Marché aligné sur la moyenne départementale: 2 403 €/m² à Ingré contre 2 043 €/m² pour le Loiret. 50 % des transactions se sont réalisées entre 2 034 et 2 789 €/m² — une amplitude modérée qui traduit un marché cohérent. Au classement départemental, Ingré se place dans les 6 % de communes les plus chères du Loiret.
Hausse contenue du prix médian: +3,2 % sur la période 2020-2024. 526 transactions au total sur la fenêtre 2020-2024, selon les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -6,3 % du prix médian.
Typologie largement pavillonnaire à Ingré: 89,2 % des ventes enregistrées sont des maisons, pour un prix médian de 2 404 €/m². Le bien médian (88 m² à 211 552 €) équivaut à 8,5 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce d'Ingré avoisinent 13,1 €/m² pour les appartements et 10,6 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,6 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (0,8 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Construction neuve active à Ingré: l'équivalent de 82 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2020 et 2024.
Côté contexte, Ingré est dans la vallée de la Loire ou ses affluents, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Ingré est à 115 m d'altitude, sur un relief peu marqué, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).
Faut-il investir à Ingré en 2026 ?
En première couronne d'Orléans, Ingré connaît une dynamique démographique soutenue (+21,5 % en 10 ans) qui a tiré son marché immobilier. L'intégration à la métropole, avec une gare TGV à moins de 6 km, en fait un pôle attractif. Cette analyse décrypte si cet atout territorial compense la baisse récente des prix et la faible accessibilité.
Malgré une correction récente de -6,3 %, la commune affiche l'une des plus fortes attractivités territoriales du département, justifiant un intérêt pour le locatif à horizon moyen terme.
Verdict
➤ Investir ici est pertinent pour un locatif classique à moyen terme, en acceptant un effort net et une plus-value différée par la correction.
Points clés
- ✓ Correction de -6,3 % : potentiel de point d'entrée
- ✓ Attractivité territoriale parmi les plus fortes du Loiret
- ✓ Tissu économique dynamique et démographie en croissance
- ⚠ Accessibilité financière très faible pour les locaux
- ⚠ Rendement net locatif amputé par la taxe foncière
- ⚠ Construction neuve en net ralentissement
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 2 403 €/m², Ingré est plus abordable que la moyenne des villes françaises de taille comparable.
- La commune se positionne au-dessus de la moyenne départementale, avec un prix supérieur de 22 % à des voisines comme Le Malesherbois.
- Son rendement locatif brut de 5,3 % dépasse celui des grandes métropoles, mais reste inférieur à certaines opportunités régionales.
Analyse du marché immobilier à Ingré
Le marché d'Ingré est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers d'Ingré
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,5
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression très élevée de 7,5/10 : le marché est tendu, favorable aux vendeurs sur les biens bien positionnés.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression très élevée de 7,5/10 : le marché est tendu, favorable aux vendeurs sur les biens bien positionnés.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité faible de 2/10 : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat du revenu médian local.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité faible de 2/10 : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat du revenu médian local.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,9
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée de 4,9/10 : la demande locative existe mais les rendements nets sont limités par les charges.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée de 4,9/10 : la demande locative existe mais les rendements nets sont limités par les charges.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
0,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible de 0,4/10 : oubliez la location saisonnière, le marché est clairement orienté résidentiel annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible de 0,4/10 : oubliez la location saisonnière, le marché est clairement orienté résidentiel annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Ingré : opportunités et risques
Investir à Ingré en locatif classique trouve sa logique dans la dynamique démographique et l'intégration métropolitaine. Le rendement brut des appartements (6,6 %) est correct, mais il est essentiel de calculer le net : avec une taxe foncière à 55,31 % et les frais de gestion, il tombe autour de 3,5 %. La part très faible de passoires thermiques (6,6 % classées F/G) limite le risque lié à la loi Climat et Résilience, un atout non négligeable.
La stratégie à privilégier est l'investissement en maison pour de la location annuelle à des familles, segment dominant et demandé. Toutefois, la forte proportion de propriétaires occupants (70,3 %) et le faible taux de logements vacants (4,7 %) indiquent un marché locatif relativement tendu mais sans excès de rotation.
Attention, le ralentissement de la construction neuve (-39 % de logements autorisés) pourrait, à terme, réduire l'offre locative et soutenir les loyers, mais il limite aussi les opportunités d'investissement dans le neuf. L'horizon doit être moyen terme pour espérer une reprise modérée des prix après la phase de correction actuelle.
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Données du marché immobilier à Ingré
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier d'Ingré se caractérise par un parc très majoritairement composé de maisons individuelles (83,6 %), répondant à une demande de familles et d'actifs attirés par le cadre périurbain. D'après les données DVF 2024, la baisse du prix médian de 6,3 % marque un tournant après deux années de hausse soutenue. Cette correction ramène les prix à un niveau proche de celui de 2020, effaçant en partie les gains de la période post-Covid.
L'analyse des transactions révèle une activité soutenue (120 ventes), signe que la demande, bien que moins solvable, reste présente portée par l'attractivité de l'agglo d'Orléans. La proximité immédiate des gares de La Chapelle-Saint-Mesmin (3 km) et des Aubrais (5,9 km) est un argument structurant pour les navetteurs, qui soutient cette demande.
Néanmoins, l'écart se creuse entre un marché soutenu par des acheteurs extérieurs et la capacité d'achat des Ingréens, dont le revenu médian (24 890 €) rend l'accession très difficile. Ce décalage impose une vigilance sur la liquidité à la revente pour des biens dans les tranches de prix les plus élevées.
Aperçu par typologie à Ingré
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Ingré
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Ingré
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Ingré (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Ingré totalise 410 logements sur 5 ans, soit -39 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Sur les cinq dernières années, 410 logements neufs ont été autorisés, mais la tendance est à la baisse (-39 % vs la période précédente). Seulement 49 logements sont prévus en 2024. Ce ralentissement de l'offre neuve peut limiter la pression à la baisse sur les prix de l'ancien à moyen terme. Il indique également un ajustement des promoteurs à la demande, dans un contexte de renchérissement du crédit et des matériaux. L'attractivité résidentielle demeure, mais se traduit moins par des grands programmes.
Fourchettes de loyers à Ingré
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Ingré
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (55,31 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net baisse d'environ 3 points par rapport au brut. La taxe foncière à Ingré, à 55,31 %, est un poste lourd. Pour un appartement médian, elle peut représenter plus de 800 €/an. Ajoutez les frais de gestion locative (environ 5-8 % du loyer), les travaux d'entretien, une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants local est de 4,7 %) et, le cas échéant, les charges de copropriété. Ces éléments pèsent significativement sur la rentabilité réelle.
Performance énergétique du parc à Ingré
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 420 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Ingré est C, avec 6,6 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier d'Ingré affiche une performance énergétique moyenne correcte, avec une classe dominante C (175 kWh/m²/an). Seulement 6,6 % des logements sont classés F ou G, des passoires thermiques. Ce chiffre, inférieur à la moyenne nationale, limite le risque réglementaire immédiat. Cependant, la loi Climat prévoit l'interdiction de location pour les passoires d'ici 2028. Pour un investisseur, vérifier le DPE reste crucial pour éviter des travaux coûteux ou une dépréciation du bien.
Calculateur de rendement à Ingré
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Ingré
Pour un appartement de 60 m² à Ingré, le prix médian est d'environ 145 000 €. Comptez un loyer de 786 €/mois (13,1 €/m²), soit un rendement brut de 6,6 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 70 €/mois) et des frais de gestion (40 €), le revenu net tombe à 676 €. Avec une mensualité de crédit de 530 € (apport 20 %, 20 ans), l'effort résiduel mensuel est d'environ 146 € en négatif.
Erreurs à éviter quand on investit à Ingré
- Négliger la taxe foncière à 55,31 %.
- Tabler sur le rendement brut sans déduire les charges.
- Oublier de provisionner la vacance locative (4,7 %).
- Acheter sans vérifier la classe DPE (risque loi Climat).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier d'Ingré suit le rythme scolaire classique. Les meilleures périodes pour vendre sont le printemps (mars-juin) et le début de l'automne (septembre-octobre), lorsque l'affluence de visiteurs est maximale. L'été peut être plus calme. Notez que la taxe foncière, relativement élevée ici, est exigible en septembre ; certains vendeurs peuvent être plus motivés en fin d'année. Acheter en hiver peut parfois permettre de négocier, les vendeurs étant souvent plus pressés.
Le saviez-vous ?
- Près d'un quart des logements (23,5 %) ont été construits après 2006.
- La commune compte 350 équipements pour 10 000 habitants.
- Le taux de renouvellement des entreprises y est de 19,9 % par an.
S'installer à Ingré : cadre de vie et logement
S'installer à Ingré, c'est bénéficier des avantages d'une petite ville bien équipée tout en restant à moins de 10 minutes en voiture du centre d'Orléans. La commune offre un cadre de vie familial avec ses 350 équipements recensés, dont 31 commerces de proximité et 51 établissements de santé, assurant une autonomie quotidienne. La forte connectivité numérique (fibre pour 83,4 % des logements) répond aux besoins des télétravailleurs.
Le territoire est marqué par une population relativement jeune (âge médian de 41,6 ans) et une croissance soutenue, qui dynamisent la vie locale. Avec seulement 0,8 % de résidences secondaires, l'ambiance est celle d'un bourg résidentiel actif, loin de la pression touristique. Les risques naturels sont très limités (sismicité très faible, radon faible), et le parc de logements est plutôt récent (23,5 % construits après 2006), garantissant un bon confort énergétique.
Carte du marché immobilier à Ingré
Ingré et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Ingré
4 208 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Ingré est composé très majoritairement de maisons (83,6 %), profil résidentiel familial typique.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc est très majoritairement composé de maisons individuelles (83,6 %). Avec 70,3 % de propriétaires occupants et seulement 0,8 % de résidences secondaires, Ingré présente un marché stable et ancré dans la vie de famille. Le faible taux de logements sociaux (13 %) et un taux de vacance modéré (4,7 %) indiquent une pression locative modérée mais réelle. Ce paysage attire principalement des acheteurs cherchant à s'installer durablement, souvent dans le cadre d'un projet familial.
Ancienneté du parc à Ingré
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 3 977 logements).
- Avant 1919 10,4 % 414 logts
- 1919-1945 3,1 % 123 logts
- 1946-1970 12,5 % 497 logts
- 1971-1990 25,9 % 1 030 logts
- 1991-2005 24,6 % 979 logts
- 2006-2019 23,5 % 934 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Ingré
350 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Ingré
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Ingré est exposé à un niveau très faible de sismicité et de radon. Quatre risques naturels sont recensés, pouvant inclure inondations, mouvements de terrain ou tempêtes. Neuf arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris par le passé. Consultez obligatoirement le plan de prévention des risques (PPR) en mairie et le dossier de diagnostics techniques (DDT) pour connaître les contraintes exactes sur la parcelle visée. Ces vérifications sont essentielles pour l'assurabilité et la valeur du bien.
Cas pratique : un achat type à Ingré
Pour une maison familiale de 88 m² à Ingré, le prix médian est de 211 552 €. Cela représente 8,5 années du revenu médian local (24 890 €). Avec un apport de 10 % (21 155 €), empruntant 190 400 € sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'établit autour de 1 100 €. Ajoutez environ 15 000 € de frais de notaire.
Erreurs à éviter quand on achète à Ingré
- Ne pas consulter le PPR en mairie pour les risques.
- Omettre de vérifier l'état de l'assainissement.
- Sous-estimer le coût des travaux sur une maison ancienne.
- Négocier sans connaître le prix médian au m² (2 403 €).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Ingré : passer à l'action
Identifier un bien aligné sur les tendances du marché ingréen demande une connaissance fine des quartiers et de la valeur réelle. Une négociation précise est cruciale dans un contexte de correction des prix. Notre réseau de professionnels locaux peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition stratégique.
Ces données tracent un profil de marché. Son application concrète à votre projet requiert une expertise locale.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Ingré grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 120 ventes récentes à Ingré
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Ingré
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Ingré
Quel est le prix moyen d'une maison à Ingré ?
Le prix médian d'une maison à Ingré est de 2 404 €/m², ce qui représente un investissement d'environ 211 550 € pour une surface médiane de 88 m². Les prix peuvent varier sensiblement selon le quartier et l'état du bien.
Ingré est-elle une commune attractive pour les investisseurs ?
Son intégration à Orléans Métropole et sa forte attractivité territoriale (indice 9,4/10) en font une cible. Le rendement locatif brut est correct (5,3 % pour les maisons), mais le rendement net est modéré après déduction des charges, dont une taxe foncière élevée.
Est-ce le bon moment pour acheter à Ingré ?
Le marché a connu une baisse de 6,3 % en 2024, ce qui peut représenter une opportunité de négociation. Compte tenu des indicateurs solides de la commune, un achat à horizon moyen ou long terme peut être pertinent.
Quel loyer peut-on espérer pour un appartement à Ingré ?
Le loyer médian pour un appartement est de 13,1 €/m²/mois. Pour un appartement de 61 m² (surface médiane), cela représente un loyer mensuel d'environ 800 €.
Comment évolue la population d'Ingré ?
Ingré connaît une forte croissance démographique : +21,5 % sur 10 ans. Cette dynamique soutient la demande immobilière, notamment locative, et contribue à la vitalité des commerces et services locaux.
Marché immobilier des communes voisines
L'écart de valorisation avec des communes comparables comme Pithiviers (-36 %) ou Le Malesherbois (-22 %) est considérable, ce qui suggère que la prime payée à Ingré repose sur ses indicateurs métropolitains, sans offrir de marge de plus-value évidente.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Ingré.
Communes limitrophes d'Ingré
Ingré est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :