Le marché immobilier d'Istres affiche un prix médian de 3 128 €/m² sur l'ensemble des 463 transactions enregistrées par la base DVF (DGFiP) en 2024. Cette valeur marque un repli de 6,2 % sur un an. La lecture du marché nécessite de distinguer les typologies : les maisons (48 % du parc) se négocient 13 % plus cher que les appartements. La fourchette centrale des prix (du 1er au 3e quartile) s'étire de 2 541 à 3 750 €/m².
Comment se porte le marché immobilier à Istres
Le recul des prix de -6,2 % en un an, selon les données DVF 2024, indique un marché en phase de correction après les fortes hausses antérieures. Cette baisse s'inscrit dans un contexte régional contrasté, Istres restant moins chère que Six-Fours-Les-Plages (5 412 €/m²) mais proche d'Arles (3 145 €/m²). Les maisons, avec une surface médiane de 88 m² et un prix au mètre carré de 3 315 €, représentent 233 ventes. Les appartements (230 ventes, 61 m² médians) cèdent à 2 924 €/m². Le volume de transactions (463) témoigne d'une activité soutenue malgré le contexte.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La baisse de 6,2 % sur un an du prix médian au m² (DVF 2024) s'inscrit dans un contexte national de correction après la flambée post-Covid. Elle traduit un rééquilibrage du marché, pas un effondrement, dans une ville dont les indicateurs démographiques restent positifs (+2 % en 5 ans). Pour un acheteur, cette période peut offrir des opportunités de négociation. Pour un vendeur, elle impose un prix de vente réaliste et très bien étayé, car la marge de manœuvre se réduit face à des acquéreurs devenus plus prudents.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Istres
Les acquéreurs sont majoritairement des propriétaires occupants (51 % des résidences principales). Le parc se compose à 48 % de maisons, segment le plus actif. Les logements sociaux représentent 26 % du stock, indiquant une politique volontariste. Seulement 1,9 % sont des résidences secondaires, limitant l'effet de la pression touristique sur les prix. Les ventes récentes montrent que les biens construits après 2006 (20 % du parc) captent une prime, tandis que les passoires thermiques (2 %) pèsent sur les négociations.
Marché vendeur ou acheteur ?
Avec un taux de vacance de 4 % et une baisse des prix, le marché tend à basculer en faveur de l'acheteur. Néanmoins, la démographie positive (+2 % en 5 ans) et une construction neuve dynamique (965 logements autorisés en 2024) pourraient rééquilibrer l'offre et la demande à moyen terme. La facilité de vente dépend fortement de l'état du bien et de son DPE, la classe C (138 kWh/m²/an) étant dominante. La proximité de la gare (0,8 km) et de l'aéroport Marseille-Provence (20 km) reste un atout valorisant.
Dernières ventes enregistrées à Istres
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Istres
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Istres
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Istres
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Istres (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
La dynamique de construction neuve est vigoureuse : 2 701 logements autorisés sur 5 ans, avec une accélération de 28 % sur la dernière année. Ce volume, porté par la Métropole Aix-Marseille-Provence, indique une attractivité confirmée et répond à une demande soutenue. Cependant, à moyen terme, cette offre additionnelle pourrait modérer la pression à la hausse sur les prix de l'ancien dans certains segments, notamment l'immobilier récent. C'est un indicateur à surveiller pour un investisseur.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Istres suit une saisonnalité méditerranéenne. Le printemps (mars-juin) est traditionnellement la période la plus active, avec une offre et une demande accrues. L'automne (septembre-octobre) peut aussi être propice après la pause estivale. À noter que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à conclure avant cette échéance. L'été, marqué par la chaleur et les vacances, ralentit souvent les transactions.
Le saviez-vous ?
- Istres possède 6 monuments historiques protégés.
- La ville a autorisé 965 logements neufs en 2024 seulement.
- 82,1 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Istres
- Prix médian au m² : 3 128 € en 2024 (DVF).
- Baisse de 6,2 % sur un an, marché en correction.
- Maisons 10 % plus chères que les appartements en moyenne.
- Prix total médian : 291 720 € pour une maison.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Istres
Quel est le prix au m² à Istres en 2024 ?
Le prix médian à Istres est de 3 128 €/m², selon les données DVF 2024. Il diffère selon le type : 3 315 €/m² pour une maison et 2 924 €/m² pour un appartement.
Le prix immobilier à Istres est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix sont en baisse de 6,2 % sur un an. Ce recul place Istres dans une phase de correction, un mouvement observé dans de nombreuses communes de la région PACA.
Quelle fourchette de prix pour acheter à Istres ?
La fourchette centrale des prix (hors extrêmes) va de 2 541 à 3 750 €/m². 50 % des transactions de 2024 se situent dans cet intervalle, selon la base DGFiP.
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