est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
La Celle-Saint-Cloud est nettement moins chère : son prix au m² est inférieur de 39 % à celui du Pecq, de 69 % à Chaville et de 104 % à Le Vésinet, pour une desserte ferroviaire et un cadre de vie comparables.
Quel rendement locatif espérer à La Celle-Saint-Cloud ?
Le loyer moyen pour un appartement est de 21,6 €/m²/mois, ce qui donne un rendement brut de 6,4 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 4,4 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à La Celle-Saint-Cloud ?
La commune est soumise à un PPRn (risques naturels) et a connu 12 arrêtés catastrophes naturelles. De plus, 7,2 % du parc est classé passoire thermique (F/G), ce qui impose des travaux de rénovation pour pouvoir louer à partir de 2028.
Marché immobilier des communes voisines
Alors que Le Vésinet ou Garches flirtent avec les 10 000€/m², La Celle-Saint-Cloud affiche un écart de valorisation de plus de 100 % pour des indicateurs locatifs et une desserte ferroviaire similaires, créant un effet de levier intéressant pour un investisseur patient.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Celle-Saint-Cloud.
Communes limitrophes de la Celle-Saint-Cloud
La Celle-Saint-Cloud est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Celle-Saint-Cloud atteint 4 097 € sur 197 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale.
Sur la période 2021-2025, le m² médian de la Celle-Saint-Cloud se replie de -8,1 %. 1 068 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -6,3 % — un retournement à surveiller.
Marché mixte à Celle-Saint-Cloud: maisons à 6 615 €/m² et appartements à 3 686 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Un bien type de 110 m² revient à environ 727 650 €, soit 24,7 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de la Celle-Saint-Cloud avoisinent 21,6 €/m² pour les appartements et 23,9 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 7,0 % pour un appartement (4,3 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 1,4 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 437 logements autorisés, soit 87/an en moyenne. Le gros des permis concerne des logements collectifs (89 % des autorisations sur 2021-2025).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: La Celle-Saint-Cloud est dans les paysages contrastés de la grande couronne. Le cadre géographique (à 146 m d'altitude, sur un relief peu marqué) nuance l'analyse du marché.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.