01 Le parc de logements
Le parc comprend 2 158 logements dont 1 900 résidences principales, 123 résidences secondaires et 135 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 900 | 88,0 % |
| Résidences secondaires | 123 | 5,7 % |
| Logements vacants | 135 | 6,3 % |
Parmi les 2 158 logements du parc, 88 % assurent la fonction de résidence principale, contre 6 % de secondaires et 6 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 155 | 8,2 % |
| 1919-1945 | 188 | 9,9 % |
| 1946-1970 | 351 | 18,5 % |
| 1971-1990 | 638 | 33,6 % |
| 1991-2005 | 266 | 14,0 % |
| 2006-2020 | 303 | 15,9 % |
La période 1971-1990 concentre 34 % du parc, tandis que 8 % datent d'avant 1919 et 16 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 7 | 0,4 % |
| 2 pièces | 140 | 7,4 % |
| 3 pièces | 340 | 17,9 % |
| 4 pièces | 440 | 23,2 % |
| 5 pièces ou plus | 973 | 51,2 % |
Le parc compte 4,6 pièces en moyenne par logement, avec 51 % de logements de cinq pièces ou plus et 8 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 985 | 2 093 | 2 158 |
| Rés. principales | 1 740 | 1 815 | 1 900 |
| Rés. secondaires | 133 | 122 | 123 |
| Vacants | 112 | 157 | 135 |
À titre de comparaison : 72,4 % de part de propriétaires à Éperlecques, à 14 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 130 | 59,5 % |
| Locataires (privé) | 441 | 23,2 % |
| Locataires HLM | 288 | 15,2 % |
| Logés gratuitement | 41 | 2,2 % |
La répartition du parc occupé: 59,5 % de propriétaires, 38,4 % de locataires, dont 15 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 750 | 39,5 % |
| Fioul | 145 | 7,6 % |
| Électricité | 634 | 33,4 % |
| Gaz bouteille | 12 | 0,6 % |
| Autre (bois…) | 359 | 18,9 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (39 %), suivi par électricité (33 %) et autres sources (bois notamment) (19 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 240 |
| 2 à 4 ans | 324 |
| 5 à 9 ans | 332 |
| 10 ans ou plus | 1 004 |
| Total ménages | 1 900 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 255 |
| Sous-occupation modérée | 410 |
| Sous-occupation accentuée | 469 |
| Sous-occupation très accentuée | 730 |
| Suroccupation modérée | 34 |
| Suroccupation accentuée | 10 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 226 | 11,9 % |
| 1 voiture | 907 | 47,7 % |
| 2 voitures ou plus | 767 | 40,4 % |
Ventilation par équipement automobile: 12 % sans véhicule, 48 % mono-motorisés, 40 % multi-motorisés. Par ailleurs, 71,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 989 | 903 | 51 | 35 |
| 1975 | 1 098 | 956 | 87 | 55 |
| 1982 | 1 406 | 1 110 | 179 | 117 |
| 1990 | 1 705 | 1 333 | 288 | 84 |
| 1999 | 1 580 | 1 474 | 39 | 67 |
| 2007 | 1 749 | 1 633 | 31 | 85 |
| 2012 | 1 985 | 1 740 | 133 | 112 |
| 2017 | 2 093 | 1 815 | 122 | 157 |
| 2023 | 2 158 | 1 900 | 123 | 135 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 989 logements, le total atteint 2 158 en 2023 (+118 %).
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 181 | 177 | 153 | 174 | 163 | 113 | 170 |
| Dont vacants > 2 ans | 55 | 61 | 56 | 58 | 46 | 60 | 53 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 1,1 % |
| Classe B | 19 | 3,0 % |
| Classe C | 182 | 28,6 % |
| Classe D | 263 | 41,3 % |
| Classe E | 103 | 16,2 % |
| Classe F | 44 | 6,9 % |
| Classe G | 19 | 3,0 % |
Le graphique décompose les 637 diagnostics par étiquette énergétique: 41 % en D, 33 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 115 | 18,1 % |
| Classe B | 212 | 33,3 % |
| Classe C | 113 | 17,7 % |
| Classe D | 123 | 19,3 % |
| Classe E | 44 | 6,9 % |
| Classe F | 22 | 3,5 % |
| Classe G | 8 | 1,3 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (33 %), et 69 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 240 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 263 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 196 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 158 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 167 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 97 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 263 kWh/m²/an (1948-1974), minimum 97 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 0 |
| Classe B | 17 | 2 |
| Classe C | 153 | 29 |
| Classe D | 201 | 62 |
| Classe E | 81 | 22 |
| Classe F | 37 | 7 |
| Classe G | 12 | 7 |
Performance comparée: maisons classées D (204), appartements classés D (234), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 31 |
| T2 | 63 |
| T3 | 74 |
| T4 | 74 |
| T5+ | 42 |
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Ardres (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc d'Ardres comprend 2 158 logements, dont l'essentiel (88,0 %) correspond à des résidences principales occupées à l'année. Le tissu résidentiel est presque uniquement composé de maisons (86,4 %). Ancrage local: la commune est caractéristique des communes du Nord et du Pas-de-Calais, dans l'arrière-pays du littoral du Pas-de-Calais, à 32 km environ.
Les propriétaires occupants sont majoritaires (59,5 %), devant les locataires (38,4 %). 15,2 % des logements occupés à titre principal sont des HLM.
Près d'15,9 % du parc d'Ardres a moins de vingt ans, signe d'une dynamique récente de construction. Côté DPE, le parc d'Ardres est dans la moyenne — classe D dominante, 210 kWh/m²/an. Le gaz de ville équipe 39,5 % des logements occupés à titre principal.
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2017–2023 (+3,1 %). 40,4 % des ménages d'Ardres disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune caractéristique des communes du Nord et du Pas-de-Calais. Sur le plan physique, la commune est dans l'arrière-pays du littoral du Pas-de-Calais, à 32 km environ, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2023, pour les 1 900 résidences principales d'Ardres et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Ardres s'établit à 1 944 €, sur la base de 50 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Ardres se positionne dans le top 25 % des communes les plus chères du Pas-de-Calais.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 43,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
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Évolution du marché immobilier d'Ardres Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier d'Ardres
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 765 €/m² → 1 944 €/m² (+10,1 %), volume annuel actuel 50 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 78 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
88,0 % de maisons et 12,0 % d'appartements parmi les 50 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 88,0 % de maisons et 12,0 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 50 | 44 | 6 |
| Prix médian/m² | 1 944 € | 1 944 € | 2 193 € |
| Prix moyen/m² | 1 921 € | ||
| Surface médiane | – | 101 m² | 78 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 51 | 1 765 € |
| 2022 | 68 | 1 720 € |
| 2023 | 48 | 1 819 € |
| 2024 | 38 | 1 997 € |
| 2025 | 50 | 1 944 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
492 logements autorisés cumulés, 320 commencés: la dynamique récente affiche 102 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Ardres
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Ardres (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Ardres: 109 logements autorisés sur 5 ans, 51 pour la dernière année (+70 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Ardres
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Ardres
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,52 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Ardres
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 637 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Ardres: majorité classée D, part de passoires thermiques à 9,9 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Ardres
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S'installer à Ardres : cadre de vie et logement
Avec 4 389 habitants concentrés sur 13,52 km² (325 hab/km²), Ardres affiche un tissu villageois dense.
Le territoire abrite 4 monuments historiques protégés, 2 appellations d'origine rattachées au terroir local et 212 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Ardres
Ardres et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Ardres
Composition du parc immobilier à Ardres
2 158 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Ardres: 88,9 % de maisons, 11,1 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Ardres
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 900 logements).
- Avant 1919 8,2 % 155 logts
- 1919-1945 9,9 % 188 logts
- 1946-1970 18,5 % 351 logts
- 1971-1990 33,6 % 638 logts
- 1991-2005 14,0 % 266 logts
- 2006-2020 15,9 % 303 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Ardres
212 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Ardres
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- bv pieds de coteaux wateringues PPRN Approuvé approuvé le 25/03/2022
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Ardres
Pour une maison de 101 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
196 344 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Ardres
Quel est le prix de l'immobilier à Ardres ?
Le prix médian au m² à Ardres est de 1 944 € (données DVF, 50 transactions). Pour une maison de 101 m² (surface médiane locale), compter environ 196 000 €.
Comment Ardres se situe-t-elle dans le Pas-de-Calais ?
Ardres se situe dans le top 25 % des communes les plus chères du Pas-de-Calais.
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Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Ardres est de 5,6 % (loyer de 9,1 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes d'Ardres
Ardres est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier d'Ardres se situe dans la moyenne — prix médian 1 944 €/m², dans la ligne de la médiane du Pas-de-Calais.
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Ardres a augmenté de +10,1 %. Au total, 255 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Typologie largement pavillonnaire à Ardres: 88,0 % des ventes enregistrées sont des maisons, pour un prix médian de 1 944 €/m². Rapporté au revenu médian d'Ardres, un logement de 101 m² (196 344 €) représente 8,0 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 10,2 €/m² pour un appartement et 9,1 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 5,6 % pour un appartement (5,6 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Ardres (5,7 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Rythme de construction régulier: 22 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Ardres est caractéristique des communes du Nord et du Pas-de-Calais. Sur le plan physique, la commune est dans l'arrière-pays du littoral du Pas-de-Calais, à 32 km environ, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.