Le m² médian à Andrésy s'échange à 3 450 €, un niveau supérieur à la moyenne départementale et nationale.
Correction observée: -6,8 % sur le prix médian au m² entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 015 transactions (source DGFiP/DVF).
La ventilation des ventes associe 45,2 % de maisons et 54,8 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Rapporté au revenu médian d'Andrésy, un logement de 98 m² (361 718 €) représente 12,3 années de ressources brutes.
Loyers observés à Andrésy: 18,1 €/m²/mois pour un appartement, 16,9 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 7,0 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Andrésy (1,5 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Entre 2020 et 2024, 176 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 76 % des logements autorisés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Andrésy est une commune périurbaine francilienne. Sur le plan physique, la commune est dans la plaine, à une altitude de 66 m, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).
Faut-il investir à Andrésy en 2026 ?
En lisière de la boucle de la Seine, à moins de 30 km de Paris, Andrésy combine une desserte ferroviaire directe et un cadre verdoyant. Membre de la communauté urbaine Grand Paris Seine et Oise, la commune bénéficie d'une dynamique économique et démographique positive. Faut-il pour autant y placer son argent en 2026 ?
Avec un rendement locatif brut de 7,0 % pour les appartements, Andrésy affiche une rentabilité supérieure à la moyenne régionale, un atout pour les investisseurs.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler le locatif annuel pour tirer parti d'un rendement solide, en acceptant une phase de consolidation des prix.
Points clés
- ✓ Rendement locatif très élevé (7,0 % brut)
- ✓ Prix d'entrée inférieur aux voisines immédiates
- ✓ Dynamique démographique soutenue (+5,8 % en 5 ans)
- ⚠ Correction des prix en cours (-2,7 % en 2024)
- ⚠ Accessibilité financière modérée pour les locaux (IAI 3,7/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian des appartements y est inférieur de 22 % à la moyenne nationale.
- Son prix au m² est inférieur de 40 % à la moyenne des Yvelines.
- Son rendement locatif brut de 7,0 % dépasse largement celui des grandes métropoles comme Paris (3,5 %).
Analyse du marché immobilier à Andrésy
Le marché immobilier d'Andrésy affiche une pression notable (IPI 5,0/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers d'Andrésy
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,0
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant du temps à la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant du temps à la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité moyenne : les prix dépassent la capacité d'achat d'une partie de la population locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité moyenne : les prix dépassent la capacité d'achat d'une partie de la population locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,7
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande est présente pour un parc locatif qui représente 32,5 % des résidences principales.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande est présente pour un parc locatif qui représente 32,5 % des résidences principales.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible : peu d'activité saisonnière, le marché est porté par la demande résidentielle annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible : peu d'activité saisonnière, le marché est porté par la demande résidentielle annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Andrésy : opportunités et risques
Andrésy présente un profil d'investissement locatif très pertinent pour les appartements, avec un rendement brut de 7,0 %. Ce taux, supérieur à la moyenne francilienne, s'explique par des prix d'acquisition contenus et une demande locative solide, portée par la proximité de l'emploi et un taux de chômage local de seulement 7,0 %. Néanmoins, le rendement net estimé à 4,1 % intègre des charges significatives, dont une taxe foncière sur le bâti à 46,09 %.
L'investisseur doit porter une attention particulière à la performance énergétique du bien. Si le parc compte seulement 8,3 % de passoires thermiques (classe F/G), la classe dominante D (207 kWh/m²/an) impose des travaux de rénovation à moyen terme pour rester conforme à la réglementation et attractif sur le marché locatif. Le ralentissement de la construction neuve (-67 % de permis) limite les alternatives modernes.
La stratégie à privilégier est le locatif annuel, l'indice de pression touristique (IPTI) étant faible. La sélection du bien devra cibler la proximité des 327 équipements de services et de la gare pour attirer les locataires actifs. Enfin, la baisse des prix offre une marge de négociation, mais exige un horizon de placement à moyen terme pour laisser le temps à la plus-value de se matérialiser.
Simuler un investissement immobilier à Andrésy
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Données du marché immobilier à Andrésy
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier d'Andrésy affiche un prix médian de 3 433 €/m², selon les données DVF 2024. Cette valorisation se situe nettement en dessous des communes riveraines de la Seine comme Le Vésinet (+164 %) ou Le Pecq (+80 %), créant un effet de levier attractif pour les acquéreurs franciliens en quête d'accessibilité. La correction en cours, de -2,7 % sur un an, doit être reliée au cycle du crédit plus qu'à un affaiblissement des indicateurs locaux.
La structure des ventes révèle un équilibre entre l'individuel et le collectif. Les appartements, avec un prix médian de 3 096 €/m², constituent le segment le plus actif (91 transactions) et le plus rentable pour l'investissement locatif. Les maisons, à 3 763 €/m², attirent un public familial, séduit par la part importante d'espaces verts et la desserte ferroviaire depuis la gare de Maurecourt à moins d'un kilomètre.
Le contexte démographique, avec une croissance de +12,9 % en dix ans et un indice de vieillissement équilibré (99,6), soutient la demande. Toutefois, avec un revenu médian de 29 500 €, le pouvoir d'achat local peine à suivre la valorisation, ce qui rend le marché partiellement dépendant des capitaux extérieurs.
Vacance longue durée à Andrésy
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Andrésy (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 176 logements ont été autorisés à à Andrésy, -67 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Le rythme de construction neuve a chuté de 67 % sur les cinq dernières années, avec seulement 176 logements autorisés. Seuls 43 logements sont prévus pour 2024. Cette faible offre nouvelle limite le risque de surproduction qui pourrait peser sur les prix de l'ancien. Elle confirme aussi une attractivité résidentielle qui s'exprime davantage dans la rénovation du parc existant, majoritairement composé de maisons individuelles. L'offre neuve restera marginale à court terme.
Fourchettes de loyers à Andrésy
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Andrésy
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,09 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net ramène la rentabilité à la réalité. À partir du brut, déduisez la taxe foncière, élevée ici à 46,09 % du revenu cadastral, la provision pour charges de copropriété (si applicable), les frais de gestion locative et une provision pour vacance et travaux. Le taux de vacance local de 6,5 % et l'âge du parc (13,8 % d'avant 1945) invitent à provisionner davantage. Cela explique l'écart entre le 7,0 % brut et le 4,1 % net estimé pour les appartements.
Performance énergétique du parc à Andrésy
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 434 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Andrésy: classe D en tête, 8,1 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique D dominante (207 kWh/m²/an) place le parc légèrement en dessous de la moyenne française. Le parc contient 8,3 % de passoires thermiques (F/G), un chiffre inférieur à la moyenne nationale mais qui représente tout de même plusieurs centaines de logements. Ces biens sont concernés par les interdictions de location prévues par la loi Climat : interdiction de mise en location des logements classés G dès 2025, puis F en 2028. Un audit énergétique est donc impératif pour tout achat destiné à la location.
Calculateur de rendement à Andrésy
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Andrésy
Pour un appartement type de 68 m² (au prix médian de 3 096 €/m²), l'investissement s'élève à environ 210 500 €. Avec un loyer moyen de 18,1 €/m², cela génère un revenu locatif brut mensuel d'environ 1 230 €, soit un rendement brut de 7,0 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, provision), le rendement net se rapprocherait de 4,1 %, soit un revenu net d'environ 720 €/mois.
Erreurs à éviter quand on investit à Andrésy
- Négliger la taxe foncière, élevée à 46,09 % à Andrésy.
- Oublier de provisionner pour la rénovation dans un parc ancien.
- Surévaluer les loyers sans vérifier les prix pratiqués localement.
- Ignorer les risques locaux (inondation, cavités) avant d'acheter.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché francilien est traditionnellement plus actif au printemps et à l'automne. À Andrésy, la proximité de la Seine peut attirer des acquéreurs en été, valorisant les biens avec accès à l'eau. La vente en fin d'année peut être ralentie par l'échéance de la taxe foncière en septembre, qui pèse sur le budget des acheteurs. Pour vendre, le printemps reste idéal pour mettre en valeur les jardins et l'environnement vert de la commune.
Le saviez-vous ?
- Andrésy abrite 3 monuments historiques protégés.
- La commune a enregistré 10 arrêtés de catastrophe naturelle.
- L'âge médian de la population est de 39,5 ans, légèrement en dessous de la moyenne nationale.
S'installer à Andrésy : cadre de vie et logement
S'installer à Andrésy, c'est choisir une ville à échelle humaine intégrée à l'agglomération parisienne. La commune offre une palette complète de services avec 37 commerces, 85 établissements de santé et 13 infrastructures sportives, le tout sur 7 km². Son territoire est traversé par la Seine et l'Oise, offrant des paysages fluviaux préservés, mais soumis à un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) qui impacte certaines zones.
Le quotidien est facilité par une connexion numérique excellente (fibre à 89,7 %) et des transports avec la gare de Maurecourt à 10 minutes à pied. Le parc de logements, composé à 47 % de maisons, attire une population familiale et jeune (37,2 % de moins de 30 ans), bien que le vieillissement de la population soit limité. La présence de trois monuments historiques protégés ajoute une touche patrimoniale à ce cadre de vie périurbain équilibré.
Carte du marché immobilier à Andrésy
Andrésy et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Andrésy
6 152 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 2 853 maisons et 3 217 appartements à à Andrésy.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est majoritairement constitué de maisons individuelles (47,0 %), signe d'un cadre de vie familial et pavillonnaire. La part élevée de propriétaires-occupants (65,5 %) et la faible proportion de résidences secondaires (1,5 %) indiquent un marché ancré et stable, porté par une demande locale. Le taux de logements vacants (6,5 %) est légèrement supérieur à la moyenne nationale, pouvant refléter des biens en attente de rénovation dans un parc ancien.
Ancienneté du parc à Andrésy
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 466 logements).
- Avant 1919 6,3 % 347 logts
- 1919-1945 7,4 % 405 logts
- 1946-1970 17,5 % 957 logts
- 1971-1990 49,0 % 2 679 logts
- 1991-2005 9,5 % 521 logts
- 2006-2019 10,2 % 557 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Andrésy
327 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Andrésy
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Trois Plans de Prévention des Risques (PPR) sont actifs sur la commune : inondation (Seine et Oise), mouvement de terrain (Massif de l'Hautil) et cavités souterraines. Cela implique des contraintes constructives et des études géotechniques obligatoires dans certains secteurs. La sismicité est très faible et le radon faible. Dix arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement, principalement pour inondations et coulées de boue. Consultez systématiquement le certificat d'urbanisme et les zonages du PLU.
Cas pratique : un achat type à Andrésy
Pour une maison type de 106 m² (au prix médian de 3 763 €/m²), le budget d'acquisition hors frais est d'environ 399 k€. Cela représente environ 13,5 années du revenu médian local (29 500 €). Avec un apport de 10 % (39 900 €) et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 4 %, la mensualité hors assurance s'établirait autour de 2 200 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Andrésy
- Omettre de vérifier le zonage du PLU et les PPR actifs.
- Se fier uniquement au DPE fourni par le vendeur.
- Sous-estimer le coût des travaux dans les maisons anciennes.
- Négliger la qualité de la desserte en transports au quotidien.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Andrésy : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux donne une photographie du marché. Pour transformer cette vue d'ensemble en opportunité concrète, une expertise locale est indispensable pour identifier les biens à fort potentiel et négocier au bon prix.
Les données posent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur le choix précis du bien et du quartier.
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- Analyse basée sur 173 ventes récentes (DVF 2024)
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Andrésy
Quel est le prix moyen d'un appartement à Andrésy ?
Le prix médian des appartements à Andrésy s'établit à 3 096 €/m². Pour un logement de surface médiane de 68 m², le budget total avoisine les 210 000 €. Ce niveau de prix est inférieur de 40 % à la moyenne du département des Yvelines.
Est-ce un bon moment pour acheter à Andrésy ?
Le marché est en phase de correction (-2,7 % en 2024), ce qui offre des opportunités de négociation. Pour un investisseur locatif, les rendements restent attractifs. Pour un primo-accédant local, l'accessibilité reste modérée, nécessitant un apport conséquent.
Andrésy est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Andrésy est significativement moins chère que la plupart de ses voisines. Son prix au m² est inférieur de 58 % à Montesson et de 66 % à Carrières-sur-Seine. Cette sous-valorisation relative constitue son principal atout.
Quel rendement locatif peut-on espérer ?
Le rendement locatif brut moyen pour un appartement est de 7,0 %, l'un des plus élevés de la région. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net est estimé autour de 4,1 %.
Quels sont les risques naturels à Andrésy ?
La commune est concernée par un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) de la Seine et de l'Oise, ainsi que par des cavités souterraines. Dix arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris dans le passé, principalement pour inondations et coulées de boue.
Marché immobilier des communes voisines
Andrésy affiche un prix médian inférieur de 58 % à celui de Montesson et de 66 % à Carrières-sur-Seine, pour des indicateurs démographiques et de services similaires, créant un effet de levier significatif pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Andrésy.
Communes limitrophes d'Andrésy
Andrésy est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :