4 angles pour comprendre le marché immobilier à Istres
Estimer mon bien
Estimation gratuite basée sur les transactions DVF et l'analyse experte du marché local.
Démarrer l'estimationPrix immobilier
Évolution sur 5 ans, fourchettes Q1/Q3, dernières ventes et comparaison avec les communes voisines.
Voir l'analyse des prixInvestir
Rendement locatif, profil locatif, types de biens à privilégier, simulation crédit et risques détaillés.
Voir l'analyse investissementAcheter
Cadre de vie, climat, services, démographie, profils types, avantages et inconvénients.
Voir le guide acheteurMarché immobilier à Istres en chiffres
Faut-il investir à Istres en 2026 ?
Porte de la Camargue et ville aéronautique historique, Istres bénéficie d'une économie ancrée et d'une démographie positive (+2 % en 5 ans). Son marché immobilier, après un pic en 2023, affiche une correction en 2024. Cette dynamique soulève une question cruciale pour l'investisseur : s'agit-il d'un point bas à saisir ou du début d'un cycle de repli ?
Avec un rendement locatif brut de 6,2 % et une correction de -6,2 % en 2024, Istres offre un point d'entrée plus attractif que ses voisines côtières.
Verdict
➤ Investir ici exige une stratégie locative annuelle ciblée, avec une sélection rigoureuse pour compenser la faible valorisation.
Points clés
- ✓ Correction de -6,2 % : fenêtre d'entrée
- ✓ Rendement brut apparts à 6,2 %
- ✓ Parc immobilier récent et bien isolé (DPE C)
- ⚠ Solvabilité locale limitée (revenu médian 22 710 €)
- ⚠ Pression touristique faible pour du saisonnier
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Moins chère que 73 % des stations balnéaires voisines comme Six-Fours.
- À quasi-égalité avec Arles (+1 %), mais avec un rendement locatif supérieur.
- Rendement brut des appartements (6,2 %) bien supérieur aux grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Istres
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 2,7/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers d'Istres
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
2,7
Indice de Pression Immobilière
Faible
Pression faible (2,7/10) : le marché est détendu, ce qui laisse du temps pour la négociation et la recherche.
Indice de Pression Immobilière
FaiblePression faible (2,7/10) : le marché est détendu, ce qui laisse du temps pour la négociation et la recherche.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
6,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité élevée (5,6/10) : le prix au m2 reste en deçà du pouvoir d'achat médian, un atout pour la liquidité.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité élevée (5,6/10) : le prix au m2 reste en deçà du pouvoir d'achat médian, un atout pour la liquidité.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,8
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (6,2/10) : la demande locative est soutenue, favorable à un investissement en meublé ou non meublé.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (6,2/10) : la demande locative est soutenue, favorable à un investissement en meublé ou non meublé.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (2,6/10) : peu d'opportunités pour la location saisonnière, privilégiez la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (2,6/10) : peu d'opportunités pour la location saisonnière, privilégiez la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3120,8 — Percentile dept : 14/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,6 — Percentile dept : 15/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 31/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 2,0 — Percentile dept : 42/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 388,5 — Percentile dept : 70/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,6 — Percentile dept : 85/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 48,0 — Percentile dept : 28/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 23,8 — Percentile dept : 7/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 49,0 — Percentile dept : 84/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 31/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,0 — Percentile dept : 42/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 38/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3120,8 — Percentile dept : 86/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 31/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 38/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,0 — Percentile dept : 9/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 388,5 — Percentile dept : 30/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Istres : cadre de vie et logement
Avec 44 292 habitants et une superficie de 114 km², Istres combine l'atmosphère d'une ville moyenne provençale et les avantages de la métropole Aix-Marseille-Provence. Le marché immobilier, en correction (-6,2 %), ouvre des opportunités pour les acheteurs. Un appartement type (61 m²) y coûte environ 178 000 €, soit l'équivalent de 7,9 ans de revenu médian local. Pour une maison de 88 m², comptez 292 000 € (12,8 ans de revenu).
Tout savoir pour acheter et vivre à IstresInvestir à Istres : passer à l'action
Identifier le bon bien au bon prix dans un marché en correction demande une expertise locale pointue. La fenêtre d'opportunité peut être étroite et se joue sur une analyse fine des transactions récentes et du potentiel locatif de chaque secteur.
Les données révèlent un potentiel, mais sa concrétisation dépend d'une connaissance fine des quartiers et des biens.
Évaluez la valeur réelle d'un bien à Istres grâce à l'analyse des 463 transactions DVF 2024 et de la dynamique locale.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Istres
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Istres
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Istres
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Istres ?
Le prix médian est de 3 128 €/m2 en 2024, avec une fourchette centrale comprise entre 2 541 et 3 750 €/m2. Les maisons sont plus chères (3 315 €/m2) que les appartements (2 924 €/m2).
Est-ce le bon moment pour acheter à Istres ?
Le marché a corrigé de -6,2 % en 2024, offrant un point d'entrée potentiellement intéressant. L'accessibilité est correcte (IAI 5,6/10), mais l'investissement locatif est plus pertinent que la recherche de plus-value immédiate.
Istres est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Istres est bien moins chère que le littoral (ex : -50 % vs Sète) et à quasi-égalité avec Arles. Elle est en revanche plus chère que des villes de l'intérieur comme Alès ou Montélimar.
Quel rendement locatif espérer à Istres ?
Le rendement brut est de 6,2 % pour les appartements et 5,0 % pour les maisons. Après charges, le rendement net estimé est d'environ 3,2 % pour un appartement, ce qui reste correct.
Quels sont les risques à connaître à Istres ?
Le territoire est soumis à une sismicité modérée et possède un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN). Seulement 2 % du parc est en passoire thermique, mais la taxe foncière est élevée à 56,76 %.
Marché immobilier des communes voisines
Istres affiche un écart de valorisation de 50 % avec Sète, tout en offrant des indicateurs locatifs similaires, un effet de levier non négligeable pour les investisseurs patients.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Istres.
Communes limitrophes d'Istres
Istres est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian d'Istres dépasse la médiane nationale (2 536 €/m²) avec 3 171 €/m² observés en 2026. Sur 118 communes classées dans les Bouches-du-Rhône, Istres figure parmi les 10 % les moins chères au m².
Hausse contenue du prix médian: +4,5 % sur la période 2021-2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 2 632 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +3,2 %.
Marché mixte à Istres: maisons à 3 256 €/m² et appartements à 2 966 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Un bien type de 90 m² revient à environ 293 040 €, soit 12,9 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Istres: 15,0 €/m²/mois pour un appartement, 13,7 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 6,1 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (1,9 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Construction neuve active à Istres: l'équivalent de 826 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 82 % des autorisations de la période).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Istres est un village provençal caractéristique. Le cadre géographique (dans l'arrière-pays du littoral camarguais, à 25 km environ, dans un relief de plaine, à 34 m d'altitude en moyenne) nuance l'analyse du marché.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).