Faut-il investir à Igny en 2026 ?
Intégrée à la Communauté d'Agglomération Paris-Saclay, Igny combine la tranquillité résidentielle d'une petite ville et la proximité d'un pôle économique majeur. Son marché immobilier, après un pic en 2023, amorce une correction qui interroge les investisseurs. Analyse des indicateurs pour 2026.
Le marché affiche une correction de 11,4 % en 2024, créant une fenêtre d'opportunité dans une commune membre de Paris-Saclay.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser le rendement locatif moyen terme, en acceptant une fiscalité élevée et en ciblant un bien rénové.
Points clés
- ✓ Correction de -11,4 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif brut supérieur à 5,4 %
- ✓ Dynamique démographique soutenue (+11,2 % en 5 ans)
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Taxe foncière élevée (45,34 %)
- ⚠ Parc ancien : 10,8 % d'avant 1945
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 4 575 €/m², Igny se situe au-dessus de la médiane nationale.
- Son prix au mètre carré est supérieur de plus de 30 % à la moyenne départementale de l'Essonne.
- Son rendement locatif brut de 5,4 % surpasse celui des grandes métropoles régionales.
Analyse du marché immobilier à Igny
Le marché d'Igny est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,0/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 5,7 %.
Indices immobiliers d'Igny
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
9,0
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression très élevée (9/10) : le marché est tendu, favorisant les vendeurs sur les biens bien placés.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression très élevée (9/10) : le marché est tendu, favorisant les vendeurs sur les biens bien placés.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité faible (1,9/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des ménages locaux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité faible (1,9/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des ménages locaux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,0
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (6/10) : la demande locative est soutenue, portée par l'attractivité du territoire.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (6/10) : la demande locative est soutenue, portée par l'attractivité du territoire.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée (5/10) : le marché locatif saisonnier n'est pas le moteur principal.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée (5/10) : le marché locatif saisonnier n'est pas le moteur principal.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 4565,3 — Percentile dept : 96/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 10,1 — Percentile dept : 93/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 5,1 — Percentile dept : 77/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 11,2 — Percentile dept : 93/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 2708,3 — Percentile dept : 87/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 10,1 — Percentile dept : 7/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 63,5 — Percentile dept : 35/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 12,2 — Percentile dept : 28/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 28,7 — Percentile dept : 64/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 5,1 — Percentile dept : 77/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 11,2 — Percentile dept : 93/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 59/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 4565,3 — Percentile dept : 4/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 5,1 — Percentile dept : 77/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 59/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,9 — Percentile dept : 47/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 2708,3 — Percentile dept : 13/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Igny : opportunités et risques
Investir à Igny en 2026 cible prioritairement le rendement locatif annuel. Les loyers moyens, à 20,1 €/m²/mois en appartement et 21,6 €/m²/mois en maison, génèrent un rendement brut aux alentours de 5,5 %. Néanmoins, la taxe foncière élevée (45,34 % en 2024) rogne significativement ce rendement, le ramenant à un net d'environ 3,1 % selon nos estimations.
La correction des prix ouvre une fenêtre d'opportunité pour acquérir à un niveau plus accessible, avec une perspective de revalorisation à moyen terme liée à la dynamique de Paris-Saclay. Toutefois, la faible accessibilité pour les ménages locaux (seulement 10 années de revenu médian pour acheter un appartement type) indique que le marché est porté par des acheteurs extérieurs, ce qui peut accroître la sensibilité aux cycles du crédit.
Attention au parc ancien : 10,8 % des logements sont antérieurs à 1945 et 12,1 % sont des passoires thermiques (classes F/G). La loi Climat & Résilience rendra ces biens progressivement indélocalisables. Une sélection rigoureuse sur la performance énergétique est impérative.
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Données du marché immobilier à Igny
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à Igny s'établit à 4 575 €/m² en 2024, selon les données DVF. Cette baisse de 11,4 % sur un an intervient après une hausse cumulative de plus de 10 % entre 2020 et 2023. Elle rééquilibre un marché qui avait pu apparaître surchauffé, en phase avec le retournement du cycle national du crédit.
La structure des transactions révèle un double marché. Les maisons, qui représentent près des deux tiers des ventes, atteignent un prix médian de 4 731 €/m² pour une surface typique de 110 m². Les appartements, à 4 187 €/m² (71 m² médians), affichent un écart de prix réduit avec les maisons, signe d'une demande pour le collectif bien desservi, notamment par la gare d'Igny (0,5 km).
Le contexte territorial, avec l'appartenance à Paris-Saclay, explique en partie la résilience des prix malgré la correction. La commune enregistre une croissance démographique robuste et un taux de chômage inférieur à 7,5 %, des indicateurs économiques qui soutiennent à moyen terme la demande résidentielle.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Igny Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
La trajectoire des prix à Igny sur cinq ans est marquée par une forte appréciation jusqu'en 2023, le prix médian passant de 4 681 €/m² en 2020 à 5 165 €/m² en 2023, soit une hausse de plus de 10 %. L'année 2024 enregistre toutefois un net repli de 11,4 %, ramenant le médian à 4 575 €/m². Cette correction, plus prononcée que dans certaines communes voisines, s'explique par le durcissement des conditions de crédit et un rééquilibrage après des années de forte tension. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique suggère que la phase de surchauffe est passée, offrant potentiellement des marges de négociation sur des biens qui auraient été hors de prix il y a deux ans.
Évolution du marché immobilier d'Igny
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 4 745 €/m² à 4 627 €/m² (-2,5 %), pour 118 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Selon les données DVF 2024, acquérir une maison type de 110 m² à Igny représente un investissement de près de 508 000 €. Avec un taux d'endettement standard, la mensualité de crédit avoisinerait 2 200 € sur 20 ans. Le loyer médian estimé de 21,6 €/m²/mois générerait un revenu locatif brut d'environ 2 376 € mensuels, couvrant la quasi-totalité de la mensualité. Après déduction des charges (taxe foncière élevée à 45,34 %, gestion, vacance), le rendement net ressort à environ 3,3 %, nécessitant un effort résiduel modeste ou un cash-flow légèrement positif selon le financement. La viabilité du montage repose donc sur un apport initial solide.
Acheter vs Louer — appartement 67 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 118 transactions ont été enregistrées à Igny, un volume en repli par rapport aux années précédentes (169 en 2022) mais qui témoigne d'un marché actif. Les maisons individuelles dominent les ventes (86 transactions, médiane à 4 731 €/m²), reflétant le caractère résidentiel pavillonnaire de la commune. Les appartements (32 ventes, médiane à 4 187 €/m²) concernent majoritairement des biens de 71 m² médians. Ce marché est aujourd'hui plus équilibré qu'en période de pic : les acheteurs disposent d'un meilleur pouvoir de négociation, surtout sur les biens nécessitant des travaux, dans un parc où plus de 10 % des logements ont été construits avant 1945.
Répartition des ventes
72,9 % de maisons et 27,1 % d'appartements parmi les 118 transactions enregistrées.
Sur 118 transactions enregistrées, 72,9 % portent sur des maisons (4 731 €/m²) et 27,1 % sur des appartements (4 187 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 118 | 86 | 32 |
| Prix médian/m² | 4 627 € | 4 731 € | 4 187 € |
| Prix moyen/m² | 5 194 € | ||
| Surface médiane | – | 100 m² | 67 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 137 | 4 745 € |
| 2022 | 153 | 4 980 € |
| 2023 | 103 | 5 000 € |
| 2024 | 90 | 4 544 € |
| 2025 | 118 | 4 627 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Igny est vigoureuse : 607 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une accélération nette en 2024 (196 autorisations, +123 % par rapport à la période précédente). Cette tendance, portée par l'intégration dans Paris-Saclay, répond à une pression démographique forte (+11,2 % d'habitants en 5 ans). Pour l'investisseur, cela indique une attractivité durable et un renouvellement du parc, limitant le risque de vétusté. Toutefois, il convient de surveiller l'équilibre entre offre nouvelle et demande, même si le contexte de rattrapage et la desserte ferroviaire (gare Igny à 500 m) soutiennent l'absorption.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
2 452 logements autorisés cumulés, 1 110 commencés: la dynamique récente affiche 192 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Igny
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Igny (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 692 logements autorisés à à Igny, dont 96 en 2025 (+309 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Igny
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Igny
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,34 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut de 5,6 % pour une maison à Igny est un point de départ. Pour obtenir le rendement net, déduisez systématiquement la taxe foncière, élevée ici à 45,34 %. Ajoutez les frais de gestion locative (environ 5 % du loyer), les provisions pour travaux et la vacance locative. Le taux de logements vacants local de 5,9 % suggère une rotation modérée. Un copropriété avec charges importantes peut aussi rogner la rentabilité. Prévoir 2 à 2,5 points d'écart entre brut et net est réaliste.
Performance énergétique du parc à Igny
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 810 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Igny: la classe D domine, 12,1 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante D (210 kWh/m²/an) situe le parc d'Igny dans la moyenne française, mais avec une marge de progression. 12,1 % des logements sont des passoires thermiques (F/G). Pour un acquéreur, cela implique un risque réglementaire à moyen terme : interdiction de location pour les passoires à partir de 2028 (G) et 2034 (F). Un bien classé E ou inférieur nécessitera des travaux de rénovation. C'est un levier de négociation à l'achat et un facteur à budgétiser pour améliorer le confort et la valeur du bien.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, adaptés aux couples et jeunes familles, dont la surface médiane est de 71 m². Les maisons avec jardin, très prisées, offrent un loyer au m² plus élevé (21,6 €/m²/mois). Méfiez-vous des passoires thermiques (12,1 % du parc en F/G) qui deviendront interdites à la location. Le neuf récent (11,1 % du parc post-2006) est plus facile à louer mais se paie.
Quelles zones cibler à Igny ?
Le centre, près de la gare et des commerces, est le plus recherché. Les secteurs résidentiels pavillonnaires, majoritaires, conviennent aux locations familiales de moyen/long terme. Aucune zone en forte rénovation n'est signalée, mais le dynamisme de Paris-Saclay peut irradier. La proximité des axes de la N118 et de l'A10 est un atout pour les locataires motorisés.
Calculateur de rendement à Igny
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Igny
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, dans un marché où 5,9 % des logements sont vacants. La dépendance à l'économie du plateau de Saclay constitue un aléa conjoncturel. Enfin, la taxe foncière significative (45,34 %) grève la rentabilité. Le risque inondation (PPRI Bièvre) peut imposer des assurances spécifiques.
Erreurs à éviter quand on investit à Igny
- Oublier la taxe foncière, à 45,34 % à Igny.
- Négliger le taux de vacance locative (5,9 %).
- Surévaluer le loyer perçu par rapport au marché (20,1 €/m² en appartement).
- Ne pas provisionner les travaux sur un parc ancien.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Igny suit le rythme francilien : une reprise en mars-avril et une activité soutenue jusqu'à l'été. L'automne (septembre-octobre) est aussi un bon moment, avec les repreneurs après les vacances. Évitez la fin d'année, période plus calme. Pour les vendeurs, mettre en avant le cadre de vie (parcs, proximité de la Bièvre) est plus efficace au printemps. Notez que la taxe foncière, due en septembre, peut inciter certains vendeurs à se décider avant cette échéance.
Le saviez-vous ?
- Igny a autorisé 196 logements neufs en 2024, en hausse de 123 %.
- La commune compte 2 hébergements touristiques seulement.
- Le score numérique de la commune est de 10/100 malgré une fibre à 100 %.
S'installer à Igny : cadre de vie et logement
Avec une densité de près de 2 700 hab/km², Igny offre un cadre urbain maîtrisé, à dominante pavillonnaire (62,6 % de maisons). La commune est bien pourvue en équipements du quotidien avec 291 commerces et services recensés par l'INSEE, dont 28 commerces de proximité et 50 établissements de santé. Son intégration à la communauté Paris-Saclay lui confère un accès privilégié aux emplois et équipements métropolitains.
La desserte est un atout majeur : la gare d'Igny, à quelques minutes à pied du centre, et la proximité de Massy TGV (3,2 km) relient Paris en une vingtaine de minutes. Le territoire présente un risque naturel modéré, avec un PPRI (inondation) sur la Bièvre et le ru de Vauhallan. La connectivité numérique est excellente, avec une couverture fibre et 5G à 100 %.
Carte du marché immobilier à Igny
Igny et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Igny
Avec une température moyenne annuelle de 11,7 °C et 654 mm de pluie par an, Igny bénéficie d'un climat océanique tempéré, similaire à l'Île-de-France. Les hivers sont frais sans excès, les étés agréables. Ce climat convient particulièrement aux familles recherchant un équilibre entre les saisons, sans conditions extrêmes. La proximité de la vallée de la Bièvre peut apporter une légère humidité. Pour un acheteur, c'est un cadre de vie stable, favorable aux activités extérieures une grande partie de l'année.
À qui s'adresse Igny ?
La commune s'adresse principalement aux familles travaillant en Île-de-France, attirées par les écoles et la relative tranquillité. Les primo-accédants peuvent tenter leur chance sur les petits appartements. Les retraités y trouvent aussi un cadre agréable, avec 22,8 % de plus de 60 ans. Le niveau de vie est confortable (revenu médian 31 760 €), sans être très aisé.
Avantages et limites à Igny
✓ Points forts
- Desserte ferroviaire excellente avec la gare Igny à 500 mètres.
- Dynamisme économique porté par la proximité du pôle Paris-Saclay.
- Équipements et services nombreux pour une ville de 10 800 habitants.
- Environnement résidentiel verdoyant et cadre de vie familial.
- Démographie jeune et active (âge médian 41,4 ans).
− À prendre en compte
- Prix au m² encore élevé malgré la baisse récente.
- Densité importante (2 708 hab./km²) pour une commune de petite taille.
- Risque inondation (PPRI) sur certains secteurs.
Composition du parc immobilier à Igny
4 830 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (62,6 %) et collectif (37,4 %).
Forte proportion de propriétaires occupants : marché stable mais offre locative limitée.
Le parc immobilier d'Igny est majoritairement constitué de maisons individuelles (62,6 %), ce qui dessine un profil de commune résidentielle et familiale. La part élevée de propriétaires occupants (71,3 %) indique un marché stable et ancré. Seuls 5,1 % de résidences secondaires et 5,9 % de logements vacants témoignent d'une faible pression touristique et spéculative. Cela attire des acheteurs cherchant un cadre de vie pérenne. La part de logements sociaux (20 %) correspond aux obligations légales et diversifie l'offre.
Ancienneté du parc à Igny
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 234 logements).
- Avant 1919 3,0 % 126 logts
- 1919-1945 7,8 % 330 logts
- 1946-1970 31,1 % 1 316 logts
- 1971-1990 32,3 % 1 369 logts
- 1991-2005 14,7 % 622 logts
- 2006-2019 11,1 % 471 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Igny
291 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Igny
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Igny est soumis à deux plans de prévention des risques (PPRI) pour la Bièvre et le ru de Vauhallan, indiquant des zones inondables. Consultez absolument le zonage avant tout achat. La sismicité est très faible et le radon faible, ce qui est rassurant. La commune a connu 10 arrêtés de catastrophe naturelle, liés vraisemblablement aux inondations. Ces contraintes peuvent impacter l'assurabilité et le prix du bien. Une vigilance particulière s'impose pour les terrains en fond de vallée ou près des cours d'eau.
Cas pratique : un achat type à Igny
Une maison type de 110 m² (correspondant au prix médian total de 507 980 €) représente l'équivalent de 16 années du revenu médian local (31 760 €). Avec un apport de 10 % (50 798 €) et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance est d'environ 2 910 €. À cela s'ajoutent la taxe foncière (environ 1 800 €/an) et les charges.
Erreurs à éviter quand on achète à Igny
- Négocier sans connaître le DPE, sous peine de travaux coûteux.
- Oublier de vérifier le zonage du PPRI Bièvre avant l'achat.
- Surestimer sa capacité d'emprunt sans compter les charges élevées.
- Ignorer l'impact des 607 logements neufs sur la valeur future.
Points clés à retenir à Igny
- Prix médian à 4 575 €/m², en baisse de 11,4 % sur un an.
- Rendement brut moyen : 5,6 % pour les maisons, 5,4 % pour les appartements.
- 62,6 % de maisons, profil résidentiel et familial.
- Maisons à 4 731 €/m², appartements à 4 187 €/m².
- Taxe foncière élevée à 45,34 %, impactant le rendement net.
- Climat tempéré : 11,7 °C de moyenne, 654 mm de pluie.
- Facteurs clés de valeur : proximité gare, DPE, terrain.
- Revenu médian local de 31 760 €, 4e rang du département.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Igny ?
À Igny, plusieurs facteurs influencent le prix au m² au-delà de la surface. La proximité de la gare (0,5 km) et des commerces (28 équipements) tire les valeurs vers le haut. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sont primordiales. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, avec 12,1 % de passoires à rénover. Un appartement avec vue dégagée ou en étage supérieur se valorise. Enfin, la localisation dans une rue calme versus un axe de circulation crée des écarts de prix significatifs.
Estimation indicative d'une maison à Igny
Pour une maison de 100 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
462 700 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Surévaluer votre bien dans ce marché acheteur le condamne à la vacance. À l'inverse, une sous-évaluation représente une perte sèche. Une estimation professionnelle croise les données de transactions réelles (comme les 97 ventes de l'année) avec les paramètres de votre logement : surface, nombre de pièces, année de construction, état, et exposition aux risques (comme le PPRI Bièvre). Elle tient aussi compte du DPE, critère de plus en plus discriminant, sachant que 12,1 % du parc est en passoire thermique.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation automatique se base sur des moyennes, mais le marché d'Igny est micro-localisé. Un professionnel connaît la valeur différentielle entre le quartier de la gare et les coteaux. Il évalue justement l'impact d'un DPE D versus F, ou d'une extension possible. Il intègre aussi la dynamique actuelle, avec une baisse des prix de 11,4 % sur un an, pour ajuster son avis. Enfin, son réseau lui permet de jauger la demande réelle et d'attirer des acheteurs sérieux, facilitant une vente au juste prix sans délai inutile.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m² (4 575 €).
- Sous-estimer l'impact négatif d'un DPE F ou G.
- Oublier de valoriser un atout comme la proximité de la gare.
- Viser un prix trop haut malgré la baisse du marché (-11,4 %).
Investir à Igny : passer à l'action
Les données DVF posent un diagnostic, mais la valeur réelle d'un investissement se joue sur le terrain : sélection du bien, état du DPE, négociation. Notre réseau de professionnels locaux décrypte pour vous les micro-secteurs et les opportunités concrètes à Igny.
Ces chiffres dessinent un potentiel, mais sa concrétisation dépend du bien, de la rue et du timing.
Déterminez la valeur réelle d'un bien à Igny grâce à l'analyse des dernières transactions DVF et de la dynamique locale.
- Analyse basée sur les 97 ventes réelles de 2024
- Projections intégrant la fiscalité locale et le DPE
- Conseils d'un professionnel du secteur Paris-Saclay
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Igny
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Igny
Quel est le prix immobilier moyen à Igny ?
En 2024, le prix médian est de 4 575 €/m², avec une fourchette centrale comprise entre 3 906 € et 5 345 €/m². Le prix moyen s'élève à 5 515 €/m², tiré par les biens les plus prestigieux.
Est-ce le bon moment pour investir à Igny ?
La correction de 11,4 % des prix en 2024 crée un point d'entrée plus accessible qu'en 2023. Couplée à un rendement locatif brut supérieur à 5 %, elle peut constituer une opportunité pour un investissement locatif à moyen terme, sous réserve de sélectionner un bien économe en énergie.
Igny est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Igny est moins chère que des communes résidentielles très cotées comme Vaucresson (-73 %) ou Ville-d'Avray (-89 %), mais plus chère que d'autres voisines de plateau comme Paray-Vieille-Poste (+14 %) ou Magny-les-Hameaux (+11 %).
Quel rendement locatif espérer à Igny ?
Le rendement brut moyen est d'environ 5,4 % pour un appartement et 5,6 % pour une maison. Après déduction des charges (taxe foncière élevée, gestion, vacance), le rendement net se situe autour de 3,1 % à 3,3 %.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Igny ?
Les principaux risques sont la sensibilité aux taux d'intérêt (marché porté par l'extérieur), la taxe foncière élevée, et la présence de passoires thermiques (12,1 % du parc). Certains secteurs sont également concernés par un risque d'inondation (PPRI).
Marché immobilier des communes voisines
Igny offre un effet de levier immédiat par rapport à des voisines très cotées comme Vaucresson (+73 %) ou Ville-d'Avray (+89 %), tout en partageant des indicateurs similaires de desserte et de cadre de vie.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Igny.
Communes limitrophes d'Igny
Igny est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché haut de gamme: 4 627 €/m² à Igny en médiane, +41,1 % comparé à la moyenne départementale. Au classement départemental, Igny se place dans les 4 % de communes les plus chères de l'Essonne.
Sur la période 2021-2025, le prix médian d'Igny varie peu (-2,5 %). Sur l'ensemble de la période, 601 transactions sont recensées par les données DVF.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 4 731 €/m² (surface médiane 100 m²) et celui des appartements à 4 187 €/m² (67 m²). Rapporté au revenu médian d'Igny, un logement de 100 m² (473 100 €) représente 14,9 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 20,1 € (appartements) et 21,6 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,7 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (5,1 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve est soutenue à Igny: 692 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 138 par an. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 91 % des autorisations de la période).
Le marché immobilier d'Igny s'interprète dans un contexte plus large — Igny est au sein du maillage résidentiel de la région Île-de-France, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Contexte physique: à 174 m d'altitude, dans un paysage de collines.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.