01 Le parc de logements
Le parc comprend 172 logements dont 161 résidences principales, 2 résidences secondaires et 9 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 161 | 93,6 % |
| Résidences secondaires | 2 | 1,2 % |
| Logements vacants | 9 | 5,2 % |
Parmi les 172 logements du parc, 94 % assurent la fonction de résidence principale, contre 1 % de secondaires et 5 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 23 | 14,6 % |
| 1919-1945 | 4 | 2,5 % |
| 1946-1970 | 6 | 3,8 % |
| 1971-1990 | 45 | 28,5 % |
| 1991-2005 | 26 | 16,5 % |
| 2006-2019 | 54 | 34,2 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 2006-2019 domine (34 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 15 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 3 | 1,9 % |
| 3 pièces | 21 | 13,0 % |
| 4 pièces | 39 | 24,1 % |
| 5 pièces ou plus | 99 | 61,1 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 61 % du parc, contre 2 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 5,1 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 126 | 142 | 172 |
| Rés. principales | 121 | 133 | 161 |
| Rés. secondaires | 0 | 4 | 2 |
| Vacants | 5 | 5 | 9 |
À titre de comparaison : 66,4 % de part de propriétaires à Saint-Pierre, à 19 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 136 | 84,5 % |
| Locataires (privé) | 23 | 14,3 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 2 | 1,2 % |
La répartition du parc occupé: 84,3 % de propriétaires, 14,5 % de locataires, dont 0 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 39 | 24,1 % |
| Fioul | 33 | 20,4 % |
| Électricité | 50 | 30,9 % |
| Gaz bouteille | 1 | 0,6 % |
| Autre (bois…) | 39 | 24,1 % |
Le électricité équipe 31 % des résidences principales, devant gaz de ville (24 %) et autres sources (bois notamment) (24 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 14 |
| 2 à 4 ans | 24 |
| 5 à 9 ans | 39 |
| 10 ans ou plus | 84 |
| Total ménages | 161 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 20 |
| Sous-occupation modérée | 54 |
| Sous-occupation accentuée | 24 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 | 1,2 % |
| 1 voiture | 63 | 39,1 % |
| 2 voitures ou plus | 97 | 60,2 % |
Équipement automobile des ménages: 1 % sans voiture, 39 % avec une voiture et 60 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 94,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 55 | 51 | 0 | 4 |
| 1975 | 85 | 76 | 0 | 9 |
| 1982 | 91 | 83 | 1 | 7 |
| 1990 | 97 | 88 | 3 | 6 |
| 1999 | 112 | 102 | 2 | 8 |
| 2006 | 117 | 117 | 0 | 0 |
| 2011 | 126 | 121 | 0 | 5 |
| 2016 | 142 | 133 | 4 | 5 |
| 2022 | 172 | 161 | 2 | 9 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 55 logements à l'origine, 172 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 12 | 11 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 9,5 % |
| Classe B | 4 | 9,5 % |
| Classe C | 7 | 16,7 % |
| Classe D | 11 | 26,2 % |
| Classe E | 6 | 14,3 % |
| Classe F | 5 | 11,9 % |
| Classe G | 5 | 11,9 % |
Distribution DPE sur 42 diagnostics: la majorité se situe en classe D (26 %), avec 36 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 8 | 19,0 % |
| Classe B | 7 | 16,7 % |
| Classe C | 10 | 23,8 % |
| Classe D | 6 | 14,3 % |
| Classe E | 5 | 11,9 % |
| Classe F | 3 | 7,1 % |
| Classe G | 3 | 7,1 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (24 %), et 60 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 269 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 269 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 223 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 188 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 192 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 81 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 269 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 81 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 0 |
| Classe B | 2 | 2 |
| Classe C | 5 | 2 |
| Classe D | 3 | 8 |
| Classe E | 3 | 3 |
| Classe F | 3 | 2 |
| Classe G | 5 | 0 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (208 kWh/m²/an) et appartements en classe D (219).
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Ichtratzheim (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc d'Ichtratzheim s'élève à 172 logements au recensement 2022, très majoritairement affectés à la résidence principale (93,6 %, soit 161 logements habités à titre permanent). Habitat à dominante pavillonnaire — 83,7 % de maisons, 16,3 % d'appartements complètent l'offre. Ichtratzheim est dans la mosaïque communale alsacienne, dans un relief de plaine, à 150 m d'altitude en moyenne.
Profil fortement patrimonial: 84,3 % des ménages d'Ichtratzheim sont propriétaires de leur logement.
Héritage et constructions récentes cohabitent: 14,6 % du parc date d'avant 1919, 34,2 % d'après 2006. Bilan énergétique intermédiaire: classe D et consommation moyenne (212 kWh/m²/an) calées sur la moyenne nationale (203). Sur le parc diagnostiqué, 23,8 % sont des passoires thermiques (F+G). Au plan énergétique résidentiel, 30,9 % des résidences principales s'appuient sur le électricité.
Dynamique de construction marquée: +21,1 % de logements en plus entre 2016 et 2022. La multi-motorisation est la norme à Ichtratzheim: 60,2 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Ichtratzheim est dans la mosaïque communale alsacienne, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. L'environnement physique — dans un relief de plaine, à 150 m d'altitude en moyenne — colore l'offre de logements et la demande locale.
Le détail du parc (161 résidences principales d'Ichtratzheim) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Lecture du marché immobilier à Ichtratzheim à partir des données publiques DVF.
Verdict
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Points clés
- ✓ Territoire très attractif
Pour qui est faite cette commune ?
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Analyse du marché immobilier à Ichtratzheim
Indices immobiliers d'Ichtratzheim
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,2
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Marché porté par le résidentiel local.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleMarché porté par le résidentiel local.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 15,5 — Percentile dept : 34/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 30/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 14,8 — Percentile dept : 98/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
- Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 30/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,2 — Percentile dept : 19/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 132,0 — Percentile dept : 47/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
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Données du marché immobilier à Ichtratzheim
DVF, loyers, permis, analyse expertLa taxe foncière sur le bâti s'élève à 25,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Ichtratzheim Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Indicateurs clés du marché
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global |
|---|---|
| Nombre de transactions | – |
| Prix médian/m² | – |
| Prix moyen/m² | – |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 154 autorisations et 134 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 87 %.
Construction neuve à Ichtratzheim (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 23 logements ont été autorisés à à Ichtratzheim, -15 % par rapport au cycle précédent.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Ichtratzheim
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Ichtratzheim
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (25,48 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Performance énergétique du parc à Ichtratzheim
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 42 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Ichtratzheim: classe D en tête, 23,8 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Ichtratzheim
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Ichtratzheim : cadre de vie et logement
Ichtratzheim compte 396 habitants, à 148 m d'altitude. Le climat local affiche 11,4 °C de moyenne annuelle et 636 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 10 appellations d'origine rattachées au terroir local et 12 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Ichtratzheim
Ichtratzheim et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Ichtratzheim
Composition du parc immobilier à Ichtratzheim
172 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
144 maisons pour 28 appartements: le parc à Ichtratzheim est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Ichtratzheim
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 158 logements).
- Avant 1919 14,6 % 23 logts
- 1919-1945 2,5 % 4 logts
- 1946-1970 3,8 % 6 logts
- 1971-1990 28,5 % 45 logts
- 1991-2005 16,5 % 26 logts
- 2006-2019 34,2 % 54 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Ichtratzheim
12 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Ichtratzheim
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Ichtratzheim
Le parc immobilier d'Ichtratzheim est-il énergétiquement dégradé ?
23,8 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Communes limitrophes d'Ichtratzheim
Ichtratzheim est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Loyers observés à Ichtratzheim: 14,1 €/m²/mois pour un appartement, 12,8 €/m²/mois pour une maison. Peu de résidences secondaires à Ichtratzheim (1,2 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Les flux de permis restent élevés: 23 logements autorisés et 23 commencés sur la période 2021-2025.
Côté contexte, Ichtratzheim est dans la mosaïque communale alsacienne, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Le cadre géographique (dans un relief de plaine, à 150 m d'altitude en moyenne) nuance l'analyse du marché.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).