01 Le parc de logements
Le parc comprend 2 606 logements dont 2 275 résidences principales, 148 résidences secondaires et 183 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 2 275 | 87,3 % |
| Résidences secondaires | 148 | 5,7 % |
| Logements vacants | 183 | 7,0 % |
Visualisation des trois usages du parc: 87 % d'habitat permanent, 6 % de résidences secondaires et 7 % de logements inoccupés sur un total de 2 606.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 94 | 4,2 % |
| 1919-1945 | 227 | 10,1 % |
| 1946-1970 | 752 | 33,3 % |
| 1971-1990 | 848 | 37,6 % |
| 1991-2005 | 157 | 7,0 % |
| 2006-2020 | 179 | 7,9 % |
La période 1971-1990 concentre 38 % du parc, tandis que 4 % datent d'avant 1919 et 8 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 12 | 0,5 % |
| 2 pièces | 140 | 6,2 % |
| 3 pièces | 306 | 13,5 % |
| 4 pièces | 637 | 28,0 % |
| 5 pièces ou plus | 1 180 | 51,9 % |
Taille moyenne: 4,5 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 52 %, les T1-T2 7 %.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 2 426 | 2 462 | 2 606 |
| Rés. principales | 2 261 | 2 213 | 2 275 |
| Rés. secondaires | 43 | 83 | 148 |
| Vacants | 122 | 166 | 183 |
59,5 % de part de propriétaires à Ardres, commune de population comparable à 16 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 346 | 59,2 % |
| Locataires (privé) | 274 | 12,0 % |
| Locataires HLM | 637 | 28,0 % |
| Logés gratuitement | 18 | 0,8 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 59,2 % de propriétaires face à 40,0 % de locataires (dont 28 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 624 | 71,4 % |
| Fioul | 32 | 1,4 % |
| Électricité | 431 | 18,9 % |
| Gaz bouteille | 7 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 181 | 8,0 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 71 %. électricité pèse 19 %, autres sources (bois notamment) 8 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 223 |
| 2 à 4 ans | 396 |
| 5 à 9 ans | 317 |
| 10 ans ou plus | 1 340 |
| Total ménages | 2 275 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 277 |
| Sous-occupation modérée | 500 |
| Sous-occupation accentuée | 682 |
| Sous-occupation très accentuée | 782 |
| Suroccupation modérée | 40 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 419 | 18,4 % |
| 1 voiture | 1 113 | 48,9 % |
| 2 voitures ou plus | 744 | 32,7 % |
Ventilation par équipement automobile: 18 % sans véhicule, 49 % mono-motorisés, 33 % multi-motorisés. Par ailleurs, 51,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 494 | 1 435 | 9 | 50 |
| 1975 | 1 771 | 1 650 | 26 | 95 |
| 1982 | 2 162 | 1 993 | 39 | 130 |
| 1990 | 2 292 | 2 080 | 39 | 173 |
| 1999 | 2 317 | 2 160 | 52 | 105 |
| 2007 | 2 421 | 2 267 | 38 | 116 |
| 2012 | 2 426 | 2 261 | 43 | 122 |
| 2017 | 2 462 | 2 213 | 83 | 166 |
| 2023 | 2 606 | 2 275 | 148 | 183 |
Trajectoire de long terme: 1 494 logements en 1968, 2 606 en 2023 (+74 %).
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 196 | 200 | 179 | 183 | 150 | 116 | 167 |
| Dont vacants > 2 ans | 53 | 76 | 78 | 69 | 62 | 71 | 63 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 0,3 % |
| Classe B | 47 | 4,4 % |
| Classe C | 309 | 28,7 % |
| Classe D | 393 | 36,5 % |
| Classe E | 223 | 20,7 % |
| Classe F | 75 | 7,0 % |
| Classe G | 27 | 2,5 % |
La classe D domine avec 36 % des diagnostics, et 33 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 84 | 7,8 % |
| Classe B | 114 | 10,6 % |
| Classe C | 299 | 27,8 % |
| Classe D | 315 | 29,2 % |
| Classe E | 190 | 17,6 % |
| Classe F | 66 | 6,1 % |
| Classe G | 9 | 0,8 % |
Émissions CO₂: 29 % des logements relèvent de la classe D, 46 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 201 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 245 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 168 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 142 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 143 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 102 kWh/m²/an |
Les logements construits 1948-1974 consomment en moyenne 245 kWh/m²/an, contre 102 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 143 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 3 |
| Classe B | 42 | 5 |
| Classe C | 114 | 195 |
| Classe D | 249 | 144 |
| Classe E | 136 | 87 |
| Classe F | 49 | 26 |
| Classe G | 14 | 13 |
Côté maisons, la dominante est D (216 kWh/m²/an); côté appartements, C (190).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 9 |
| T2 | 109 |
| T3 | 196 |
| T4 | 246 |
| T5+ | 148 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Grand-Fort-Philippe (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc résidentiel de Grand-Fort-Philippe compte 2 606 logements à l'issue du recensement 2023, dont 2 275 résidences principales. Au plan typologique, la maison (84,9 %) reste nettement majoritaire face à l'appartement (15,1 %). L'environnement communal: une commune nordiste, entre plaines et littoral, à 31 km du littoral de la mer du Nord.
Profil d'occupation typique d'une commune résidentielle: 59,2 % de propriétaires occupants. Part du parc social: 28,0 % des résidences principales.
Héritage et constructions récentes cohabitent: 4,2 % du parc date d'avant 1919, 7,9 % d'après 2006. Performance énergétique dans la norme: D dominante et 205 kWh/m²/an, en ligne avec la moyenne nationale. Le gaz de ville est la première source de chauffage du parc (71,4 %).
Le parc de Grand-Fort-Philippe s'est étoffé de +5,8 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2017-2023). 18,4 % des ménages de Grand-Fort-Philippe n'ont pas de voiture, 32,7 % en possèdent au moins deux.
Grand-Fort-Philippe appartient au tissu une commune nordiste, entre plaines et littoral, repère pour lire son marché résidentiel. La commune est à 31 km du littoral de la mer du Nord: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Le détail du parc (2 275 résidences principales de Grand-Fort-Philippe) correspond au millésime INSEE 2023. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Le marché immobilier de Grand-Fort-Philippe a bondi de +14,1 % en un an, signal rare sur une commune de 4 887 habitants.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 6,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,9 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Nord (260ᵉ rang sur 644 communes)
- Prix en forte hausse : +14,1 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Grand-Fort-Philippe
Acheter demande un effort important : 6,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Grand-Fort-Philippe
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Grand-Fort-Philippe s'établit à 1 873 €, sur la base de 61 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 57,8 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Grand-Fort-Philippe Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Grand-Fort-Philippe
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 61 transactions en 2025 et affiche une évolution de +25,9 % entre 2021 et 2025 (prix médian à 1 873 €/m²).
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 78 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 61 | 61 |
| Prix médian/m² | 1 873 € | 1 873 € |
| Prix moyen/m² | 1 834 € | |
| Surface médiane | – | 78 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 87 | 1 488 € |
| 2022 | 76 | 1 612 € |
| 2023 | 48 | 1 723 € |
| 2024 | 53 | 1 642 € |
| 2025 | 61 | 1 873 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 520 autorisations et 450 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 87 %.
Vacance longue durée à Grand-Fort-Philippe
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Grand-Fort-Philippe (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Grand-Fort-Philippe totalise 92 logements sur 5 ans, soit -28 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Grand-Fort-Philippe
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Grand-Fort-Philippe
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (57,77 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Grand-Fort-Philippe
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 077 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Grand-Fort-Philippe est D, avec 9,5 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Grand-Fort-Philippe
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Grand-Fort-Philippe : cadre de vie et logement
Grand-Fort-Philippe compte 4 887 habitants sur 3,13 km². Le climat local affiche 11,0 °C de moyenne annuelle et 738 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 appellation d'origine rattachée au terroir local et 114 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Grand-Fort-Philippe
Grand-Fort-Philippe et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Grand-Fort-Philippe
Composition du parc immobilier à Grand-Fort-Philippe
2 606 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Grand-Fort-Philippe est composé très majoritairement de maisons (85,1 %), profil résidentiel familial typique.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Grand-Fort-Philippe
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 2 257 logements).
- Avant 1919 4,2 % 94 logts
- 1919-1945 10,1 % 227 logts
- 1946-1970 33,3 % 752 logts
- 1971-1990 37,6 % 848 logts
- 1991-2005 7,0 % 157 logts
- 2006-2020 7,9 % 179 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Grand-Fort-Philippe
114 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Grand-Fort-Philippe
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRL Gravelines Oye Plage PPRN Approuvé approuvé le 11/10/2017
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Grand-Fort-Philippe
Pour une maison de 78 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
146 094 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Grand-Fort-Philippe
Quel est le prix de l'immobilier à Grand-Fort-Philippe ?
Le prix médian au m² à Grand-Fort-Philippe est de 1 873 € (données DVF, 61 transactions). Pour une maison de 78 m² (surface médiane locale), compter environ 146 000 €.
Comment Grand-Fort-Philippe se situe-t-elle dans le Nord ?
Grand-Fort-Philippe se situe au 260ᵉ rang du Nord sur 644 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Grand-Fort-Philippe ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Grand-Fort-Philippe est de 5,9 % (loyer de 9,2 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Grand-Fort-Philippe
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Résumé
Marché aligné sur la médiane départementale: 1 873 €/m² à Grand-Fort-Philippe contre 1 955 €/m² pour le Nord.
Forte valorisation observée: le m² médian de Grand-Fort-Philippe gagne +25,9 % sur la période 2021-2025. 325 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Évolution annuelle récente: +14,1 %.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Grand-Fort-Philippe à un niveau significatif — 1 873 €/m² en médiane. Un bien type de 78 m² revient à environ 146 094 €, soit 6,5 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Grand-Fort-Philippe avoisinent 11,0 €/m² pour les appartements et 9,2 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 5,9 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (5,7 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 92 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 18 par an en moyenne. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 85 % des logements autorisés.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Grand-Fort-Philippe est une commune nordiste, entre plaines et littoral. Grand-Fort-Philippe est à 31 km du littoral de la mer du Nord, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.