Avec 3 128 €/m² en médiane, Istres s'inscrit dans la moyenne des Bouches-du-Rhône (3 913 €/m²) et reste +23,3 % au regard de la médiane nationale. 50 % des transactions se sont réalisées entre 2 541 et 3 750 €/m² — une amplitude modérée qui traduit un marché cohérent. Sur 118 communes classées dans les Bouches-du-Rhône, Istres figure parmi les 10 % les moins chères au m².
Marché en palier: -1,6 % sur le prix médian entre 2020 et 2024. Le cumul des ventes enregistrées sur 2020-2024 atteint 2 717 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année, le prix médian recule de -6,2 % — un retournement à surveiller.
Marché mixte à Istres: maisons à 3 315 €/m² et appartements à 2 924 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Un bien type de 88 m² revient à environ 291 720 €, soit 12,8 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Istres: 15,0 €/m²/mois pour un appartement, 13,7 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 6,2 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (1,9 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Construction neuve active à Istres: l'équivalent de 540 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2020 et 2024. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 92 % des autorisations de la période).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Istres est un village provençal caractéristique. Le cadre géographique (dans l'arrière-pays du littoral camarguais, à 25 km environ, dans un relief de plaine, à 34 m d'altitude en moyenne) nuance l'analyse du marché.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).
4 angles pour comprendre le marché immobilier à Istres
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Faut-il investir à Istres en 2026 ?
Porte de la Camargue et ville aéronautique historique, Istres bénéficie d'une économie ancrée et d'une démographie positive (+2 % en 5 ans). Son marché immobilier, après un pic en 2023, affiche une correction en 2024. Cette dynamique soulève une question cruciale pour l'investisseur : s'agit-il d'un point bas à saisir ou du début d'un cycle de repli ?
Avec un rendement locatif brut de 6,2 % et une correction de -6,2 % en 2024, Istres offre un point d'entrée plus attractif que ses voisines côtières.
Verdict
➤ Investir ici exige une stratégie locative annuelle ciblée, avec une sélection rigoureuse pour compenser la faible valorisation.
Points clés
- ✓ Correction de -6,2 % : fenêtre d'entrée
- ✓ Rendement brut apparts à 6,2 %
- ✓ Parc immobilier récent et bien isolé (DPE C)
- ⚠ Solvabilité locale limitée (revenu médian 22 710 €)
- ⚠ Pression touristique faible pour du saisonnier
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Moins chère que 73 % des stations balnéaires voisines comme Six-Fours.
- À quasi-égalité avec Arles (+1 %), mais avec un rendement locatif supérieur.
- Rendement brut des appartements (6,2 %) bien supérieur aux grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Istres
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 2,7/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,2/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 6,2 %.
Indices immobiliers d'Istres
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
2,7
Indice de Pression Immobilière
Faible
Pression faible (2,7/10) : le marché est détendu, ce qui laisse du temps pour la négociation et la recherche.
Indice de Pression Immobilière
FaiblePression faible (2,7/10) : le marché est détendu, ce qui laisse du temps pour la négociation et la recherche.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité élevée (5,6/10) : le prix au m2 reste en deçà du pouvoir d'achat médian, un atout pour la liquidité.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité élevée (5,6/10) : le prix au m2 reste en deçà du pouvoir d'achat médian, un atout pour la liquidité.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,2
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (6,2/10) : la demande locative est soutenue, favorable à un investissement en meublé ou non meublé.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (6,2/10) : la demande locative est soutenue, favorable à un investissement en meublé ou non meublé.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (2,6/10) : peu d'opportunités pour la location saisonnière, privilégiez la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (2,6/10) : peu d'opportunités pour la location saisonnière, privilégiez la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Istres : cadre de vie et logement
Avec 44 292 habitants et une superficie de 114 km², Istres combine l'atmosphère d'une ville moyenne provençale et les avantages de la métropole Aix-Marseille-Provence. Le marché immobilier, en correction (-6,2 %), ouvre des opportunités pour les acheteurs. Un appartement type (61 m²) y coûte environ 178 000 €, soit l'équivalent de 7,9 ans de revenu médian local. Pour une maison de 88 m², comptez 292 000 € (12,8 ans de revenu).
Tout savoir pour acheter et vivre à IstresInvestir à Istres : passer à l'action
Identifier le bon bien au bon prix dans un marché en correction demande une expertise locale pointue. La fenêtre d'opportunité peut être étroite et se joue sur une analyse fine des transactions récentes et du potentiel locatif de chaque secteur.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Istres
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Istres ?
Le prix médian est de 3 128 €/m2 en 2024, avec une fourchette centrale comprise entre 2 541 et 3 750 €/m2. Les maisons sont plus chères (3 315 €/m2) que les appartements (2 924 €/m2).
Est-ce le bon moment pour acheter à Istres ?
Le marché a corrigé de -6,2 % en 2024, offrant un point d'entrée potentiellement intéressant. L'accessibilité est correcte (IAI 5,6/10), mais l'investissement locatif est plus pertinent que la recherche de plus-value immédiate.
Istres est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Istres est bien moins chère que le littoral (ex : -50 % vs Sète) et à quasi-égalité avec Arles. Elle est en revanche plus chère que des villes de l'intérieur comme Alès ou Montélimar.
Quel rendement locatif espérer à Istres ?
Le rendement brut est de 6,2 % pour les appartements et 5,0 % pour les maisons. Après charges, le rendement net estimé est d'environ 3,2 % pour un appartement, ce qui reste correct.
Quels sont les risques à connaître à Istres ?
Le territoire est soumis à une sismicité modérée et possède un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN). Seulement 2 % du parc est en passoire thermique, mais la taxe foncière est élevée à 56,76 %.
Marché immobilier des communes voisines
Istres affiche un écart de valorisation de 50 % avec Sète, tout en offrant des indicateurs locatifs similaires, un effet de levier non négligeable pour les investisseurs patients.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Istres.
Communes limitrophes d'Istres
Istres est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :