01 Le parc de logements
Le parc comprend 6 347 logements dont 5 865 résidences principales, 83 résidences secondaires et 399 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 865 | 92,4 % |
| Résidences secondaires | 83 | 1,3 % |
| Logements vacants | 399 | 6,3 % |
Le graphique détaille la structure des 6 347 logements: 92 % sont habités en permanence, 1 % épisodiquement et 6 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 525 | 9,2 % |
| 1919-1945 | 267 | 4,7 % |
| 1946-1970 | 1 263 | 22,2 % |
| 1971-1990 | 1 190 | 20,9 % |
| 1991-2005 | 900 | 15,8 % |
| 2006-2019 | 1 549 | 27,2 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 2006-2019 arrive en tête avec 27 %, devant les constructions récentes (27 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 76 | 1,3 % |
| 2 pièces | 806 | 13,7 % |
| 3 pièces | 1 423 | 24,3 % |
| 4 pièces | 1 573 | 26,8 % |
| 5 pièces ou plus | 1 988 | 33,9 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 34 % du parc, contre 15 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,0 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 5 163 | 5 765 | 6 347 |
| Rés. principales | 4 742 | 5 336 | 5 865 |
| Rés. secondaires | 56 | 58 | 83 |
| Vacants | 365 | 371 | 399 |
À titre de comparaison : 55,9 % de part de propriétaires à Francheville, à 41 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 092 | 52,7 % |
| Locataires (privé) | 1 610 | 27,5 % |
| Locataires HLM | 1 110 | 18,9 % |
| Logés gratuitement | 52 | 0,9 % |
Occupation des résidences principales — 52,7 % appartiennent à leurs occupants, 46,4 % sont louées, avec 19 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 965 | 50,6 % |
| Fioul | 353 | 6,0 % |
| Électricité | 2 001 | 34,1 % |
| Gaz bouteille | 55 | 0,9 % |
| Autre (bois…) | 490 | 8,4 % |
Le gaz de ville équipe 51 % des résidences principales, devant électricité (34 %) et autres sources (bois notamment) (8 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 705 |
| 2 à 4 ans | 1 544 |
| 5 à 9 ans | 1 271 |
| 10 ans ou plus | 2 344 |
| Total ménages | 5 865 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 315 |
| Sous-occupation modérée | 1 830 |
| Sous-occupation accentuée | 1 323 |
| Suroccupation modérée | 208 |
| Suroccupation accentuée | 28 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 745 | 12,7 % |
| 1 voiture | 2 943 | 50,2 % |
| 2 voitures ou plus | 2 176 | 37,1 % |
Motorisation des ménages: 13 % n'ont aucune voiture, 50 % en ont une et 37 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 69,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 493 | 2 215 | 78 | 200 |
| 1975 | 2 752 | 2 510 | 104 | 138 |
| 1982 | 3 118 | 2 866 | 77 | 175 |
| 1990 | 3 301 | 3 031 | 92 | 178 |
| 1999 | 3 466 | 3 258 | 59 | 149 |
| 2006 | 4 281 | 3 969 | 48 | 264 |
| 2011 | 5 163 | 4 742 | 56 | 365 |
| 2016 | 5 765 | 5 336 | 58 | 371 |
| 2022 | 6 347 | 5 865 | 83 | 399 |
Trajectoire de long terme: 2 493 logements en 1968, 6 347 en 2022 (+155 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 595 | 653 | 514 | 477 | 512 | 293 |
| Dont vacants > 2 ans | 129 | 194 | 151 | 136 | 129 | 143 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 32 | 1,2 % |
| Classe B | 135 | 5,0 % |
| Classe C | 1 168 | 42,9 % |
| Classe D | 775 | 28,5 % |
| Classe E | 457 | 16,8 % |
| Classe F | 94 | 3,5 % |
| Classe G | 61 | 2,2 % |
Le graphique décompose les 2 722 diagnostics par étiquette énergétique: 43 % en C, 49 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 439 | 16,1 % |
| Classe B | 441 | 16,2 % |
| Classe C | 904 | 33,2 % |
| Classe D | 559 | 20,5 % |
| Classe E | 288 | 10,6 % |
| Classe F | 59 | 2,2 % |
| Classe G | 32 | 1,2 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (33 %), et 66 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 222 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 232 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 186 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 146 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 152 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 95 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 95 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 232 pour ceux 1948-1974.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 23 | 9 |
| Classe B | 35 | 100 |
| Classe C | 219 | 949 |
| Classe D | 153 | 622 |
| Classe E | 66 | 391 |
| Classe F | 41 | 53 |
| Classe G | 30 | 31 |
Les maisons affichent une classe dominante C (190 kWh/m²/an), les appartements C (190) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 23 |
| T2 | 361 |
| T3 | 661 |
| T4 | 399 |
| T5+ | 81 |
Faut-il investir à Belleville-en-Beaujolais en 2026 ?
Portée par la croissance démographique la plus forte de sa catégorie dans le Rhône (+16,5 % en 10 ans), Belleville-en-Beaujolais combine une desserte ferroviaire directe et un niveau d'équipements exceptionnel pour une commune de 14 000 habitants. Son marché immobilier, marqué par un rebond de prix en 2024, pose la question d'une fenêtre d'opportunité pour l'investisseur. Analyse des indicateurs.
Avec un indice d'attractivité territoriale de 7,5/10, Belleville-en-Beaujolais se positionne dans le top quart des communes du Rhône, confirmant son potentiel locatif supérieur à la moyenne.
Verdict
➤ Investir ici impose de cibler la location annuelle en appartement, avec un horizon de moyen terme pour compenser un effort d'acquisition significatif.
Points clés
- ✓ Rebond de +14,6 % en 2024 : dynamique positive
- ✓ Rendement locatif brut de 5,2 % pour les appartements
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (IAT 7,5/10)
- ⚠ Accessibilité faible (IAI 2,8/10) pour les locaux
- ⚠ Pression touristique immobilière limitée (IPTI 2,2/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Un prix médian de 2 866 €/m², inférieur d'environ 35 % à la moyenne nationale.
- Inférieure de près de 30 % à la moyenne des villes du Rhône de taille comparable.
- Rendement locatif brut supérieur de 1,5 point à celui des grandes métropoles comme Lyon.
Analyse du marché immobilier à Belleville-en-Beaujolais
Le marché immobilier de Belleville-en-Beaujolais affiche une pression notable (IPI 5,1/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,2/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 6,5 %.
Indices immobiliers de Belleville-en-Beaujolais
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,1
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression immobilière modérée (5,1/10) : marché équilibré, favorable à des négociations raisonnables.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression immobilière modérée (5,1/10) : marché équilibré, favorable à des négociations raisonnables.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité faible (2,8/10) : les prix dépassent la capacité d'achat locale, la demande est portée par l'extérieur.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité faible (2,8/10) : les prix dépassent la capacité d'achat locale, la demande est portée par l'extérieur.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,2
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (6,5/10) : demande locative soutenue, adaptée à un investissement en location annuelle.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (6,5/10) : demande locative soutenue, adaptée à un investissement en location annuelle.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (2,2/10) : peu d'activité locative saisonnière, privilégier la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (2,2/10) : peu d'activité locative saisonnière, privilégier la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2873,7 — Percentile dept : 37/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,1 — Percentile dept : 59/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 22/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 7,3 — Percentile dept : 79/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1401,6 — Percentile dept : 89/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,1 — Percentile dept : 41/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 48,7 — Percentile dept : 14/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 17,5 — Percentile dept : 8/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 47,3 — Percentile dept : 90/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 22/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 7,3 — Percentile dept : 79/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 46/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2873,7 — Percentile dept : 63/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 22/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 46/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,3 — Percentile dept : 43/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1401,6 — Percentile dept : 11/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Belleville-en-Beaujolais : opportunités et risques
L'investissement locatif à Belleville-en-Beaujolais trouve son meilleur terrain dans l'achat d'appartements, avec un rendement brut de 5,2 % selon la carte des loyers du ministère. Ce rendement, supérieur à la moyenne régionale, est soutenu par une demande locative structurée par le tissu économique local et la desserte TGV à 20 km. Il faut toutefois intégrer la charge de la taxe foncière, fixée à 30,05 % en 2024, qui rogne significativement le rendement net.
Le parc immobilier, dominé par des logements de classe énergétique C, présente un risque limité lié à la rénovation, avec seulement 6,8 % de passoires thermiques. Cet atout devient crucial au regard des interdictions de location à venir. L'investisseur devra cependant être vigilant sur la localisation précise du bien, car 13 risques naturels sont recensés et deux plans de prévention des risques (Ardières, Val de Saône) sont actifs.
La stratégie de plus-value à moyen terme est crédible, portée par la dynamique démographique et le ralentissement de la construction neuve. Cependant, la faible accessibilité pour les primo-accédants locaux (IAI de 2,8/10) représente un risque pour la liquidité à la revente si la demande extérieure venait à fléchir.
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Données du marché immobilier à Belleville-en-Beaujolais
DVF, loyers, permis, analyse expertLe rebond de 14,6 % du prix médian en 2024, d'après les données DVF, indique une reprise vigoureuse après la correction de l'année 2022. Cette hausse porte la valeur au mètre carré à son plus haut niveau sur cinq ans, confirmant l'attractivité résidentielle d'une commune bien équipée et connectée à l'agglomération lyonnaise par la gare de Belleville-sur-Saône.
Comparé aux communes de profil similaire dans le Rhône, l'écart de valorisation reste un atout. Belleville-en-Beaujolais se négocie 30 à 60 % moins cher que Genas ou Francheville, offrant un effet de levier intéressant pour un investisseur visant un rendement locatif. Cet écart ne repose pas sur un déficit de services, bien au contraire, comme en atteste l'indice de confort de services de 8,2/10.
Cette dynamique de prix s'appuie sur des indicateurs démographiques solides : une croissance de la population de +16,5 % en dix ans, un âge médian jeune (38,5 ans) et un taux d'emploi de 71,4 %. Néanmoins, le taux de chômage (9,9 %) et le revenu médian modeste (22 210 €) rappellent que la demande locale ne peut soutenir seule les prix actuels.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Belleville-en-Beaujolais Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix médians à Belleville-en-Beaujolais sur les cinq dernières années dessine une trajectoire en V. Après une hausse régulière jusqu'en 2021 (2 482 €/m²), le marché a connu une correction en 2022, avec un repli à 2 226 €/m². Le rebond est net dès 2023 et s'accélère en 2024 avec un bond de +14,6 % pour atteindre 2 552 €/m², dépassant ainsi le pic précédent. Cette performance place la commune en tête de sa catégorie départementale pour la croissance récente, devant des voisines comme Tarare. La dynamique est portée à la fois par les maisons et les appartements, ces derniers affichant désormais un prix médian légèrement supérieur (2 368 €/m²). Cette évolution reflète une demande soutenue, notamment de la part d'acheteurs extérieurs attirés par la qualité de vie et la connectivité.
Évolution du marché immobilier de Belleville-en-Beaujolais
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 2 552 €/m² de prix médian pour 143 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +5,5 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Selon les données DVF 2024, acquérir une maison type de 104 m² (291 720 €) ou un appartement de 55 m² (161 040 €) représente un effort financier substantiel. Le loyer moyen perçu couvrirait environ 65 % de la mensualité d'un crédit à taux courant sur 20 ans, laissant un effort net mensuel de l'ordre de 300 € à charge. Le rendement brut estimé de 5,2 % pour les appartements est attrayant, mais il faut en déduire la taxe foncière (30,05 %), la vacance locative et les frais de gestion. L'indicateur 'années de revenu' nécessaires pour acheter une maison (13,1 ans) confirme l'écart entre le prix du marché et le revenu médian local (22 210 €), signe que l'accessibilité repose sur des apporteurs extérieurs.
Acheter vs Louer — appartement 61 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
49,0 % de maisons et 51,0 % d'appartements parmi les 143 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (51,0 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 2 719 €/m² pour les maisons et 2 368 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 143 | 70 | 73 |
| Prix médian/m² | 2 552 € | 2 719 € | 2 368 € |
| Prix moyen/m² | 2 610 € | ||
| Surface médiane | – | 99 m² | 61 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 242 | 2 420 € |
| 2022 | 196 | 2 758 € |
| 2023 | 155 | 2 594 € |
| 2024 | 119 | 2 571 € |
| 2025 | 143 | 2 552 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Belleville-en-Beaujolais montre un net ralentissement. Si 384 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, la tendance est à la baisse de 31 % par rapport à la période précédente, avec seulement 35 permis délivrés en 2024. Ce reflux de l'offre nouvelle intervient dans un contexte de forte pression démographique (+7,3 % en cinq ans), ce qui devrait mécaniquement soutenir les prix de l'ancien à moyen terme. La part importante de logements construits après 2006 (27,2 % du parc) témoigne d'un développement récent qui a structuré l'offre. L'absence de surchauffe constructive limite le risque de sur-offre, mais reporte la tension sur le parc existant, souvent plus énergivore.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 176 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 28 sur 2013 — soit +528,6 %.
Vacance longue durée à Belleville-en-Beaujolais
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Belleville-en-Beaujolais (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Belleville-en-Beaujolais totalise 403 logements sur 5 ans, soit -30 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Belleville-en-Beaujolais
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Belleville-en-Beaujolais
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (30,05 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,8 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Passer du rendement brut au net nécessite de soustraire tous les coûts récurrents. À Belleville-en-Beaujolais, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 30,05 %. Il faut y ajouter la charge de copropriété (si applicable), les frais de gestion locative (environ 5-8 % du loyer), les travaux d'entretien et une provision pour vacance (le taux de logements vacants local est de 6,3 %). Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut théorique et le rendement net réellement perçu.
Performance énergétique du parc à Belleville-en-Beaujolais
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 722 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Belleville-en-Beaujolais est C, avec 5,7 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante C est un point fort, montrant un parc relativement performant. Seulement 6,8 % des logements sont classés F ou G (passoires thermiques), un taux bas qui limite le risque réglementaire à court terme. Cependant, les propriétaires de biens classés D ou E doivent anticiper des travaux de rénovation pour se conformer aux échéances de la loi Climat (interdiction de location des passoires dès 2025, puis obligation progressive d'audit et de rénovation).
Calculateur de rendement à Belleville-en-Beaujolais
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Cas pratique : un investissement type à Belleville-en-Beaujolais
Pour un appartement type de 55 m² à Belleville-en-Beaujolais, le prix d'achat médian est d'environ 161 040 €. Il peut se louer aux alentours de 700 € par mois (12,7 €/m²), générant un rendement brut annuel de 5,2 %. Après déduction de la taxe foncière, charges et provision pour vacance, le rendement net tombe à environ 3,4 %, soit un revenu locatif net annuel proche de 5 475 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Belleville-en-Beaujolais
- Négliger la taxe foncière locale, à 30,05 %.
- Oublier de provisionner la vacance locative (6,3 % de vacants).
- Surévaluer le loyer perçu par rapport au marché (12,7 €/m² en appartement).
- Ne pas vérifier la classe DPE du bien et ses obligations légales.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché local, moins soumis aux flux touristiques massifs, suit plutôt le rythme scolaire. La période de mars à juin est traditionnellement active, portée par les projets de mutation avant la rentrée. L'automne (septembre-octobre) connaît aussi un regain après la pause estivale. À noter : l'échéance de la taxe foncière en octobre peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette date. L'hiver est plus calme, mais peut offrir des opportunités avec moins de concurrence.
Le saviez-vous ?
- La commune compte deux monuments historiques protégés.
- 38,2 % de la population a moins de 30 ans, un profil jeune.
- Le score numérique de la commune est de 9/100, malgré une bonne couverture fibre.
S'installer à Belleville-en-Beaujolais : cadre de vie et logement
S'installer à Belleville-en-Beaujolais, c'est bénéficier d'un niveau d'équipements et de services rare pour une commune de cette taille, avec 649 commerces et services recensés par l'INSEE. La connexion fibre à 92,9 % des logements et la présence de trois opérateurs en 5G en font un territoire adapté au télétravail, renforçant son attractivité auprès des actifs.
Le cadre de vie est marqué par la proximité des vignobles du Beaujolais et de la Saône, mais aussi par une exposition à des risques naturels, notamment d'inondation. Les acquéreurs doivent systématiquement consulter les PPRNi en vigueur, car ils peuvent imposer des contraintes constructives ou assurables. La commune affiche par ailleurs une santé financière saine, avec une dette par habitant modérée (780 €).
Carte du marché immobilier à Belleville-en-Beaujolais
Belleville-en-Beaujolais et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Belleville-en-Beaujolais
Avec une température moyenne de 12,4°C et 812 mm de précipitations annuelles, le climat de Belleville-en-Beaujolais est tempéré, caractéristique de la vallée de la Saône. Les hivers sont modérés, les étés chauds. Ce profil convient aux acheteurs recherchant des saisons marquées sans excès, et est particulièrement adapté à la viticulture environnante. L'altitude moyenne de 183 m limite les épisodes de brouillard persistant.
Composition du parc immobilier à Belleville-en-Beaujolais
6 347 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Belleville-en-Beaujolais combine 50,2 % de maisons et 49,8 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier est équilibré, avec 50,2 % de maisons et une large majorité de résidences principales (92,4 %). Le faible taux de résidences secondaires (1,3 %) et un taux de propriétaires (52,7 %) légèrement supérieur à la moyenne nationale indiquent un marché ancré, peu spéculatif, où l'habitat permanent domine. Ceci suggère une certaine stabilité des prix et une communauté résidentielle établie.
Ancienneté du parc à Belleville-en-Beaujolais
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 695 logements).
- Avant 1919 9,2 % 525 logts
- 1919-1945 4,7 % 267 logts
- 1946-1970 22,2 % 1 263 logts
- 1971-1990 20,9 % 1 190 logts
- 1991-2005 15,8 % 900 logts
- 2006-2019 27,2 % 1 549 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Belleville-en-Beaujolais
649 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Belleville-en-Beaujolais
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à deux Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs : Ardières et Val de Saône - Saône Amont, liés aux crues. La sismicité est faible et le radon classé en potentiel faible. Les 13 arrêtés de catastrophe naturelle historiques concernent principalement les inondations et coulées de boue. Tout achat en zone inondable ou près des cours d'eau doit intégrer une étude précise du zonage PPR, pouvant impacter l'assurabilité et les travaux.
Cas pratique : un achat type à Belleville-en-Beaujolais
Pour une maison de 104 m² (surface correspondant au prix médian total), le budget d'acquisition est d'environ 291 720 € hors frais de notaire. Cela représente l'équivalent de 13,1 années du revenu médian local (22 210 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux estimé de 3,5 %, la mensualité hors assurance s'établirait autour de 1£800 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Belleville-en-Beaujolais
- Oublier de consulter le zonage PPR inondation avant l'offre.
- Ne pas challenger le diagnostic énergétique (DPE) fourni.
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au revenu médian local de 22 210 €.
- Négliger la proximité de la gare (1,2 km), un atout pour la revente.
Points clés à retenir à Belleville-en-Beaujolais
- Prix médian au m² à 2 866 €, en hausse de 14,6 % sur un an.
- Rendement brut appartement à 5,2 %, maison à 4,6 %.
- Climat tempéré : 12,4°C de moyenne, 812 mm de pluie.
- Parc récent : 27,2 % des logements construits après 2006.
- Marché équilibré : 50,2 % de maisons, 52,7 % de propriétaires.
- Taxe foncière sur le bâti à 30,05 % en 2024.
- 14 établissements scolaires et 118 commerces sur place.
- Prix des maisons (2 719 €/m²) légèrement inférieur aux appartements.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Belleville-en-Beaujolais ?
Au-delà du prix au m² moyen, la valeur d'un bien à Belleville-en-Beaujolais est sensible à plusieurs facteurs. La performance énergétique (DPE) pèse de plus en plus sur la valorisation et la capacité d'emprunt. La proximité des 14 établissements scolaires, des commerces (118 équipements) et de la gare (1,2 km) est valorisante. Pour une maison, la taille du terrain et la vue sont déterminantes. L'exposition sud/sud-ouest et un bon état général (moins de 5 % de vétusté) permettent une décote minimale à la revente.
Estimation indicative d'une maison à Belleville-en-Beaujolais
Pour une maison de 99 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
252 648 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent immobilier local maîtrise les micro-secteurs : un appartement rue Nationale n'a pas la même valeur qu'un bien en périphérie. Il évalue finement l'état réel, l'ensoleillement, les nuisances potentielles et l'impact exact du DPE. Son réseau lui permet de juger de la demande effective et de négocier avec des acheteurs sérieux, souvent pré-qualifiés. Enfin, il connaît les projets d'urbanisme (384 logements autorisés sur 5 ans) qui peuvent influencer les prix futurs.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², très agrégé.
- Oublier de valoriser un bon DPE (classe C dominante).
- Ne pas tenir compte de la baisse de 31 % des constructions neuves.
- Négliger l'impact des 649 équipements de proximité sur la valeur.
Investir à Belleville-en-Beaujolais : passer à l'action
Un bon investissement se joue sur la sélection précise du bien et la maîtrise des contraintes locales, comme les plans de prévention des risques (PPRNi) actifs sur la commune. Notre réseau de professionnels du Beaujolais vous aide à transformer cette analyse en acquisition rentable, en tenant compte des dernières transactions et des spécificités énergétiques du parc.
Vous avez les données du rebond de 2024. Voici ce qu'elles signifient concrètement pour votre projet d'acquisition.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Belleville-en-Beaujolais grâce aux 145 transactions DVF 2024 et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles DVF 2024
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Belleville-en-Beaujolais
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Belleville-en-Beaujolais ?
Le prix médian global s'établit à 2 866 €/m² en 2024 selon la DGFiP. Les appartements sont légèrement plus chers (2 368 €/m² médian) que les maisons (2 719 €/m²).
Est-ce le bon moment pour investir à Belleville-en-Beaujolais ?
Le marché a connu un rebond de 14,6 % en 2024, signe d'une dynamique positive. L'opportunité locative est élevée avec un rendement brut de 5,2 % pour les appartements, adapté à un investissement à moyen terme.
Belleville-en-Beaujolais est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, elle est significativement plus accessible. Son prix médian est inférieur de 16 % à Tarare et de plus de 50 % à des communes comme Chassieu ou Genas, pour un niveau d'équipements comparable.
Quel loyer peut-on espérer à Belleville-en-Beaujolais ?
Le loyer médian pour un appartement est de 12,7 €/m²/mois. Pour un appartement type de 55 m², cela représente un loyer mensuel d'environ 700 €.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?
La commune est concernée par des plans de prévention des risques d'inondation (PPRNi). Il est crucial de vérifier la situation du bien. De plus, le taux de chômage local de 9,9 % indique une fragilité économique relative.
Marché immobilier des communes voisines
À 2 866 €/m², Belleville-en-Beaujolais offre un effet de levier significatif face à des voisines comme Chassieu (+51 %) ou Craponne (+55 %), pour des indicateurs démographiques et de services comparables.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Belleville-en-Beaujolais.
Communes limitrophes de Belleville-en-Beaujolais
Belleville-en-Beaujolais est entourée de 10 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché aligné sur la moyenne départementale: 2 552 €/m² à Belleville-en-Beaujolais contre 3 604 €/m² pour le Rhône.
Hausse contenue du prix médian: +5,5 % sur la période 2021-2025. 855 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Marché mixte à Belleville-en-Beaujolais: maisons à 2 719 €/m² et appartements à 2 368 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Le bien médian (99 m² à 269 181 €) équivaut à 12,1 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Belleville-en-Beaujolais avoisinent 12,7 €/m² pour les appartements et 10,7 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,5 % pour un appartement (4,7 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (1,3 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 403 logements autorisés, soit 81/an en moyenne. Le gros des permis concerne des logements collectifs (74 % des autorisations sur 2021-2025).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Belleville-en-Beaujolais est caractéristique des communes des monts et coteaux du Rhône. Belleville-en-Beaujolais est à 240 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.