01 Le parc de logements
Le parc comprend 751 logements dont 694 résidences principales, 11 résidences secondaires et 46 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 694 | 92,4 % |
| Résidences secondaires | 11 | 1,5 % |
| Logements vacants | 46 | 6,1 % |
Sur les 751 logements recensés, 92 % sont occupés à l'année, 1 % servent de résidence secondaire et 6 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 52 | 7,6 % |
| 1919-1945 | 46 | 6,7 % |
| 1946-1970 | 117 | 17,0 % |
| 1971-1990 | 232 | 33,7 % |
| 1991-2005 | 121 | 17,6 % |
| 2006-2020 | 120 | 17,4 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 34 %, devant les constructions récentes (17 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 10 | 1,4 % |
| 2 pièces | 12 | 1,7 % |
| 3 pièces | 60 | 8,6 % |
| 4 pièces | 138 | 19,9 % |
| 5 pièces ou plus | 474 | 68,3 % |
Le parc compte 5,2 pièces en moyenne par logement, avec 68 % de logements de cinq pièces ou plus et 3 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 671 | 737 | 751 |
| Rés. principales | 623 | 683 | 694 |
| Rés. secondaires | 8 | 5 | 11 |
| Vacants | 40 | 49 | 46 |
72,4 % de part de propriétaires à Rety, commune de population comparable à 8 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 558 | 80,4 % |
| Locataires (privé) | 93 | 13,4 % |
| Locataires HLM | 39 | 5,6 % |
| Logés gratuitement | 4 | 0,6 % |
Structure d'occupation: propriétaires 80,4 %, locataires 19,0 % — la part HLM s'établit à 6 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 273 | 39,3 % |
| Fioul | 63 | 9,1 % |
| Électricité | 242 | 34,9 % |
| Gaz bouteille | 3 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 113 | 16,3 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (39 %), 35 % pour électricité et 16 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 39 |
| 2 à 4 ans | 104 |
| 5 à 9 ans | 98 |
| 10 ans ou plus | 453 |
| Total ménages | 694 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 51 |
| Sous-occupation modérée | 112 |
| Sous-occupation accentuée | 188 |
| Sous-occupation très accentuée | 341 |
| Suroccupation modérée | 10 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 42 | 6,1 % |
| 1 voiture | 294 | 42,4 % |
| 2 voitures ou plus | 358 | 51,6 % |
Motorisation des ménages: 6 % n'ont aucune voiture, 42 % en ont une et 52 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 84,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 289 | 251 | 20 | 18 |
| 1975 | 344 | 305 | 16 | 23 |
| 1982 | 424 | 383 | 13 | 28 |
| 1990 | 490 | 460 | 15 | 15 |
| 1999 | 580 | 556 | 9 | 15 |
| 2007 | 615 | 587 | 9 | 19 |
| 2012 | 671 | 623 | 8 | 40 |
| 2017 | 737 | 683 | 5 | 49 |
| 2023 | 751 | 694 | 11 | 46 |
Trajectoire de long terme: 289 logements en 1968, 751 en 2023 (+160 %).
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 57 | 48 | 34 | 57 | 55 | 34 | 52 |
| Dont vacants > 2 ans | 14 | 17 | 12 | 15 | 14 | 23 | 17 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 1,9 % |
| Classe B | 4 | 1,9 % |
| Classe C | 74 | 35,1 % |
| Classe D | 58 | 27,5 % |
| Classe E | 42 | 19,9 % |
| Classe F | 19 | 9,0 % |
| Classe G | 10 | 4,7 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 35 % des logements et 39 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 24 | 11,4 % |
| Classe B | 59 | 28,0 % |
| Classe C | 77 | 36,5 % |
| Classe D | 25 | 11,8 % |
| Classe E | 12 | 5,7 % |
| Classe F | 11 | 5,2 % |
| Classe G | 3 | 1,4 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 36 %, 76 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 256 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 290 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 235 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 165 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 136 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 102 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 290 kWh/m²/an (1948-1974), minimum 102 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 0 |
| Classe B | 4 | 0 |
| Classe C | 66 | 8 |
| Classe D | 37 | 21 |
| Classe E | 21 | 21 |
| Classe F | 16 | 3 |
| Classe G | 10 | 0 |
Performance comparée: maisons classées C (201), appartements classés D (246), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 10 |
| T2 | 5 |
| T3 | 15 |
| T4 | 14 |
| T5+ | 3 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de la Capelle-lès-Boulogne (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
La commune compte 751 logements au total, presque tous dédiés à l'habitation principale (92,4 %). Le parc se résume presque exclusivement à des maisons individuelles (94,4 %). Côté cadre local, La Capelle-lès-Boulogne est une commune des plaines flamandes, dans l'arrière-pays proche du littoral du Pas-de-Calais, à 8 km.
La propriété occupante domine très nettement le parc — 80,4 % des résidences principales sont occupées par leur propriétaire. Le parc social représente 5,6 % des résidences principales.
Selon l'INSEE, 17,4 % du parc de la Capelle-lès-Boulogne remonte à la période 2006-2019, indice d'un essor résidentiel récent. Le profil DPE est représentatif de la moyenne française — C et 212 kWh/m²/an. Le poids des classes F et G — 13,7 % du parc diagnostiqué — chiffre l'effort de rénovation à entreprendre. Le gaz de ville équipe 39,3 % des logements occupés à titre principal.
Stabilité du parc résidentiel sur la période 2017–2023. La multi-motorisation est la norme à La Capelle-lès-Boulogne: 51,6 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune des plaines flamandes. Sur le plan physique, la commune est dans l'arrière-pays proche du littoral du Pas-de-Calais, à 8 km, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2023, pour les 694 résidences principales de la Capelle-lès-Boulogne et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Parmi les 870 communes du Pas-de-Calais, La Capelle-lès-Boulogne se place dans le top 5 % des plus chères au m².
Verdict
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Points clés
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- Prix au m² dans le top 5 % du Pas-de-Calais
Analyse du marché immobilier à la Capelle-lès-Boulogne
Acheter demande un effort important : 7,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à la Capelle-lès-Boulogne
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à la Capelle-lès-Boulogne s'établit à 2 722 €, sur la base de 13 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La Capelle-lès-Boulogne se positionne dans le top 5 % des communes les plus chères du Pas-de-Calais.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 50,7 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de la Capelle-lès-Boulogne Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de la Capelle-lès-Boulogne
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, le prix médian s'établit à 2 722 €/m² pour 13 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 117 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 13 | 13 |
| Prix médian/m² | 2 722 € | 2 722 € |
| Prix moyen/m² | 2 480 € | |
| Surface médiane | – | 117 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 23 | 2 162 € |
| 2022 | 19 | 2 283 € |
| 2023 | 11 | 2 800 € |
| 2024 | 11 | 2 669 € |
| 2025 | 13 | 2 722 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
138 logements autorisés cumulés, 78 commencés: la dynamique récente affiche 20 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à la Capelle-lès-Boulogne
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à la Capelle-lès-Boulogne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à la Capelle-lès-Boulogne: 36 logements autorisés sur 5 ans, 10 pour la dernière année (+125 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à la Capelle-lès-Boulogne
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à la Capelle-lès-Boulogne
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (50,68 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à la Capelle-lès-Boulogne
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 211 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à la Capelle-lès-Boulogne: majorité classée C, part de passoires thermiques à 13,7 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à la Capelle-lès-Boulogne
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à la Capelle-lès-Boulogne : cadre de vie et logement
La Capelle-lès-Boulogne compte 1 551 habitants sur 6,50 km². Le climat local affiche 11,2 °C de moyenne annuelle et 825 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 1 appellation d'origine rattachée au terroir local et 67 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à la Capelle-lès-Boulogne
La Capelle-lès-Boulogne et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à la Capelle-lès-Boulogne
Composition du parc immobilier à la Capelle-lès-Boulogne
751 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à la Capelle-lès-Boulogne: 94,4 % de maisons, 5,6 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à la Capelle-lès-Boulogne
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 688 logements).
- Avant 1919 7,6 % 52 logts
- 1919-1945 6,7 % 46 logts
- 1946-1970 17,0 % 117 logts
- 1971-1990 33,7 % 232 logts
- 1991-2005 17,6 % 121 logts
- 2006-2020 17,4 % 120 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à la Capelle-lès-Boulogne
67 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à la Capelle-lès-Boulogne
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à la Capelle-lès-Boulogne
Pour une maison de 117 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
318 474 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à la Capelle-lès-Boulogne
Quel est le prix de l'immobilier à la Capelle-lès-Boulogne ?
Le prix médian au m² à la Capelle-lès-Boulogne est de 2 722 € (données DVF, 13 transactions). Pour une maison de 117 m² (surface médiane locale), compter environ 318 000 €.
Comment La Capelle-lès-Boulogne se situe-t-elle dans le Pas-de-Calais ?
La Capelle-lès-Boulogne se classe au 42ᵉ rang sur 870 communes du Pas-de-Calais — dans le top 5 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à la Capelle-lès-Boulogne ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à la Capelle-lès-Boulogne est de 4,4 % (loyer de 9,9 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de la Capelle-lès-Boulogne
La Capelle-lès-Boulogne est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de la Capelle-lès-Boulogne s'établit à 2 722 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles du Pas-de-Calais. La commune figure parmi les 5 % les plus chères du Pas-de-Calais au mètre carré.
La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 2 722 €/m² pour 117 m². Rapporté au revenu médian de la Capelle-lès-Boulogne, un logement de 117 m² (318 474 €) représente 10,8 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 10,8 €/m² pour un appartement et 9,9 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,4 %, un niveau intermédiaire. Le poids limité des résidences secondaires (1,5 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Flux de construction neuve intermédiaire: 36 logements autorisés sur 2021-2025, dont 13 commencés. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 67 % des autorisations de la période).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — La Capelle-lès-Boulogne est une commune des plaines flamandes. Le cadre géographique (dans l'arrière-pays proche du littoral du Pas-de-Calais, à 8 km) nuance l'analyse du marché.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.