En 2024, le marché immobilier d'Issoudun affiche un prix médian de 1 104 €/m², d'après les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières). Cette valeur recule de 3,4 % sur un an, sur la base de 193 transactions. La fourchette de prix reste large, de 741 à 1 674 €/m², révélant une hétérogénéité des biens et des secteurs. Près de 17,5 % des logements sont vacants, un taux qui peut influencer la liquidité du marché.
Comment se porte le marché immobilier à Issoudun
Le prix médian global de 1 104 €/m² situe Issoudun en deçà de plusieurs communes voisines comme Saint-Doulchard (1 790 €/m²) ou Varennes-Vauzelles (1 585 €/m²). La baisse annuelle de 3,4 % et le volume modéré de ventes (193) indiquent un marché calme, plutôt favorable aux acheteurs. La dominance des maisons (69,6 % du parc) se reflète dans les transactions : 150 ventes à 1 001 €/m² médian, contre seulement 43 pour les appartements, très rares et atypiques (5 549 €/m² pour 32 m² médians). Le taux de chômage local de 15,3 % et le déclin démographique (-4,5 % en 5 ans) pèsent sur la dynamique.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La baisse de 3,4 % sur un an du prix médian au m² reflète un marché en correction, dans un contexte national de hausse des taux. Cette tendance est cohérente avec le déclin démographique constaté (-10,2 % en 10 ans). Pour un vendeur, c'est le signe qu'une mise en prix réaliste, voire légèrement sous le marché, est nécessaire pour vendre dans des délais raisonnables. Pour un acheteur, cela ouvre des opportunités de négociation, surtout sur les biens à rénover, dans une commune où le prix moyen reste accessible sous la barre des 1 200 €/m².
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Issoudun
Les maisons individuelles représentent 7 transactions sur 10 et constituent l'offre principale, avec une surface médiane vendue de 77 m². Les appartements sont marginaux (22 % des ventes) et concernent souvent de très petites surfaces. Le parc est majoritairement ancien (28,5 % construit avant 1945) et dominé par les propriétaires occupants (56,7 %). Les acquéreurs sont donc principalement des ménages recherchant un pied-à-terre ou une résidence principale à budget contenu, le revenu médian local étant de 20 680 €.
Marché vendeur ou acheteur ?
Avec un volume de ventes limité et un prix en recul, Issoudun présente un marché d'acheteur. La vente n'est pas immédiate, sauf pour les biens bien positionnés et correctement prix. La fourchette de prix très étendue (741-1 674 €/m²) indique que la valeur réelle d'un bien dépend fortement de sa localisation précise, de son état et de sa surface. La faible part de construction neuve (86 logements autorisés en 5 ans) ne crée pas de suroffre pressante.
Vacance longue durée à Issoudun
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Issoudun (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Issoudun: 69 logements autorisés sur 5 ans, 2 pour la dernière année (-9 %).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Avec seulement 86 logements autorisés sur les 5 dernières années, dont 15 en 2024, la construction neuve est très limitée à Issoudun. Cette faible dynamique (+12 % sur la période) évite un risque de sur-offre qui ferait baisser les prix de l'ancien. Elle indique aussi une faible pression démographique et un renouvellement urbain modeste. Pour l'acheteur, l'offre se concentre donc sur le parc existant, souvent ancien. Le neuf reste un produit rare, potentiellement valorisable pour sa performance énergétique intrinsèque.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Issoudun suit un rythme classique, avec une reprise d'activité en mars-avril et une accalmie estivale (juillet-août) et hivernale (décembre). Pour vendre, le printemps est optimal, car les acheteurs cherchent à finaliser avant l'été. Pour acheter, l'automne peut offrir des opportunités sur des biens restés longtemps en vente. Notez que la taxe foncière, élevée, est exigible en septembre, un élément pouvant motiver certains vendeurs à céder avant cette échéance.
Le saviez-vous ?
- Issoudun compte 12 monuments historiques protégés pour 11 159 habitants.
- L'âge médian est de 51,7 ans, bien au-dessus de la moyenne nationale.
- Le score numérique de la commune est très faible, à 6/100.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Issoudun
- Prix médian au m² à 1 104 €, en baisse de 3,4 % sur un an.
- Écart majeur : 1 001 €/m² pour une maison, 5 549 €/m² pour un appartement.
- Revenu médian local de 20 680 €, inférieur à la moyenne nationale.
- Taux de vacance élevé à 17,5 %, signal de faiblesse locale.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Issoudun
Quel est le prix au m² à Issoudun en 2024 ?
Le prix médian global à Issoudun est de 1 104 €/m², selon les données DVF 2024. Il varie fortement : le premier quartile est à 741 €/m² et le troisième à 1 674 €/m².
Le prix immobilier à Issoudun est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix reculent de 3,4 % sur un an à Issoudun, selon le millésime DVF 2024. Le marché est en phase de correction, avec un volume de transactions modéré (193 ventes).
Quelle fourchette de prix pour une maison à Issoudun ?
Le prix médian des maisons est de 1 001 €/m² pour une surface médiane de 77 m². Comptez entre 80 000 et 130 000 € pour une maison de taille standard.
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