01 Le parc de logements
Le parc comprend 642 logements dont 590 résidences principales, 14 résidences secondaires et 38 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 590 | 91,9 % |
| Résidences secondaires | 14 | 2,2 % |
| Logements vacants | 38 | 5,9 % |
Le graphique détaille la structure des 642 logements: 92 % sont habités en permanence, 2 % épisodiquement et 6 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 101 | 17,5 % |
| 1919-1945 | 23 | 4,0 % |
| 1946-1970 | 44 | 7,6 % |
| 1971-1990 | 167 | 28,9 % |
| 1991-2005 | 107 | 18,5 % |
| 2006-2019 | 135 | 23,4 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 29 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 18 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 4 | 0,7 % |
| 2 pièces | 9 | 1,5 % |
| 3 pièces | 56 | 9,5 % |
| 4 pièces | 186 | 31,5 % |
| 5 pièces ou plus | 335 | 56,8 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 57 % du parc, contre 2 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,8 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 550 | 611 | 642 |
| Rés. principales | 496 | 548 | 590 |
| Rés. secondaires | 17 | 22 | 14 |
| Vacants | 37 | 41 | 38 |
À titre de comparaison : 82,0 % de part de propriétaires à Taponas, à 3 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 498 | 84,4 % |
| Locataires (privé) | 75 | 12,7 % |
| Locataires HLM | 4 | 0,7 % |
| Logés gratuitement | 13 | 2,2 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 84,4 % de propriétaires face à 13,4 % de locataires (dont 1 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 194 | 32,9 % |
| Fioul | 63 | 10,7 % |
| Électricité | 195 | 33,1 % |
| Gaz bouteille | 6 | 1,0 % |
| Autre (bois…) | 132 | 22,4 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (33 %), suivi par gaz de ville (33 %) et autres sources (bois notamment) (22 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 51 |
| 2 à 4 ans | 99 |
| 5 à 9 ans | 103 |
| 10 ans ou plus | 337 |
| Total ménages | 590 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 30 |
| Sous-occupation modérée | 129 |
| Sous-occupation accentuée | 164 |
| Suroccupation modérée | 15 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 16 | 2,7 % |
| 1 voiture | 210 | 35,6 % |
| 2 voitures ou plus | 364 | 61,7 % |
Motorisation des ménages: 3 % n'ont aucune voiture, 36 % en ont une et 62 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 82,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 225 | 180 | 34 | 11 |
| 1975 | 251 | 199 | 38 | 14 |
| 1982 | 307 | 256 | 31 | 20 |
| 1990 | 377 | 337 | 28 | 12 |
| 1999 | 419 | 374 | 30 | 15 |
| 2006 | 493 | 451 | 22 | 20 |
| 2011 | 550 | 496 | 17 | 37 |
| 2016 | 611 | 548 | 22 | 41 |
| 2022 | 642 | 590 | 14 | 38 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 225 à 642 logements, soit +185 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 53 | 51 | 56 | 55 | 60 | 42 |
| Dont vacants > 2 ans | 23 | 23 | 20 | 24 | 22 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 11 | 7,0 % |
| Classe B | 4 | 2,5 % |
| Classe C | 47 | 29,7 % |
| Classe D | 33 | 20,9 % |
| Classe E | 31 | 19,6 % |
| Classe F | 21 | 13,3 % |
| Classe G | 11 | 7,0 % |
Le graphique décompose les 158 diagnostics par étiquette énergétique: 30 % en C, 39 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 32 | 20,3 % |
| Classe B | 38 | 24,1 % |
| Classe C | 36 | 22,8 % |
| Classe D | 14 | 8,9 % |
| Classe E | 21 | 13,3 % |
| Classe F | 11 | 7,0 % |
| Classe G | 6 | 3,8 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante B à 24 %, 67 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 247 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 290 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 245 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 162 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 167 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 64 kWh/m²/an |
Les logements construits 1948-1974 consomment en moyenne 290 kWh/m²/an, contre 64 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 226 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 10 | 1 |
| Classe B | 4 | 0 |
| Classe C | 32 | 15 |
| Classe D | 27 | 6 |
| Classe E | 28 | 3 |
| Classe F | 15 | 6 |
| Classe G | 11 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 220 kWh/m²/an côté maisons, C à 199 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 1 |
| T3 | 2 |
| T4 | 2 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Guéreins (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc immobilier de Guéreins totalise 642 logements en 2022, dominé par la résidence principale (590 unités, 91,9 %). La maison individuelle domine très largement, avec 91,7 % du parc. La commune est caractéristique des communes de l'Ain, dans les collines, à une altitude moyenne de 240 m.
La structure d'occupation de Guéreins est caractéristique des communes de propriétaires (84,4 %).
Le bâti de Guéreins s'étend d'un noyau historique (17,5 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (23,4 % après 2006). Le parc de Guéreins présente un profil énergétique intermédiaire: classe C, 216 kWh/m²/an, proche de la moyenne nationale. La part des passoires thermiques s'établit à 20,3 % — un enjeu de rénovation énergétique. Le chauffage principal est dominé par électricité (33,1 % des résidences principales).
Croissance modérée du parc de Guéreins entre 2016 et 2022 (+5,1 %). La multi-motorisation est la norme à Guéreins: 61,7 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune caractéristique des communes de l'Ain. Le contexte naturel (dans les collines, à une altitude moyenne de 240 m) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Le marché immobilier de Guéreins a bondi de +13,5 % en un an, signal rare sur une commune de 1 512 habitants.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 7,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 4,9 %
Pour qui est faite cette commune ?
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- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 24 % du Ain
- Prix en forte hausse : +13,5 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Guéreins
Acheter demande un effort important : 7,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Guéreins
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Guéreins s'établit à 2 804 €, sur la base de 21 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Guéreins se positionne dans le top 24 % des communes les plus chères du Ain.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 33,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Guéreins Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Guéreins
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 2 804 €/m² de prix médian pour 21 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -2,4 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
95,2 % de maisons et 4,8 % d'appartements parmi les 21 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 95,2 % de maisons et 4,8 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 21 | 20 | 1 |
| Prix médian/m² | 2 804 € | 2 735 € | 5 167 € |
| Prix moyen/m² | 2 783 € | ||
| Surface médiane | – | 101 m² | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 31 | 2 874 € |
| 2022 | 23 | 3 049 € |
| 2023 | 21 | 2 876 € |
| 2024 | 9 | 2 471 € |
| 2025 | 21 | 2 804 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 24 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 328 autorisations pour 122 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Guéreins
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Guéreins (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 106 logements autorisés à à Guéreins, dont 12 en 2025 (+361 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Guéreins
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Guéreins
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (33,57 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Guéreins
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 158 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Guéreins: la classe C domine, 20,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Guéreins
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Guéreins : cadre de vie et logement
Guéreins compte 1 512 habitants, à 192 m d'altitude. Le climat local affiche 12,4 °C de moyenne annuelle et 812 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 8 appellations d'origine rattachées au terroir local et 51 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Guéreins
Guéreins et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Guéreins
Composition du parc immobilier à Guéreins
642 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 92,2 % du parc à Guéreins, 7,8 % en collectif.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Guéreins
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 577 logements).
- Avant 1919 17,5 % 101 logts
- 1919-1945 4,0 % 23 logts
- 1946-1970 7,6 % 44 logts
- 1971-1990 28,9 % 167 logts
- 1991-2005 18,5 % 107 logts
- 2006-2019 23,4 % 135 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Guéreins
51 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Guéreins
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Guéreins
Pour une maison de 101 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
283 204 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Guéreins
Quel est le prix de l'immobilier à Guéreins ?
Le prix médian au m² à Guéreins est de 2 804 € (données DVF, 21 transactions). Pour une maison de 101 m² (surface médiane locale), compter environ 276 000 €.
Comment Guéreins se situe-t-elle dans le Ain ?
Guéreins se classe au 93ᵉ rang sur 390 communes du Ain — dans le top 24 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Guéreins ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Guéreins est de 4,9 % (loyer de 11,2 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Le parc immobilier de Guéreins est-il énergétiquement dégradé ?
20,3 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante C). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Guéreins.
Communes limitrophes de Guéreins
Guéreins est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Guéreins ressort à 2 804 € (source DVF, 21 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel de l'Ain.
Marché en palier: -2,4 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. Sur l'ensemble de la période, 105 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +13,5 % sur le prix médian.
La maison individuelle domine les ventes de Guéreins (95,2 % des transactions), à un prix médian de 2 735 €/m². Un bien type de 101 m² revient à environ 276 235 €, soit 10,9 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 11,7 € (appartements) et 11,2 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le ratio loyer / prix ressort à 2,7 %: rendement brut limité, cohérent avec un marché de valorisation long terme. Les résidences secondaires représentent 2,2 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les flux de permis restent élevés: 106 logements autorisés et 15 commencés sur la période 2021-2025. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 58 % des autorisations de la période).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Guéreins est caractéristique des communes de l'Ain. Contexte physique: dans les collines, à une altitude moyenne de 240 m.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.