Logement & immobilier

Le logement à Voisins-le-Bretonneux

78960 Yvelines 10 624 hab.
Fiche complète

On recense 4 851 logements sur le territoire de Voisins-le-Bretonneux (4,5 pièces en moyenne).

Résidences principales 95%
Logements vacants 2,9%
Chauffage principal Électricité
DPE dominant D

01 Le parc de logements

4 851Logements au total
38 %Appartements i
68,1 %Propriétaires
1,7 %Rés. secondaires
16 %Logements sociaux i
2,9 %Logements vacants i-52% vs dept · -64% vs France
+4,4 %Évolution 2016–2022
1 213 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 4 851 logements dont 4 628 résidences principales, 83 résidences secondaires et 140 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Le graphique détaille la structure des 4 851 logements: 95 % sont habités en permanence, 2 % épisodiquement et 3 % restent inoccupés.

INSEE · 2022

Époque de construction

Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 62 %, devant les constructions récentes (11 % après 2006).

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Les logements de cinq pièces ou plus représentent 52 % du parc, contre 19 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,5 pièces.

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements4 4084 6474 851
Rés. principales4 2854 4414 628
Rés. secondaires345883
Vacants89148140

Commune voisine de taille comparable, Jouy-en-Josas (9 km) affiche 46,7 %

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

La répartition du parc occupé: 68,1 % de propriétaires, 30,7 % de locataires, dont 11 % en HLM.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Mode de chauffage dominant: électricité à 61 %. gaz de ville pèse 36 %, autres sources (bois notamment) 3 %.

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans541
2 à 4 ans881
5 à 9 ans696
10 ans ou plus2 510
Total ménages4 628
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale714
Sous-occupation modérée829
Sous-occupation accentuée794
Suroccupation modérée564
Suroccupation accentuée19
INSEE · 2022

Équipement automobile

Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 8 % sans, 43 % à une voiture, 49 % multi-motorisés. Par ailleurs, 86,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

4 851Logements en 2022
+1888 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 244 logements à l'origine, 4 851 aujourd'hui.

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 121 124 150 216 285 136
Dont vacants > 2 ans 18 28 39 63

04 Performance énergétique (DPE)

DClasse DPE dominante
198kWh/m²/an en moyenne
2,1 %Passoires (F+G) i
1 603Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
D
198 kWh/m²/an
E
F
G

Climat (GES)

A
B
1 985 kg CO2/an
C
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Répartition des étiquettes DPE: D en tête (52 %), 34 % du parc en classes vertueuses (A à C).

ADEME · GES

Distribution GES

Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe B dominante (57 %), 81 % de logements en A, B ou C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 303 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 145 pour le bâti après 2012.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Les maisons affichent une classe dominante D (208 kWh/m²/an), les appartements D (194) — l'écart typologique est marqué.

Comparaison territoriale
Consommation vs département-11 kWh/m²/an
Consommation vs France-5 kWh/m²/an
Passoires vs département-8,0 pts
Passoires vs France-7,8 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

Commune déficitaire SRU — Le taux de logements sociaux est inférieur à l'objectif légal.
21,9 %Taux logements sociaux i
972Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal25 %
StatutDéficitaire

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

8,52 €Loyer moyen /m² i
7,4 %Taux de vacance i
112dont PLAI i
175dont PLS i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T1176
T2244
T3300
T4231
T5+41

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

4 851 logements composent le parc de Voisins-le-Bretonneux en 2022, très majoritairement occupés à l'année (95,4 %). Au plan typologique, la maison (60,9 %) reste nettement majoritaire face à l'appartement (39,1 %). Voisins-le-Bretonneux est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne, en contexte de collines, à une altitude moyenne de 167 m.

Profil d'occupation typique d'une commune résidentielle: 68,1 % de propriétaires occupants. Le parc HLM pèse 11,3 % de l'offre de résidences principales. Le taux SRU communal — 21,9 % — n'atteint pas la cible légale de 25,0 %.

Le bâti de Voisins-le-Bretonneux s'étend d'un noyau historique (0,5 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (10,6 % après 2006). Performance énergétique dans la norme: D dominante et 198 kWh/m²/an, en ligne avec la médiane nationale. Le électricité est la première source de chauffage du parc (60,6 %).

Progression modérée du parc: +4,4 % entre 2016 et 2022. Profil fortement motorisé: 48,6 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.

Voisins-le-Bretonneux appartient au tissu caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne, repère pour lire son marché résidentiel. La commune est en contexte de collines, à une altitude moyenne de 167 m: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.

Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.

Faut-il investir à Voisins-le-Bretonneux en 2026 ?

Ancrée dans la dynamique agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines, Voisins-Le-Bretonneux combine un excellent maillage de transports, un taux de chômage bas et un parc de logements majoritairement récent. La baisse des prix en 2024 interroge sur le potentiel de reprise et les opportunités actuelles pour les investisseurs.

4 273 €/m² prix médian
-2,7 % sur un an
127 transactions 2026

Une correction de 7,5 % des prix en 2024 offre un point d'entrée inédit sur cette commune bien équipée de l'agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines.

Verdict

➤ Investir ici suppose de cibler un appartement pour la location annuelle, avec une vision moyen terme pour capter la reprise après correction.

Rendement correct
Risque modéré
Horizon moyen terme
Stratégie investissement locatif
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Points clés

  • ✓ Correction récente de -7,5 %
  • ✓ Rendement locatif brut supérieur à 5 %
  • ✓ Confort de services élevé (7/10)
  • ⚠ Démographie en recul (-2,7 %)
  • ⚠ Accessibilité modérée pour les locaux

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✗ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accédant local

Positionnement sur le marché

  • Avec un prix médian de 4 392 €/m², la commune se situe au-dessus de la moyenne nationale.
  • Son prix au m² est inférieur de plus de 20 % à la moyenne des Yvelines les plus chères.
  • Le rendement locatif brut (5,3 %) dépasse largement celui des grandes métropoles comme Paris.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Voisins-le-Bretonneux

Le marché immobilier de Voisins-le-Bretonneux affiche une pression notable (IPI 5,3/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.

L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.

Indices immobiliers de Voisins-le-Bretonneux

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

5,3

Indice de Pression Immobilière

Modéré

Pression modérée (5,3/10) : le marché n'est ni tendu ni atone, permettant des négociations.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
76
Années de revenu pour acheter 70 m²
60
% de résidences secondaires
20
Croissance démographique (5 ans)
14
Densité de population
89
5,2

Indice d'Accessibilité Immobilière

Moyen

Accessibilité modérée (3,6/10) : le prix dépasse la capacité d'achat médiane locale, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
41
% de propriétaires
33
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
26
3,6

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

Opportunité locative modérée (3,6/10) : la demande existe mais sans surchauffe, privilégiez les biens proches de la gare.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
76
% résidences secondaires (demande saisonnière)
20
Croissance démographique (5 ans)
14
Capacité touristique / population
38
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
24
2,1

Indice de Pression Touristique Immobilière

Faible

Pression touristique faible (1,5/10) : la location saisonnière n'est pas une stratégie pertinente ici.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
20
Capacité touristique / population
38
% de logements vacants
9
Faible densité (proxy isolement touristique)
11

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 4390,3 — Percentile dept : 76/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 8,7 — Percentile dept : 60/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 20/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : -2,7 — Percentile dept : 14/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 2656,0 — Percentile dept : 89/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 8,7 — Percentile dept : 41/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 65,0 — Percentile dept : 33/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 10,8 — Percentile dept : 26/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 31,9 — Percentile dept : 76/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 20/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : -2,7 — Percentile dept : 14/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 38/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 4390,3 — Percentile dept : 24/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 20/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 38/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 2,9 — Percentile dept : 9/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 2656,0 — Percentile dept : 11/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Voisins-le-Bretonneux : opportunités et risques

L'investissement locatif à Voisins-Le-Bretonneux trouve son intérêt principal dans le rendement brut des appartements, évalué à 5,3 % selon la carte des loyers. Ce niveau est supérieur à celui observé dans de nombreuses communes de la grande couronne parisienne. Toutefois, le rendement net estimé à 3,3 % est rogné par une taxe foncière élevée (39,98 %) et les charges de gestion.

Le parc immobilier, très majoritairement composé de maisons (62,1 %), oriente naturellement l'offre locative vers le segment familial. La part de logements sociaux (16 %) est inférieure au seuil SRU, limitant le risque de concurrence sur le bas de gamme. Seulement 2 % du parc est classé passoire thermique (F/G), un atout majeur face aux nouvelles réglementations qui interdront la location de ces biens.

La stratégie à privilégier est la location annuelle en appartement, ciblant les jeunes actifs travaillant dans le bassin d'emploi de Saint-Quentin-en-Yvelines ou sur l'axe de la gare TGV de Massy. La faiblesse de l'indice de pression touristique (1,5/10) écarte en revanche tout intérêt pour une approche saisonnière. L'horizon doit être moyen terme, pour laisser le temps au marché de digérer sa correction récente.

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Données du marché immobilier à Voisins-le-Bretonneux

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le prix au m² à Voisins-Le-Bretonneux, à 4 392 €, se situe dans un segment intermédiaire au sein des Yvelines. D'après les transactions DVF 2024, il marque un net repli après plusieurs années de croissance, un mouvement qui pourrait intéresser les investisseurs patients. La commune affiche une particularité : la valorisation presque identique des maisons et des appartements, ce qui est rare et indique un marché où la typologie influe moins que la localisation et la qualité du bien.

Comparée aux voisines prestigieuses, l'écart de prix est structurant. Elle est 32 % moins chère que Jouy-en-Josas et 38 % moins chère que Louveciennes, selon les données comparatives. Cet écart important, pour une commune bénéficiant elle aussi de la gare de Saint-Quentin-en-Yvelines à 3,1 km et d'un très bon niveau d'équipements, crée un argument solide en termes d'effet de levier et de marge de progression relative.

Le contexte territorial, avec un taux de chômage bas (6,1 %) et un indice de confort de services élevé (7/10), fournit des indicateurs économiques rassurants. Néanmoins, la baisse de la population (-2,7 % sur 5 ans) constitue un signal d'attention à monitorer, car elle peut à terme affecter la dynamique de demande.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Voisins-le-Bretonneux Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Après une progression régulière de 2019 à 2023, culminant à 4 746 €/m², le prix médian a subi une correction de 7,5 % en 2024, pour s'établir à 4 392 €/m². Cette baisse, plus marquée que dans certaines communes alentour, crée une fenêtre d'opportunité. La similitude des prix entre maisons et appartements (4 273 €/m² vs 4 265 €/m²) est atypique et révèle un marché homogène, où le critère de la surface prime sur la typologie. Pour un acheteur en 2026, cette correction récente impose une vigilance sur la stabilité des prix, mais offre une marge de négociation par rapport au pic de 2023. D'après les données DVF, le marché semble chercher un nouvel équilibre.

Évolution du marché immobilier de Voisins-le-Bretonneux

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

En 2025, 4 273 €/m² de prix médian pour 127 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -7,2 %.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 4 367 €/m²
Surface médiane 114 m²
Transactions 81
Appartements
Prix médian 4 265 €/m²
Surface médiane 52 m²
Transactions 46

Indicateurs clés du marché

-2,7 %
Variation annuelle prix/m² ?
5,5 %
Rendement locatif apparts ?
4,8 %
Rendement locatif maisons ?
34,4 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

497 838 €
Maison 114 m² ?
Mensualité ~2 887 €/mois (20 ans, 3,5 %)
221 780 €
Appartement 52 m² ?
Mensualité ~1 286 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

L'acquisition d'une maison type de 120 m² à 527 040 €, avec un apport de 20 %, génère une mensualité crédit d'environ 2 450 € (sur 20 ans à 4 %). Le loyer médian estimé de 17,4 €/m²/mois procure un revenu de 2 088 €, couvrant la quasi-totalité de l'échéance. Le rendement brut de 4,8 % est correct, mais la taxe foncière élevée (39,98 %) et les charges ramènent le net autour de 2,9 %. L'effort mensuel net est donc minime, mais la rentabilité réelle demeure modeste, dépendante d'une hypothèse de stabilité des loyers et d'absence de vacance locative.

Acheter vs Louer — appartement 52 m²

1 286 €/mois
Mensualité crédit ?
1 017 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 269 €/mois de plus

Accessibilité — années de revenu médian

14,0 ans
Pour une maison ?
6,3 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

19,6 €/m²
Loyer médian appartements ?
16,8 - 22,8 €/m²
17,4 €/m²
Loyer médian maisons ?
13,4 - 22,6 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Avec 127 transactions en 2024, le volume d'activité est en net recul par rapport aux années 2021-2022 (autour de 175 ventes). Ce ralentissement accompagne la correction des prix. Le marché est équilibré entre maisons (81 ventes, surface médiane 120 m²) et appartements (46 ventes, surface médiane 58 m²). Le prix médian global de 4 392 €/m² résulte de cette mixité. Les biens vendus correspondent majoritairement à des logements familiaux (maisons) et à des deux ou trois-pièces pour actifs ou jeunes ménages. Ce profil de transactions suggère un marché mature et résidentiel, où la liquidité reste correcte mais sans la frénésie observée en période de pic.

Répartition des ventes

63,8 % de maisons et 36,2 % d'appartements parmi les 127 transactions enregistrées.

63,8 % maisons, 36,2 % appartements sur 127 ventes: le collectif pèse 36,2 % du marché local.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 127 81 46
Prix médian/m² 4 273 € 4 367 € 4 265 €
Prix moyen/m² 4 407 €
Surface médiane – 114 m² 52 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 167 4 605 €
2022 171 4 792 €
2023 88 4 433 €
2024 87 4 392 €
2025 127 4 273 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction est vigoureuse : 744 logements autorisés sur les cinq dernières années, soit une tendance en hausse de 93 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cependant, aucun permis n'a été délivré en 2024, ce qui pourrait indiquer un cycle d'achèvement ou une pause temporaire. Cette forte programmation, couplée à une superficie communale limitée (4 km²), montre une volonté de densification maîtrisée. Elle répond à l'attractivité du territoire mais, face à une démographie en léger recul, elle nécessite un suivi attentif pour éviter tout risque de surplus d'offre à moyen terme, susceptible de peser sur les prix et les loyers.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Sur 13 périodes, 2 234 logements ont été autorisés et 2 090 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 94 %.

Vacance longue durée à Voisins-le-Bretonneux

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

136 logements vacants au total
63 vacants depuis plus de 2 ans 46,3 % des vacants

Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.

Construction neuve à Voisins-le-Bretonneux (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

La production neuve à à Voisins-le-Bretonneux totalise 629 logements sur 5 ans, soit +68 % vs la période antérieure.

629 logements autorisés sur 5 ans
4 en 2025 dernière année connue
+68 % vs 5 années précédentes tendance

Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.

Fourchettes de loyers à Voisins-le-Bretonneux

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 16,8 €/m²
Médian 19,6 €/m²
Haut 22,8 €/m²
Écart de 6,0 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 13,4 €/m²
Médian 17,4 €/m²
Haut 22,6 €/m²
Écart de 9,2 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Voisins-le-Bretonneux

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (52 m²)
~2 440 €/an
soit ~2,4 mois de loyer par an
Pour une maison type (114 m²)
~4 765 €/an
soit ~2,4 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 39,98 % Moyenne dept : 33,07 % +6,91 pt Moyenne France : 43,01 % -3,03 pt
Taxe d'habitation (rappel) 20,74 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

33,81 % 2021
33,77 % 2022
41,07 % 2023
39,98 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (39,98 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.

Le rendement net chute d'environ 2 points par rapport au brut. La taxe foncière, à 39,98 % de la valeur locative cadastrale, est le premier poste. S'y ajoutent les frais de gestion (environ 5 % du loyer), les provisions pour charges non récupérables et une épargne pour travaux. Un taux de vacance historiquement bas, lié à la demande en logement dans Saint-Quentin-en-Yvelines, limite ce risque. Prévoir 1 % du prix d'achat annuel en charges récurrentes hors crédit.

Performance énergétique du parc à Voisins-le-Bretonneux

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 603 diagnostics analysés (ADEME)

La classe énergétique dominante du parc à Voisins-le-Bretonneux est D, avec 2,1 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).

Classe dominante D
Passoires thermiques 2,1 % F + G
Conso moyenne 198 kWh/m²/an

Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.

La classe D dominante (197 kWh/m²/an) indique un parc d'une vingtaine d'années en moyenne, avec une performance énergétique modérée. Seulement 2 % de passoires thermiques (F/G) est un taux très bas, rassurant pour l'acheteur. Cela réduit le risque de décote et les travaux urgents. Cependant, la future réglementation (interdiction de location des passoires en 2025, obligation de rénovation pour les pires d'ici 2034) concerne peu de biens ici, mais incite à améliorer les DPE D/E pour valoriser le bien.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Les appartements, notamment les T2 et T3, sont les plus adaptés à la location, avec un loyer estimé à 19,6 €/m²/mois. Le petit parc d'appartements (moins de 40 % du total) peut créer une tension positive sur les biens bien placés. Les maisons, plus nombreuses, se louent autour de 17,4 €/m²/mois et intéressent les familles. Le parc est récent (10,6 % construit après 2006) et énergétiquement correct (classe D dominante, seulement 2 % de passoires), limitant le risque de travaux de rénovation urgents.

Quelles zones cibler à Voisins-le-Bretonneux ?

Le centre-bourg, bien desservi par les transports (gare à 3,1 km) et les commerces (39 équipements), est le plus attractif pour la location d'appartements. Les quartiers résidentiels pavillonnaires, majoritaires, conviennent aux locations familiales de maisons. Aucune zone en développement majeur n'est signalée, mais la dynamique intercommunale (Saint-Quentin-en-Yvelines) et les 744 logements autorisés sur 5 ans (+93 %) pourraient à terme augmenter l'offre neuve, potentiellement concurrente pour l'ancien.

Calculateur de rendement à Voisins-le-Bretonneux

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Voisins-le-Bretonneux

Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans notre calcul de rendement net. Le taux de chômage bas (6,1 %) et la baisse démographique (-2,7 % en 5 ans) peuvent modérer la demande. La taxe foncière élevée (39,98 %) pèse sur la rentabilité. Enfin, la dépendance à l'économie francilienne expose le marché aux retournements conjoncturels. La très faible part de résidences secondaires (1,7 %) élimine en revanche le risque de saisonnalité prononcée.

Erreurs à éviter quand on investit à Voisins-le-Bretonneux

  • Négliger la taxe foncière, à 39,98 % du loyer cadastral.
  • Surestimer le loyer en se basant sur Paris intra-muros.
  • Oublier de provisionner pour la rénovation des DPE D.
  • Choisir un bien sans vérifier la couverture fibre (99,3 %).

Quand acheter ou vendre ?

Le marché immobilier local suit le rythme scolaire francilien. Les meilleures périodes pour vendre sont le printemps (mars-juin) et le début de l'automne (septembre-octobre), lorsque les familles visitent. L'été est plus calme. Pour acheter, la fin d'année (novembre-décembre) peut offrir des opportunités avec des vendeurs plus motivés. Le versement de la taxe foncière en septembre pousse parfois certains propriétaires à se séparer d'un bien en début d'année.

Le saviez-vous ?

  • La commune compte 338 équipements publics pour 10 624 habitants.
  • Le taux de renouvellement des entreprises y est de 17,6 % par an.
  • L'indice de vieillissement (135,1) y est supérieur à la moyenne nationale.

S'installer à Voisins-le-Bretonneux : cadre de vie et logement

Avec 338 équipements recensés par l'INSEE pour environ 10 000 habitants, Voisins-Le-Bretonneux offre un cadre de vie très complet. Les résidents bénéficient d'une large palette de services (124), de commerces (39) et d'un accès aux soins facilité (116 établissements de santé). La connexion numérique est excellente, avec une couverture fibre de 99,3 %, un atout décisif pour les télétravailleurs.

L'offre de transport structure le territoire : la gare de Saint-Quentin-en-Yvelines - Montigny-le-Bretonneux à 3,1 km permet des liaisons directes vers Paris, tandis que la proximité de Massy TGV (15,9 km) ouvre l'accès au réseau national à grande vitesse. Ce double accès ferroviaire explique en partie l'attractivité résidentielle persistante, malgré le léger tassement démographique. Le profil des habitants, avec un âge médian de 42,7 ans, reflète une population active et établie.

Carte du marché immobilier à Voisins-le-Bretonneux

Voisins-le-Bretonneux et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Voisins-le-Bretonneux

11,6 °C
Température moyenne ?
1 714 h
Ensoleillement ?
685 mm
Précipitations ?
38 j
Jours de gel/an ?

Avec une température moyenne de 11,6 °C et 685 mm de pluie annuels, le climat est typique de l'Île-de-France : doux et modéré. Les hivers sont froids sans excès, les étés agréables. Ce profil convient aux actifs recherchant un cadre paisible à 3 km de la gare de Saint-Quentin-en-Yvelines, sans les extrêmes continentaux. L'altitude de 162 m offre un air légèrement plus frais l'été. Un atout pour les familles qui privilégient les espaces verts.

À qui s'adresse Voisins-le-Bretonneux ?

La commune s'adresse principalement aux familles cherchant une maison avec jardin dans un environnement calme et bien équipé. Les jeunes actifs travaillant en Île-de-France peuvent aussi y trouver un appartement spacieux, avec un bon rapport surface/prix comparé à Paris. Les retraités apprécieront la densité de services de santé (116 équipements) et la tranquillité, sous réserve d'accepter un climat légèrement plus frais (altitude 162 m) et un risque sismique très faible.

Avantages et limites à Voisins-le-Bretonneux

✓ Points forts

  • Desserte ferroviaire excellente (gare à 3,1 km, RER C, TGV proche).
  • Parc immobilier majoritairement composé de maisons individuelles (62,1 %).
  • Équipements et services nombreux (338 au total) pour une petite ville.
  • Environnement numérique optimisé (fibre 99,3 %, THD 100 %).
  • Parc énergétique de qualité (classe D dominante, seulement 2 % de passoires).

− À prendre en compte

  • Prix élevés au regard du revenu médian local (7,2 ans de revenu pour un appart type).
  • Démographie en léger déclin (-2,7 % en 5 ans), pouvant affecter la dynamique locale.
  • Fiscalité élevée (taxe foncière à 39,98 %) pour les propriétaires.

Composition du parc immobilier à Voisins-le-Bretonneux

4 851 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Le parc à Voisins-le-Bretonneux combine 62,1 % de maisons et 37,9 % d'appartements.

95,4 % Résidences principales 4 628 logements
1,7 % Résidences secondaires 83 logements
2,9 % Logements vacants 140 logements
68,1 % Propriétaires de leur résidence

Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.

Le parc est très majoritairement composé de maisons (62,1 %) et occupé par des propriétaires (68,1 %). Ce double indicateur indique un marché stable et ancré, peu spéculatif, avec une population sédentaire. La part de logements sociaux (16 %) et de résidences secondaires (1,7 %) est faible. L'acheteur type est donc souvent un primo-accédant ou une famille venue pour s'installer durablement, dans un environnement pavillonnaire dominant.

Ancienneté du parc à Voisins-le-Bretonneux

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 578 logements).

  • Avant 1919 0,5 % 25 logts
  • 1919-1945 0,4 % 20 logts
  • 1946-1970 4,7 % 217 logts
  • 1971-1990 62,2 % 2 848 logts
  • 1991-2005 21,6 % 987 logts
  • 2006-2019 10,6 % 483 logts

Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.

Équipements et services à Voisins-le-Bretonneux

338 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

39 Commerces
124 Services
116 Santé
23 Sports et loisirs
12 Enseignement
7 Tourisme
17 Transports

Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.

Risques naturels et géorisques à Voisins-le-Bretonneux

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Très faible Zone 1/5
Arrêtés catnat (historique) 12 catastrophes naturelles déclarées

La sismicité est très faible et le radon, gaz naturel radioactif, présente un risque faible. Les 12 arrêtés de catastrophe naturelle historiques concernent principalement des épisodes de sécheresse/réhydratation des sols (retrait-gonflement des argiles). Cette contrainte, courante en Île-de-France, implique de vérifier l'état des fondations et la présence d'un éventuel plan de prévention des risques (PPR) lors de l'acquisition. Une étude de sol est recommandée pour toute construction neuve.

Cas pratique : un achat type à Voisins-le-Bretonneux

Acheter une maison médiane de 120 m² coûte environ 527 k€ hors frais. Cela représente près de 15 années du revenu médian local (35 470 €). Avec un apport de 10 % (52 k€) et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élève à 2 800 €. Cette charge est souvent supportable pour un ménage de cadres bi-actifs, attirés par le cadre de vie et la desserte par la gare de Saint-Quentin-en-Yvelines à 3,1 km.

Erreurs à éviter quand on achète à Voisins-le-Bretonneux

  • Ne pas vérifier les risques de retrait-gonflement des argiles.
  • Oublier que 16 % de logements sociaux modèrent la plus-value.
  • Acheter sans regarder la note DPE, clé pour la revente.
  • Sous-estimer les trajets vers la gare TGV (15,9 km).

Points clés à retenir à Voisins-le-Bretonneux

  • Prix médian à 4 392 €/m², en baisse de 7,5 % sur un an.
  • Rendement brut locatif de 5,3 % pour les appartements.
  • 62,1 % de maisons, commune très pavillonnaire.
  • La taxe foncière s'élève à 39,98 % de la valeur locative.
  • Écart minime entre prix maison (4 273 €/m²) et appartement (4 265 €/m²).
  • Rendement net estimé à 3,3 % après charges et taxe foncière.
  • Climat doux, 11,6 °C de moyenne annuelle.
  • Le parc est récent : 10,6 % construit après 2006.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Voisins-le-Bretonneux ?

À Voisins-le-Bretonneux, la valeur se joue sur la localisation intra-communale et la typologie. Une maison avec jardin sera valorisée à proximité des 12 établissements scolaires ou des 39 commerces de proximité. Pour un appartement, l'étage, la vue et la qualité de la copropriété (avec seulement 1 % du parc antérieur à 1945) sont clés. Un DPE supérieur (B ou C) devient un argument de vente majeur. La proximité de la gare de Saint-Quentin (3,1 km) peut ajouter une prime de 5 à 10 % par rapport aux secteurs éloignés.

Estimation indicative d'une maison à Voisins-le-Bretonneux

Pour une maison de 114 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

487 122 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Dans un marché en baisse comme celui de Voisins-Le-Bretonneux, une surévaluation de seulement 5 % peut entraîner plusieurs mois de stagnation et un décote finale bien plus importante. À l'inverse, sous-estimer son bien revient à céder du patrimoine. Une estimation professionnelle, ancrée sur les transactions réelles du quartier (DVF) et les caractéristiques précises de votre logement (surface, DPE, année de construction), vous donne le juste prix pour attirer les acheteurs sans brader. C'est la première étape pour vendre dans des délais raisonnables, surtout avec une concurrence de 744 logements neufs autorisés sur 5 ans.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Un algorithme utilise des moyennes, mais ne voit pas l'exposition d'un jardin, l'ambiance d'une résidence ou la qualité récente d'une rénovation. Un professionnel local connaît la demande spécifique pour les quartiers près du Parc des Sources ou ceux desservis par les navettes vers la gare TGV. Il peut ajuster le prix en fonction de l'afflux de familles de cadres, dont le revenu médian local est de 35 470 €. Son estimation sert aussi d'outil de négociation face à des acheteurs informés.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Utiliser le prix au m² moyen sans pondérer par la surface.
  • Oublier d'ajuster à la baisse pour un DPE E ou F.
  • Ne pas tenir compte de la vue et de l'exposition au soleil.
  • Comparer avec des biens neufs sans déduire la décote d'ancien.

Investir à Voisins-le-Bretonneux : passer à l'action

Transformer cette analyse en acquisition gagnante requiert une expertise de terrain. Notre réseau de professionnels connaît les micro-secteurs et les biens qui tirent véritablement profit du potentiel locatif de la commune.

Les données dessinent un cadre, mais la réussite se joue sur le choix précis du bien et la négociation.

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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.

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    Questions fréquentes sur l'immobilier à Voisins-le-Bretonneux

    Quel est le prix moyen de l'immobilier à Voisins-Le-Bretonneux ?

    Le prix médian global s'établit à 4 392 €/m² en 2024, selon les données DVF. Une maison type de 120 m² coûte environ 527 000 € et un appartement de 58 m² autour de 254 500 €.

    Est-ce le bon moment pour acheter à Voisins-Le-Bretonneux ?

    Le marché a connu une baisse de 7,5 % en 2024, ce qui peut constituer une opportunité d'entrée. Cette correction suit plusieurs années de hausse et place les prix à un niveau plus accessible qu'en 2023.

    La commune est-elle plus chère que ses voisines ?

    Non, elle est significativement moins chère. Son prix au m² est inférieur de 32 % à celui de Jouy-en-Josas et de 38 % à celui de Louveciennes, selon les comparaisons 2024.

    Quel rendement locatif peut-on espérer ?

    Le rendement brut moyen pour un appartement est de 5,3 %, selon la carte des loyers. Après déduction des charges, le rendement net estimé est d'environ 3,3 %.

    Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?

    Les secteurs les plus proches de la gare de Saint-Quentin-en-Yvelines et du centre-ville sont les plus demandés pour la location, en raison de leur accessibilité et de la concentration des services.

    Marché immobilier des communes voisines

    Voisins-Le-Bretonneux affiche un écart de valorisation saisissant avec des voisines comme Jouy-en-Josas (+32 %) ou Louveciennes (+38 %), offrant un effet de levier significatif pour des indicateurs d'attractivité et de services comparables.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Voisins-le-Bretonneux.

    Communes limitrophes de Voisins-le-Bretonneux

    Voisins-le-Bretonneux est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    4 273 €/m² Prix médian à Voisins-le-Bretonneux
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Côté prix, Voisins-le-Bretonneux est un marché tendu — 4 273 €/m² sur 127 ventes récentes, +12,3 % par rapport au reste des Yvelines.

    Sur la période 2021-2025, le m² médian de Voisins-le-Bretonneux se replie de -7,2 %. 640 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.

    La ventilation des ventes associe 63,8 % de maisons et 36,2 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Un bien type de 114 m² revient à environ 497 838 €, soit 14,0 années de revenu médian local pour l'acquérir.

    Les loyers d'annonce de Voisins-le-Bretonneux avoisinent 19,6 €/m² pour les appartements et 17,4 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,5 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (1,7 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.

    Entre 2021 et 2025, 629 logements autorisés au permis de construire à Voisins-le-Bretonneux — un rythme moyen de 126 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 88 % des logements autorisés.

    Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Voisins-le-Bretonneux est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne. Voisins-le-Bretonneux est en contexte de collines, à une altitude moyenne de 167 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.

    Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Voisins-le-Bretonneux

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    Communes voisines

    Montigny-Le-Bretonneux 78180 32 465 hab. 1,6 km Guyancourt 78280 29 778 hab. 1,9 km Magny-Les-Hameaux 78114 9 386 hab. 4,6 km