01 Le parc de logements
Le parc comprend 76 logements dont 57 résidences principales, 5 résidences secondaires et 14 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 57 | 75,0 % |
| Résidences secondaires | 5 | 6,6 % |
| Logements vacants | 14 | 18,4 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 75 % de résidences principales, 7 % de secondaires et 18 % de vacants pour un total de 76 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 31 | 55,4 % |
| 1919-1945 | 1 | 1,8 % |
| 1946-1970 | 5 | 8,9 % |
| 1971-1990 | 11 | 19,6 % |
| 1991-2005 | 3 | 5,4 % |
| 2006-2019 | 5 | 8,9 % |
Structure du bâti par époque: 55 % d'avant 1919, majorité construite sur la période avant 1919 (55 %), 9 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 1 | 1,8 % |
| 3 pièces | 3 | 5,3 % |
| 4 pièces | 17 | 29,8 % |
| 5 pièces ou plus | 36 | 63,2 % |
Le parc compte 5,3 pièces en moyenne par logement, avec 63 % de logements de cinq pièces ou plus et 2 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 71 | 75 | 76 |
| Rés. principales | 45 | 50 | 57 |
| Rés. secondaires | 10 | 10 | 5 |
| Vacants | 16 | 15 | 14 |
Commune voisine de taille comparable, Bellesserre (6 km) affiche 71,4 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 52 | 91,2 % |
| Locataires (privé) | 4 | 7,0 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 1 | 1,8 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 91,1 % de propriétaires face à 7,1 % de locataires (dont 0 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 16 | 28,1 % |
| Électricité | 14 | 24,6 % |
| Gaz bouteille | 1 | 1,8 % |
| Autre (bois…) | 26 | 45,6 % |
autres sources (bois notamment) constitue la première source de chauffage du parc (46 %), suivi par fioul (28 %) et électricité (25 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 3 |
| 2 à 4 ans | 7 |
| 5 à 9 ans | 8 |
| 10 ans ou plus | 39 |
| Total ménages | 57 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 20 |
| Sous-occupation modérée | 5 |
| Sous-occupation accentuée | 15 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 3 | 5,3 % |
| 1 voiture | 23 | 40,4 % |
| 2 voitures ou plus | 32 | 56,1 % |
Motorisation des ménages: 5 % n'ont aucune voiture, 40 % en ont une et 56 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 84,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 64 | 46 | 1 | 17 |
| 1975 | 62 | 39 | 3 | 20 |
| 1982 | 62 | 43 | 8 | 11 |
| 1990 | 60 | 39 | 9 | 12 |
| 1999 | 62 | 42 | 13 | 7 |
| 2006 | 65 | 45 | 13 | 7 |
| 2011 | 71 | 45 | 10 | 16 |
| 2016 | 75 | 50 | 10 | 15 |
| 2022 | 76 | 57 | 5 | 14 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 64 logements à l'origine, 76 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 13 | 15 | 14 | 13 | 11 | 13 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 12,5 % |
| Classe B | 1 | 12,5 % |
| Classe C | 1 | 12,5 % |
| Classe D | 2 | 25,0 % |
| Classe E | 2 | 25,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 1 | 12,5 % |
Distribution DPE sur 8 diagnostics: la majorité se situe en classe D (25 %), avec 38 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 25,0 % |
| Classe B | 2 | 25,0 % |
| Classe C | 1 | 12,5 % |
| Classe D | 1 | 12,5 % |
| Classe E | 1 | 12,5 % |
| Classe F | 1 | 12,5 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Émissions CO₂: 25 % des logements relèvent de la classe A, 63 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 206 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 295 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 78 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 48 kWh/m²/an |
Les logements construits 1948-1974 consomment en moyenne 295 kWh/m²/an, contre 48 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 248 kWh/m²/an selon l'époque.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Gariès (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Gariès affiche 18,4 % de logements vacants (14 unités sur 76), signe d'un parc en partie sous-utilisé. L'habitat est presque entièrement pavillonnaire — 97,4 % de maisons individuelles. L'environnement communal: dans le tissu de l'Occitanie intérieure, à 132 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Selon les données INSEE, 91,1 % des résidences principales de Gariès sont détenues par leurs occupants.
Le bâti de Gariès est notablement ancien: 55,4 % du parc a été construit avant 1919, témoignant d'un patrimoine bâti qui précède la Première Guerre mondiale. Le parc de Gariès consomme plus que la moyenne: D dominante, 226 kWh/m²/an, contre 203 au plan national. Sur le parc diagnostiqué, 12,5 % sont des passoires thermiques (F+G). Le autres sources (bois notamment) équipe 45,6 % des logements occupés à titre principal.
Gariès conserve un parc à l'équilibre entre 2016 et 2022 (+1,3 %). 56,1 % des ménages de Gariès disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Ancrée régionalement, la commune est dans le tissu de l'Occitanie intérieure: les attentes résidentielles s'y calquent. Le cadre géographique à 132 m d'altitude, sur un relief peu marqué nuance les caractéristiques du parc local.
Le détail du parc (57 résidences principales de Gariès) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Faut-il investir à Gariès en 2026 ?
Marché fortement touristique à Gariès : la pression des résidences secondaires façonne les prix davantage que la demande locale.
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,9 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Tarn-et-Garonne (134ᵉ rang sur 190 communes)
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
Analyse du marché immobilier à Gariès
Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Gariès : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier à Gariès
Estimation sur un maison type de 101 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Gariès.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Gariès ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Gariès
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Gariès s'établit à 1 399 €, sur la base de 2 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 46,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,9 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Gariès Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Gariès
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2024. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2024, le prix médian s'établit à 1 399 €/m² pour 2 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 101 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 2 | 2 |
| Prix médian/m² | 1 399 € | 1 399 € |
| Prix moyen/m² | 1 399 € | |
| Surface médiane | – | 101 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 | 1 132 € |
| 2023 | 2 | 3 099 € |
| 2024 | 2 | 1 399 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 16 logements ont été autorisés et 14 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 88 %.
Construction neuve à Gariès (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 4 logements ont été autorisés à à Gariès, +33 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Gariès
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Gariès
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,18 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Gariès
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 8 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Gariès: classe D en tête, 12,5 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Gariès
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Gariès : cadre de vie et logement
Gariès compte 129 habitants, à 223 m d'altitude. Le climat local affiche 13,6 °C de moyenne annuelle et 676 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 15 appellations d'origine rattachées au terroir local et 5 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Gariès
Gariès et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Gariès
Composition du parc immobilier à Gariès
76 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
74 maisons pour 0 appartements: le parc à Gariès est résolument pavillonnaire.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Gariès
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 56 logements).
- Avant 1919 55,4 % 31 logts
- 1919-1945 1,8 % 1 logts
- 1946-1970 8,9 % 5 logts
- 1971-1990 19,6 % 11 logts
- 1991-2005 5,4 % 3 logts
- 2006-2019 8,9 % 5 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Gariès
5 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Gariès
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Gariès
Pour une maison de 101 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
141 299 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Investir à Gariès : passer à l'action
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Gariès grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Gariès
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Gariès
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Gariès
Quel est le prix de l'immobilier à Gariès ?
Le prix médian au m² à Gariès est de 1 399 € (données DVF, 2 transactions). Pour une maison de 101 m² (surface médiane locale), compter environ 141 000 €.
Comment Gariès se situe-t-elle dans le Tarn-et-Garonne ?
Gariès se situe au 134ᵉ rang du Tarn-et-Garonne sur 190 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Gariès ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Gariès est de 6,9 % (loyer de 8,0 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Gariès.
Communes limitrophes de Gariès
Gariès est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 1 399 €/m² de prix médian, Gariès figure parmi les communes les plus accessibles du Tarn-et-Garonne.
Marché strictement pavillonnaire: seules les maisons sont représentées dans les transactions, à 1 399 €/m². Le bien médian (101 m² à 141 299 €) équivaut à 6,3 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Gariès: 11,3 €/m²/mois pour un appartement, 8,0 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 6,9 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (6,6 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Rythme de construction régulier: 1 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 100 % des logements autorisés.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Gariès est dans le tissu de l'Occitanie intérieure. La géographie joue son rôle: la commune est à 132 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.