Faut-il investir à Jouy-le-Moutier en 2026 ?
Intégrée à la communauté d'agglomération de Cergy-Pontoise, Jouy-Le-Moutier combine un profil résidentiel familial et une desserte correcte (gare à 2,3 km). Son marché immobilier, après une forte hausse, montre des signes d'ajustement. Ce contexte, couplé à des indicateurs locatifs solides, dessine un paysage spécifique pour l'investisseur en 2026.
Avec un écart de prix de 17% à 77% par rapport à ses voisines et un rendement locatif brut de 6,5%, la commune présente un potentiel de levier important dans un marché en correction.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser le rendement locatif et d'accepter une plus-value à moyen terme, dans un marché sous-valorisé mais correctement connecté.
Points clés
- ✓ Correction de -7,1% : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif brut élevé à 6,5%
- ✓ Prix très compétitifs versus voisines
- ⚠ Solvabilité locale limitée : marché porté par l'extérieur
- ⚠ Pression démographique forte sur parc existant
- ⚠ Services de proximité (ICS) relativement faibles
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 3 066 €/m², Jouy-Le-Moutier reste inférieure à la moyenne nationale pour l'Île-de-France.
- Son prix est inférieur de plus de 20% à la moyenne des communes comparables du Val-d'Oise comme Verneuil-sur-Seine ou Montesson.
- Le rendement locatif brut de 6,5% dépasse largement ceux observés dans les grandes métropoles ou sur le littoral.
Analyse du marché immobilier à Jouy-le-Moutier
Le marché immobilier de Jouy-le-Moutier affiche une pression notable (IPI 5,1/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,8/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 5,8 %.
Indices immobiliers de Jouy-le-Moutier
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,1
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée (5,1/10) : le marché n'est ni tendu ni atone, permettant des négociations.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée (5,1/10) : le marché n'est ni tendu ni atone, permettant des négociations.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée (3,8/10) : l'écart entre prix et revenus locaux impose souvent un apport extérieur.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée (3,8/10) : l'écart entre prix et revenus locaux impose souvent un apport extérieur.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,8
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (6,8/10) : la demande locative est soutenue, portée par la proximité de Cergy-Pontoise.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (6,8/10) : la demande locative est soutenue, portée par la proximité de Cergy-Pontoise.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (2,9/10) : la stratégie doit se concentrer sur la location annuelle, pas saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (2,9/10) : la stratégie doit se concentrer sur la location annuelle, pas saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3087,9 — Percentile dept : 30/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,7 — Percentile dept : 50/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 39/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 10,1 — Percentile dept : 86/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 2550,6 — Percentile dept : 83/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,7 — Percentile dept : 50/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 60,7 — Percentile dept : 32/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 23,2 — Percentile dept : 8/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 35,6 — Percentile dept : 74/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 39/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 10,1 — Percentile dept : 86/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3087,9 — Percentile dept : 70/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 39/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,5 — Percentile dept : 25/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 2550,6 — Percentile dept : 17/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Jouy-le-Moutier : opportunités et risques
Investir à Jouy-Le-Moutier en 2026 repose sur un pari : la correction actuelle est une opportunité d'entrée avant une reprise, tirée par la pression démographique et la sous-valorisation relative face aux voisines. Le rendement brut élevé des appartements (6,5 %) constitue un coussin de sécurité non négligeable. Toutefois, cet attrait chiffré doit être tempéré par la réalité des charges. La taxe foncière, à 46,47 %, est significative et grève le rendement net, estimé autour de 3,7 % après vacance et gestion.
La stratégie la plus cohérente semble être l'investissement locatif annuel en appartement, visant les jeunes actifs ou étudiants du pôle universitaire voisin. Le parc est globalement en bon état énergétique, avec seulement 1,7 % de passoires thermiques (F/G), limitant le risque de travaux obligatoires. En revanche, le taux de chômage local de 11,1 % et un revenu médian de 24 800 € indiquent une solvabilité limitée ; la demande locative viable proviendra donc majoritairement de navetteurs travaillant à l'extérieur de la commune.
La dynamique de construction neuve ralentie (tendance -58 % sur 5 ans) réduit le risque de concurrence par des produits neufs et soutient la valeur du parc ancien. Cependant, l'investisseur doit intégrer les risques naturels présents, comme le PPRI de la vallée de l'Oise, et vérifier systématiquement la situation du bien vis-à-vis de ces plans. À moyen terme, la plus-value dépendra de la capacité de la commune à combler son déficit en services de proximité et de la reconnexion du marché francilien à une trajectoire haussière.
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Données du marché immobilier à Jouy-le-Moutier
DVF, loyers, permis, analyse expertLes données DVF 2024 confirment que Jouy-Le-Moutier traverse une phase de correction. Le repli de 7,1 % du prix médian annuel est le plus important de la période récente et intervient après deux années de flambée. Cette baisse ramène le mètre carré en dessous de la barre des 3 100 €, un niveau proche de celui de 2020. Néanmoins, le marché n'est pas en chute libre : avec 143 ventes, l'activité résiste mieux qu'ailleurs, signe d'une demande persistante, probablement portée par l'attractivité résidentielle de la boucle de la Seine et la proximité du pôle d'emplois de Cergy-Pontoise.
La structure des transactions est éloquente : les maisons représentent 80 % des ventes. Ce parc individuel, majoritairement récent et énergétiquement correct (classe DPE dominante C), attire les familles. En revanche, le segment des appartements, minoritaire (30 % du parc), affiche une valorisation plus élevée (3 616 €/m²) et des rendements plus intéressants. Cette rareté de l'offre collective dans une commune à dominante pavillonnaire crée une niche pour les investisseurs en quête de rentabilité.
Le contexte territorial, notamment la gare de Neuville Université à 2,3 km, soutient l'attractivité locative. Cependant, l'indice de confort de services (ICS) de 2,9/10 pointe une relative faiblesse des équipements de proximité, un paramètre à considérer pour cibler les locataires. La forte proportion de propriétaires (64,4 %) et le faible taux de vacance (4,5 %) dessinent un marché stable, où la rotation est modérée mais la demande locative, elle, est bien présente, comme en témoigne l'indice d'opportunité locative (IOL) élevé à 6,8/10.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Jouy-le-Moutier Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Jouy-Le-Moutier, selon les données DVF, dessine un cycle classique : une hausse continue jusqu'en 2022 (pic à 3 393 €/m²) suivie d'un net repli. Le prix médian de 2024 (3 066 €/m²) efface une partie des gains post-2020 et se situe en dessous du niveau de 2021. Cette correction de -7,1 % sur un an est plus marquée que dans certaines communes voisines, indiquant une réévaluation du marché. Pour un acheteur en 2026, cela peut représenter une fenêtre d'opportunité, à condition que la tendance ne s'accélère pas à la baisse. Le parc, très majoritairement constitué de maisons, a vu leur prix médian baisser légèrement, tandis que les appartements, moins nombreux, affichent une valorisation plus résiliente.
Évolution du marché immobilier de Jouy-le-Moutier
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 264 €/m² à 3 182 €/m² (-2,5 %), pour 158 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières révèlent un effort d'accession modéré pour un investisseur. L'achat d'une maison type (96 m²) mobilise près de 12 années de revenu médian local, un chiffre élevé qui explique en partie la pression locative. Pour un appartement de 55 m², l'effort tombe à 7,2 années. Le loyer perçu (17,4 €/m²/mois en appartement) couvre une part significative de la mensualité d'emprunt, laissant un effort net mensuel contenu. Le rendement brut de 6,5 % en appartement est attrayant, mais il doit être nuancé par une taxe foncière élevée (46,47 %) et les charges de gestion, ramenant le net autour de 3,7 %.
Acheter vs Louer — appartement 47 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, le marché a enregistré 158 transactions, un volume en baisse par rapport aux années précédentes (200 en 2021) mais qui reste significatif. Les maisons individuelles dominent largement les ventes (116 transactions, soit 80 %), reflétant le caractère résidentiel de la commune. La surface médiane vendue est de 96 m² pour les maisons et 55 m² pour les appartements. Ce volume, en période de correction des prix, indique un marché qui reste liquide, sans blocage. Le profil des biens vendus correspond à un parc relativement récent (seulement 3,9 % construits avant 1945), limitant le risque lié aux passoires thermiques (1,7 % de logements F/G).
Répartition des ventes
73,4 % de maisons et 26,6 % d'appartements parmi les 158 transactions enregistrées.
Sur 158 transactions enregistrées, 73,4 % portent sur des maisons (3 109 €/m²) et 26,6 % sur des appartements (3 616 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 158 | 116 | 42 |
| Prix médian/m² | 3 182 € | 3 109 € | 3 616 € |
| Prix moyen/m² | 3 401 € | ||
| Surface médiane | – | 95 m² | 47 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 195 | 3 264 € |
| 2022 | 193 | 3 386 € |
| 2023 | 162 | 3 290 € |
| 2024 | 142 | 3 064 € |
| 2025 | 158 | 3 182 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve montre un net ralentissement. Seulement 401 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance à la baisse de 58 % par rapport à la période quinquennale précédente. En 2024, 92 logements étaient prévus. Ce tassement de l'offre neuve, face à une croissance démographique soutenue (+10,1 % en 5 ans), suggère une pression accrue sur le parc existant à moyen terme. Il n'y a donc pas de risque immédiat de sur-offre. Cette faible production neuve peut aussi expliquer en partie la résilience des prix des appartements, dont l'offre est structurellement plus rare.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
3 650 logements autorisés cumulés, 2 628 commencés: la dynamique récente affiche 768 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Jouy-le-Moutier
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Jouy-le-Moutier (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Jouy-le-Moutier: 672 logements autorisés sur 5 ans, 384 pour la dernière année (-24 %).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Jouy-le-Moutier
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Jouy-le-Moutier
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,47 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net chute significativement une fois déduites les charges incompressibles. La taxe foncière, à 46,47 % du taux de base, pèse lourd. Ajoutez les frais de gestion (environ 5 % du loyer), la provision pour travaux et les éventuels frais de copropriété. Un rendement brut de 6,5 % peut ainsi se réduire à moins de 4 % net, un niveau à confronter aux placements sans risque pour juger de l'intérêt réel.
Performance énergétique du parc à Jouy-le-Moutier
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 216 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Jouy-le-Moutier: majorité classée C, part de passoires thermiques à 1,6 %.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
La classe énergétique C dominante (173 kWh/m²/an) place Jouy-le-Moutier dans une situation plus favorable que la moyenne nationale. Seulement 1,7 % de passoires thermiques (F/G) réduit le risque réglementaire immédiat de mise en location. Pour un acheteur, cela signifie un parc globalement économe, limitant le choc des futures rénovations obligatoires prévues par la loi Climat et Résilience d'ici 2034.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, avec des loyers estimés à 17,4 €/m²/mois, offrent la meilleure rentabilité brute. Les petites surfaces (T2, T3) sont les plus adaptées à la demande locale. Les maisons, plus nombreuses, se louent environ 15,3 €/m²/mois. Le parc est globalement énergétiquement performant (classe DPE dominante C), avec seulement 1,7 % de passoires thermiques (F/G), ce qui limite le risque de travaux coercitifs à court terme. Le neuf reste marginal (9,3 % du parc construit après 2006).
Quelles zones cibler à Jouy-le-Moutier ?
La proximité immédiate de la gare de Neuville Université et du centre-bourg, bien équipé avec 459 commerces et services, constitue le secteur le plus porteur pour la location. Les quartiers plus éloignés, en direction de l'Hautil, sont plus résidentiels et familiaux. Il convient de vérifier le zonage des Plans de Prévention des Risques (PPRI Vallée de l'Oise, PPR Massif de l'Hautil), car ils peuvent impacter l'assurabilité et l'attractivité du bien.
Calculateur de rendement à Jouy-le-Moutier
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Jouy-le-Moutier
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net. Le taux de logements vacants de 4,5 % et le ralentissement de la construction neuve (-58 % d'autorisations) pourraient toutefois limiter la sur-offre. La dépendance à l'économie de l'agglomération de Cergy-Pontoise expose le marché aux fluctuations de l'emploi local (taux d'emploi : 67,6 %). Enfin, la taxe foncière, à 46,47 %, grève significativement la rentabilité nette.
Cas pratique : un investissement type à Jouy-le-Moutier
Pour un appartement type de 55 m² à Jouy-Le-Moutier, comptez environ 177 600 € à l'achat. Il peut se louer aux alentours de 960 € par mois (17,4 €/m²), générant un rendement brut de 6,5 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et de la provision pour travaux, l'effort net mensuel pour l'investisseur peut devenir positif ou légèrement négatif selon l'apport initial.
Erreurs à éviter quand on investit à Jouy-le-Moutier
- Négliger la taxe foncière, élevée à 46,47 %.
- Tabler sur le rendement brut sans calculer le net.
- Oublier la provision pour travaux dans un parc ancien.
- Surestimer le loyer par rapport au marché local.
Quand acheter ou vendre ?
Comme dans toute l'Île-de-France, le printemps (mars-avril) est traditionnellement la période la plus active pour les visites et les transactions. À l'automne, le marché redémarre après la pause estivale. Vendre en fin d'année peut être plus difficile. Notez que l'échéance de la taxe foncière en septembre/octobre peut inciter certains vendeurs à conclure avant l'été pour ne pas l'avancer.
Le saviez-vous ?
- Jouy-le-Moutier compte 2 monuments historiques protégés.
- 91,2 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'aéroport d'Issy-les-Moulineaux n'est qu'à 27,6 km.
S'installer à Jouy-le-Moutier : cadre de vie et logement
S'installer à Jouy-Le-Moutier, c'est opter pour un cadre de vie familial au sein d'une agglomération dynamique. La commune offre un environnement verdoyé, avec 68 % de maisons individuelles, et une population jeune (âge médian de 35 ans). La connexion est un atout majeur : la fibre est déployée à 91,2 % et la gare de Neuville Université, desservie par le RER A et le Transilien, relie Paris en une trentaine de minutes. Cette accessibilité explique en grande partie la croissance démographique soutenue.
Le bilan en équipements est contrasté. Si la commune dispose de 16 établissements scolaires et de 96 équipements de santé, l'indice composite ICS (2,9/10) révèle une offre de services du quotidien (commerces, administrations) relativement faible pour une population de près de 18 000 habitants. Les résidents sont donc souvent dépendants des pôles commerciaux et administratifs des villes voisines. D'un point de vue environnemental, l'indice de santé environnementale (ISE) de 6,4/10 est bon, et les risques géologiques (radon, sismicité) sont faibles, bien que la commune soit concernée par des plans de prévention des risques d'inondation et de mouvement de terrain.
Carte du marché immobilier à Jouy-le-Moutier
Jouy-le-Moutier et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Jouy-le-Moutier
Avec 12,5°C de moyenne annuelle et 666 mm de pluie, le climat de Jouy-le-Moutier est tempéré, proche de la moyenne francilienne. Les hivers sont moins rigoureux qu'en région parisienne intra-muros, les étés supportables. Ce profil convient aux familles recherchant un rythme de saisons marqué sans excès, idéal pour profiter des jardins, nombreux dans une commune où les maisons représentent 68 % du parc.
À qui s'adresse Jouy-le-Moutier ?
Cette commune s'adresse principalement aux jeunes familles et aux primo-accédants recherchant une maison avec jardin à un prix contenu, ainsi qu'aux actifs travaillant dans l'agglomération de Cergy-Pontoise. Les 16 établissements scolaires et la part élevée de maisons (68 %) confirment ce profil familial. Elle convient moins aux chercheurs d'animation urbaine dense ou aux profils très mobiles dépendant du RER, la gare la plus proche étant desservie par le Transilien.
Avantages et limites à Jouy-le-Moutier
✓ Points forts
- Prix plus accessible que les communes voisines de la boucle de Seine
- Environnement majoritairement pavillonnaire et familial
- Bonne desserte par les transports (gare à 2,3 km, autoroute A15)
- Parc de logements récent et performant énergétiquement (DPE C dominant)
- Dynamisme démographique (+10,1 % en 5 ans) et population jeune
− À prendre en compte
- Exposition à des risques naturels (inondation, mouvements de terrain)
- Taux de chômage élevé (11,1 %) supérieur à la moyenne nationale
- Offre culturelle et de loisirs limitée comparée à un pôle urbain
Composition du parc immobilier à Jouy-le-Moutier
6 560 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 68,0 % de maisons, 32,0 % d'appartements sur un total de 6 560 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier est majoritairement constitué de maisons (68 %), ce qui oriente le marché vers les acheteurs en recherche de pied-à-terre avec extérieur. La part de propriétaires (64,4 %) et le faible taux de logements vacants (4,5 %) indiquent un marché résidentiel stable, peu spéculatif. La proportion modérée de logements sociaux (30 %) tempère la pression locative tout en assurant une mixité sociale.
Ancienneté du parc à Jouy-le-Moutier
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 041 logements).
- Avant 1919 2,7 % 161 logts
- 1919-1945 1,2 % 74 logts
- 1946-1970 4,6 % 275 logts
- 1971-1990 63,8 % 3 854 logts
- 1991-2005 18,5 % 1 119 logts
- 2006-2019 9,3 % 559 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Jouy-le-Moutier
459 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Jouy-le-Moutier
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Deux plans de prévention des risques (PPR) sont actifs : l'un pour le massif de l'Hautil, l'autre pour la vallée de l'Oise. Ils concernent principalement les risques de mouvement de terrain et d'inondation. Consultez absolument le cadastre des zones à risque avant toute offre. La sismicité est très faible et le radon négligeable, mais 12 arrêtés de catastrophe naturelle ont été recensés historiquement.
Cas pratique : un achat type à Jouy-le-Moutier
Pour une maison type de 96 m², le prix médian s'établit à 293 000 €. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 3,5 %, la mensualité hors assurance avoisine 1 450 €. Cela représente environ 8,5 années de revenu médian local (24 800 €/an), un effort d'accession significatif mais typique de la proche couronne parisienne.
Erreurs à éviter quand on achète à Jouy-le-Moutier
- Oublier de vérifier le zonage PPR (Hautil ou Oise).
- Négocier sans connaître la baisse récente des prix (-7,1 %).
- Sous-estimer l'impact du DPE sur la future revente.
- Ne pas visiter aux heures de pointe pour tester les transports.
Points clés à retenir à Jouy-le-Moutier
- Prix médian au m² : 3 066 € (DVF 2024).
- Rendement brut locatif moyen : 6,5 % pour les appartements.
- Climat tempéré : 12,5°C de moyenne annuelle.
- Marché en correction : -7,1 % sur un an.
- Rendement net estimé après charges : environ 3,7 %.
- 68 % de maisons dans le parc immobilier.
- 64,4 % de propriétaires, marché stable.
- Prix total médian d'une maison : environ 293 000 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Jouy-le-Moutier ?
À Jouy-le-Moutier, la proximité de la gare de Neuville-Université (2,3 km) et des écoles prime. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sud ajoutent une prime. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus : un bien en classe D se vendra moins vite qu'un C. Pour un appartement, la vue, l'étage et la présence d'un ascenseur ou d'une place de stationnement sont discriminants. La dynamique démographique (+10,1 % en 5 ans) soutient la demande.
Estimation indicative d'une maison à Jouy-le-Moutier
Pour une maison de 95 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
302 290 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation trop optimiste, dans un marché devenu acheteur, conduit à un allongement considérable du délai de vente et à des baisses de prix successives qui discréditent le bien. À l'inverse, une sous-estimation signifie une perte sèche pour le vendeur. Avec seulement 143 transactions annuelles, chaque bien vendu fixe une référence pour le quartier. Seule une analyse fine intégrant la surface, l'état, l'orientation, la vue et les équipements (comme la fibre, disponible à 91,2 %) permet de se positionner stratégiquement dans la fourchette basse (2 684 €/m²), médiane ou haute (3 508 €/m²) du marché.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent local connaît les écarts de prix entre le quartier de la gare et les coteaux de l'Hautil, invisibles sur une moyenne au m². Il évalue l'impact réel d'une véranda ou d'une cuisine refaite à l'euro près. Son réseau lui permet de jauger l'appétit des acheteurs sérieux en temps réel. En période de correction des prix (-7,1 % sur un an), son expertise est cruciale pour fixer un prix de vente réaliste et éviter une mise en vente trop longue.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m² de la commune.
- Oublier de valoriser un DPE performant (classe C dominante).
- Ne pas considérer l'engouement pour les quartiers proches de la gare.
- Fixer un prix basé sur le pic du marché de 2022.
Investir à Jouy-le-Moutier : passer à l'action
L'analyse chiffrée identifie un potentiel. Son concrétisation exige de dépasser les moyennes pour évaluer chaque bien, son état, son quartier et son potentiel locatif réel. Un professionnel du secteur maîtrise ces paramètres invisibles dans les données brutes.
Les données posent un diagnostic. Sa traduction en achat réussi dépend d'une connaissance fine des quartiers.
Découvrez la valeur précise d'un bien à Jouy-Le-Moutier grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse du marché local.
- Étude basée sur 143 ventes réelles (DVF 2024)
- Analyse des tendances et de la rentabilité locative
- Connexion avec un expert du secteur local
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Jouy-le-Moutier
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Jouy-Le-Moutier ?
Le prix médian global était de 3 066 €/m² en 2024 selon les données DVF. Une maison se négocie autour de 3 109 €/m² et un appartement autour de 3 616 €/m².
Est-ce le bon moment pour acheter à Jouy-Le-Moutier ?
Le marché est en correction (-7,1 % en 2024), ce qui peut offrir des opportunités de négociation. Cette baisse suit une période de forte hausse, le prix reste supérieur à celui de 2020.
Jouy-Le-Moutier est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, la commune est notablement moins chère. Son prix médian est inférieur de 27 % à celui de Verneuil-sur-Seine et de 77 % à celui de Montesson, selon les données 2024.
Quel loyer peut-on espérer à Jouy-Le-Moutier ?
Le loyer médian pour un appartement est de 17,4 €/m²/mois, soit environ 957 € par mois pour un 55 m². Pour une maison, il est de 15,3 €/m²/mois.
Quels sont les risques naturels à Jouy-Le-Moutier ?
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) pour la vallée de l'Oise et un PPR pour le massif de l'Hautil (mouvements de terrain). Il est crucial de consulter ces documents avant tout achat.
Marché immobilier des communes voisines
Jouy-Le-Moutier affiche un écart de valorisation saisissant avec des communes voisines aux indicateurs similaires comme Verneuil-sur-Seine (-27 %) ou Montesson (-77 %), offrant un effet de levier significatif pour l'investisseur patient.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Jouy-le-Moutier.
Communes limitrophes de Jouy-le-Moutier
Jouy-le-Moutier est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Jouy-le-Moutier est un marché tendu — 3 182 €/m² sur 158 ventes récentes, -7,4 % par rapport au reste du Val-d'Oise.
Peu de variation du prix médian au m² entre 2021 et 2025 (-2,5 %). Au total, 850 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +3,9 %.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Jouy-le-Moutier: 3 109 €/m² pour les maisons (surface médiane 95 m²) et 3 616 €/m² pour les appartements (47 m²). Un bien type de 95 m² revient à environ 295 355 €, soit 11,9 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 17,4 €/m² pour un appartement et 15,3 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 5,8 % pour un appartement (5,9 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (1,3 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2021 et 2025, 672 logements autorisés au permis de construire à Jouy-le-Moutier — un rythme moyen de 134 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Le gros des permis concerne des logements collectifs (85 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché immobilier de Jouy-le-Moutier s'interprète dans un contexte plus large — Jouy-le-Moutier est dans le tissu périurbain de l'Île-de-France, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. La géographie joue son rôle: la commune est à basse altitude (50 m), dans un relief de plaine.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.