Côté prix, Ville-d'Avray est un marché d'exception — 5 299 €/m² sur 82 ventes enregistrées, à des niveaux largement supérieurs dans les Hauts-de-Seine. La fourchette centrale des ventes (4 472 à 6 209 €/m²) reste resserrée, signe d'un marché relativement homogène. Dans les Hauts-de-Seine, Ville-d'Avray se classe parmi les 17 % de communes les plus accessibles (7e rang le moins cher sur 36).
Le prix médian au m² à Ville-d'Avray diminue de -10,2 % sur cinq ans (2020-2024). Au total, 527 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année fait apparaître une correction de -10,0 % du prix médian.
Marché à dominante collective à Ville-d'Avray: 84,1 % d'appartements dans les transactions, à 5 193 €/m² en médiane. Un bien type de 131 m² revient à environ 1 130 006 €, soit 29,4 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 22,8 €/m² pour un appartement et 23,9 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 5,3 %, un niveau intermédiaire. Les résidences secondaires représentent 4,6 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Dynamique de construction peu soutenue: 58 logements autorisés sur 5 ans, témoignant d'une tension foncière ou d'un marché contraint. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 91 % des logements autorisés.
Le marché immobilier de Ville-d'Avray s'interprète dans un contexte plus large — Ville-d'Avray est caractéristique du tissu urbain parisien, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Ville-d'Avray est à basse altitude (136 m), dans un relief de plaine, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).
Faut-il investir à Ville-d'Avray en 2026 ?
En lisière du parc de Saint-Cloud et à moins de 10 km de Paris, Ville-d'Avray bénéficie d'une situation géographique privilégiée en Hauts-de-Seine. Son marché immobilier, historiquement élevé, traverse une phase de correction marquée. Faut-il y voir une chance pour investir en 2026 ? Le verdict se niche dans l'écart entre prix, loyers et caractéristiques du parc.
Avec un prix median en recul de 10 % en un an et une accessibilite classée dans le top 10 % du département, le marché offre un point d'entrée inédit.
Verdict
➤ Investir ici nécessite une sélection rigoureuse pour tirer parti du rendement locatif correct, en visant le moyen terme.
Points clés
- ✓ Correction récente de -10 %
- ✓ Rendement brut de 5,3 % sur les appartements
- ✓ Accessibilité financière très élevée
- ⚠ Marché en baisse depuis 2022
- ⚠ Part significative de passoires thermiques (16,4 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Plus chère que 85 % des communes françaises
- Prix supérieurs de 25 % à la moyenne du département des Hauts-de-Seine
- Rendement locatif net inférieur aux métropoles régionales à forte croissance
Analyse du marché immobilier à Ville-d'Avray
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,3/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 8,0/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.
Indices immobiliers de Ville-d'Avray
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,3
Indice de Pression Immobilière
Faible
Pression immobilière faible : le marché est détendu, favorable aux acheteurs pour négocier.
Indice de Pression Immobilière
FaiblePression immobilière faible : le marché est détendu, favorable aux acheteurs pour négocier.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
9,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Très accessible
Accessibilité très élevée : les prix sont à un niveau raisonnable par rapport aux revenus locaux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Très accessibleAccessibilité très élevée : les prix sont à un niveau raisonnable par rapport aux revenus locaux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,9
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée : la demande locative est présente mais sans surchauffe.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée : la demande locative est présente mais sans surchauffe.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
8,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevé
Pression touristique très élevée : potentiel pour de la location saisonnière ou meublée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevéPression touristique très élevée : potentiel pour de la location saisonnière ou meublée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Ville-d'Avray : opportunités et risques
Avec un rendement brut de 5,3 % pour les appartements, Ville-d'Avray se positionne dans la moyenne haute des Hauts-de-Seine pour le locatif. Toutefois, le rendement net estimé à 3,6 % après charges et fiscalité est plus modeste. La taxe foncière, à 25,45 %, représente une charge annuelle non négligeable qui pèse sur la rentabilité réelle.
Le principal risque réside dans le parc énergétique : 16,4 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G). La loi Climat & Résilience rendra ces biens progressivement invendables et surtout non louables. Tout investissement doit intégrer un audit énergétique préalable et, le cas échéant, le budget des travaux de rénovation.
L'indice de pression touristique très élevé (8/10) et la proximité de Paris ouvrent une piste pour la location meublée ou saisonnière, stratégie qui pourrait offrir des loyers supérieurs à la location annuelle classique. Cette approche nécessite toutefois une gestion plus active et un investissement initial plus important en équipement.
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Données du marché immobilier à Ville-d'Avray
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a reculé de 10 % en 2024, selon les données DVF, une correction plus marquée que dans beaucoup de communes franciliennes. Ce mouvement ramène les valeurs au niveau de 2020, effaçant les gains de la période 2021-2022. La baisse est particulièrement sensible sur les maisons, dont le prix médian dépasse encore 8 626 €/m² mais a perdu du terrain.
Cette correction s'explique en partie par le resserrement des conditions de crédit et par un réalignement après une période de surchauffe. Néanmoins, Ville-d'Avray conserve un écart de prix substantiel avec ses voisines les plus cotées comme Croissy-sur-Seine (+56 %), ce qui préserve une relative accessibilité pour le département.
Le marché est caractérisé par une forte dominance de l'ancien, avec seulement 7,1 % du parc construit après 2006. La présence de 8 monuments historiques et d'un cadre arboré contribue à son attractivité résidentielle, un atout qui tempère les effets de la baisse cyclique des prix.
Aperçu par typologie à Ville-d'Avray
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Ville-d'Avray
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Ville-d'Avray
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Ville-d'Avray (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Ville-d'Avray: 58 logements autorisés sur 5 ans, 2 pour la dernière année (-85 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Seulement 58 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années, avec une chute de 85 % par rapport à la période précédente. Deux permis en 2024 indiquent un marché atone. Cette faible construction neuve maintient la pression sur l'ancien et limite le risque de sur-offre. Cela confirme l'attractivité résidentielle mais aussi les contraintes foncières sur une commune de 4 km², où le parc est déjà dense.
Fourchettes de loyers à Ville-d'Avray
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Ville-d'Avray
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (25,45 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,5 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut de 5,3 % pour les appartements chute à 3,6 % net. La taxe foncière, indexée sur une valeur locative cadastrale élevée en Île-de-France, est le premier poste. Ajoutez 1 à 2 % de frais de gestion si vous passez par une agence, la provision pour travaux (le parc est ancien à 12,1 % d'avant 1945) et les charges de copropriété. La vacance locative, limitée par un taux de 6,6 %, reste un risque à provisionner.
Performance énergétique du parc à Ville-d'Avray
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 138 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Ville-d'Avray: majorité classée D, part de passoires thermiques à 16,4 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La classe énergétique dominante est D (251 kWh/m²/an), soit une performance médiocre. 16,4 % du parc est classé F ou G (passoires). Ces logements sont concernés par les interdictions de location prévues par la loi Climat : interdiction d'augmenter le loyer dès 2025 pour les F et G, et mise en location interdite pour les G à partir de 2028. Un diagnostic obligatoire pour tout achat.
Calculateur de rendement à Ville-d'Avray
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Ville-d'Avray
Pour un appartement de 70 m² à Ville-d'Avray, comptez environ 370 000 € à l'achat. Au loyer médian de 22,8 €/m², cela génère 1 596 € de revenu mensuel brut, soit un rendement brut de 5,2 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 1 000 €/an), des charges et d'une provision vacance, le rendement net tombe à environ 3,5 %. Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 %, l'effort résiduel serait légèrement négatif sans apport conséquent.
Erreurs à éviter quand on investit à Ville-d'Avray
- Négliger la taxe foncière, élevée à 25,45 %.
- Oublier de provisionner pour rénover les passoires (16,4 % du parc).
- Tabler sur une hausse automatique des loyers, encadrée en zone tendue.
- Surévaluer le loyer réel par rapport au marché local (22,8 €/m²).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier francilien est plus actif de mars à juin. À Ville-d'Avray, la présence d'établissements scolaires (5) accentue cette tendance pour les familles. Évitez de vendre durant les vacances scolaires d'été. L'encaissement de la taxe foncière en septembre peut inciter certains vendeurs à se séparer d'un bien avant cette échéance, créant une opportunité d'achat en juillet-août. La faible activité touristique (1 hébergement) limite les variations estivales.
Le saviez-vous ?
- La commune compte 8 monuments historiques protégés.
- L'altitude moyenne est de 136 m, offrant des vues sur la région.
- Le score numérique est de 10/100 malgré une couverture fibre de 94,6 %.
S'installer à Ville-d'Avray : cadre de vie et logement
Ville-d'Avray offre un cadre de vie très vert, à seulement 9,7 km de la gare Montparnasse, via la gare locale Sèvres - Ville-d'Avray. Les 271 équipements recensés par l'INSEE, dont 70 dans le domaine de la santé, assurent une autonomie quotidienne. La connexion fibre atteint 94,6 % des logements, un atout majeur pour les télétravailleurs.
Le profil démographique est équilibré, avec un âge médian de 42,9 ans et une part des 60 ans et plus légèrement supérieure à la moyenne nationale. La commune compte 56 % de propriétaires, signe d'une population stable, et seulement 4,6 % de résidences secondaires, ce qui en fait un lieu de vie principal. Néanmoins, la présence d'un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif sur la commune impose de vérifier les contraintes constructives et assurantielles liées aux risques naturels recensés.
Carte du marché immobilier à Ville-d'Avray
Ville-d'Avray et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Ville-d'Avray
5 462 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 86,1 % d'appartements, 13,9 % de maisons — profil urbain marqué.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est majoritairement composé d'appartements (86,1 %) et dominé par les propriétaires (56,0 %). Ce taux de propriétaires, élevé pour l'Île-de-France, indique un marché stable et ancré. La part modeste de résidences secondaires (4,6 %) et de logements vacants (6,6 %) limite la rotation mais aussi l'offre locative. Le profil acheteur typique est un ménage propriétaire, installé pour le long terme.
Ancienneté du parc à Ville-d'Avray
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 818 logements).
- Avant 1919 5,6 % 272 logts
- 1919-1945 6,5 % 312 logts
- 1946-1970 49,5 % 2 386 logts
- 1971-1990 24,5 % 1 181 logts
- 1991-2005 6,7 % 324 logts
- 2006-2019 7,1 % 343 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Ville-d'Avray
271 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Ville-d'Avray
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- R111.3 sur la commune Ville-d'Avray PPRN Approuvé approuvé le 07/08/1985
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif, référencé R111.3. Six risques naturels sont recensés, dont inondations et mouvements de terrain. Cinq arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Le radon est faible et la sismicité très faible. Consultez le dossier départemental des risques et le PPR avant tout achat, car cela peut impacter l'assurabilité et les travaux.
Cas pratique : un achat type à Ville-d'Avray
Pour une maison de 130 m², le budget médian est de 1 130 006 € hors frais de notaire. Cela représente 29 années du revenu médian local (38 490 €). Avec un apport de 10 % (113 000 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 5¦500 €. Un tel achat est réservé aux ménages aisés ou aux transferts de patrimoine.
Erreurs à éviter quand on achète à Ville-d'Avray
- Oublier de vérifier le DPE et le risque travaux associé.
- Ne pas consulter le PPR actif (réf. R111.3) avant l'offre.
- Surestimer sa capacité d'emprunt face aux prix élevés.
- Négliger les charges de copropriété dans l'ancien.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Ville-d'Avray : passer à l'action
Les données DVF posent un diagnostic, mais la valeur réelle d'un bien se joue sur le terrain : état, DPE, exposition. Pour éviter les passoires thermiques et négocier au juste prix dans un marché en transition, l'expertise d'un professionnel ancré localement est déterminante.
Ces chiffres dessinent une opportunité, mais sa réussite dépend du bien et du secteur choisi.
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- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Ville-d'Avray
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Ville-d'Avray
Quel est le prix immobilier moyen à Ville-d'Avray ?
En 2024, le prix médian global est de 5 299 €/m². Les appartements se négocient autour de 5 193 €/m² et les maisons à 8 626 €/m², selon les transactions DVF.
Est-ce le bon moment pour investir à Ville-d'Avray ?
La correction de 10 % des prix en 2024 ouvre une fenêtre d'opportunité pour l'achat. L'investissement locatif est pertinent pour les appartements, sous réserve de sélectionner un bien énergétiquement performant.
Ville-d'Avray est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Elle est 20 % moins chère que Bougival et 56 % moins chère que Croissy-sur-Seine, mais 13 % plus chère qu'Igny. Son positionnement est intermédiaire dans le département.
Quel rendement locatif espérer à Ville-d'Avray ?
Le rendement locatif brut moyen pour un appartement est de 5,3 %. Compte tenu des charges et de la taxe foncière, le rendement net estimé est d'environ 3,6 %.
Quels sont les risques à considérer avant d'acheter ?
Il faut porter une attention particulière à la performance énergétique du bien (16,4 % du parc est en passoire thermique) et vérifier son assujettissement à un plan de prévention des risques (PPR).
Marché immobilier des communes voisines
Ville-D'avray affiche un prix au m² inférieur de 20 % à Bougival et de 56 % à Croissy-sur-Seine, pour des indicateurs locatifs similaires, offrant un effet de levier significatif.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Ville-d'Avray.
Communes limitrophes de Ville-d'Avray
Ville-d'Avray est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :