01 Le parc de logements
Le parc comprend 5 641 logements dont 5 135 résidences principales, 71 résidences secondaires et 435 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 135 | 91,0 % |
| Résidences secondaires | 71 | 1,3 % |
| Logements vacants | 435 | 7,7 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 91 % de résidences principales, 1 % de secondaires et 8 % de vacants pour un total de 5 641 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 230 | 4,5 % |
| 1919-1945 | 418 | 8,2 % |
| 1946-1970 | 1 717 | 33,5 % |
| 1971-1990 | 1 193 | 23,3 % |
| 1991-2005 | 738 | 14,4 % |
| 2006-2019 | 823 | 16,1 % |
La période 1946-1970 concentre 34 % du parc, tandis que 4 % datent d'avant 1919 et 16 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 59 | 1,1 % |
| 2 pièces | 479 | 9,3 % |
| 3 pièces | 972 | 18,9 % |
| 4 pièces | 1 149 | 22,4 % |
| 5 pièces ou plus | 2 476 | 48,2 % |
Distribution par taille: 10 % de petits logements (T1-T2), 48 % de grands (5p+), moyenne à 4,4 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 965 | 5 428 | 5 641 |
| Rés. principales | 4 695 | 5 009 | 5 135 |
| Rés. secondaires | 36 | 39 | 71 |
| Vacants | 234 | 380 | 435 |
Commune voisine de taille comparable, Étaples (22 km) affiche 46,6 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 900 | 56,5 % |
| Locataires (privé) | 981 | 19,1 % |
| Locataires HLM | 1 201 | 23,4 % |
| Logés gratuitement | 53 | 1,0 % |
Occupation des résidences principales — 56,5 % appartiennent à leurs occupants, 42,5 % sont louées, avec 23 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 362 | 65,5 % |
| Fioul | 163 | 3,2 % |
| Électricité | 1 308 | 25,5 % |
| Gaz bouteille | 16 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 287 | 5,6 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (65 %), suivi par électricité (25 %) et autres sources (bois notamment) (6 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 478 |
| 2 à 4 ans | 1 081 |
| 5 à 9 ans | 914 |
| 10 ans ou plus | 2 662 |
| Total ménages | 5 135 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 880 |
| Sous-occupation modérée | 1 130 |
| Sous-occupation accentuée | 1 288 |
| Suroccupation modérée | 94 |
| Suroccupation accentuée | 1 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 763 | 14,9 % |
| 1 voiture | 2 709 | 52,8 % |
| 2 voitures ou plus | 1 663 | 32,4 % |
Équipement automobile des ménages: 15 % sans voiture, 53 % avec une voiture et 32 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 61,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 426 | 3 294 | 17 | 115 |
| 1975 | 3 771 | 3 623 | 22 | 126 |
| 1982 | 3 961 | 3 564 | 26 | 371 |
| 1990 | 4 065 | 3 797 | 33 | 235 |
| 1999 | 4 343 | 4 176 | 41 | 126 |
| 2006 | 4 679 | 4 554 | 14 | 111 |
| 2011 | 4 965 | 4 695 | 36 | 234 |
| 2016 | 5 428 | 5 009 | 39 | 380 |
| 2022 | 5 641 | 5 135 | 71 | 435 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 3 426 à 5 641 logements, soit +65 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 373 | 360 | 353 | 390 | 434 | 267 |
| Dont vacants > 2 ans | 99 | 121 | 117 | 116 | 139 | 127 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 0,2 % |
| Classe B | 18 | 0,8 % |
| Classe C | 761 | 33,0 % |
| Classe D | 859 | 37,3 % |
| Classe E | 475 | 20,6 % |
| Classe F | 143 | 6,2 % |
| Classe G | 46 | 2,0 % |
La classe D domine avec 37 % des diagnostics, et 34 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 236 | 10,2 % |
| Classe B | 356 | 15,4 % |
| Classe C | 549 | 23,8 % |
| Classe D | 683 | 29,6 % |
| Classe E | 357 | 15,5 % |
| Classe F | 106 | 4,6 % |
| Classe G | 19 | 0,8 % |
Répartition climat du parc: D concentre 30 % des diagnostics et 49 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 246 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 248 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 203 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 157 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 159 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 103 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 248 kWh/m²/an (1948-1974), minimum 103 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 1 |
| Classe B | 13 | 5 |
| Classe C | 204 | 557 |
| Classe D | 367 | 492 |
| Classe E | 207 | 268 |
| Classe F | 102 | 41 |
| Classe G | 33 | 13 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (228 kWh/m²/an) et appartements en classe C (193).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 2 |
| T2 | 277 |
| T3 | 556 |
| T4 | 400 |
| T5+ | 51 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Martin-Boulogne (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Selon le recensement 2022 de l'INSEE, Saint-Martin-Boulogne dispose de 5 641 logements, dont 5 135 résidences principales (91,0 %). La maison individuelle reste largement majoritaire (63,0 % du parc contre 37,0 % d'appartements). À l'échelle locale, Saint-Martin-Boulogne est dans le maillage des communes des Hauts-de-France, à 73 m d'altitude, sur un relief peu marqué, à environ 4 km du littoral du Pas-de-Calais — contexte utile pour lire le parc.
Le parc penche vers la propriété occupante (56,5 %), le locatif étant minoritaire (42,5 %). La part HLM atteint 23,4 % dans l'offre de résidences principales. Côté SRU, le compte est bon: 25,6 % en place pour 20,0 % requis.
Le parc neuf pèse lourd: 16,1 % des logements construits depuis 2006. Sur le volet énergétique, la classe DPE dominante est D et la consommation moyenne s'établit à 207 kWh/m²/an, dans la ligne de la moyenne française (203). Côté énergie, le gaz de ville chauffe 65,5 % des résidences principales.
Le parc de Saint-Martin-Boulogne s'est étoffé de +3,9 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2016-2022). Répartition équilibrée de la motorisation: 14,9 % de ménages sans voiture, 32,4 % à au moins deux voitures.
Saint-Martin-Boulogne appartient au tissu dans le maillage des communes des Hauts-de-France, repère pour lire son marché résidentiel. La commune est à 73 m d'altitude, sur un relief peu marqué, à environ 4 km du littoral du Pas-de-Calais: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Commune de la couronne de Boulogne-sur-Mer, Saint-Martin-Boulogne bénéficie d'une desserte ferroviaire directe et d'un très haut niveau d'équipements. Son marché immobilier, porté par cette attractivité de services, affiche pourtant des signaux économiques et démographiques contrastés. Voici notre analyse pour investir en 2026.
Avec un prix median inferieur de 20 % à celui de Longuenesse, le marché offre un effet de levier intéressant, malgré une fragilité économique à surveiller.
Verdict
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Points clés
- ✓ Rendements bruts corrects (5,9 % - 6,0 %)
- ✓ Services et équipements très développés (ICS 9,4/10)
- ✓ Prix d'entrée attractif face aux voisines
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux (IAI 1/10)
- ⚠ Déclin démographique et chômage élevé (13,8 %)
- ⚠ Parc ancien et risque rénovation (8 % de passoires)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
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- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Moins chère que la majorité des communes françaises, avec un prix médian à 2 159 €/m².
- Se positionne au-dessus de la moyenne départementale du Pas-de-Calais pour le prix et les équipements.
- Rendement locatif brut supérieur à celui des grandes métropoles, mais inférieur à certaines stations balnéaires voisines.
Analyse du marché immobilier à Saint-Martin-Boulogne
Acheter demande un effort important : 6,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Saint-Martin-Boulogne : opportunités et risques
Investir à Saint-Martin-Boulogne en 2026 suppose de privilégier la stratégie du locatif annuel longue durée. Les rendements bruts autour de 6 % sont corrects dans le contexte régional, mais la taxe foncière élevée (52,17 %) et le taux de vacance (7,7 % du parc) grèvent le rendement net, estimé autour de 3,3 %. La sélection doit impérativement éviter les passoires thermiques, qui représentent encore 8 % du parc et deviendront interdites à la location.
La fragilité du bassin d'emploi local, avec un taux de chômage de 13,8 %, impose une grande prudence sur le profil du locataire. Le marché locatif est en partie porté par des ménages extérieurs, attirés par les services et la desserte ferroviaire. Cibler un bien à proximité immédiate de la gare ou des commerces (104 équipements recensés) est donc une condition de réussite pour limiter les risques de vacance et assurer une solvabilité.
La forte dynamique de construction neuve (506 logements autorisés en 5 ans) représente à la fois une opportunité et un risque. D'un côté, elle offre un parc moderne, économe en énergie et attractif pour les locataires. De l'autre, elle pourrait, à terme, saturer le marché locatif et exercer une pression à la baisse sur les loyers des biens anciens mal positionnés. L'horizon d'investissement doit être envisagé sur le moyen terme, le temps que la démographie locale, actuellement en léger retrait, absorbe cette nouvelle offre.
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Données du marché immobilier à Saint-Martin-Boulogne
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a franchi la barre des 2 150 €/m² en 2024, selon les données DVF. Cette hausse de 4,9 % sur un an est la plus marquée depuis 2021 et confirme la résilience du marché local, malgré un contexte économique national plus difficile. La proximité immédiate de la gare de Boulogne-Tintelleries (1,8 km) et l'exceptionnelle densité d'équipements (549 au total, dont 233 dans la santé) constituent des atouts structurants qui soutiennent cette valorisation.
Néanmoins, l'écart entre le prix moyen (3 054 €/m²) et le prix médian révèle un marché segmenté. Une partie du parc, probablement les biens rénovés ou neufs situés à proximité des services, atteint des niveaux de prix élevés, tandis qu'un stock de logements plus anciens maintient une accessibilité relative. Cette dichotomie est cruciale pour un investisseur : le choix du secteur et de l'état du bâti sera déterminant pour la performance.
Le segment des appartements, bien que minoritaire, affiche un prix médian supérieur de 20 % à celui des maisons. Cette singularité, inhabituelle dans une commune à dominante pavillonnaire, s'explique par la vente récente de résidences neuves ou rénovées, souvent mieux notées au DPE, et par une demande locative concentrée sur les petites surfaces. Ce phénomène pourrait s'accentuer avec les 302 logements autorisés en 2024.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Martin-Boulogne Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Sur les cinq dernières années, le prix médian à Saint-Martin-Boulogne a progressé de 21,4 %, passant de 1 778 €/m² en 2020 à 2 159 €/m² en 2024. La hausse a été particulièrement marquée entre 2020 et 2021 (+12,5 %), avant de se stabiliser autour de +1 % annuel jusqu'en 2023. Le rebond de 2024 (+4,9 %) indique une reprise de la dynamique, portée notamment par le segment des appartements (2 278 €/m²) qui surperforme les maisons (1 882 €/m²). Cette évolution place désormais la commune au-dessus de la moyenne de plusieurs voisines comme Marck ou Gravelines, mais encore loin de Berck. Pour un acheteur en 2026, cela indique un marché ayant absorbé une part importante de la hausse post-crise, où la sélection du bien sera clé pour dégager de la valeur.
Évolution du marché immobilier de Saint-Martin-Boulogne
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 916 €/m² → 1 990 €/m² (+3,9 %), volume annuel actuel 170 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 55 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 170 transactions enregistrées en 2024, le marché de Saint-Martin-Boulogne affiche un volume d'activité soutenu et stable par rapport à 2023 (181 ventes). Les maisons individuelles dominent les ventes (127 transactions, soit 65 % du volume) pour une surface médiane de 94 m². Le segment des appartements, plus minoritaire (43 ventes), concerne des biens plus petits (67 m² médians) à un prix au mètre carré plus élevé. Cette structure reflète un parc immobilier majoritairement composé de maisons (63,3 %). Le prix moyen global (3 054 €/m²) dépasse significativement le prix médian (2 159 €/m²), signe que des biens de standing ou récents tirent les valeurs vers le haut, élargissant la fourchette des prix. Le marché reste liquide mais n'est pas en surchauffe.
Répartition des ventes
74,7 % de maisons et 25,3 % d'appartements parmi les 170 transactions enregistrées.
74,7 % maisons, 25,3 % appartements sur 170 ventes: le collectif pèse 25,3 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 170 | 127 | 43 |
| Prix médian/m² | 1 990 € | 1 882 € | 2 278 € |
| Prix moyen/m² | 2 019 € | ||
| Surface médiane | – | 94 m² | 55 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 194 | 1 916 € |
| 2022 | 183 | 1 956 € |
| 2023 | 161 | 2 029 € |
| 2024 | 159 | 2 091 € |
| 2025 | 170 | 1 990 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve est très forte à Saint-Martin-Boulogne. Sur les cinq dernières années, 506 logements ont été autorisés, dont une très forte proportion en 2024 seule (302 logements), marquant une tendance en hausse de 81 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cette accélération notable traduit une volonté d'expansion et répond à une pression foncière dans l'agglo. Toutefois, ce développement massif intervient dans un contexte de léger déclin démographique (-3 % sur 5 ans). Il convient donc de surveiller l'équilibre entre offre nouvelle et demande réelle, afin d'éviter un risque de sur- offre à moyen terme qui pourrait peser sur les loyers et les prix de revente, notamment dans les résidences récentes.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 60 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 18 sur 2013 — soit +233,3 %.
Vacance longue durée à Saint-Martin-Boulogne
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Saint-Martin-Boulogne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 503 logements ont été autorisés à à Saint-Martin-Boulogne, +157 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Saint-Martin-Boulogne
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Martin-Boulogne
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (52,17 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,1 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut local de 5,9 % pour les appartements est attrayant, mais il faut en déduire les charges réelles. La taxe foncière à Saint-Martin-Boulogne est de 52,17 %, ce qui représente un prélèvement conséquent. Ajoutez à cela les frais de gestion (environ 5 à 8% du loyer), les charges de copropriété, les travaux d'entretien et un taux de vacance lié aux 7,7 % de logements vacants dans la commune. Ces éléments expliquent pourquoi le rendement net estimé chute à environ 3,2 %. Une modélisation fine est indispensable.
Performance énergétique du parc à Saint-Martin-Boulogne
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 306 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Saint-Martin-Boulogne: classe D en tête, 8,2 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La performance énergétique dominante du parc est en classe D (206 kWh/m²/an). Si seulement 8,0 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), la réglementation climat impose des travaux à moyen terme. Dès 2025, les logements classés G seront interdits à la location. À l'achat, un bien en D ou pire représente donc un risque réglementaire et financier. Privilégiez les biens rénovés ou prévoyez un budget travaux pour anticiper les futures obligations (2034 pour les D).
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les maisons, qui constituent l'offre majoritaire (63,3 % du parc) et correspondent à la demande locale. Leur rendement brut estimé est de 6,0 %. Les appartements, plus chers à l'achat, offrent un loyer au m² plus élevé (12,0 €) mais un rendement brut légèrement inférieur (5,9 %). Le parc est relativement ancien (12,7 % d'avant 1945), mais la part de passoires thermiques (F/G) n'est que de 8 %, limitant le risque de travaux coercitifs à court terme.
Quelles zones cibler à Saint-Martin-Boulogne ?
Le centre-bourg, bien équipé (549 commerces et services), et les secteurs proches de la gare de Boulogne Tintelleries (1,8 km) sont les plus stratégiques pour la location, car ils attirent les navetteurs. Les zones résidentielles calmes conviennent aux familles. Il faut impérativement vérifier le zonage des Plans de Prévention des Risques (PPRI, PPRN) concernant les inondations, car cela peut affecter l'assurabilité et l'attractivité du bien.
Calculateur de rendement à Saint-Martin-Boulogne
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Saint-Martin-Boulogne
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants de 7,7 % et un renouvellement démographique négatif. La taxe foncière élevée (52,17 % en 2024) grève significativement le rendement net. La dépendance à l'économie de l'agglomération boulonnaise expose aux fluctuations de l'emploi local. Enfin, bien que limité, le parc ancien peut nécessiter des rénovations énergétiques pour rester conforme aux futures réglementations.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Martin-Boulogne
- Négliger la taxe foncière élevée (52,17 %) dans le calcul de rentabilité.
- Surestimer le loyer perçu par rapport au marché local (12,0 €/m² pour un appart).
- Oublier de provisionner pour les travaux sur un parc vieillissant.
- Ne pas vérifier le classement DPE, clé pour la location future.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché local suit un rythme classique : plus actif du printemps à l'été. La vente en automne peut être pertinente pour capter les acheteurs souhaitant s'installer avant Noël. La date de la taxe foncière (à payer en septembre) peut inciter certains vendeurs à conclure avant l'été pour ne pas la régler. L'affluence touristique sur la Côte d'Opale en été a peu d'impact direct, la commune n'ayant que 2 hébergements touristiques. Les mois d'hiver sont plus calmes, propices aux négociations.
Le saviez-vous ?
- La commune compte 4 monuments historiques protégés pour 10 888 habitants.
- L'altitude moyenne est de 95 mètres, offrant des vues dégagées.
- Seuls 1,3 % des logements sont des résidences secondaires.
S'installer à Saint-Martin-Boulogne : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Martin-Boulogne, c'est bénéficier des avantages d'une petite ville très bien pourvue en services, tout en restant à moins de deux kilomètres du centre-ville de Boulogne-sur-Mer. La commune dispose d'une offre médicale exceptionnelle pour sa taille (233 équipements de santé) et d'un large panel de commerces de proximité. La connexion fibre à 70,7 % et la présence de la 5G facilitent le télétravail.
Le cadre de vie est néanmoins marqué par une certaine vulnérabilité environnementale, avec deux plans de prévention des risques (PPRI et PPRN) actifs sur le bassin de la Liane et du Wimereux. Neuf arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris dans le passé, un facteur à intégrer dans le choix du secteur et l'assurance du bien. Le profil démographique est âgé (indice de vieillissement à 188,7), ce qui se traduit par une demande soutenue pour les services de santé mais aussi par un marché immobilier moins dynamique que dans des communes plus jeunes.
Carte du marché immobilier à Saint-Martin-Boulogne
Saint-Martin-Boulogne et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Martin-Boulogne
Un climat océanique tempéré règne ici, avec une température moyenne annuelle de 11,2°C et des précipitations de 825 mm par an. Ce profil, moins extrême qu'à l'intérieur des terres, convient aux acheteurs recherchant la fraîcheur estivale et des hivers doux, avec peu de jours de gel marqués. Il séduit particulièrement les populations sensibles aux grandes chaleurs ou venues de régions plus continentales. La proximité immédiate de la Côte d'Opale et de la Manche adoucit les écarts thermiques.
À qui s'adresse Saint-Martin-Boulogne ?
Cet environnement convient particulièrement aux familles recherchant une maison avec jardin, aux primo-accédants ayant un budget modéré, et aux retraités (30,6 % de la population) appréciant la proximité des services de santé. Les navetteurs travaillant à Boulogne-sur-Mer y trouvent également un compromis intéressant entre prix et accessibilité. En revanche, les profils recherchant une vie nocturne animée ou une forte valorisation patrimoniale rapide seront moins comblés.
Avantages et limites à Saint-Martin-Boulogne
✓ Points forts
- Prix d'entrée abordable par rapport à Boulogne-centre
- Cadre de vie familial avec 63,3 % de maisons individuelles
- Proximité des commodités (écoles, santé, commerces)
- Desserte ferroviaire pratique (gare à 1,8 km)
- Parc immobilier globalement énergétiquement correct (DPE D)
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (13,8 %)
- Exposition à des risques d'inondation sur certains secteurs
- Baisse tendancielle de la population (-3 % en 5 ans)
Composition du parc immobilier à Saint-Martin-Boulogne
5 641 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 3 552 maisons et 2 063 appartements à à Saint-Martin-Boulogne.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier est majoritairement constitué de maisons individuelles (63,3 %), signe d'un habitat plutôt familial et spacieux. La part de propriétaires-occupants (56,5 %) est stable, tandis que le taux de logements sociaux (26,0 %) et de résidences secondaires (1,3 %) reste modéré. Ce mélange indique un marché ancré, peu spéculatif, où la demande est principalement résidentielle. Les 7,7 % de logements vacants suggèrent toutefois un potentiel de remise sur le marché, à surveiller pour les acheteurs.
Ancienneté du parc à Saint-Martin-Boulogne
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 119 logements).
- Avant 1919 4,5 % 230 logts
- 1919-1945 8,2 % 418 logts
- 1946-1970 33,5 % 1 717 logts
- 1971-1990 23,3 % 1 193 logts
- 1991-2005 14,4 % 738 logts
- 2006-2019 16,1 % 823 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Saint-Martin-Boulogne
549 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saint-Martin-Boulogne
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est soumis à un PPRI pour le bassin versant du Wimereux et un PPRN pour celui de La Liane, indiquant un risque inondation à vérifier en mairie. La sismicité et le radon sont faibles. La commune a connu 9 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, principalement liés aux inondations et coulées de boue. Consultez systématiquement l'état des risques (ESRIS) avant l'achat : cela peut impacter l'assurabilité, le prix et votre tranquillité. Ces contraintes sont localisées, pas généralisées.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Martin-Boulogne
- Omettre de consulter l'ESRIS pour les risques inondation (2 PPR actifs).
- Acheter sans prévoir un budget pour améliorer un DPE moyen (classe D).
- Se fier au prix au m² moyen sans pondérer par l'état et la localisation exacte.
- Négliger la proximité des équipements (549 au total) pour la revente.
Points clés à retenir à Saint-Martin-Boulogne
- Prix médian au m² à 2 159 € en 2024, en hausse de +4,9 % sur un an.
- Rendement brut locatif d'environ 6,0 % pour les maisons.
- Climat océanique avec 11,2°C de moyenne et 825 mm de pluie.
- Les maisons représentent 63,3 % du parc, dominant le marché.
- Rendement net estimé tombe à environ 3,3 % après charges.
- 56,5 % de propriétaires occupants, marché stable.
- La performance énergétique (DPE) influence de plus en plus la valeur.
- Taux de chômage local de 13,8 %, supérieur à la moyenne nationale.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Martin-Boulogne ?
À Saint-Martin-Boulogne, au-delà de la surface, l'état du bien et sa performance énergétique sont décisifs, avec 16,1 % du parc construit après 2006. La proximité de la gare de Boulogne-Tintelleries (1,8 km) ou des 10 établissements scolaires ajoute une prime. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition comptent. Pour un appartement, l'étage et la qualité de la copropriété sont scrutés. Un DPE dégradé (classe E, F, G) peut justifier une décote significative face à la future réglementation. Valorisez les rénovations récentes.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Martin-Boulogne
Pour une maison de 94 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
187 060 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut vous faire perdre des milliers d'euros ou bloquer la vente pendant des mois. À Saint-Martin-Boulogne, où le parc est à 63,3 % composé de maisons souvent anciennes, des paramètres comme l'année de construction, les travaux de rénovation énergétique (seulement 8 % de passoires) et la surface exacte sont déterminants. Une estimation professionnelle croise ces données avec les transactions récentes du fichier DVF pour vous donner une fourchette de prix réaliste et négociable, tenant compte de la fiscalité locale (taxe foncière à 52,17 %).
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local maîtrise les micro-marchés : la valeur d'une rue près des commerces (104 équipements recensés) diffère de celle en limite de campagne. Il ajuste le prix au m² en fonction de l'état réel, souvent sous-évalué par les algorithmes basés sur des moyennes. Son réseau lui permet aussi de cibler des acheteurs sérieux, évitant les délais d'attente liés à un prix trop ambitieux. Enfin, il connaît les spécificités comme les risques naturels locaux ou la fiscalité communale, éléments clés dans la négociation.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m² (2 159 €), trop générique.
- Sous-évaluer l'impact négatif d'un DPE F ou G sur la valorisation.
- Oublier de mettre en avant la proximité de la gare (1,8 km).
- Ne pas comparer avec les prix du neuf (302 logements autorisés en 2024).
Investir à Saint-Martin-Boulogne : passer à l'action
Une analyse fine du quartier, de l'état du bâti et des flux locatifs est indispensable pour réussir à Saint-Martin-Boulogne. Nos experts du Boulonnais décryptent ces paramètres invisibles dans les statistiques.
Ces chiffres dessinent une opportunité conditionnelle. Tout dépend du bien choisi et de sa localisation précise.
Déterminez la valeur exacte de votre bien à Saint-Martin-Boulogne grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine des secteurs.
- Estimation basée sur les ventes réelles 2024
- Connaissance des écarts de prix par quartier
- Mise en relation avec un expert du Boulonnais
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Saint-Martin-Boulogne
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Martin-Boulogne
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Saint-Martin-Boulogne ?
Le prix médian global est de 2 159 €/m² en 2024, mais le prix moyen est plus élevé (3 054 €/m²), signe d'une fourchette de prix large. Une maison standard de 94 m² coûte environ 191 000 €.
Saint-Martin-Boulogne est-elle plus chère que ses voisines ?
Elle est 22 % moins chère que Berck, mais 3 % moins chère qu'Étaples. En revanche, elle est plus chère que Longuenesse (-20 %) et Gravelines (-9 %), positionnant son marché dans une fourchette intermédiaire attractive.
Quel rendement locatif peut-on espérer ?
Le rendement brut est d'environ 5,9 % pour les appartements et 6,0 % pour les maisons. Après déduction des charges, gestion et taxe foncière élevée, le rendement net estimé avoisine les 3,2 % - 3,3 %.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?
Privilégiez les secteurs à proximité immédiate de la gare de Boulogne-Tintelleries (1,8 km) et des grands axes commerciaux, pour attirer des locataires salariés ou étudiants. Évitez les zones soumises aux PPR inondation.
Le marché est-il en hausse à Saint-Martin-Boulogne ?
Oui, les prix médians ont augmenté de 21,4 % entre 2020 et 2024, avec une hausse de 4,9 % sur la seule année 2024. La tendance est à la consolidation après les fortes hausses post-2020.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Martin-Boulogne présente un écart de valorisation marqué avec des communes aux indicateurs similaires comme Longuenesse (-20 %) ou Gravelines (-9 %), offrant une marge de plus-value intéressante si le marché local se consolide.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Martin-Boulogne.
Communes limitrophes de Saint-Martin-Boulogne
Saint-Martin-Boulogne est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 1 990 €/m² en médiane, Saint-Martin-Boulogne s'inscrit au niveau de la médiane du Pas-de-Calais (1 696 €/m²) et reste -19,5 % au regard de la médiane nationale.
Hausse contenue du prix médian: +3,9 % sur la période 2021-2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 867 transactions (source DGFiP/DVF). Variation récente (12 mois): -4,8 %.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Saint-Martin-Boulogne — maisons à 1 882 €/m² pour 94 m² en surface médiane, appartements à 2 278 €/m² pour 55 m². Un bien type de 94 m² revient à environ 176 908 €, soit 8,3 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Saint-Martin-Boulogne: 12,0 €/m²/mois pour un appartement, 10,1 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 6,3 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (1,3 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 503 logements autorisés, soit 101/an en moyenne.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Saint-Martin-Boulogne est dans le maillage des communes des Hauts-de-France. La géographie joue son rôle: la commune est à environ 4 km du littoral du Pas-de-Calais, à 73 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.