01 Le parc de logements
Le parc comprend 7 039 logements dont 6 665 résidences principales, 66 résidences secondaires et 308 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 6 665 | 94,7 % |
| Résidences secondaires | 66 | 0,9 % |
| Logements vacants | 308 | 4,4 % |
Sur les 7 039 logements recensés, 95 % sont occupés à l'année, 1 % servent de résidence secondaire et 4 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 119 | 1,8 % |
| 1919-1945 | 169 | 2,6 % |
| 1946-1970 | 1 676 | 25,5 % |
| 1971-1990 | 2 682 | 40,8 % |
| 1991-2005 | 1 467 | 22,3 % |
| 2006-2019 | 458 | 7,0 % |
Structure du bâti par époque: 2 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (41 %), 7 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 403 | 6,0 % |
| 2 pièces | 691 | 10,4 % |
| 3 pièces | 1 590 | 23,9 % |
| 4 pièces | 1 563 | 23,5 % |
| 5 pièces ou plus | 2 417 | 36,3 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,1 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (36 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 6 454 | 6 734 | 7 039 |
| Rés. principales | 6 089 | 6 354 | 6 665 |
| Rés. secondaires | 74 | 45 | 66 |
| Vacants | 292 | 335 | 308 |
À Éragny, commune similaire à 11 km, la part de propriétaires est de 58,1 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 810 | 57,2 % |
| Locataires (privé) | 818 | 12,3 % |
| Locataires HLM | 1 983 | 29,8 % |
| Logés gratuitement | 54 | 0,8 % |
Visualisation des quatre statuts — 57,2 % de propriétaires occupants, 42,0 % de locataires et 30 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 153 | 62,3 % |
| Fioul | 238 | 3,6 % |
| Électricité | 2 126 | 31,9 % |
| Gaz bouteille | 22 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 126 | 1,9 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (62 %), 32 % pour électricité et 4 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 551 |
| 2 à 4 ans | 1 406 |
| 5 à 9 ans | 1 284 |
| 10 ans ou plus | 3 424 |
| Total ménages | 6 665 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 580 |
| Sous-occupation modérée | 1 607 |
| Sous-occupation accentuée | 1 196 |
| Suroccupation modérée | 566 |
| Suroccupation accentuée | 59 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 993 | 14,9 % |
| 1 voiture | 3 485 | 52,3 % |
| 2 voitures ou plus | 2 186 | 32,8 % |
Motorisation des ménages: 15 % n'ont aucune voiture, 52 % en ont une et 33 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 67,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 255 | 2 059 | 126 | 70 |
| 1975 | 3 197 | 3 008 | 87 | 102 |
| 1982 | 4 163 | 3 913 | 86 | 164 |
| 1990 | 4 834 | 4 531 | 129 | 174 |
| 1999 | 6 074 | 5 556 | 161 | 357 |
| 2006 | 6 459 | 6 191 | 82 | 185 |
| 2011 | 6 454 | 6 089 | 74 | 292 |
| 2016 | 6 734 | 6 354 | 45 | 335 |
| 2022 | 7 039 | 6 665 | 66 | 308 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 2 255 logements, le total atteint 7 039 en 2022 (+212 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 218 | 319 | 321 | 376 | 333 | 180 |
| Dont vacants > 2 ans | 19 | 19 | 22 | 16 | 30 | 63 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 10 | 0,2 % |
| Classe B | 47 | 1,2 % |
| Classe C | 1 836 | 45,0 % |
| Classe D | 881 | 21,6 % |
| Classe E | 1 043 | 25,6 % |
| Classe F | 197 | 4,8 % |
| Classe G | 66 | 1,6 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 45 % des logements et 46 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 274 | 6,7 % |
| Classe B | 586 | 14,4 % |
| Classe C | 1 500 | 36,8 % |
| Classe D | 696 | 17,1 % |
| Classe E | 822 | 20,1 % |
| Classe F | 174 | 4,3 % |
| Classe G | 28 | 0,7 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 37 %, 58 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 261 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 224 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 194 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 166 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 147 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 113 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 113 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 261 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 3 |
| Classe B | 15 | 32 |
| Classe C | 148 | 1 688 |
| Classe D | 266 | 615 |
| Classe E | 154 | 889 |
| Classe F | 48 | 149 |
| Classe G | 28 | 38 |
Les maisons affichent une classe dominante D (224 kWh/m²/an), les appartements C (195) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 164 |
| T2 | 397 |
| T3 | 690 |
| T4 | 564 |
| T5+ | 117 |
Faut-il investir à Verneuil-sur-Seine en 2026 ?
Intégrée à la CU Grand Paris Seine et Oise, Verneuil-sur-Seine bénéficie d'une desserte ferroviaire directe et d'une croissance démographique soutenue. Le marché immobilier local, après un pic en 2022, traverse une phase de correction qui interroge son potentiel. Notre verdict s'appuie sur les transactions récentes et les indicateurs socio-économiques du territoire.
Corrigée de -8,8 % depuis son pic de 2022, la commune offre un point d'entrée ajusté et un rendement locatif brut de 7,2 % pour les appartements.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler strictement les appartements pour le rendement, en acceptant une perspective de plus-value à moyen terme.
Points clés
- ✓ Correction de -4,4 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement brut élevé pour les appartements
- ✓ Dynamique démographique positive (+8,2 %)
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Construction neuve en net ralentissement
- ⚠ Taux de chômage local à 9,8 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec 3 556 €/m², le prix médian est inférieur à la moyenne des villes d'Île-de-France de plus de 15 000 habitants.
- Son prix se situe 4 % au-dessus de la médiane des communes comparables des Yvelines comme Vauréal ou Éragny.
- Le rendement locatif des appartements (7,2 % brut) surpasse nettement celui des grandes métropoles françaises.
Analyse du marché immobilier à Verneuil-sur-Seine
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,5/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers de Verneuil-sur-Seine
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,5
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant du temps à la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant du temps à la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité très faible : les prix ont dépassé la capacité d'achat des ménages locaux, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité très faible : les prix ont dépassé la capacité d'achat des ménages locaux, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,1
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Demande locative modérée, suffisante pour un investissement ciblé mais sans tension excessive.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréDemande locative modérée, suffisante pour un investissement ciblé mais sans tension excessive.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique négligeable : aucune opportunité de location saisonnière n'est à envisager.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique négligeable : aucune opportunité de location saisonnière n'est à envisager.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3381,4 — Percentile dept : 48/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,4 — Percentile dept : 55/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 7/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 46/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1628,0 — Percentile dept : 85/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,4 — Percentile dept : 45/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 54,1 — Percentile dept : 12/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 28,2 — Percentile dept : 5/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 42,8 — Percentile dept : 90/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 7/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 46/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 50/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3381,4 — Percentile dept : 52/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 7/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 50/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,4 — Percentile dept : 18/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1628,0 — Percentile dept : 16/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Verneuil-sur-Seine : opportunités et risques
L'opportunité locative est réelle, mais étroitement ciblée : seuls les appartements, avec un rendement brut de 7,2 %, présentent un profil rentable. Ce chiffre, calculé d'après la carte des loyers du ministère, masque toutefois une charge fiscale notable (taxe foncière à 44,94 %) et un parc ancien où les passoires thermiques (F/G) représentent 6,4 % des logements, un risque réglementaire à anticiper.
La stratégie de plus-value semble, elle, conditionnée à un horizon de détention moyen-long terme. La correction en cours et le ralentissement de la construction neuve ne présagent pas d'une reprise rapide des prix. L'investisseur doit donc privilégier la génération de trésorerie via la location plutôt qu'une spéculation sur la valeur du bien.
Enfin, la faiblesse de l'indice de pression touristique (IPTI 1,2/10) écarte toute velléité de location saisonnière. L'investissement à Verneuil-sur-Seine se conçoit exclusivement en locatif annuel, dans des biens rénovés ou très bien isolés pour faire face à la réglementation énergétique et attirer une population active exogène.
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Données du marché immobilier à Verneuil-sur-Seine
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a reculé de 4,4 % sur un an, une correction qui efface une partie des gains de la période 2020-2022. Selon les données DVF 2024, cette baisse est plus marquée pour les appartements (-6 % environ sur un an) que pour les maisons, soulignant une demande différenciée. Le marché est ainsi en phase de consolidation, après une période de valorisation rapide.
Cette correction positionne Verneuil-sur-Seine dans une fourchette de prix plus accessible que certaines voisines directement comparables, à l'exception notable de Jouy-Le-Moutier. L'écart avec Le Pecq, à seulement 15 km, reste abyssal (+74 %), révélant un effet de levier géographique potentiel pour les acquéreurs prêts à sacrifier un peu de prestige pour de la surface.
Le contexte territorial, avec un taux de chômage à 9,8 % et un revenu médian de 28 180 €, explique en partie la faible accessibilité locale (IAI à 2,9/10). Le marché est donc largement porté par des acheteurs extérieurs, attirés par la gare de Vernouillet - Verneuil à 600 m et la connexion au Grand Paris.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Verneuil-sur-Seine Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2022, les prix médians à Verneuil-sur-Seine ont connu une forte poussée, grimpant de 3 238 à 3 899 €/m², soit une hausse de 20,4 % en deux ans. Ce pic a été suivi d'une correction de -8,8 %, ramenant le prix médian à 3 548 €/m² en 2024. Les maisons résistent mieux (3 763 €/m²) que les appartements (3 176 €/m²), dont le prix a reculé plus fortement. Comparée aux communes voisines, Verneuil-sur-Seine reste plus abordable que Le Pecq mais affiche une décote de seulement 4 % face à Vauréal ou Éragny. Pour un acheteur en 2026, cette correction offre un point d'entrée plus favorable qu'en 2022, mais dans un contexte de crédit toujours cher.
Évolution du marché immobilier de Verneuil-sur-Seine
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 3 540 €/m² → 3 548 €/m² (+0,2 %), volume annuel actuel 191 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'analyse financière révèle deux dynamiques distinctes. Pour un appartement type de 65 m² (192 465 €), le loyer médian couvre la quasi-totalité d'une mensualité de crédit standard, dégageant un cash-flow quasi neutre pour un rendement brut de 7,2 %. En maison, l'effort est plus conséquent : sur un bien type de 109 m² (425 863 €), le loyer ne couvre qu'environ 68 % de la mensualité, laissant un effort net mensuel d'environ 300 €. Ces simulations, basées sur les données DVF et de loyers 2024, montrent que la viabilité d'un investissement locatif à Verneuil-sur-Seine passe impérativement par le segment de l'appartement, la maison restant l'apanage d'une stratégie de résidence principale ou de très long terme.
Acheter vs Louer — appartement 66 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 191 transactions en 2024, le volume d'échanges à Verneuil-sur-Seine reste stable par rapport à 2023, mais en net retrait par rapport aux années 2021-2022 qui dépassaient les 200 ventes. Le marché est mixte : les appartements représentent 56 % des transactions (112 ventes, surface médiane 65 m²), les maisons 44 % (79 ventes, surface médiane 109 m²). La fourchette de prix (2 705 - 4 192 €/m²) témoigne d'une offre diversifiée. Le prix moyen (3 812 €/m²) dépasse le médian, signe de la vente de quelques biens haut de gamme. Ce volume et cette répartition indiquent un marché actif mais désormais en faveur de l'acheteur, avec une marge de négociation retrouvée.
Répartition des ventes
41,4 % de maisons et 58,6 % d'appartements parmi les 191 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (58,6 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 3 763 €/m² pour les maisons et 3 176 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 191 | 79 | 112 |
| Prix médian/m² | 3 548 € | 3 763 € | 3 176 € |
| Prix moyen/m² | 3 469 € | ||
| Surface médiane | – | 106 m² | 66 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 211 | 3 540 € |
| 2022 | 203 | 3 846 € |
| 2023 | 157 | 3 704 € |
| 2024 | 165 | 3 554 € |
| 2025 | 191 | 3 548 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Verneuil-sur-Seine marque un coup d'arrêt brutal. Seul 1 logement a été autorisé en 2024, contre une moyenne de 70 par an sur les cinq dernières années. La tendance est à une baisse de 4 % sur cinq ans. Cette contraction drastique de l'offre neuve peut, à moyen terme, soutenir les prix de l'ancien en limitant les alternatives pour les acheteurs. Elle reflète également un ralentissement des projets d'aménagement ou des difficultés des promoteurs. Face à une pression démographique toujours positive (+1,9 % sur 5 ans), ce décalage entre offre neuve et demande pourrait maintenir une tension sur le parc existant, particulièrement dans les segments familiaux.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 14 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 1 710 autorisations pour 1 698 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Verneuil-sur-Seine
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Verneuil-sur-Seine (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 31 logements ont été autorisés à à Verneuil-sur-Seine, -96 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Verneuil-sur-Seine
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Verneuil-sur-Seine
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (44,94 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net, environ 4,2 % pour un appartement, est amputé par des charges réelles. La taxe foncière, indexée sur la valeur locative cadastrale, représente un prélèvement significatif (44,94 % du taux). Ajoutez les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), les charges de copropriété variables, une provision pour travaux et un aléa de vacance, même faible dans une commune où le taux de logements vacants n'est que de 4,4 %. Ces éléments transforment la rentabilité théorique en cash-flow réel.
Performance énergétique du parc à Verneuil-sur-Seine
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 080 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Verneuil-sur-Seine: classe C en tête, 6,4 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc affiche une performance énergétique dominante de classe C (199 kWh/m²/an), meilleure que la moyenne nationale. Seulement 6,4 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un taux relativement contenu. Pour un acquéreur, cela réduit le risque immédiat de travaux de rénovation énergétique lourds. Cependant, la loi Climat prévoit l'interdiction de location des passoires d'ici 2028. Dans ce parc plutôt performant, l'enjeu pour un investisseur ou un occupant est davantage de maintenir la valeur du bien que de le remettre aux normes en urgence.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de 2-3 pièces (surface médiane 65 m²), très demandés par les locataires pour un loyer de 17,7 €/m²/mois. Le parc ancien domine, mais les 7 % de constructions post-2006 offrent des options neuves. Les maisons, avec le même loyer au m², conviennent moins à l'investissement locatif pur en raison d'un rendement net plus faible (3,2 %) et d'un public plus restreint. Attention aux 6,4 % de passoires thermiques (DPE F/G) soumises à la loi Climat.
Quelles zones cibler à Verneuil-sur-Seine ?
La zone la plus attractive est le secteur de la gare Vernouillet-Verneuil, cœur de la demande locative. Le centre-bourg, avec ses 414 équipements, est également porteur. Les quartiers pavillonnaires, majoritaires, offrent peu de potentiel locatif. Aucune zone en développement massif n'est signalée, la construction neuve étant en net ralentissement (-4 % sur 5 ans). La vigilance s'impose près des zones inondables (PPRI de la Seine et de l'Oise), affectant l'assurabilité.
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Risques à connaître avant d'investir à Verneuil-sur-Seine
Le risque de vacance est modéré (4,4 %) mais réel, lié à la concurrence avec les communes voisines et au revenu local moyen. La dépendance à l'économie francilienne expose à un cycle économique défavorable. Le risque réglementaire est présent : 6,4 % du parc est en DPE F/G, impliquant des travaux de rénovation obligatoires. La taxe foncière, à 44,94 %, pèse sur la rentabilité nette. Enfin, le risque naturel d'inondation (PPRI) peut générer des surprimes d'assurance.
Cas pratique : un investissement type à Verneuil-sur-Seine
Pour un appartement type de 65 m² à Verneuil-sur-Seine, le prix d'achat médian est d'environ 192 465 €. Avec un loyer de 17,7 €/m², cela génère 1 150 € de revenu mensuel, soit un rendement brut de 7,2 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision, le rendement net tombe autour de 4,2 %. Avec un emprunt à 100 % sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité serait d'environ 1 110 €, créant un effort résiduel mensuel faible voire positif, à condition de bien maîtriser les charges.
Erreurs à éviter quand on investit à Verneuil-sur-Seine
- Négliger la taxe foncière élevée (44,94 %) dans le calcul de rentabilité.
- Surestimer les loyers sans vérifier la solvabilité locale (revenu médian 28 180 €).
- Oublier de provisionner pour les travaux dans un parc plutôt ancien.
- Ne pas consulter le PPRI pour un achat en zone inondable potentielle.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Verneuil-sur-Seine suit le rythme classique de la région. L'activité reprend fortement après les vacances d'été, de septembre à novembre, portée par les projets familiaux avant la rentrée scolaire. Le printemps (mars à juin) est aussi une période active. Vendre en automne peut capter cette demande. L'encaissement de la taxe foncière en octobre n'a pas d'impact direct majeur sur les transactions. La faible activité touristique (2 hébergements) n'induit pas de saisonnalité particulière liée à la location saisonnière.
Le saviez-vous ?
- Verneuil-sur-Seine compte 2 monuments historiques protégés.
- La commune est couverte à 100 % par la fibre optique et le très haut débit.
- Le taux de renouvellement des entreprises locales est de 24,0 % par an.
S'installer à Verneuil-sur-Seine : cadre de vie et logement
La force première de Verneuil-sur-Seine réside dans sa connectivité. La gare de Vernouillet - Verneuil, à moins de 10 minutes à pied du centre, relie directement Paris Saint-Lazare, un atout majeur pour les navetteurs. La commune bénéficie également d'une couverture numérique optimale (fibre à 100 %), un critère désormais essentiel.
Avec 414 équipements recensés par l'INSEE, dont 114 dans le domaine de la santé, la ville offre un niveau de services conséquent pour une commune de 16 000 habitants. Le cadre de vie est cependant marqué par le risque d'inondation, avec un PPRI de la Seine et de l'Oise actif, une donnée cruciale à vérifier avant tout achat.
Le parc de logements, à 39,8 % de maisons individuelles, conserve un caractère familial, renforcé par une proportion de jeunes de moins de 30 ans supérieure à la moyenne nationale. La présence de seulement 0,9 % de résidences secondaires confirme l'ancrage résidentiel permanent de la commune.
Carte du marché immobilier à Verneuil-sur-Seine
Verneuil-sur-Seine et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Verneuil-sur-Seine
Avec une température moyenne annuelle de 11,6 °C et des précipitations modérées (593 mm), le climat de Verneuil-sur-Seine est tempéré, typique du bassin parisien. Les hivers sont froids sans excès, les étés doux. Ce profil convient à ceux qui recherchent un rythme de vie sans extrêmes climatiques, propice aux activités extérieures le long de la Seine ou dans les nombreux espaces verts. Le faible risque de gel sévère est un atout pour l'entretien du bâti et des jardins, apprécié des familles.
À qui s'adresse Verneuil-sur-Seine ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes familles franciliens recherchant la pierre à un prix inférieur aux pôles voisins. Les 57,2 % de propriétaires et la part importante de maisons confirment cet ancrage résidentiel. Les profils retraités (22,1 % de 60 ans et plus) y trouvent également des services de santé accessibles. Les amateurs de patrimoine peuvent apprécier les 2 monuments historiques. En revanche, les chercheurs d'animation urbaine intense ou de grand standing y seront en décalage.
Avantages et limites à Verneuil-sur-Seine
✓ Points forts
- Accessibilité ferroviaire pratique (gare à 0,6 km)
- Équipements et services nombreux (414 au total)
- Parc immobilier globalement performant énergétiquement (classe C dominante)
- Cohésion sociale correcte (indice ISE 5,7/10)
- Fibre optique déployée à 100 %
− À prendre en compte
- Exposition au risque d'inondation (PPRI actif)
- Densité élevée (1 628 hab/km²) pour une petite ville
- Taux de chômage local supérieur à la moyenne (9,8 %)
Composition du parc immobilier à Verneuil-sur-Seine
7 039 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 2 717 maisons et 4 111 appartements à à Verneuil-sur-Seine.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements, à 57,2 % occupé par des propriétaires, indique un ancrage résidentiel solide. La forte proportion de maisons individuelles (39,8 %) et la faible part de résidences secondaires (0,9 %) dessinent un marché orienté vers la résidence principale, stable et familial. Un taux de logements sociaux de 29,0 % indique une mixité sociale structurée. Ce contexte favorise une demande constante pour l'accession à la propriété, notamment pour les biens bien entretenus, dans un environnement où la communauté est installée.
Ancienneté du parc à Verneuil-sur-Seine
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 570 logements).
- Avant 1919 1,8 % 119 logts
- 1919-1945 2,6 % 169 logts
- 1946-1970 25,5 % 1 676 logts
- 1971-1990 40,8 % 2 682 logts
- 1991-2005 22,3 % 1 467 logts
- 2006-2019 7,0 % 458 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Verneuil-sur-Seine
414 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Verneuil-sur-Seine
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Verneuil-sur-Seine est exposé à un risque d'inondation, avec un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPRI) actif pour la Seine et l'Oise. Ce document délimite les zones constructibles sous contrainte. Le risque sismique est très faible et le radon, faible. Pour tout achat, la consultation du zonage PPRI en mairie est impérative : il peut imposer des prescriptions constructives (niveau de plancher, matériaux) et influencer l'assurabilité et la valeur du bien. Une déclaration de catastrophe naturelle a déjà été enregistrée, confirmant l'exposition réelle.
Cas pratique : un achat type à Verneuil-sur-Seine
Pour une maison médiane de 109 m², le budget s'élève à 425 863 € hors frais de notaire. Cela représente environ 15 années du revenu médian local (28 180 €). Avec un apport de 10 % et un emprunt sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance avoisine 2 150 €. Ce montant pèse significativement dans le budget d'un foyer, nécessitant souvent deux revenus pour être supporté sereinement, mais correspond à l'investissement typique d'une famille dans cette commune résidentielle.
Erreurs à éviter quand on achète à Verneuil-sur-Seine
- Faire une offre sans avoir vérifié le DPE et son impact sur le budget travaux.
- Omettre de vérifier le zonage du PPRI en mairie avant de signer.
- Sous-estimer les charges de copropriété dans les petits collectifs.
- Choisir un bien uniquement sur le prix au m², sans considérer la proximité de la gare.
Points clés à retenir à Verneuil-sur-Seine
- Prix médian à 3 556 €/m², en baisse de 4,4 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 7,2 % pour les appartements.
- Climat tempéré avec 11,6 °C de moyenne et 593 mm de pluie.
- Le prix au m² varie fortement selon la typologie et la localisation.
- Écart important entre maisons (3 763 €/m²) et appartements (3 176 €/m²).
- Rendement net d'environ 4,2 % après charges et taxe foncière.
- Parc à 57,2 % de propriétaires, signe de stabilité.
- La proximité de la gare (0,6 km) est un important facteur de valeur.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Verneuil-sur-Seine ?
À Verneuil-sur-Seine, l'écart de prix entre maisons (3 763 €/m²) et appartements (3 176 €/m²) montre que la typologie prime. Pour une maison, la surface du terrain et la proximité immédiate des 14 établissements scolaires ou de la gare Vernouillet-Verneuil (0,6 km) sont des majorants. Pour un appartement, l'étage avec vue dégagée, la présence d'un ascenseur et la performance énergétique (DPE) influencent fortement le prix au m². L'état général du bien est critique : un logement rénové avec une classe énergétique B ou mieux se valorise immédiatement, tandis qu'une passoire thermique subit une décote. La vue sur les monuments historiques ou l'éloignement des axes bruyants sont aussi des atouts valorisants.
Estimation indicative d'une maison à Verneuil-sur-Seine
Pour une maison de 106 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
376 088 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme de calcul automatique utilise des moyennes, comme le prix médian à 3 556 €/m². Un professionnel local sait que ce prix masque des écarts de 20 % entre un appartement mitoyen de la gare et une maison avec jardin près des écoles. Il intègre des facteurs invisibles dans les bases de données : la qualité de la copropriété, l'ensoleillement réel de la parcelle, l'ambiance d'une rue. Son expertise est cruciale pour négocier : il connaît le profil des acheteurs actifs (jeunes actifs de la CU Grand Paris Seine et Oise, familles) et peut justifier votre prix par des arguments concrets, évitant une sous-évaluation ou une mise sur le marché irréaliste.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², très agrégé.
- Ignorer la décote potentielle pour un DPE F ou G.
- Ne pas valoriser un atout comme la proximité des écoles ou de la gare.
- Mettre en marché sans diagnostic précis de l'état des installations.
Investir à Verneuil-sur-Seine : passer à l'action
Transformer ces données en opportunité concrète nécessite une expertise fine du terrain vernolien. Notre réseau de professionnels locaux identifie les biens à fort potentiel et vous accompagne dans la négociation, pour un investissement aligné sur la réalité du marché.
Les chiffres tracent une trajectoire, mais la réussite tient à la sélection du bien et à la négociation.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Verneuil-sur-Seine
Quel est le prix immobilier moyen à Verneuil-sur-Seine ?
Le prix médian global s'élève à 3 556 €/m² en 2024, selon les données DVF. Les maisons se négocient autour de 3 763 €/m² et les appartements à 3 176 €/m². La fourchette centrale des prix se situe entre 2 705 et 4 192 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir à Verneuil-sur-Seine ?
Le marché est en correction (-4,4 % sur un an), offrant un point d'entrée plus favorable. L'investissement locatif en appartement, avec un rendement brut de 7,2 %, peut être pertinent sur un horizon moyen terme, à condition de sélectionner un bien économe en énergie.
Verneuil-sur-Seine est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Elle est 4 % moins chère que Vauréal et Éragny, mais 7 % plus chère qu'Osny et 14 % plus chère que Jouy-Le-Moutier. L'écart est majeur avec Le Pecq, où les prix sont supérieurs de 74 %.
Quel rendement locatif espérer à Verneuil-sur-Seine ?
Le rendement locatif brut moyen pour un appartement est de 7,2 %, selon la carte des loyers. Pour une maison, il est de 5,4 %. Ces rendements bruts doivent être ajustés à la baisse après déduction des charges, notamment la taxe foncière à 44,94 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Verneuil-sur-Seine ?
La proximité de la gare de Vernouillet - Verneuil (moins de 600 m) est un critère déterminant pour la valeur locative. Les secteurs bien équipés en commerces et services, ainsi que ceux hors du périmètre à risque d'inondation (PPRI), sont à privilégier pour un investissement sécurisé.
Marché immobilier des communes voisines
Verneuil-sur-Seine présente un écart de valorisation significatif avec Le Pecq (+74 %), tout en offrant des indicateurs démographiques et de connectivité similaires, un potentiel d'effet de levier à surveiller.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Verneuil-sur-Seine.
Communes limitrophes de Verneuil-sur-Seine
Verneuil-sur-Seine est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Verneuil-sur-Seine est sensiblement au-dessus de la moyenne — prix médian 3 548 €/m² en 2026, soit -6,7 % de plus que la médiane des Yvelines (3 804 €/m²).
Le prix médian de Verneuil-sur-Seine reste globalement stable sur la période 2021-2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 927 transactions (source DGFiP/DVF).
Marché mixte à Verneuil-sur-Seine: maisons à 3 763 €/m² et appartements à 3 176 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Rapporté au revenu médian de Verneuil-sur-Seine, un logement de 106 m² (398 878 €) représente 14,2 années de ressources brutes.
Loyers observés à Verneuil-sur-Seine: 17,7 €/m²/mois pour un appartement, 17,7 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 6,7 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Verneuil-sur-Seine (0,9 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Les flux SITADEL font apparaître une production neuve modeste (31 logements autorisés entre 2021 et 2025). Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 77 % des logements autorisés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Verneuil-sur-Seine est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne. Contexte physique: à 42 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.