01 Le parc de logements
Le parc comprend 2 599 logements dont 2 439 résidences principales, 38 résidences secondaires et 122 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 2 439 | 93,8 % |
| Résidences secondaires | 38 | 1,5 % |
| Logements vacants | 122 | 4,7 % |
Sur les 2 599 logements recensés, 94 % sont occupés à l'année, 1 % servent de résidence secondaire et 5 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 99 | 4,3 % |
| 1919-1945 | 190 | 8,2 % |
| 1946-1970 | 707 | 30,6 % |
| 1971-1990 | 808 | 35,0 % |
| 1991-2005 | 266 | 11,5 % |
| 2006-2020 | 239 | 10,4 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 35 %, devant les constructions récentes (10 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 49 | 2,0 % |
| 2 pièces | 134 | 5,5 % |
| 3 pièces | 298 | 12,2 % |
| 4 pièces | 540 | 22,1 % |
| 5 pièces ou plus | 1 418 | 58,1 % |
Le parc compte 4,7 pièces en moyenne par logement, avec 58 % de logements de cinq pièces ou plus et 8 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 2 450 | 2 492 | 2 599 |
| Rés. principales | 2 276 | 2 323 | 2 439 |
| Rés. secondaires | 53 | 41 | 38 |
| Vacants | 121 | 127 | 122 |
À Guînes, commune similaire à 7 km, la part de propriétaires est de 61,5 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 798 | 73,7 % |
| Locataires (privé) | 239 | 9,8 % |
| Locataires HLM | 376 | 15,4 % |
| Logés gratuitement | 25 | 1,0 % |
Visualisation des quatre statuts — 73,7 % de propriétaires occupants, 25,2 % de locataires et 15 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 284 | 52,6 % |
| Fioul | 98 | 4,0 % |
| Électricité | 638 | 26,2 % |
| Gaz bouteille | 36 | 1,5 % |
| Autre (bois…) | 383 | 15,7 % |
Répartition des modes de chauffage: 53 % au gaz de ville, 26 % pour électricité, 16 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 195 |
| 2 à 4 ans | 375 |
| 5 à 9 ans | 407 |
| 10 ans ou plus | 1 461 |
| Total ménages | 2 439 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 312 |
| Sous-occupation modérée | 464 |
| Sous-occupation accentuée | 531 |
| Sous-occupation très accentuée | 1 078 |
| Suroccupation modérée | 58 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 257 | 10,5 % |
| 1 voiture | 1 090 | 44,7 % |
| 2 voitures ou plus | 1 092 | 44,8 % |
Motorisation des ménages: 11 % n'ont aucune voiture, 45 % en ont une et 45 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 72,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 443 | 1 246 | 165 | 32 |
| 1975 | 1 726 | 1 454 | 197 | 75 |
| 1982 | 1 951 | 1 679 | 157 | 115 |
| 1990 | 2 188 | 1 959 | 155 | 74 |
| 1999 | 2 256 | 2 057 | 131 | 68 |
| 2007 | 2 437 | 2 272 | 79 | 86 |
| 2012 | 2 450 | 2 276 | 53 | 121 |
| 2017 | 2 492 | 2 323 | 41 | 127 |
| 2023 | 2 599 | 2 439 | 38 | 122 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 1 443 logements, le total atteint 2 599 en 2023 (+80 %).
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 134 | 120 | 115 | 118 | 120 | 85 | 138 |
| Dont vacants > 2 ans | 35 | 34 | 37 | 35 | 36 | 46 | 47 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 1,0 % |
| Classe B | 7 | 1,4 % |
| Classe C | 116 | 24,0 % |
| Classe D | 190 | 39,3 % |
| Classe E | 108 | 22,3 % |
| Classe F | 36 | 7,4 % |
| Classe G | 22 | 4,5 % |
Répartition des étiquettes DPE: D en tête (39 %), 26 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 41 | 8,5 % |
| Classe B | 126 | 26,0 % |
| Classe C | 98 | 20,2 % |
| Classe D | 126 | 26,0 % |
| Classe E | 53 | 11,0 % |
| Classe F | 23 | 4,8 % |
| Classe G | 17 | 3,5 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (26 %), et 55 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 255 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 245 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 221 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 178 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 162 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 99 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 99 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 255 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 0 |
| Classe B | 7 | 0 |
| Classe C | 83 | 33 |
| Classe D | 176 | 14 |
| Classe E | 101 | 7 |
| Classe F | 35 | 1 |
| Classe G | 21 | 1 |
Performance comparée: maisons classées D (232), appartements classés C (185), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 112 |
| T3 | 120 |
| T4 | 97 |
| T5+ | 53 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Coulogne (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
2 599 logements sont décomptés dans le parc de Coulogne au millésime 2023, essentiellement destinés à l'habitat principal. La maison individuelle domine très largement, avec 87,4 % du parc. Ancrage local: la commune est dans la tradition communale des Hauts-de-France, dans l'arrière-pays du littoral du Pas-de-Calais, à 32 km environ.
Avec 73,7 % de propriétaires et 25,2 % de locataires, Coulogne se range du côté des communes à majorité propriétaire. Côté logement social, 15,4 % des résidences principales relèvent du parc HLM. Bilan SRU: déficit chiffré (19,1 % contre une obligation de 20,0 %).
L'ancienneté du parc de Coulogne mêle deux époques — 4,3 % avant 1919, 10,4 % après 2006. Le bilan énergétique pointe un parc plus consommateur que la moyenne: classe D et 227 kWh/m²/an. La part des passoires thermiques s'établit à 12,0 % — un enjeu de rénovation énergétique. Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (52,6 % des résidences principales).
Le parc de Coulogne a progressé de +4,3 % entre 2017 et 2023. 44,8 % des ménages de Coulogne disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Coulogne appartient au tissu dans la tradition communale des Hauts-de-France, repère pour lire son marché résidentiel. Le parc résidentiel de Coulogne s'inscrit dans un territoire dans l'arrière-pays du littoral du Pas-de-Calais, à 32 km environ.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2023, pour les 2 439 résidences principales de Coulogne et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Le marché immobilier de Coulogne a bondi de +6,0 % en un an, signal rare sur une commune de 5 438 habitants.
Verdict
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- Prix au m² dans le top 24 % du Pas-de-Calais
Analyse du marché immobilier à Coulogne
Acheter demande un effort important : 6,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Coulogne
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Coulogne s'établit à 1 958 €, sur la base de 61 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Coulogne se positionne dans le top 24 % des communes les plus chères du Pas-de-Calais.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 45,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Coulogne Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Coulogne
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian de Coulogne évolue de +10,8 %, passant de 1 767 à 1 958 €/m²; 61 ventes ont été enregistrées en 2025.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 92 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 61 | 61 |
| Prix médian/m² | 1 958 € | 1 958 € |
| Prix moyen/m² | 2 056 € | |
| Surface médiane | – | 92 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 88 | 1 767 € |
| 2022 | 87 | 1 833 € |
| 2023 | 63 | 1 771 € |
| 2024 | 64 | 1 847 € |
| 2025 | 61 | 1 958 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 1 440 autorisations et 412 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 29 %.
Vacance longue durée à Coulogne
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Coulogne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 415 logements autorisés à à Coulogne, dont 251 en 2025 (+80 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Coulogne
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les appartements, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Coulogne
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,90 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Coulogne
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 484 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Coulogne: la classe D domine, 12,0 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Coulogne
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S'installer à Coulogne : cadre de vie et logement
Avec 5 438 habitants concentrés sur 9,16 km² (594 hab/km²), Coulogne affiche un tissu villageois dense.
Le territoire abrite 2 appellations d'origine rattachées au terroir local et 131 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Coulogne
Coulogne et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Coulogne
Composition du parc immobilier à Coulogne
2 599 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 89,2 % du parc à Coulogne, 10,8 % en collectif.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Coulogne
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 2 309 logements).
- Avant 1919 4,3 % 99 logts
- 1919-1945 8,2 % 190 logts
- 1946-1970 30,6 % 707 logts
- 1971-1990 35,0 % 808 logts
- 1991-2005 11,5 % 266 logts
- 2006-2020 10,4 % 239 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Coulogne
131 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Coulogne
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- bv pieds de coteaux wateringues PPRN Approuvé approuvé le 25/03/2022
- PPRT CALAIRE CHIMIE PPRT Approuvé approuvé le 23/12/2011
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Coulogne
Pour une maison de 92 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
180 136 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Coulogne
Quel est le prix de l'immobilier à Coulogne ?
Le prix médian au m² à Coulogne est de 1 958 € (données DVF, 61 transactions). Pour une maison de 92 m² (surface médiane locale), compter environ 180 000 €.
Comment Coulogne se situe-t-elle dans le Pas-de-Calais ?
Coulogne se classe au 207ᵉ rang sur 870 communes du Pas-de-Calais — dans le top 24 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Coulogne ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Coulogne est de 5,9 % (loyer de 9,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
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Résumé
Le prix médian au m² à Coulogne ressort à 1 958 € (source DVF, 61 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel du Pas-de-Calais.
Le prix médian de Coulogne gagne +10,8 % entre 2021 et 2025. Sur l'ensemble de la période, 363 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +6,0 % sur le prix médian.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 1 958 €/m² pour une surface médiane de 92 m². Rapporté au revenu médian de Coulogne, un logement de 92 m² (180 136 €) représente 7,2 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 11,9 € (appartements) et 9,6 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche pour un appartement (5,9 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 1,5 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 415 logements autorisés, soit 83/an en moyenne. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 68 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Coulogne est dans la tradition communale des Hauts-de-France. Coulogne est dans l'arrière-pays du littoral du Pas-de-Calais, à 32 km environ, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.