Le marché immobilier de Guémené-sur-Scorff se situe dans la tranche basse des prix: le prix médian au m² s'établit à 1 187 € sur la base de 36 transactions enregistrées en 2024. La fourchette centrale des ventes s'étale de 791 à 1 494 €/m², signe d'un marché hétérogène où la localisation et l'état du bien pèsent lourd. Côté classement départemental, Guémené-sur-Scorff compte parmi les 4 % les plus abordables du Morbihan.
Le marché de Guémené-sur-Scorff connaît une hausse prononcée: +36,4 % sur le prix médian entre 2020 et 2024. Le cumul des ventes enregistrées sur 2020-2024 atteint 205 transactions (source DGFiP/DVF). Variation récente (12 mois): -10,3 %.
Typologie largement pavillonnaire à Guémené-sur-Scorff: 83,3 % des ventes enregistrées sont des maisons, pour un prix médian de 1 126 €/m². Rapporté au revenu médian de Guémené-sur-Scorff, un logement de 94 m² (105 844 €) représente 5,4 années de ressources brutes.
Loyers observés à Guémené-sur-Scorff: 13,6 €/m²/mois pour un appartement, 8,6 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 9,8 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 16,1 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
Le flux de permis reste marginal (6 logements autorisés entre 2020 et 2024), caractéristique d'un marché où les ventes portent principalement sur l'ancien. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 100 % des autorisations de la période).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Guémené-sur-Scorff est une commune des côtes armoricaines. La géographie joue son rôle: la commune est dans la plaine, à une altitude de 145 m.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2024 au plus récent.
Faut-il investir à Guémené-sur-Scorff en 2026 ?
Guémené-sur-Scorff affiche des prix parmi les plus accessibles du Morbihan (11ᵉ rang le moins élevé sur 249 communes).
Verdict
➤ investissement fortement recommandé
Points clés
- ✓ Marché locatif porteur
- ✓ Correction des prix récente
- ✓ Territoire très attractif
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Morbihan (11ᵉ rang le moins élevé)
- Opportunité locative forte (IOL 8,8)
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
- Correction récente des prix : -10,3 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Guémené-sur-Scorff
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,1/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 8,8/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 9,8 %.
Indices immobiliers de Guémené-sur-Scorff
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,1
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : fenêtres de négociation possibles.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : fenêtres de négociation possibles.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité moyenne : apport nécessaire.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité moyenne : apport nécessaire.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
8,8
Indice d'Opportunité Locative
Très favorable
Marché locatif très dynamique.
Indice d'Opportunité Locative
Très favorableMarché locatif très dynamique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Guémené-sur-Scorff : opportunités et risques
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Données du marché immobilier à Guémené-sur-Scorff
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Guémené-sur-Scorff s'établit à 1 187 €, sur la base de 36 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale s'étale de 791 € à 1 494 €/m² — hétérogénéité marquée, l'état et la localisation du bien pèsent lourd. Guémené-sur-Scorff fait partie du quart des communes les moins chères du Morbihan.
40,6 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 46,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 9,2 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Aperçu par typologie à Guémené-sur-Scorff
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Guémené-sur-Scorff
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Guémené-sur-Scorff
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Guémené-sur-Scorff (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 6 logements ont été autorisés à à Guémené-sur-Scorff, +200 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Guémené-sur-Scorff
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Guémené-sur-Scorff
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,26 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Guémené-sur-Scorff
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 249 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Guémené-sur-Scorff: classe D en tête, 40,6 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Guémené-sur-Scorff
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Guémené-sur-Scorff : cadre de vie et logement
Guémené-sur-Scorff compte 1 175 habitants, à 145 m d'altitude.
Le territoire abrite 4 monuments historiques protégés, 5 appellations d'origine rattachées au terroir local et 113 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Guémené-sur-Scorff
Guémené-sur-Scorff et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Guémené-sur-Scorff
737 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 556 maisons et 145 appartements à à Guémené-sur-Scorff.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Guémené-sur-Scorff
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 512 logements).
- Avant 1919 16,4 % 84 logts
- 1919-1945 9,6 % 49 logts
- 1946-1970 30,9 % 158 logts
- 1971-1990 28,9 % 148 logts
- 1991-2005 7,8 % 40 logts
- 2006-2019 6,3 % 32 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Guémené-sur-Scorff
113 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Guémené-sur-Scorff
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Guémené-sur-Scorff
Quel est le prix de l'immobilier à Guémené-sur-Scorff ?
Le prix médian au m² à Guémené-sur-Scorff est de 1 187 € (données DVF, 36 transactions). Pour une maison de 94 m² (surface médiane locale), compter environ 106 000 €.
Comment Guémené-sur-Scorff se situe-t-elle dans le Morbihan ?
Guémené-sur-Scorff figure parmi les communes les plus abordables du Morbihan : 239ᵉ rang sur 249, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Guémené-sur-Scorff ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Guémené-sur-Scorff est de 9,2 % (loyer de 8,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier de Guémené-sur-Scorff est-il énergétiquement dégradé ?
40,6 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Guémené-sur-Scorff.