01 Le parc de logements
Le parc comprend 541 logements dont 494 résidences principales, 10 résidences secondaires et 38 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 494 | 91,3 % |
| Résidences secondaires | 10 | 1,8 % |
| Logements vacants | 38 | 7,0 % |
Parmi les 541 logements du parc, 91 % assurent la fonction de résidence principale, contre 2 % de secondaires et 7 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 68 | 13,9 % |
| 1919-1945 | 44 | 9,0 % |
| 1946-1970 | 81 | 16,6 % |
| 1971-1990 | 78 | 16,0 % |
| 1991-2005 | 124 | 25,4 % |
| 2006-2019 | 93 | 19,1 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 25 % des logements relèvent de la période 1991-2005, le segment d'avant 1919 restant à 14 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 3 | 0,6 % |
| 2 pièces | 28 | 5,7 % |
| 3 pièces | 58 | 11,7 % |
| 4 pièces | 116 | 23,5 % |
| 5 pièces ou plus | 289 | 58,5 % |
Taille moyenne: 4,9 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 59 %, les T1-T2 6 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 486 | 536 | 541 |
| Rés. principales | 442 | 495 | 494 |
| Rés. secondaires | 6 | 9 | 10 |
| Vacants | 38 | 31 | 38 |
À titre de comparaison : 57,9 % de part de propriétaires à Gertwiller, à 10 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 390 | 78,9 % |
| Locataires (privé) | 64 | 13,0 % |
| Locataires HLM | 33 | 6,7 % |
| Logés gratuitement | 7 | 1,4 % |
Structure d'occupation: propriétaires 78,9 %, locataires 19,7 % — la part HLM s'établit à 7 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 191 | 38,7 % |
| Fioul | 58 | 11,8 % |
| Électricité | 107 | 21,7 % |
| Gaz bouteille | 2 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 135 | 27,4 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 39 %. autres sources (bois notamment) pèse 27 %, électricité 22 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 32 |
| 2 à 4 ans | 63 |
| 5 à 9 ans | 70 |
| 10 ans ou plus | 329 |
| Total ménages | 494 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 62 |
| Sous-occupation modérée | 110 |
| Sous-occupation accentuée | 144 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 32 | 6,5 % |
| 1 voiture | 196 | 39,7 % |
| 2 voitures ou plus | 266 | 53,8 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 6 % sans, 40 % à une voiture, 54 % multi-motorisés. Par ailleurs, 83,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 308 | 288 | 0 | 20 |
| 1975 | 313 | 281 | 9 | 23 |
| 1982 | 332 | 295 | 10 | 27 |
| 1990 | 341 | 311 | 2 | 28 |
| 1999 | 339 | 320 | 1 | 18 |
| 2006 | 438 | 399 | 1 | 38 |
| 2011 | 486 | 442 | 6 | 38 |
| 2016 | 536 | 495 | 9 | 31 |
| 2022 | 541 | 494 | 10 | 38 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 308 à 541 logements, soit +76 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 44 | 52 | 50 | 45 | 55 | 32 |
| Dont vacants > 2 ans | 15 | 17 | 20 | 23 | 21 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 1,3 % |
| Classe B | 8 | 3,5 % |
| Classe C | 99 | 43,4 % |
| Classe D | 74 | 32,5 % |
| Classe E | 26 | 11,4 % |
| Classe F | 16 | 7,0 % |
| Classe G | 2 | 0,9 % |
La classe C domine avec 43 % des diagnostics, et 48 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 19 | 8,3 % |
| Classe B | 25 | 11,0 % |
| Classe C | 89 | 39,0 % |
| Classe D | 66 | 28,9 % |
| Classe E | 21 | 9,2 % |
| Classe F | 7 | 3,1 % |
| Classe G | 1 | 0,4 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (39 %), et 58 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 210 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 255 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 244 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 157 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 144 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 95 kWh/m²/an |
Les logements construits 1948-1974 consomment en moyenne 255 kWh/m²/an, contre 95 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 160 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 0 |
| Classe B | 6 | 2 |
| Classe C | 26 | 73 |
| Classe D | 11 | 63 |
| Classe E | 19 | 7 |
| Classe F | 14 | 2 |
| Classe G | 2 | 0 |
Les maisons affichent une classe dominante C (212 kWh/m²/an), les appartements C (161) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 17 |
| T3 | 17 |
| T4 | 11 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Kogenheim (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Kogenheim recense 541 logements, dont 494 résidences principales (91,3 %) — la vocation résidentielle y est nettement dominante. Profil pavillonnaire affirmé: 82,3 % de maisons individuelles pour 17,7 % d'appartements. Côté cadre local, Kogenheim est caractéristique des communes alsaciennes, dans les collines, à une altitude moyenne de 173 m.
La propriété occupante domine très nettement le parc — 78,9 % des résidences principales sont occupées par leur propriétaire. Le logement social occupe une place de 6,7 % dans le parc de résidences principales.
Le parc de Kogenheim combine un noyau ancien (13,9 %) et une couronne plus récente (19,1 % après 2006). Le parc de Kogenheim se classe bien côté DPE: C en tête et 179 kWh/m²/an, en retrait par rapport au repère national (203). Mode de chauffage dominant: gaz de ville (38,7 %).
Le nombre de logements de Kogenheim varie peu sur la période 2016–2022. 53,8 % des ménages de Kogenheim disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre caractéristique des communes alsaciennes dans lequel s'inscrit Kogenheim. Le parc résidentiel de Kogenheim s'inscrit dans un territoire dans les collines, à une altitude moyenne de 173 m.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 494 résidences principales de Kogenheim et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Données du marché immobilier à Kogenheim
DVF, loyers, permis, analyse expertLa classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 31,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Kogenheim Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Indicateurs clés du marché
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global |
|---|---|
| Nombre de transactions | – |
| Prix médian/m² | – |
| Prix moyen/m² | – |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 100 logements ont été autorisés et 64 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 64 %.
Vacance longue durée à Kogenheim
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Kogenheim (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Kogenheim: 13 logements autorisés sur 5 ans, 0 pour la dernière année (0 %).
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Kogenheim
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Kogenheim
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (31,21 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Performance énergétique du parc à Kogenheim
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 228 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Kogenheim: majorité classée C, part de passoires thermiques à 7,9 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Kogenheim
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Kogenheim : cadre de vie et logement
Kogenheim compte 1 172 habitants, à 162 m d'altitude. Le climat local affiche 11,4 °C de moyenne annuelle et 621 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 10 appellations d'origine rattachées au terroir local et 43 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Kogenheim
Kogenheim et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Kogenheim
Composition du parc immobilier à Kogenheim
541 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Kogenheim: 82,7 % de maisons, 17,3 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Kogenheim
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 488 logements).
- Avant 1919 13,9 % 68 logts
- 1919-1945 9,0 % 44 logts
- 1946-1970 16,6 % 81 logts
- 1971-1990 16,0 % 78 logts
- 1991-2005 25,4 % 124 logts
- 2006-2019 19,1 % 93 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Kogenheim
43 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Kogenheim
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Kogenheim : passer à l'action
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Kogenheim grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Kogenheim
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Kogenheim
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Communes limitrophes de Kogenheim
Kogenheim est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 12,8 €/m² pour un appartement et 11,8 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Les résidences secondaires représentent 1,8 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les flux SITADEL font apparaître une production neuve modeste (13 logements autorisés entre 2021 et 2025).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Kogenheim est caractéristique des communes alsaciennes. Sur le plan physique, la commune est dans les collines, à une altitude moyenne de 173 m, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: récente).